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2011.10.12 (수)

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  ●  경기 / 시장환경

■  송도ㆍ청라ㆍ영종 등 아파트가 감정가의 절반 수준에 낙찰     

-인천 중구 운서동 영종어울림2차 148㎡형 2채가 지난 9월 법원 경매에 부쳐짐. 두 채 모두 감정가는 6억원이었지만 한 채는 2억9,400만원, 다른 한 채는 2억9,500만원에 주인을 찾았음. 특별히 권리상 하자가 없는 물건이었음에도 불구하고 감정가 대비 낙찰가의 비율이 50%에도 미치지 못함 

-지지옥션에 따르면 9월 인천경제자유구역의 경매 아파트 낙찰가율 평균은 62%에 불과했다. 이는 같은 기간 수도권 평균 낙찰가율(76.5%)이나 인천 평균 낙찰가율(75.9%)에 크게 못 미치는 것임 

-지역 부동산 경기침체가 장기화되면서 경매로 나오는 물건도 계속 늘어나고 있음. 지지옥션에 따르면 6월 14건이던 경제자유구역 경매 물건은 7월 21건, 8월 24건, 9월 42건 등으로 급증하고 있음. 경매 물건은 늘어나는 데 반해 수요가 많지 않다 보니 사실상 반값으로 낙찰되는 사례가 잇따르고 있음 

-하유정 지지옥션 연구원은 "인천경제자유구역 일대 아파트를 대출을 끼고 분양을 받았다가 잔금을 내지 못하고 경매로 넘어가는 물건들이 많아지는 것으로 보인다 "며 "주로 대형 아파트를 중심으로 반값 경매 사례가 늘어나고 있다"고 말함 

■  지난 5년간 주택 증가율이 인구 증가율의 다섯 배 

-부동산114가 2005년과 2010년도 통계청의 인구주택총조사 데이터를 분석한 결과 5년 동안 전국의 주택 숫자는 13.12% 늘어난 반면 인구는 2.75% 증가하는 데 그친 것으로 조사 

-또 실질적으로 내 집 마련이 필요하고 적극적으로 주택 구매에 나서는 3~4인 가족은 감소하거나 소폭 증가하는데 그쳐 잠재 수요가 줄어드는 것으로 나타남 

-내 집 마련을 본격화 하게 되는 3인 가족도 332만5000가구에서 369만6000가구로 0.4%포인트 증가하는데 그침. 반면 주택은 2005년 1562만3000가구에서 2010년 1767만2000가구로 204만9000가구가 늘었음 

-주택 수가 10만 가구 이상 증가한 광역시도는 경기(58만9000가구), 서울(29만8000가구), 경남(13만9000가구), 경북(12만7000가구), 충남(12만2000가구), 인천(12만1000가구), 대구(10만7000가구) 등 모두 7곳으로 이 중 서울(-0.26%), 경북(-0.29%), 대구(-0.74%)는 오히려 인구가 줄었음 

-이들 7개 지역 가운데 경남을 제외한 6개 지역은 같은 기간 미분양 주택이 늘어난 것으로 나타나 주택 공급량이 지나치게 많았다는 분석이 나옴. 실제로 국토해양부에 따르면 지난해 11월 지역별 미분양 주택 숫자는 2005년 11월에 비해 경기 1만4660가구, 대구 1만2290가구, 경북 5951가구, 충남 5247가구, 인천 2661가구, 서울 2405가구 각각 증가 

-부동산114 관계자는 “주택 증가율과 미분양 주택이 지역별로 편차를 보이는 만큼 지역별 경제 변수와 인구 특성, 미분양 재고 등을 동시에 고려한 주택 공급 조절이 필요하다”며 지역별 수요와 공급을 일치시키는 주택 정책이 절실하다고 말함 

■  문화생활공간 정착 주변 부동산가격에 큰 영향 

-생필품, 식료품 등을 판매하는 단순 유통매장의 개념을 넘어 대형 쇼핑몰에서 문화생활까지 즐길 수 있기에 주변 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미치고 있음 . 특히 지방도시의 경우 아파트 분양의 성패를 좌우하는 큰 변수로 작용할 정도로 그 영향력이 막강함 

