오늘의 부동산 이슈(11/2일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

한국부동산투자개발연구원

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2011.11.2 (수)

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[서울 최초의 콘도미니엄 ‘더 파인트리’ 분양]

■  콘도명 : 더 파인트리 (시공사 쌍용건설)

■  위치 : 강북구 우이동

■  면적 : 267,306㎡ (사업부지 80,060㎡), 객실 322실

■  문의처 : 한국부동산투자개발연구원(02-527-2900)

■  홈페이지 : http://www.thepinetree.co.kr

 

 

 

● 서울에서 처음으로 콘도미니엄이 분양된다. 강북구 우이동 옛 그린파크호텔 부지에 들어서는 ‘더 파인트리’는 북한산국립공원 자락에 자리잡은 입지 덕에 멀리 떠나지 않고도 자연을 느낄 수 있다는 점이 최대 장점이다. 강남에서 동부간선도로를 이용하여 35분 정도면 부담 없이 찾을 수 있는 점도 큰 매력이다.

● 전체 267,306㎡ 부지 중 사업 부지 면적 80,060㎡에 들어서는 이 콘도는 지하 3층 ~ 지상 7층으로 지어진다. 64 ~ 504㎡ 322실로 구성되며 특히 241㎡ 이상 객실의 발코니에는 월풀 욕조가 설치되어 북한산을 조망하면서 색다른 휴식을 즐길 수 있다.

 

● 부대시설로는 골프연습장, 피트니스센터, 야외수영장, 스파, 레스토랑, 와인바, 세미나실, 컨퍼런스 홀, 산책로 등 최고급 연수·휴양 시설을 갖추고 휴양지에서나 즐길 수 있는 레저와 수준 높은 문화생활을 가까이에서 할 수 있는 서울의 랜드마크적 휴양콘도미니엄으로 운영할 예정이다. 콘도미니엄의 운영 서비스는 미국에 본사를 두고 전세계 28개국에서 리조트 및 골프장을 운영하고 있는 트룬 골프에서 매니지먼트 서비스를 제공할 예정이다.

 

● 현재 쌍용건설이 시공을 맡아 공사가 진행 중이며 청담동에 위치한 홍보관에서 분양을 진행하고 있다.

 

 

 

●  경상북도 주최「관광인프라 개발 투자유치를 위한 관광투자환경 설명회」참가 안내 

한국정신 문화의 연원이자 가장 한국적인 전통을 간직한 많은 역사문화자원과 천혜의 자연생태ㆍ해양관광 자원을 보유하고 있는 경상북도에서는 관광을 21세기 신성장 동력산업으로 육성하고 발전시키기 위하여  한국부동산개발협회와 함께「관광인프라 개발 투자유치를 위한 관광투자환경 설명회」를 다음과 같이 개최합니다.

  - 다     음 -

가. 행 사 명 :「관광인프라 개발 투자유치를 위한 관광투자환경 설명회」

나. 일 시 : 2011. 11. 4(금) 14:00～16:00

다. 장 소 : 건설회관 2층 중회의실(강남구 논현동 소재)

라. 참석인원 : 250명 내외(선착순 마감 예정)

마. 참석대상 : 회원사, 전문회원, 관계, 업계, 학계, 금융계, 언론계, 유관기관 등

바. 주 최 : 경상북도, 한국부동산개발협회

사. 주요내용 및 일정  

시 간	내 용	비 고
13:30～14:00	등 록
14:00～14:10	홍보동영상 상영
14:10～14:15	내빈소개
14:15～14:20	인사말씀
14:20～15:40	주요지역 관광투자환경 설명
	☞ 포항 코스타벨리 관광단지 조성사업	포항시
	☞ 경주 감포관광단지 조성사업	경주시
	☞ 안동 문화관광단지 조성사업	안동시
	☞ 상주 경천대 관광지 조성사업	상주시
15:40～16:00	질의응답 및 자유토론
16:00 ～	폐 회

♣ 참가신청 연락처 : 02-512-4750 (협회 / 이경수, 017-331-3065)

●  군자신도시 개발사업 현장 사업설명회 개최 

-일 시 : 2011년 11월 4일 14시 30분

 

-장 소 : 군자신도시 현장(정왕동 1771-1)

 

