서울 재건축과 재개발

[사랑방지기]

서울 재건축과 재개발 ​

서울에서 대부분의 주택공급은 재건축과 재개발을 통해 이루어진다. 그렇기에 재건축과 재개발을 모두 이해해야 서울부동산에 대해 제대로 이해할 수 있다. 그렇지만 그 동안에는 재건축보다는 재개발이 좀 더 상대적으로 주목을 받았었다. 그러나 이제부터는 재건축과 재개발을 함께 봐야 한다.

a. 확실한 정비구역 지정 재개발의 한계

공공재개발 / 공공주도정비사업 / 신속통합기획재개발

재건축과 재개발을 함께 봐야하는 첫 번 째 이유는, 확실하게 새로 지정될 만 한 재개발정비구역의 한계가 있기 때문이다. 공공재개발, 공공주도3080+(공공주도정비사업), 신속통합기획재개발, 모아주택 등 이전같았으면, 도시기본계획에서 정비사업(재개발)을 추진할법한 지역이 모두 대안적인 개발방식으로 적용되려 하고 있다. 그렇기에 확실한 추진동력이 있는 추가적인 재개발구역의 발굴이 현재 재개발을 진행하는 곳 을 제외하면, 사실상 새로 발굴하기 어려운 상황이다. 그리고 공공재개발, 공공주도정비사업, 신속통합기획재개발, 모아주택 등은 취지는 빠르게 정비사업(재개발)을 추진하게 해준다는 측면에서 나온 제도이지만 아직 이에 대한 효과성이 입증되지 않았고, 표준지공시지가의 상승만큼 지가의 상승으로 인해 좀 더 많은 부가이익을 누리고자 하는 사람들의 욕망으로 인해 실질적인 진행이 수월하지 않을 수 도 있다.

b. 재개발의 초기투자금이 커짐

대부분 재개발들의 초기투자금이 5억원 이상으로 커지게 되었다. '19년 10월 "까르의 서울 재개발 분석"표를 만들 당시만 해도, 3억원 이하로 구입할 수 있는 사업시행인가~관리처분인가 이후단계의 재개발구역들이 상당 수 있었으나('19년 10.13.기준 보문5구역, 봉천4-1-2구역, 중화1구역, 홍은13구역등) '22년 4월 현재는 5억원 이하의 초기투자금으로 구입할 수 있는 재개발구역들이 거의 소멸되었다.('21년 4.18.기준 초기투자금 5억원 이하 길음5구역, 홍제3구역(25평), 초기투자금 6억원 이하 불광5구역, 장위14구역, 동선2구역, 상계2구역) 이렇듯 대부분 조합설립인가 이후 재개발구역들의 초기투자금이 5억원 이상을 넘어서게 되면서 재개발투자 외 다른 투자방법에 대해 고민하는 사람들이 많아지게 되었다.

그리고 다수의 재개발전문가의 등장으로 인해 재개발에 대한 문턱이 낮아진 것 도 재개발의 초기투자금을 높이게 하는데 한 몫 하게 되었다. 2~3년 전까지만 해도 재개발이라고 하면, 지역주택조합과 재개발의 차이점을 구분하지 못하는 사람들이 많을 정도로 마냥 위험한, 잘 못 하면 투자금을 전부 날릴 수 있는 투자 정도로 생각하는 사람들이 많았다면, 지금은 재개발구역들끼리도 서로 입지서열체계에 따라 초기투자금 및 총투자금의 표준화, 정률화가 어느정도 가능해진 것 도 재개발의 초기투자금을 높이게 하는데 일조하였다.

c. 1기신도시 재건축 역시 생각보다 난항이다.