-신세계그룹이 대전 서구 관저동 일대 개발 예정인 복합쇼핑몰 ‘신세계 유니온스퀘어’는 그 입지나 규모 면에서 많은 관심을 받고 있음 

-34만여㎡ 규모로 총 부지의 30%인 10만여㎡를 아울렛 쇼핑시설로 활용하고, 나머지 24만여㎡는 아이스링크와 암벽타기 등 스포츠시설을 비롯해 영어체험교실 등의 교육시설, 테마파크 같은 엔터테인먼트 시설로 활용할 예정으로 대전 서남부 일대의 수요층을 흡수할 것으로 보임 

-롯데몰 김포공항은 대지면적 19만4700㎡로 올해말 완공이 목표임. 백화점을 비롯해 쇼핑몰, 할인점, 영화관, 호텔 등 다양한 시설이 들어서고 테마파크ㆍ공원 등도 건설됨. 벌써부터 김포는 물론이고 인접한 인천 계양구나 서울 지하철 5호선으로 접근성이 좋은 서울 서북부 거주자들의 많은 관심을 끌고 있음 

-경기도 하남시 신장동 일대(11만7000여㎡)엔 여주 프리미엄 아울렛 10배 규모(연면적 33만여㎡)의 복합쇼핑몰 ‘하남 유니온스퀘어’가 들어섬. 2015년 개장 예정으로 백화점, 패션전문관, 영화관, 공연ㆍ전시시설이 들어와 약 7000여 명에 이르는 직접 고용 창출 효과가 예상됨. 관련 업계는 외국인 관광객을 포함해 연 1000만명 이상의 유인효과를 하남시에 불러올 것으로 내다봄 

■  지하철 9호선 연장선이 주택시장에 미칠 파급 효과 

-이 노선은 9호선 강남 방향 구간을 기존 신논현역에서 종합운동장까지 확장하는 것. 총연장 4.5㎞로 현재 일부 구간에서 기초 공사가 진행 중이고 내년 5월까지 설계를 마치고 하반기 본격 착공해 2013년 말 완공 예정 

-강남구 논현ㆍ역삼ㆍ삼성동, 송파구 잠실동 등 강남권 요지를 잇는 것이라 주목도가 높음 

-주변으로 고가 아파트가 다수 자리 잡고 있지만 지하철 2ㆍ7호선 구간 사이에 위치한 탓에 지하철 이용을 위해 장시간 걷거나 마을버스를 이용해야 하는 등 주민 불편이 따랐음  

-주택 전문가들은 9호선 연장선 주변 일대 주택 가격 오름세에 기대를 검. 입지가 워낙 좋고 단점으로 지적됐던 교통환경이 개선되기 때문. 9호선 연장선은 `착공 전후` 시점으로 추후 개통에 따른 집값 상승을 기대할 수 있다는 것  

-특히 향후 복합개발이 이뤄지는 삼성동 코엑스 주변에 대한 관심이 높아지고 있음. 한전, 감정원, 서울의료원 등이 자리 잡은 덕분에 일대가 공용시설 보호지구로 묶여 건축에 제한을 받던 것이 공공기관 이전으로 규제 완화되면 활용가치가 크게 상승할 것으로 예상됨  

-하지만 개발 호재가 상당 부분 이미 반영돼 상승에 제한이 따를 것으로 보임. 삼성 힐스테이트 전용 84㎡가 2009년 초 8억8000만~9억원 선에 거래되던 것이 최근에는 11억원 선으로 2억원 가까이 올랐음. 일대 다른 아파트 역시 가격 오름세는 비슷한 것으로 중개업소들은 보고 있음 

-게다가 주택시장 장기 침체를 감안하면 투자에 나서기 조심스러운 것도 사실. 공사 진행 도중 예기치 못한 변수가 많아 완공 후 개통 시기가 2014년 이후로 미뤄질 가능성도 완전히 배제하기는 어려움 