-참석대상 : 개발투자자, 건설사, 금융권, 유관협회 등

 

-내 용 :

 

군자신도시 개발사업 조성공사 계획, 향후 분양 계획, 글로벌 교육ㆍ의료 클러스터 조성 계획 등을 설명

 

※ 군자신도시는 시흥시에서 추진중인 핵심 중점사업으로 2006년 6월 토지매입을 통해 2009년 지구지정 및 개발계획 수립, 2011년 10월 실시계획을 승인 받았으며, 글로벌 교육ㆍ의료 산학클러스터 조성을 통해 교육, 의료, 일자리가 보장되는 수도권 유일의 복합자족도시를 건설하는 개발사업이다.

 

군자신도시 개발사업은 송도 경제자유구역, 시화MTV 등 서해안 개발축상에 위치하고 있으며, 제3경인고속화도로가 대상지를 직접 관통하여 인천국제공항, 인천항, 서울 강남권에서 20~30분이내에 접근이 가능한 우수한 교통체계를 가졌다.  

 

●경기 / 시장환경

 ■ 경매시장에서 중소형주택과 근린상가 인기  

-경매 근린상가는 적은 비용으로 수익률을 극대화할 수 있고, 중소형주택은 실수요층이 두껍기 때문 

-서울지역의 전용면적 85㎡ 이하 주택 평균 낙찰가율은 지난 7월 86.9%, 8월 84.6%, 9월 84.8%, 10월 86.6%로 상승곡선을 그리고 있음. 경매로 집을 사면 시세보다 최소 10% 이상 저렴하게 매입이 가능해 집값 하락 위험이 줄어들며 최저 매각가의 10%를 법원에 보증금으로 납부하고 낙찰을 받으면 은행에서 최대 80%까지 대출을 받을 수 있는 장점도 있음 

-서울지역 근린상가 평균 낙찰가율은 7월 84.8%, 8월 86.7%, 9월 90.2%, 10월 82.4%로 일반 매매시장에선 근린상가 가격에 부담을 느끼는 소비자가 많지만 경매 근린상가가 인기가 높은 건 비용에 비해 수익성이 높기 때문 

■  평창 땅값 3개월 연속 상승 

-국토해양부의 9월 지가동향에 따르면 평창의 땅값은 한달간 0.41%나 상승해 전국 평균상승률 0.09%의 4배 이상이었음. 평창은 2018동계올림픽 개최지로 확정된 이후 특구지정, 특별법 제정, 복선 전철 등의 인프라구축에 따른 개발기대감이 반영되며 지속적으로 땅값이 상승하고 있음 

-올림픽 특수를 누릴 인근의 원주, 강릉도 원주~강릉의 복선전철, 제2영동고속도로 등 올림픽 관련 SOC사업 추진 예정에 따라 동반 상승세를 보임. 원주는 0.196%, 강릉도 경기장, 선수촌, 미디어촌 건설 등으로 0.20% 상승함 

● 정책 / 제도

■  대한건축학회 ‘리모델링 수직증축시 안전성에 문제없다' 발표 

-대한건축학회는 '리모델링 수직증축 검증결과 발표회'를 열어 "현재 적용 가능한 건축 공법을 활용할 경우 3개 층까지 수직증축을 해도 안정성에 전혀 문제가 없다"는 입장을 밝힘. 또 지진에 취약한 노후 아파트의 내진 보강을 위해 리모델링이 필요하다는 의견도 덧붙였음 

-국토해양부가 안전성 문제와 재건축과의 형평성을 이유로 리모델링 수직증축 불가 입장을 고수하면서 '아파트 리모델링 수직증축 허용안'은 6개월이 넘도록 국회에서 계류 중 

■  취득세 50% 감면 조치 두달 후 종료 

-9억원 미만 주택 등에 대해서는 감면 조치가 부분적으로 연장될 예정이지만 그 폭은 줄어들게 돼 거래 부진과 전세난 압박에 시달리는 주택경기에 찬물을 끼얹을 것이라는 우려가 큼 

-한국주택협회는 최근 행정안전부와 국토해양부, 국회 행정안전위원회에 건의서를 제출해 취득세 감면 기간을 내년 말까지로 1년 더 연장해줄 것을 요청. 유럽 재정위기와 미국 경기침체 등 세계 경제가 불안해지면서 국내 투자심리가 잔뜩 위축된 가운데 세제 혜택마저 줄어들면 침체한 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있을 것이라는 우려 때문 