1기신도시

서울 재개발의 신규 구역지정과 초기투자금이 높아짐에 따라 서울이라는 행정구역은 벗어났지만, 서울 못지 않은(교육 등 어떤 면에서는 서울의 왠만한 지역보다 더 나은) 실거주환경을 가진 1기신도시에 대한 관심이 높아지게 되었다. 그리고 20대 대통령선거 과정에서 1기신도시 재건축과 관련된 공약들이 발표되었고, 대선 이후에도 '22.6.1. 전국단위지방선거로 인해 1기신도시 재건축에 대한 이야기들은 언급되고 있지만, 중장기적인 계획은 시행하기 어렵다는 것을 의미하고, 분당신도시의 일부 핵심지역(서현, 수내, 정자역 인근 등)을 제외한다면, 대부분 재건축의 진행이 어려운 만큼 1기신도시의 재건축을 통한 주택의 공급은 어려울 것으로 보인다.

이러한 점으로 인해 서울의 재건축과 재개발의 가격연계성은 높아질 것이고, 재개발과 재건축을 모두 주목해 봐야 할 이유가 된다.

서울 재건축과 재개발

1. 재건축과 재개발의 시세는 어떻게 갈 것인가?

2. 어디를 주목해야 하는가?

3. 결론

1. 재건축과 재개발의 시세는 어떻게 갈 것인가?

과거, 현재, 미래의 재건축, 재개발 시세의 연관성 및 가격연동성에 대해 알아보도록 하자!

a. 과거

과거에는 재개발은 여러가지 이유로 인해 진행이 쉽지 않다고 생각하여, 진행이 쉽지 않은 재개발의 경우에는 어느정도 이상의 리스크비용을 감안하여, 가격책정이 이루어졌다. 그리고 재건축은 오래 되고 대지지분이 어느정도 되어 추가분담금이 없거나 높지 않은 경우 비교적 동의률을 받는데 용이하여 재개발보다는 빠르게 사업진행이 이루어졌다. 하지만 재건축 역시 상가이슈, 주민들 간 갈등 등으로 인해 신축아파트에 비하면 어느정도의 리스크비용이 포함되어 있었다.

이러한 모습을 보면, 과거에는 주변에 있는 아파트들의 가격상승이 먼저 이루어지고, 이에 따라 미래 신축아파트가 될 수 있으면서, 사업진행이 상대적으로 용이한 재건축이 상승하고, 그 다음으로 재개발이 상승하는 모습을 보였다.

b. 현재

현재는 재건축의 경우 '17년 8.2.부동산대책에 의해 재건축초과이익환수제가 부활하여 입주시점을 기준으로 미실현차익에 대한 초과이익환수금의 부과가 이루어졌고, '18년 이후 정밀안전진단의 기준이 강화되어 재건축의 진행속도가 많이 늦어지게 되었다. 이에 따라 초과이익환수제나 안전진단의 이슈가 없는 재개발에 투자수요가 몰려서 가격이 상승하게 되었고, 특히 무허가, 지분이 작은 다세대주택 등 초기투자금이 작은 재개발구역이나 높은 임대차를 맞춰 초기투자금이 줄어든 재건축으로 진입하는 수요가 증가하게 되었다.

이러한 모습을 보면, 현재 부동산 시세의 움직임은 주변에 있는 아파트들의 가격상승이 먼저 이루어지고, 그 다음 초기투자금이 작은 재개발(다세대주택 등), 재건축(임대차금액이 높아 초기투자금액이 상대적으로 작은 재건축)이 상승하고, 마지막으로 초기투자금이 큰 재개발(단독 및 다가구주택 매물) 및 재건축의 가격이 상승하는 형태로 바뀌어가게 되었다.