●  정책 / 제도

■  임대사업용으로 등록한 오피스텔 업무용으로 사용할 경우 임대사업자 등록 말소 

-안홍준 한나라당 의원은 8ㆍ18대책의 후속조치로 임대주택법 개정안을 발의했다고 밝힘. 앞으로 오피스텔도 주택처럼 임대사업자 등록이 허용돼 건설 임대사업자는 오피스텔 2실, 매입임대사업자는 1실을 5년 이상 임대하면 기존 주택 임대사업자 수준의 세제혜택을 지원받을 수 있게 됨. 이때 오피스텔을 임대하는 사람은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 임차인 현황을 신고해야 하며 해당 오피스텔이 업무용으로 활용되지 못하도록 임대주택 거주자 실태조사 대상에 주거용 오피스텔을 포함시켜 시장 ㆍ군수ㆍ구청장이 등록된 오피스텔의 주거용 사용 여부를 조사하도록 함 

-주택의 경우 임차인 변동이 있을 경우에만 임차인 현황 신고를 하는 것과 달리 오피스텔은 6개월마다 정기적으로 신고하도록 의무화할 계획. 개정안은 이와 함께 5년의 임대의무 기간 동안 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용 등 다른 용도로 임대하는 것을 금지하고 이를 위반할 경우 임대사업자 등록 말소와 함께 1,000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 함 

■  전주, 1년 이상 살아야 아파트 분양 

-전주지역 신규 분양 아파트는 지역내에서 1년 이상 살지 않은 사람의 청약이 제한되는 등 외부 투기세력 진입이 원천 차단될 전망. 이는 최근 아파트 공급부족현상을 틈타 분양 차익을 노리는 외부 투기세력이 활개를 치면서 실수요자의 분양기회 상실 또는 웃돈 추가 발생 등의 피해를 막기 위해 전주시가 적극적 법규적용 등에 나섰기 때문임  

-시가 이처럼 적극 대응에 나선 것은 지난 8월부터 외지 투기세력 진입 차단을 위해 6개월의 거주제한을 뒀음에도 불구하고 오는 12월 분양예정인 혁신도시(우미, 한백, 호반)와 내년3월 예정인 효자 5지구 4블럭 LH공사의 분양을 노린 기업형 투기세력이 유입된 정황이 포착됐기 때문 

-시는 이로인해 최근 아파트 공급 부족으로 10대1 안팎의 청약경쟁률과 분양권에 수천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙는 등 실수요자인 시민들이 이중고를 겪고 있다고 판단, 혁신도시는 물론 관내 모든 아파트 분양에 거주제한 기간을 확대키로 함 

●  개발 / 분양 

■  서울 용산국제업무지구개발사업 추진 4년 만에 첫 삽 

-용산역세권개발㈜은 서울 용산구 한강로3가 수도권철도차량관리단(용산정비창)에서 용산국제업무지구 개발사업 기공식을 갖고 본격적인 철거작업에 들어감. 용산역세권개발은 실시계획인가ㆍ건축허가 등 모든 인허가 절차를 내년 말까지 마치고 오는 2013년 초 착공할 예정임 

-하지만 여전히 걸림돌이 남아 있음. 개발지구에 포함된 서부이촌동 주민들의 보상 여부다. SH공사는 "사업시행자 지정이 끝나는 대로 서부이촌동 주민들에 대한 보상업무를 본격적으로 시작할 계획"이라고 밝혔지만 해당 단지 주민들의 반대여론이 만만치 않은 상태 

-업계의 한 관계자는 "보상작업이 난항을 겪을 경우 사업비가 증가하고 일정이 지연될 가능성이 크다"며 "오세훈 전 시장 재임 당시 밀어붙이기식으로 서부이촌동 구역을 편입했기 때문에 시장이 바뀔 경우 구역에서 제외할 가능성도 배제할 수 없다 "고 말함 

