뉴스 초고층 고급 아파트 조망권 분쟁 논란

[이명필]

최근 기존 도시의 곳곳에서는 재개발,재건축 사업으로 인한 일조권이나 소음문제를 포함한 조망권 에 관한 문제점들이 나타나고 있다.

그 중 에서도 최근에 급격하게 나타나는 문제점들이 바로 사회적인 관심을 불러 일어 키고 있는 조망권 시비로 인한 잦은 분쟁문제 이다.

우리나라에서는 아직까지 행정적으로 일조권이나 조망권 의 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 시스템이 없기 때문에 고층 건물 건물공사만 시작되면은 거의 대부분이 일조권 과 조망권 을 둘러싼 소송 이 벌어 지고 있다.

이러한 일조,조망권에 따른 분쟁의 근본원인은 서울을 비롯한 대도시에 있어서의 과밀개발에 있다고 조사 되고 있다.

이러한 실례로는 도곡동의 타워팰리스나 삼성동의 아이파크 와 같은 초고층의 아파트를 건설하는 추세에 따라서 노후 재건축아파트의 사업성 등 수익성을 맞추기 위하여 대부분이 고층으로 추진되고 있다.

이처럼 실제 시장상황에서는 건축물이 첨단화 고층화 되여 가고 있는 데도 불구 하고 건축 관련법상이나 시대적 상황과 기술적인 변화를 전혀 반영 하고 있지 못하다.

이러한 점 으로 인하여 건축 허가상에 있어서는 전혀 문제가 없는 데도 나중에 공사를 진행하면서 일조권이나 조망권 문제에 휩싸여 법원으로부터 건축주가 대부분이 배상 하도록 하라는 판결이 나오고 있는 실정이다.

특히, 여기에는 인간의 삶의 질에 대한 향상을 중시 여기면서 이러한 경향은 더욱더 확산 적용 되고 있는 것 같다.

주택의 경우에 집값도 일조권이나 조망권에 따라서 큰 차이를 보여 주기 때문에 향후에는 이러한 분쟁의 소지가 더욱 더 확산 될 것으로 전망 되여 진다.

이러한 것 은 경제성장이나 소득의 증가로 인한 최근 웰빙(Well-Being)열풍 이 사회적인 이슈가 될 정도로 삶의 질에 대한 욕구가 높아지고 있다고 해도 과언이 아니다.

즉 주택시장에 있어서 과거 양적인 팽창과 공급위주에서 탈피하여 고급주거에 대한 수요가 늘어 나고 있는 실정이다.

여기에는 물리적인 질적 향상 뿐만 아니라 교육,편의 시설등 의 생활 환경에 대한 욕구와 매력적인 경관 및 조망 등의 환경적인 질적 향상에 따른 선호가 급격히 증가 하고 있다.

이러한 추세에 따라서 최근 조망권에 대한 다툼으로 인한 분쟁이 많이 발생 하고 있다.

대부분이 침해자와 피해자간에 상호 협의에 의하여 해결 되나 경우에 따라서는 법원의 판결을 기다리는 경우도 많이 있다.

이러 할 경우에 침해자 와 피해자간에 원만한 협의를 이끌어내기 위하여 적정한 손해배상액의 결정이 중요 하다.

그러므로 이들 환경적인 요인에 대한 합리적이고,객관적인 가치를 평가하는 방법이 절실히 요구 되고 있다.

따라서 조망권 침해에 대한 손해배상액을 산정하고 이에따른 침해자와 피해자 간에 손해배상액을 산정하기 위한 기초자료로서 조망가치를 평가하는 방법을 소개하기로 한다.

조망 과 손해배상

조망의 사전적인 의미는 "먼곳을 바라보는 것,또는 바라다 보이는 경치"를 말한다.

이와 유사한 의미로 사용 되고 있는 경관은 "지표 위의 풍경을 특정 짓는 여러 요소 를 종합하는 것"이라고 정의 하고 있다

이들을 종합하여 보면은 조망은 경치나 풍경 즉.경관을 바라다보는 행위 또는 바라보이는 경관 그 자체를 의미 할 수 가 있다.

즉,주택에서 경관을 바라다 보는 행위의 차단을 의미하는 것으로 행위적 측면에서의 조망 이라고 말 할 수 가 있다.

이러한 조망에 대한 관리는 주로 고층건물을 규제,관리함으로서 이루어진다. 고층건물의 규제방법은 절대 높이의 규제,조망선 규제,전면도로의 사선규제의 셋으로 나누어 볼 수 있다.

이에따른 손해배상의 문제는 최근에 일조,조망권이 "건강과 부" 를 대변하는 것 으로 인식 되여 지고 이러한것에 따른 결과로 인하여 한강변 아파트 단지의 경우"강조망"이 보장되는 층은 조망되지 않는 층보다도 층간 집값이 수천만원 씩 차이가 나고 있는 실정 이다

그리고 한강변에 접한 강남(서초,강남,강동,영등포,강서)과 강북(광진,성동,용산,마포)지역 의한강변 아파트 가격이 강북은 일반아파트 보다 평당467만원,강남은 평당62만원 높은 것으로 나타나고 있다.

이러한 조망에 대한 인식의 변화는 정부의 정책에도 반영이 되고 있다. 국세청은 아파트 기준시가 조정시 같은 동 에 있더라도 방향,조망,일조권등에 따라 가격차이를 인정하여 기준시가가 다르게 책정할 것을 금년 4월달에 발표를 하였다

조망가치의 평가

조망권이라 함은 시장에서 일상적으로 거래를 하는 일반시장재화가 아닌 비시장 재화 이다.

이러한 조망권에 대한 재화에 대하여 시장에서 개별적으로 거래 되지 않지만 다른 재화와 함께 패키지(package)형태로 거래되는 재화로서 이러한 시장재화를 구성하는 요인들을 특성가격(hedonic price)이라고 하는데 헤도닉 기법을 이용한 조망가치를 평가해 보면은 다음과 같다.

즉.이러한 특성가격모형접근법(hedonic price model approach)을 이용하여 강남구 대치동의66평형 H아파트를 대상으로 연구한 결과 조망이 좋은 아파트의 가치를 100으로 볼 때에 불량한 아파트의 가치는 96정도라고 볼 수 있다는 분석 결과가 나왔다.

이러할 경우 조망이 양호한 아파트와 가치는 약4%정도 차이가 난다고 볼 수 가 있다.이를 금액 으로 환산하면10억의 아파트의 경우 약4000만원 정도이며 그러므로 조망가치는 약4000만원으로 보면 된다는 결과가 된다.

실제 과거에 롯데백화점 앞 진달래 아파트가 조망,일조권등으로 인하여 약3800만원 정도의 배상을 받은 사실도 있다고 한다. 그러나 다세대의 경우에는 평소에는 조망이 별로 없다가 누군가가 침해를 하면은 조망권 다툼이 발생하는 문제가 있다는 점 도 하나의 과제이다.