c. 미래

미래에는 재개발 및 재건축이 모두 초기투자금이 상승하고, 표준지공시지가 및 공동주택공시가격 등의 상승으로 인한 감정평가금액상승, 공사비 상승 등으로 인해 전체적인 분양가(조합원분양가)가 상승함에 따라 재개발, 재건축 중에서도 호재가 있고, 주변 아파트들의 가격이 상승하는 입지가치에 비례한 가격상승이 이루어질 것으로 보인다. 그 이유는 원자재가격 및 인건비상승에 따른 공사비는 저가, 중가, 고가아파트에서 모두 나타나는 공통적인 현상이며, 토지가격 및 공동주택가격의 상승은 거래빈도에 비례한 상승을 보이기 때문에 상승률적인 측면에서는 고가지역 보다는 중저가 지역이 더 높게 나타나기 때문이다. 이러한 점을 반영해 보았을 때, 미래에는 입지가치에 비례한 가격상승이 이루어질 것으로 보이고, 입지가치가 좋은 곳 부터 가격상승이 일어나 이와 연계된 지역으로 가격상승이 전파되어가는 형태가 될 것이다.

이러한 입지가치가 좋은 지역은 재건축, 재개발 모두 가격이 상승하게 되는데 이에 가장 대표적인 사례는 대치동과 방배동으로 대치동과 방배동 모두 재건축 및 재개발(형태적으로는 단독주택재건축의 형태를 띄지만 실제로는 재개발과 주민구성 및 진행메커니즘이 비슷하기에 재개발로 분류해도 무방할 것이다.)이 함께 가격이 상승하는 곳으로, 이러한 곳에서는 재건축과 재개발을 함께 봐야 할 것이다.

2. 어디를 주목해야 하는가?

주목할 지역을 찾을 때는 가로축과 세로축으로 나누어서 볼 수 있는데, 가로축은 주변아파트의 평균연식, 세로축은 개발에 따른 연계성과 개발효과로서 이 2가지 요소를 통해 주목할 지역을 찾을 수 있다.

평균연식과 개발효과

1) 가로축

가로축은 주변 아파트의 평균연식이다. 주변아파트란 학교 및 생활권 등을 공유하는 개별행정동을 기준으로 보되, 주변아파트의 평균연식이 오래될 수록 개발에 따른 가치가 더욱 부각되어 커지게 된다.

2) 세로축

세로축은 개발효과 즉 개발연계성이다. 개발연계성이란 지역 내 여러 곳의 개발이 이루어져 개발지들 사이에 상호연계성이 발생하는 곳으로서, 개발을 할 지역이 많고, 이에 따라 개발의 연계성이 커지게 되면, 자연히 개발에 따른 이익도 커지게 될 것이다.

* 가로축의 평균연식이 오래되고 세로축의 개발효과가 큰 곳의 대표적인 사례는 대치동과 목동을 들 수 있다.

a. 대치동

대치동

대치동은 우리나라의 대표적인 학군지이며, 래미안대치팰리스를 제외하면 300세대 이상 신축아파트가 없을 정도로 신축의 부재가 심한 곳이다. 하지만 삼성역-봉은사역 사이의 GBC 등 삼성동의 개발영향을 가장 크게 받을 수 있으며, 무엇보다 학군특화지라는 고유성을 가지고 있기 때문에, 재건축 및 재개발(단독주택 재건축 및 소규모재건축, 가로주택정비사업 등 낡은 주택 및 상가가 신축아파트로 바뀌는 현상을 포괄하여 명명함)에 따른 차익이 극대화 될 것이다.

b. 목동

목동

목동은 목동신시가지 1~14단지까지 14개 단지의 대규모 재건축을 앞두고 있으며, 5호선을 통해 여의도로 이어지는 여의도영향권에 위치한 곳이다. 그리고 대치동은 외벌이 전문직가정의 학원교육 및 다양한 수준의 학생들을 위한 교육에 특화된 지역이라면, 목동은 맞벌이 대기업 및 금융권종사자들의 자녀교육의 특화된 곳으로 대치동보다는 상대적으로 교육에 들어가는 수고로움(자녀라이딩 등)이 상대적으로 가벼운 편에 속하는 곳이다. 이와 같은 특징으로 인해 목동 역시 정비사업에 따른 지역변화를 주목할 만 하다.