■  서울 시내 재개발 지역에서 관광호텔 건립이 늘고 있어 

-서울시에 따르면 최근 도시환경정비사업이 추진 중인 지역에서 정비계획안을 변경해 관광호텔을 짓는 사례가 속속 등장 . 서울 마포구 미근동 마포로 4구역은 정비계획을 변경하고 관광호텔을 건립하기로 함. 마포구 도화동 마포로 1구역 34지구도 관광호텔을 짓기로 함. 용산구 동자동 2구역 역시 정비구역 변경지정을 통해 관광호텔을 짓기로 함. 이곳에 들어서는 건물 2개동 중 1개동 용도가 오피스에서 호텔로 바뀌었음  

-도시환경정비사업구역에 이처럼 관광호텔 건립이 줄을 잇는 까닭은 오피스ㆍ상가는 공급과잉 상태로 치닫는 데 반해 관광호텔은 공급 부족이기 때문 

-서울시는 도시환경정비사업구역 내 관광호텔을 지을 경우 용적률 인센티브를 제공하고 있음. 서울시는 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 변경해 정비구역에 관광호텔을 짓고 공개공지 등을 기부채납할 경우 법정상한 용적률을 기존 1000%(도심부 기준)에서 1200%까지 늘려주는 등 혜택을 부여하고 있음 

■  대전 엑스포 컨벤션복합센터 건립사업 10년 만에 결실 

-대전시에 따르면 지난 2002년 7월 시와 LH공사가 ‘엑스포 지구단위 계획’ 협약을 체결하면서 시작된 ‘대전엑스포 컨벤션복합센터 건립사업’이 특급호텔 건립과 전시·상업시설 조성을 위한 사업자 선정을 끝으로, 현재 마무리 절차를 밟고 있음 

-호텔 건립이 늦어지면서 기 조성된 DCC는 제 기능을 발휘하지 못했고, 시는 국제 규모의 컨퍼런스 등 국내외 컨벤션 유치에 난항을 어려움을 겪어왔음 

-염홍철 대전시장은 취임과 동시에 “지역경제 활성화를 위해 대전을 ‘돈과 사람이 모이는 도시’로 만들어야 한다”며 시 직원들과 함께 국내외 투자자들을 찾아다니며, 적극적인 도시마케팅 활동을 전개했음 

-여기에 세종시 원안 추진과 함께 국제과학비지니스벨트 거점지구로 대전이 지정되면서 사업추진에 속도가 붙기 시작했음  

-우선 대전에서 창업, 세계적 벤처기업으로 성장한 ㈜골프존이 스마트시티 잔여용지(5만 3000여㎡) 중 가장 큰 면적(3만 376.4㎡)을 차지하는 곳을 매입, 본사 및 자체 R&D 시설, 국제스크린골프대회 등의 시설로 활용키로 했음 

-또 호텔사업자인 C사가 스마트시티 내 1만 1149.3㎡ 규모의 필지를 매입, 200실 이상의 특급호텔을 건립키로 했고, 마지막 잔여용지도 최근 지역의 한 사업자가 들어와 비즈니스호텔을 건립한다는 계획 

-이에 따라 오는 2015년까지 특2급호텔을 완공, 본격적인 운영에 들어갈 것으로 보이며, 대전무역전시관 매입도 KOTRA 측의 전향적인 자세로 조만간 본 계약을 체결할 것으로 알려짐 

■  청정복합에너지단지 개발사업에 대한 투자협약 체결 

-시와 포스코파워(주)는 삼척시 원덕읍 일대 230만㎡ 부지에 총사업비 8조원을 들여 발전용량 4,000㎿ 규모의 청정복합에너지단지를 내년부터 오는 2022년까지 조성할 계획 

-청정복합에너지단지는 에너지 파크 등 관광 인프라와 환경친화적 발전설비를 갖출 계획이어서 신재생에너지 연구는 물론 연관산업 유치로 지역의 새로운 명소가 될 전망 . 또 중장기적으로 저렴한 연료인 석탄을 고온·고압에서 가스화 및 액화를 하는 석탄가스화발전(IGCC), 석탄액화(CTL) 및 합성천연가스(SNG) 등 청정석탄화학사업 등 신에너지 사업도 추진됨 

