◆ 강일지구 중심상업지역 내 상가, 잡는 순간 돈이 된다
2009년 9월 초 현재 전체 6,500 여가구 중 6,200여 가구가 입주해서 입주율이 95%에 육박하는 서울시 강동구 강일지구, 그러나 주민들은 간단한 생필품조차 사기가 쉽지 않다. 은행이나 병원이나 학원을 가려고 해도 찾기가 어렵다. 소규모 단지내 상가를 제외한 상업시설이 전혀 갖춰지지 않은 탓이다. 입주민들은 인근 고덕이나 심지어 강남 지역으로 원정 쇼핑을 떠나는 실정이다.
이렇게 상업시설이 전무한 이유는 택지지구 내 유일한 중심상업지역의 상업시설 착공 자체가 늦어지고 있기 때문이다. 상업용지 내 전체 20% 정도인 일반 공급 계약 용지조차도 높은 분양가와 가시성과 접근성이 떨어지는 입지 때문에 개발주체인 SH공사로의 문의 또한 거의 없는 실정이다. 전체 상업 용지의 80% 정도인 생활대책용지의 경우 접근성과 가시성이 뛰어나고 향후 상가 활성화로 인한 상권 형성 가능성이 충분함에도 불구하고 조합 구성 및 제반 절차 상의 문제들로 인해 상가조합의 결성조차 거의 되지 않고 있는 실정이다.
현재 강일지구 내에서 상업시설 착공이 이뤄진 현장은 없으며 9월 중순 경 가장 인기있는 3단지 정문 앞, 버스정류장과 횡단보도를 앞에 두고 상업지역 내 공용주차장을 낀 상업지역 초입(C-2-1)에 강일지구 첫번째 분양상가인 베스트프라자가 착공을 준비하며 분양을 시작할 예정이다.
강일택지지구 내 상업시설을 시행할 조합이나 시행사들은 크게 두가지 점에서 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 우선 시공사를 선정하기가 어려울 것이다. 최근 부동산 경기가 좋아졌다고는 하지만 아직도 대형 건설사들은 상업시설의 사업성이 불투명하다며 시공하기를 꺼리는 분위기다. 이렇다보니 시공사의 지급보증이 없기에 금융기관들도 토지잔금 대출이나 시공비 관련 PF 승인에 매우 인색할 수 밖에 없질 않겠는가?
전체 상업시설 중 사업성이 담보되는 용지, 예를 들면 C-2-5를 공급받을 상가조합조차도 사업진행 속도가 빠르지 않을 것으로 예상된다. 현재의 SH공사 상업용지 공급 관련 제도와 규정 및 높은 공급가를 고려할 때, 상가조합이 결성되어 계약금을 지불하고 의욕적으로 추진하는 경우에도 용지 대금의 일부를 납부하지 않는 등 고의적인 연체가 나타날 수도 있다. 경제회복 속도나 먼저 추진하는 조합의 상황을 예의 주시하며 속도 조절을 하거나 일부 조합의 경우 조합 내부 문제로 내홍을 겪을 수도 있을 것이다.
결국 내년에도 7,000여 세대, 3만 여명이나 입주한 강일지구 입주민들의 생활 불편은 해소되기 어려울 것으로 전망된다. 다른 각도에서 보면, 즉 수익형부동산 투자자들의 입장에서 보면 강일지구에서는 향후 상가들이 다른 곳보다 몸값이 크게 높아질 것으로 예상된다.
실제로 강일지구 내 단지내 상가의 경우에는 현재 상가의 용도와 역할이 일반적인 단지내 상가가 아닌 단지형 근린상가, 심지어는 상업지역 내 들어설 중심상가의 역할까지도 감당하고 있는 것으로 보인다. 유명 프랜차이즈의 사내 가맹점 개설 규정을 무시하고 허가 평수의 20~30%에 불과한 공간에도 입점시켜주고 있으며 심지어 유명 P 제과점의 경우 단지내 상가 내의 서로 떨어진 두 점포를 임차하여 한 곳에서 만든 빵을 옆 매장으로 긴급 공수(?)하는 웃지못할 촌극까지 벌어지고 있는 현실이다. 상가 건물의 절대 부족으로 약국조차 단지내 상가 2층에 입점하고 있다. 선점효과를 노리는 유명 브랜드의 대거 입점으로 인해 단지내 상가의 임대가만 높아진 상황이다.