* 이외에도 강남구 일원동의 대청마을(대청역 동남쪽 블록), 개포4동의 국립국악고등학교 인근 주택밀집지역, 경부고속도로 동쪽의 반포1동 등 도 강남 내에서 개발효과와 평균연식이 높은 편이기 때문에 오랜 시간이 지나면 개발압력이 높아질 수 있는 곳으로 추정된다.

3. 결론

서울 재건축과 재개발 글의 결론은 아래와 같다.

a. 통섭적 사고가 필요하다.

서울재개발분석(67)_22.4.18.

통섭적 사고가 필요하다. 보통 재건축을 통해 부를 일군 사람들은 재건축경험을 통해 다른지역의 재건축 및 상가 등 비주택을 통해 주택을 받는 재건축 등에 주목하게 되고, 재개발을 통해 부를 일군 사람들은 재개발경험을 통해 다른 지역의 초기단계 재개발 등을 주목하는 경우가 많다. 개포주공3단지 재건축에 참여하여 디에이치아너힐즈에 입주한 사람들이 강남 내 재건축을 할 만한 아파트의 상가지분을 구입하는 사례, 성동구의 옥수12구역 재개발에 참여하여 래미안옥수리버젠에 입주한 사람들은 서울 외곽이나 수도권 및 지방 등의 재개발에 관심을 가지고 재개발지분을 구입하는 사례가 대표적인 사례 일 것이다.

하지만 지금은 이와 같이 재개발과 재건축을 따로 보는 것이 아닌 재개발과 재건축을 엮어 하나로 볼 수 있어야 한다. 통섭적 사고로 봐야 해당지역의 가치를 명확히 인식할 수 있고, 타 지역과의 관계를 명확히 밝혀 투자에 실수를 하지 않을 수 있다. 재개발의 경우에는 "서울재개발분석"표 같은 재개발표로 인해 가치의 판단 및 이해가 쉬워졌지만, 재건축 역시 이해하기 쉬워질 것이다.

b. 재건축의 진행은 결코 쉽지 않다.

재건축 역시 주목해야 하지만, 재건축의 진행은 결코 쉽지 않다는 것을 명심해야 한다. 재건축의 진행이 쉽지 않은 이유는 안전진단, 건축심의라는 2가지의 큰 허들이 있기 때문이다.

1) 안전진단 허들 강화

정밀안전진단기준

안전진단 허들이란 2018년 구조안전성이 50%로 강화된 정밀안전진단을 의미한다. 기존 안전진단의 경우 30년이 넘어갔고 주차 등이 불편한 상태에서 안전진단의 요청을 한 거의 대부분의 아파트들이 안전진단통과가 이루어졌다면, 안전진단의 허들이 높아진 이후에는 예비안전진단1회, 정밀안전진단1차, 2차 등 안전진단을 받는데에만 1년 이상의 시일이 소요되며, 지어진지 40년 이상이 경과한 아파트들도 정밀안전진단을 통과하지 못하는 사례가 나오는 등 안전진단의 허들이 높아지게 되었다.

하지만 2022년 정권교체가 이루어지고 난 이후 공약 등에서 발표한 것처럼 안전진단 허들은 지금보다는 조금 낮아지지 않을까 예상된다.(구조안전성의 비율을 이전처럼 조정하는 형식 등)

2) 건축심의 허들 강화

잠실주공5단지 정비계획변경(안)