-주택업계가 신축주택 판매 부진과 신규 사업물량 감소 등으로 총체적 위기를 겪고 있는데 취득세 혜택이 사라지면 주택 매수세가 더 줄어들고 건설사의 신축 분양주택, 특히 중대형 판매에 더욱 애로를 겪을 것으로 예상 

-정부도 취득세 감면 연장의 필요성은 인정하지만 지자체가 세수 부족으로 반발하고 있고, 3.22 대책에서 취득세 세수 감소분을 정부가 전액 재정에서 보전해주기로 했던 만큼 정부 재정상황 등을 고려할 때 연장을 고집할 수만은 없는 입장 

■  민간체육시설엔 토지수용권 주어지지 않아 

-국토해양부는 ‘도시계획시설규칙 개정안’을 마련 11월1일부터 공포. 앞으로 골프장, 스키장 등 민간체육시설 건립시에는 토지수용권이 주어지지 않아 땅을 100%확보해야 사업이 가능해짐. 또한 저출산 등을 고려해 학교 신설기준을 완화해 초등은 4000~6000가구, 중고교는 6000~9000가구로 기준이 변경됨 

-새 규칙은 도시계획시설로 설치 가능한 체육시설의 범위를 국가 지방자치단체 대한체육회 등 공공기관이 설치하는 전문체육시설, 생활체육시설로 한정. 그러나 기존 규칙에 따라 추진해온 사업들이 중단되지 않도록 공포 1개월 경과일부터 시행하고, 시행당시 도시계획시설 결정을 위한 제안을 했거나 시장,군수가 입안결정신청을 한 경우는 종전 규정을 따르도록 함 

●  개발 / 분양 

■  인천 송도국제도시 미분양 한파 

-인천도시개발공사가 송도국제도시 5공구 2단지에서 분양 중인 웰카운티5단지 1,056가구에 3순위까지 56명만이 접수해 대거 미달 사태를 빚었음. 미달 사태의 가장 큰 원인은 높은 분양가가 지적됨. 3.3㎡당 분양가가 1,200만~1,300만원으로 지난 2006년 분양된 4단지 아파트의 3.3㎡당 1,100만원보다 비싸게 책정된 것. 집값은 떨어졌는데 오히려 분양가는 오르면서 수요를 위축시켰다는 분석 

-송도국제도시를 비롯해 인천 부동산시장의 전반적인 침체가 원인이라는 의견도 많았음. 신규 단지가 공급되기만 하면 높은 경쟁률로 청약 마감행진을 거듭하던 예전과 달리 지난해부터는 중대형 아파트를 중심으로 3순위에서도 미달되는 경우가 많았음 

-송도국제도시 내에서 연내에만 3,000여 가구에 달하는 신규 공급물량이 대기 중이어서 공급과잉으로 시장침체를 부추길 것이라는 우려도 제기하고 있음 

■  광주전남혁신도시 조성사업이 본격화 

-한국토지주택공사(LH)는 이달 중에 광주전남 ‘빛가람 혁신도시’에 1226호의 아파트 건설공사를 착공. 민간 건설업체에서도 11월에 아파트 3982호 착공을 계획하고 있어 빛가람 혁신도시 조성이 본격. 혁신도시로 이전하는 한국전력공사 신사옥 착공도 예정 

-혁신도시에는 일산호수공원에 이어 전국에서 두번째로 큰 52만㎡ 규모의 인공호수를 조성해 자연저류지와 중앙호수공원, 실개울 등을 잇는 물순환망을 구축. LH는 또 신재생에너지와 폐자원, 빗물 등을 활용한 자연순환형 에너지 시스템을 도입할 예정. 전국 유일의 혁신도시내 18홀 골프장과 남도의 전통이 묻어나는 전통한옥마을단지, 중앙호수공원 주변 공연시설로 품격과 여유 넘치는 도시로 조성한다는 것이 LH의 구상임 