강일지구 내 상가 분양 및 임대는 계속 진행되고 있다. 특히 단지내 상가 등이 지속적으로 임대되면서 상가 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 상업시설이 전혀 없는 상황에서 '선점효과'를 노리는 실수요자들이다. 하지만 수익성을 담보로한 임대점포의 불확실성과 단지내 상가로서의 규모의 어쩔 수 없는 협소함과 단지내 상가 고유 기능 상의 입지의 문제점 및 현재 4단지 내 임시로 위치한 주민센터의 중심상업지역 내 도서관과 보건소의 기능까지 갖춘 복합청사로의 이전 등과 같은 상권 및 주민 동선의 재배치 등을 고려할 때, 상가 선점효과와 낙관적인 투자 수익율을 기대하는 투자자들과 상권 활성화를 기대하는 실수요자들의 관심은 중심상업지역 내 신축될 상가로 향할 것이 분명하다.
◆ 강일지구 중심상업지역 내 상가 공급 이어진다
연말까지 강일지구에는 퍼스트앤베스트조합이 시행하는 베스트프라자가 처음으로 유일하게 공급될 전망이다. 지하 3층, 지상 10층 규모로 신축되며 강일지구 내에서도 가장 인기있는 3단지 정문 앞과 버스정류장과 횡단보도를 코 앞에 두고 상업지역 내 공용주차장을 바로 옆에 두며 주민센터, 도서관, 보건소가 들어설 복합청사를 향해가는 입주민 주요 동선 상의 첫번째 입지(C-2-1)에 신축된다.
기준 층인 1층에는 9개의 점포가 유명 가맹점을 중심으로 입점할 예정이며 2층에는 1 금융권 은행이, 3층에는 유명 대형 미용실이, 4, 5, 6층에는 병/의원 등이, 7, 8, 9층에는 대형 (어)학원이, 10층에는 유명 휘트니스 센터가 입점할 예정이다. 시행사인 퍼스트앤베스트조합 측에서는 공기를 최대한 단축시켜 내년 7월에는 준공할 수 있을 것으로 예상하고 있다
휴가철로 소강상태를 보였던 상가 분양시장도 가을 성수기를 맞아 결실을 맺고자 준비가 한창이다. 강일지구 내 최초 분양 상가인 베스트프라자를 필두로 상가 투자에 관심있는 분들은 직접 현장을 내방하여 지구 내 세대 독점성과 해당 점포의 기대 수익 실현 가능성을 확인해볼 필요가 있다. 이러한 검증 작업을 철저히 거쳐 강일지구 내 상가에 선점 효과를 노려 투자한다면 적절한 가격으로 기대 수익률을 충분히 구현할 수 있는 우량 투자 물건을 선별해 낼 수 있을 것이다.
일반적으로 서울 시내권 택지지구 내 상업지역의 상가인 경우 상권과 수익성 분석만 철저히 한다면 가격 부분의 장점이 높은 투자처이기에 “상가의 독점력과 배후세대 입주율, 임차 수요 및 임대료 분석 등에 만전을 기한다면 ‘숨겨진 보물’을 찾아내는 것이 가능하다.
◆ 강일지구 상업지역 내 분양 상가, 분양가는 얼마나 될까?
현재 첫번째 분양 상가인 베스트프라자의 경우 공급 예정 상가의 1층 3.3㎡당 분양가격은 4,000만원대로 예상된다. 2층 이상의 경우 3.3㎡당 공급 가격은 2,000만원 대에서 700만원 대에 분양될 전망이다. 판교나 광교의 중심상업지역에 분양되는 목좋은 상가 분양가와 비교하면 매우 저렴한 가격이다. 현재의 강일지구 단지내 상가 임대가를 고려할 때 투자 수익율이 충분히 담보되는 분양가격 대로 사료된다. 금액대별로 보면 대략 5억원 이상이면 중심상업용지 내 1층 상가를 노려볼 수 있다.
강일지구 중심상업지역에서 투자할 상가를 고를 때에는 투자금액 못지않게 적절한 입지를 고르는 것이 중요하다. 동선의 파악이 가장 중요하다. 업종 선택에도 신중을 기해야 한다. 단지 내 상가를 제외하고 아직 상권이 형성되지 않았으므로 투자 안전성을 확보할 수 있고 수익 산출이 상대적으로 쉬운 업종이 좋다. 은행, 제과점, 편의점, 학원, 병원 등 입주민들에게 필요한 업종이 추천된다. 현재 단지 내 상가에 선점하여 영업 중인 유명 브랜드 업체의 경우 상업지역 내로의 이전을 반드시 검토할 필요성도 있다.
실제로 상가투자로 강일지구 중심상업지역에 입성하려면 최소 3억원 이상은 필요하며 신도시나 대형 택지지구 상권 형성 특성상 중장기적 관점에서 접근해야 한다. 강일지구의 경우에는 소위 항아리 상권으로 외부 유입 고객 확보 기대보다는 7,000여 세대 및 향후 입주할 강일2지구 배후 중심 상권이기에 인접 거주 가구수와 소비력을 확인하는 것이 주요 투자 전략이 되어야 한다.
강일지구 최초 분양 상가, 베스트프라자 분양/임대 문의 1644-9796 (국번 없이)