건축심의 허들이란 정비구역지정의 과정과 건축심의를 통합한 개념으로, 재건축을 진행할 때 정밀안전진단의 통과가 이루어질 경우 정비구역지정을 추진하게 된다. 하지만 정비구역지정의 과정에서 최근 서울시에서는 소형주택비율증가, 임대주택비율증가 등 재건축에서도 심한 곳은 재개발 못지 않은 임대주택의 비율을 요구하는 곳들이 많아지고 있다. 예컨데 '22년 1월 정비계획안이 통과된 잠실주공5단지의 경우 6,815세대 중 임대주택(공공임대, 공공분양 포함)이 611세대로 9%에 가까운 수준이다. 특히 기존 2종주거지역에서 3종주거지역으로 종상향을 하거나, 3종주거지역의 최대용적률인 300%에 가까운 용적률을 받기 위해서 기부체납을 할 때, 이전에는 공원, 도로 등으로 기부체납을 받았다면 지금은 정책상 주택부족현상의 안정을 위해 임대주택으로 기부체납을 받으려 요구하는 건이 부쩍 늘어나게 될 것이다. 그리고 정비구역지정 후 건축심의의 과정에서도 스카이브릿지 등 주변에 위화감이 드는 건축물 제한, 층수제한, 임대주택으로의 기부체납비율 상승 등을 지속적으로 요청하게 되어, 이를 따르지 않은 재건축구역들은 재건축의 진행을 늦추게 하는 허들의 역할을 할 것이다. 안전진단의 허들은 낮아지겠지만 건축심의(정비계획변경)의 허들은 지금보다 더 높아질 것이다.

이렇게 된다면, 재건축을 할 때에도 희생정신이 있어야 추후 진행단계로 나아 갈 수 있을 것이다.

c. 고급화보다는 현실성, 단지별 특화를 고민해보자!

정비계획변경, 건축심의 등의 허들이 높아지고 있기에 향후 주변지역에 위화감을 조성할 정도의 고급화는 어려울 것이다. 그래서 현재 재건축을 하는 구역들은 타협하여 빠르게 진행하느냐 아니냐의 기로에 설 것이다.

1) 뜬구름을 잡지 않은 구역들이 진행이 더 잘 될 것이다.

방배신동아 재건축

뜬구름을 잡지 않고 취할 것 과 버릴 것을 명확하게 정해 진행하는 구역이 재건축을 빠르게 진행할 수 있을 것이다. 서초구 방배동에 위치한 방배신동아의 경우 재건축을 통해 기존 493세대의 아파트에서 847세대(임대 110세대 포함)의 아파트로 바뀔 예정으로, 임대주택의 비율이 13%정도로 재건축 치고 높다는 느낌이 들긴 하지만, 이를 수용함으로서 조합설립인가 후 7개월만에 건축심의가 통과되었고, 11개월만에 사업시행인가총회를 한 후 사업시행인가 신청을 하였다. 임대주택비율이 높다면, 추후 조정하면되고, 건축설계안에 불만족스럽다면 추후 부분적으로 보강하면 된다. 모든 일이 마찬가지이듯 고민과 구상만 하는 것보다 일단 뭐든 실행을 해야 이를 보완할 수 있고 한 발 더 앞설 수 있기 마련이다. 현실적인 범위 내에서 마음을 비우고 재건축을 추진한다면, 조합원들의 의견을 모으기 쉬운 재건축의 특성상 상당히 빠른 속도로 사업진행이 이루어질 수 있다.

2) 재건축, 재개발의 공조화는 이루어지지만, 개별단지의 차별적요소 역시 부각 될 것이다.

압구정 재건축

서울에서는 재건축과 재개발의 공조화는 이루어지지만, 이 와중에 개별단지들의 차별적요소 역시 특화 될 것이다. 최고층수 50층으로 설계변경을 하여 재건축을 추진하는 압구정3특별계획구역의 경우 빠른 정비사업의 진행이 이루어지기는 쉽지 않지만, 조합원들의 의견이 빠른 것 보다 최고로 짓는 것을 목표로 하는 만큼 먼 훗날 지어진다면, 다른 지역 & 다른 단지와의 차별적요소가 더욱 크게 부각 될 것이다.

앞으로는 재개발, 재건축을 다르게 보기보다 지역별, 개별단지별 가치가 새롭게 매겨지는 시대가 정립 될 것이다. 이러한 시대를 앞두고, 각자 상황에서 가장 효율적으로 대응할 수 있는 방법이 어떤 것인지 고민해 보도록 하자!

[출처] 서울 재건축과 재개발 (부동산 스터디') | 작성자 까 르