■  롯데백화점 프리미엄 아울렛 윤곽 드러나 

-경기 파주 출판단지에 오는 25일깨 문을 여는 롯데백화점 프리미엄 아울렛은 국내 아울렛 중 가장 큰 규모(건축 연면적15만㎡, 영업면적 3만5400㎡)로 폴스미스 멀버리 발리 등 유명패션브랜드와 롯데시네마, 뽀로로키즈카페등 문화 엔터테인먼트 시설 등 200여개 브랜드가 들어섬 

-롯데 파주아울렛의 가장 큰 특징은 규모. 국내 아울렛중 가장 규모로 입점 브랜드 수도 다른 아울렛을 압도. 인근 신세계 아울렛보다 연면적이 2배이상 크고 브랜드수도 40개 이상 많음. 매장은 중앙에 생태하천과 녹지공간 중심으로 꾸미고 3~4층 높이 건물 4개가 들어섬 

-특히 7개관 1544석 규모로 자리잡는 롯데시네마는 국내최초 아울렛 입점 영화관이라는 타이틀을 갖게 됨. 롯데측은 브랜드 구성, 규모, 위치면에서 신세계를 압도할 것으로 예상. 이에 신세계는 토리버치 등 롯데에 없는 인기브랜드를 다수 보유한 만큼 경쟁에서 밀리지 않을 것이라고 강조함

●  투자 / 재테크 

■  개인도 오피스로 구성된 빌딩에 투자 기회 

-최근 상대적으로 소액투자를 원하는 개인투자자를 겨냥해 오피스를 1실씩 쪼개 분양하는 곳이 늘어, 오피스 빌딩도 도시형 생활주택이나 오피스텔처럼 소액 개인 투자자들의 투자대상이 되고 있음 

-판교 테크노밸리 내 유스페이스는 임대 후 분양전환되는 오피스 41실을 분양 중. 인근의 우림W시티, 삼환하이펙스 등도 임대 후 분양전환 방식으로 분양. 서울 도심에서는 중구 황학동 아크로타워, 회현동 남산롯데캐슬아이리스, 충무로 엘크루메트로시티 등이 각각 51~80실의 오피스를 분양중 

-국토해양부가 집계한 3분기 오피스빌딩 연간 투자수익률은 6.74%에 달함. 하지만 소액으로 업무용 빌딩에 투자할 때에는 주의할 점도 많음. 거주목적으로 이용이 불가능하기 때문에 공실없이 임대가능한지 살펴야 하며, 임차인 구하기나 관리가 쉽지 않다는 것도 고려해야 함. 업무시설이 밀집된 도심, 대규모산업단지, 테크노밸리 등 좋은 입지선정도 중요 

■  낮은 분양가의 ‘착시현상’, 소비자들 꼼꼼히 따져봐야 해 

-전용면적이 같지만 공급면적이 8㎡까지 차이가 나는 경우가 많아 소비자들은 분양가를 분석할 때 주의해야 함. 실제 경기 부천의 한 아파트 전용84㎡의 공급면적은 115㎡로 표시됐음. 이에 베해 경기 남양주의 한 아파트는 전용 84㎡에 공급면적이110㎡이고, 안양시 석수하우스토리는 전용84㎡가 공급면적 107㎡로 표기되었음 

-건설사들이 분양가 책정시 3.3㎡당 가격을 공급면적으로 하기 때문에 공급면적이 클수록 분양가가 저렴해보이는 착시효과를 노린 것. 전용면적은 발코니를 제외하고 현관을 열었을 때 보이는 방, 거실, 주방, 욕실 등 공간을 말하기 때문에 전용 84㎡의 주택형 크기는 모두 같음 

-주변 시세보다 저렴하다고 광고하는 아파트의 분양가도 층별 분양가를 확실히 따져야 함. 같은 면적이라도 평균 분양가보다 저렴한 저층 분양가를 내세우는 경우가 많기 때문. 또 재개발, 재건축 일반분양 물량의 경우 수요가 두꺼운 중소형 주택은 이미 조합원 물량으로 배정돼 저층물량만 남은 경우가 많기 때문에 비슷한 조건에서 비교할 필요가 있음 

-아파트 분양가를 주변시세와 비교할 때는 대단지의 랜드마크급 아파트와 비교해 싸다고 하는 경우도 많기 때문에 샘플링 단지를 잘 따져야 하며, 호가가 아닌 실거래가를 기준으로 비교해야 함. 발코니 확장비용도 주택형별로 달라 이를 분양가에 포함시켜 따져볼 필요도 있음

