부동산신탁사의 내실있는 토지신탁 운영을 위해 건전성 규제를 개선합니다

[일취월장]

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부동산신탁사의 내실있는 토지신탁 운영을 위해 건전성 규제를 개선합니다.

➊ 토지신탁 유형(관리형‧차입형)에 상관없이 책임준공의무를 질 경우 NCR 위험액에 반영하고, NCR 산정기준을 개선


➋ 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도 100% 도입

금융위원회(위원장 김병환)는 부동산신탁사의 토지신탁* 사업 내실화를 위한 ｢금융투자업규정｣ 개정안이 ’25.6.25.(수) 금융위원회에서 의결되어 7.1일부터 시행된다고 밝혔다.

* 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업

** 현재 세부 산정기준 등을 포함한 ｢금융투자업규정 시행세칙｣ 개정도 진행 중

첫째, 책임준공형* 토지신탁의 실질위험이 반영되도록 영업용순자본비율(이하 ‘NCR’**) 적용범위를 확대하고, 산정기준을 개선한다

* 시공사가 책임준공의무 불이행시 신탁사가 책임준공의무를 부담하는 토지신탁

** Net Capital Ratio : 부동산신탁사의 재무건전성(영업용순자본÷총위험액)을 평가하는 지표로서 150% 미만으로 떨어질 경우 경영개선요구 등 조치

현재까지 부동산신탁사의 책임준공의무에 대한 NCR 위험액 반영은 책임준공형 ‘관리형’* 토지신탁에만 한정되어 있어, ‘차입형’ 토지신탁에 책임준공확약이 결합된 경우, NCR 위험액 산정시 제외되어 왔다. 이를 개선하기 위해 부동산신탁사가 책임준공의무를 질 경우 토지신탁의 유형과 상관없이 신용위험액을 반영하도록 하였다.

* 토지신탁은 차입주체에 따라, (1)관리형(위탁자)과 (2)차입형(신탁사)으로 구분되며, (1)관리형은 (1-1)책임준공형, (1-2)일반 관리형으로 구분해 왔으나, 최근 (2)차입형에책임준공확약이 결합된 혼합형 유형도 다수 발생

또한, ｢금융투자업규정 시행세칙｣(이하 ‘시행세칙’)을 개정하여 부동산신탁사의 신용위험액 산정기준을 개선하였다. 위탁자 및 시공사 등 신탁사 거래상대방의 신용위험을 합리적으로 반영하고, 사업장별 공정률 차이 등을 감안해 위험값을 차등 적용하도록 하는 한편, 금융투자협회 모범규준* 등을 준수하는 경우에는 위험값을 일부 경감할 수 있도록 하였다. 변경된 산정기준은 7.1일 이후 신규계약분부터 적용된다.

* ｢책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준｣ 또는 ｢정비사업 업무처리 가이드라인｣

둘째, 부동산신탁사의 관리능력 범위 내에서 사업수주가 이뤄지도록 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입한다.

그간 부동산신탁사의 토지신탁에 대해서는 별도 한도 규율*이 없어 신탁사의 관리능력 범위 내에서 토지신탁 사업이 내실있게 운영되는지 사전점검 ‧ 예방하는 데 한계가 있었다. 이에 토지신탁의 총 예상위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준을 신설하되, 충분한 준비기간을 부여하기 위해 한도를 ‘27년 말까지 점진적**으로 적용하기로 하였다.

* 예) 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한(‘20년)

** (‘25년말) 150% → (’26년말) 120% → (‘27년말) 100%

시행세칙에서는 토지신탁 위험액 산정시 책임준공의무에 따른 손해배상 가능성(책준형), 자산건전성 분류(차입형) 등을 감안하도록 해 사업장별 위험을 실질적으로 반영하고자 하였다.

한편, 신탁방식 정비사업에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증대출이 일정요건*을 충족하는 경우, 동 대출이 부동산신탁사의 NCR 및 토지신탁 위험액 한도에 영향을 미치지 않도록 특례 규정을 시행세칙에 마련하였다.

* ➀차입금에 대한 신탁사의 책임을 신탁재산으로 한정하는 등 회계처리기준에 따라고유계정 차입금으로 인식되지 않으며,

➁국가 또는 공공기관이 대출이나 보증을 제공하는 경우

금번 제도개선을 통해 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 책임있게 운영함으로써 부동산신탁사의 건전성 강화 뿐만 아니라, 궁극적으로는 수분양자 등의 이익 보호, 안정적인 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다. 금융당국은 금번 제도개선 사항이 현장에서 제대로 안착하는지 여부와 함께 부동산신탁사의 건전성 등을 지속 모니터링해 나갈 계획이다.

[일취월장]

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