-삼척시와 국내 최초, 최대의 발전사업자인 포스코파워(주)는 본격 사업 추진에 앞서 TF(태스크포스)팀을 구성하고 입지조사 및 사업타당성 평가를 거쳐 청정복합에너지단지 조성 사업을 내년 제6차 국가전력수급 기본계획에 반영할 계획 

■  대구 도심 노후 산업단지 첨단 지식산업 메카로 거듭난다 

-대구시는 10일 북구 노원동 제3공단 내 로봇산업 클러스터(1만7천㎡) 조성 사업이 정부 예비타당성 조사를 통과하면서 클러스터 내 6천600㎡ 부지에 393억원(국비 293억원, 시비 100억원)을 투입해 내년 하반기 착공(2014년 준공)을 목표로, 한국로봇산업진흥원을 설립한다고 밝힘 

-대구 로봇산업클러스터 조성 사업은 내년부터 오는 2016년까지 5년간 2천328억원(정부 1천621억원, 지자체 454억원, 민자 253억원)을 투입해 국가 로봇 산업의 메카로 발돋움하겠다는 전략 

-시는 연내 부지 계약을 마무리할 계획으로, 부지 매입이 끝나는 대로 기본 설계 및 실시 설계에 돌입함 

-앞서 시는 2005년부터 2개 노후공단에 대한 재정비 사업을 심층 검토해 왔으며, 국비 지원이 확정되면 오는 2021년까지 1조원(민자 포함) 이상을 투입해 3공단은 첨단부품소재 인큐베이팅밸리로, 서대구공단은 섬유`기계`의류 등 신융합 제조업 중심지로 각각 재편한다는 계획 

-도심 노후공단의 아파트형 공장 건립 계획 역시 탄력을 받고 있음. 중소기업청은 대구, 부산, 광주 3개 지역을 임대형 아파트형 공장 건립 시범 지역으로 선정해 연초부터 예비타당성 조사를 벌이고 있음. 시범 지역으로 선정되면 건립비용 320억원(부지 2만㎡)의 90%를 국비로 지원받을 수 있음

●  투자 / 재테크

■  서울과 수독권 곳곳에 상가 대거 공급 

-서울 송파구 문정동에서는 1000가구가 넘는 대형 오피스텔인 `송파 푸르지오 시티`가 상가 공급에 들어갔다. 총 108개 점포로 구성됐으며 2013년 7월 준공 후 입주 예정 

-은평뉴타운 인근인 은평구 진관동에서 드림스퀘어 108개 점포가 공급을 진행 중 

-서울 강남역 인근에서는 오피스텔 아이파크 에비뉴가 점포 58개를 분양하고 있음. 신도시 중 주거수요가 가장 높은 광교와 판교에서도 상가 공급이 줄을 이음 

-광교에서는 지하철 역세권을 중심으로 상가가 들어서고 있음. 광교는 전체 면적 중 상업지 비율이 2% 남짓해 상권 독점력이 큰 게 장점 

-지난 7월 한양수자인 214가구가 집들이를 한 데 이어 9월 울트라 참누리 1188가구 등 올해 말까지 총 6349가구가 입주할 예정인데 에스비타운(41개 점포), 파인렉스Ⅱ(21개 점포) 등이 점포를 분양 중 

-박대원 상가정보연구소장은 "상가 시장 전망이 불투명해 경쟁률이 높지 않을 수 있어 이럴 때일수록 알짜 물건을 잡을 수도 있다"며 "중ㆍ장기 관점에서 수요층이 많은 곳이 어디일지를 고민한 뒤 투자에 나서야 한다"고 말함

● 제목 : 자기관리리츠 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005] 

● 금일 연재내용  

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[겨울햇살(김동우)]

잘 보았읍니다