●  업계동향 

■  건설사들 차별화된 서비스 시도 ‘아침식사 마케팅’ 눈길 

-SK건설이 대구 수성구에 공급한 주상복합아파트 ‘수성SK리더스뷰’에는 최근 문을 연 조식뷔페서비스가 유명. 오전 6시30분부터 9시까지 단지 내 커뮤니티센터에서 입주민에게 아침식사를 제공함 

-부산 중구에 분양하는 도시형 생활주택, 오피스텔 ‘코도모 에스테이트’는 입주민에게 1년간 아침식사를 제공하는 조건을 내걸었음. 부산진구에 자리잡은 오피스텔 ‘더블루2’도 아침식사마케팅으로 유명. 바쁜일정에 쫓겨 아침식사 준비를 제대로 하지 못하는 대학생, 직장인을 마케팅타깃으로 잡음 

-서울 관악구에 한미파슨스가 공급한 도시형생활주택, 오피스 ‘마에스트로’는 홈클리닝, 세탁 서비스를 대폭 강화, 호텔수준의 청소서비스를 체험할 수 있음

 

● 제목 : 일반경제와 부동산경제 글로벌 트랜드 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]

 ●  금일 연재내용

     1. 4사분면 모형 

            1) 부동산 임대수요의 변화에 따른 비교정태 분석

            2)  장기이자율 변화에 따른 비교정태 분석

 

 

 

   

● CCIM한국협회

 

● 전화번호 : 02)2052-8005  

 

● E-mail : ccimnet@yahoo.co.kr 

1. Global Network of CCIM 

부동산투자분석전문가(Certified Commercial Investment Member ; CCIM)는 수익용 부동산 및 부동산 투자에 훈련되어 있는 공인된 전문가이다. 전 세계적으로 35개국에 걸쳐 16,000여 명의 회원이 활동 중이며, CCIM 한국협회는 미국협회 다음으로 큰 Chapter로서 국토해양부에 등록되어 있으며 2011년 현재 정회원 900명, 준회원 600 여 명으로 구성되어 있다. 회원들은 부동산금융, 투자, 자산운용, 은행, 증권, 건설, 개발, 중개, 분양, 토지주택공사, 자산관리 공사, 부동산신탁, REIT, 시설관리 등 매우 다양한 국내 부동산분야와 외국기업에 분포되어 활발히 활동 중에 있다.

2. Advantages of CCIM 

- 부동산투자분석의 Global Standard

- 실무 중심

- 계량화 중심

- Case Study 위주

- DCF에 의한 NPV, IRR 지표 중심

- 부동산 금융부분 강조

- 부동산 투자 실무의 검증된 교육

- 지식 및 정보의 교류 (매주 다양한 주제의 세미나 개최)

- 회원들간 다양한 인적 구성을 통한 업무개발 기회 창출  

3. CCIM Curriculum 

3-1. CI101 (부동산 금융분석) 

• Cash Flow Model로 분석

• 화폐의 시간가치 반영

• Finance를 활용한 투자분석

• 수익용부동산 가치 산정

• 투자성과의 측정(DCF 방식)

• 대안투자의 선택(CAC 방식) 

3-2. CI102 (부동산 시장분석) 

• Market Analysis Model

• 경제기반 분석

• 수요와 공급의 예측 및 수급차이 분석

• 입지분석 및 부지평가시스템

• 경기변동 분석 및 재무적 타당성 매칭

3-3. CI103 (부동산 임대차분석)  

• Transaction Management Step

• 임대공간과 리스의 경제성분석

• 임대차 가치 평가

• 임차와 매입의 비교 분석

• 투자자의 대안선택과 실행 

3-4. CI104 (부동산 투자분석) 

• 투자목적, 투자동기의 재점검

• 최적 소유형태 분석

• 다양한 자금조달 검토

• 투자가치의 평가

• 투자리스크 분석 및 관리

• 자산관리 및 처분전략 마련

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 서울시 강남구 역삼동 702-2 삼성제일빌딩 한국부동산투자개발연구원(주)

이메일의 수신을 더 이상 원치 않으시면 email@kridi.com으로 수신거부를 보내주시기 바랍니다.

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