한국의 부동산거품 붕괴는 일본의 버블 붕괴보다 더 위험합니다.

[니모를삶아서]

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얼마전에 다른 분께서 올려주신 자료에 따르면 중산층(3분위?) 소득대비 12배 까지 올라 고점을 찍었던 서울의 주택가격ㅇ

지금은 8.8배 수준으로 떨어졌죠 ? 일본 도쿄와 (4.9배) 비교해도 아직 거품이 심합니다.

 

일본 도쿄가 도쿄 23구의 인구 가 약 880만 이고 23구의 면적이 서울시 면적과 비슷합니다.

그리고 도쿄도라는 개념이 있는데('도' 자가 도읍이라는 뜻의 도자입니다.) 우리로 보면 서울특별시 같은 개념으로

인구 1300만 가량에 면적은 서울시 전체면적의 3배가 조금 넘습니다.

 

23구 + 기타지역 = 도쿄도 (서울시면적의 3배)

 

도쿄 23구만 보면 서울시와 면적이 비슷한데요 인구가 880만 이에요  서울은 같은 면적에 1000만

양측 다 밀도가 높네요 (도쿄는 아파트가 적고 단독주택이 많아서 면적대비 밀도가 서울 보다 낮은듯)

 

일본의 경우에도 수도권 밀집 현상은 우리와 유사합니다. 일본 경제의 양대축이 오사카를 중심으로한 간사이 지방과

도쿄를 중심으로한  간토 지방으로 나뉘는 정도이지  도쿄로의 집중은  우리의 수도권 집중과 유사합니다.

 

도쿄와 서울의 비슷한 인구밀도를 봤을때  서울의 집값은 현재의 8.8 배에서   도쿄수준인 4.9배 이하로 떨어질 것으로 예상합니다.

버블붕괴는 필연적인것입니다. 매일 언론에서  집값 오를것이라고  빚내서라도 집사라는 얘기  이거  버블 붕괴를 막기 위해서 폭탄돌리기를

하자는 거죠

 

정부에서는 자신들의 집권기간 중에 버블 붕괴가 실현되는 것을 막고자 안간힘을 쓸것입니다.

하지만 버블붕괴는 필연적이죠  1가구당 출산율이 일본, 중국 보다 낮아요  게다가 서울 쏠림 현상이 심했던 이유가 교육 문제도 있었는데

이제 교육에 있어서 지리적 이점이 크지 않은 시대이죠  인강이 대세가 되어가고 있죠

 

그런데 말이죠 애초에 강남 3구를 중심으로 한 한국의 부동산 버블이 교육이나 인구밀도, 강남 3구의 희소성 때문에 생긴 버블 일까요?

아닙니다. 수도권 위성도시와 서울은 하나의 경제권역으로 묶여있고 1일 생활권이에요 지하철로 구석구석 연결되어있죠

대치동 학원가의 희소성  그런것 때문에 버블이 오른것도 아닙니다.  그것도  다 집값올릴려고 지어낸 얘기입니다.

대치동 학원에 다녀서 SKY , 의치한 가는게 아니라  원래 공부 잘하는 놈들은 어디서 공부 해도 다 대학 잘갑니다.

 

강남에서 공부해도 안될놈은 안되고  될놈은 시골구석에서 공부해도 되는 거죠

여태껏  굳이 서민이나 중산층이 강남에 살아야 했던 이유는  단 하나도 없었던 것입니다.

서울의 다른 지역에 또는 수도권 위성 도시에 있으면서  놀러갈때만 강남 가서  놀다가  다시 차타고, 지하철 타고 집으로 돌아오면 되는 거죠

한국에서 강남의 이미지는 그냥 잘사는 부촌, 문화의 중심지, 화이트칼라 샐러리맨의 일터   정도라고 볼수 있어요

 

굳이 뭐하러  몇억씩이나 돈을 더 주고  강남에 살아야 하죠 ? 아무런 이유가 없습니다. 

이유없는 거품이라는 거죠   실제로 강남3구에 살아야 할 이유는 없는데  먼저 투기를 시작한 세력이   강남의 집값을 더 올리려고

이런 저런 이유를 갖다 붙인 것입니다.  강남프리미엄(부촌이라는 명성) , 교육환경의 우수성, 노후 아파트 재개발, 문화의 중심지 등

 

진짜 돈많아서  몇십억짜리 집사는거 아무렇지 않은 정도이 상류층을 제외하면  중산층 부터는 굳이 강남에 살아야 할 이유는 없습니다.

중산층 맞벌이 해봐야 월소득 실수령액 1000만원도 안되는데  그들이 10억 15억 아파트에 산다는 것은 현실적으로 안맞죠

실수령액이 1000만원이라 해도 소비수준이 있어 실질적으로 저축할수 있는 액수는 얼마 안되는데  그 저축액으로 몇십년을 모아야 살수 있는 비싼 아파트에 살 이유가 있나요 ?

 

ㅎㅎㅎ 글쓰다 보니  제목에서 언급한 내용을 놓치고  다른곳으로 많이 샜네요 ㅎㅎㅎ

한국의 거품 붕괴가 정말 위험한 이유 입니다.

1980년대 후반에 일본의 버블은 급격이 커졌고1990년 경에 정점을 찍습니다. 

그런데 말이죠  일본의 버블은 어떻게 생겼는가 를 한번 보셔야 합니다.

 

1970~80 년대 일본은 전세계 최고의 제조업 국가였습니다. MADE IN JAPAN  세계를 정복했죠  그 수익으로 인해

일본은 돈이 넘쳤고 일본인 특유의 저축 문화로 인해 일본에는 현금이 어마어마 하게 있었던 것입니다.

일본제조업이 전세계를 평정하고 미국과 서구 국가들이 제조업에서 일본에 의해 심한 타격을 받자  플라자 합의를 통해 엔화의 가치를 급격하게

높여 버렸던 것이죠  기존에 일본기업은 엄청나게 잘 돌아가고 있던 상황이었고  일본내의 자금은 그 기업들을 향하 투자를 주로 했는데

이제는 제조업에 있어 불안 요소가 커 진 것입니다. 그래서  그 많은 돈들이 죄다 부동산으로 흘러 들어갔죠

 

그 거품이 계속 커지다 보니  부동산 투기를 야기 시켰고  은행은 국민들의 예금을 엄청나게 가지고 있었고 당시 사회분위기가 부동산 불패믿음이

강했기에 일본 은행에서도 돈을 쉽게 빌려 줬습니다.

 

우리의 부동산 거품이 본격적으로 시작된 시기가 노무현 정권때죠? 그때 세계경제가 호황이면서 우리경제도 호황이었죠  하지만 대호황이라고 부를

수준은 아니었습니다. 1980년대 일본 처럼 대호황의 시기에서 주체할수 없는 돈이 부동산으로 흘러들어 간 것과는 달리

우리는 그냥 그럭저럭 먹고 사는 수준의 작은 호황이었는데 그 돈이 부동산으로 흘러들어가면서 버블이 생긴거죠

 

최근 작성된글에  도쿄의 PRICE TO INCOME RATIOS(소득대비 배율) 의 그래프를 올려주신분이 있는데  정점이 1990년 기준으로 그 수치가 18 이죠

지금은 부동산 가격이 많이 하락하여 10가량되고요     지금의 도쿄 부동산에 비해 1.8배 정도 보시면 됩니다.  (중산층 소득기준입니다.)

그런데 말이죠 지금의 도쿄 부동산 가격 PRICE TO INCOME RATIOS   신축 아파트 기준입니다. 

 

신축아파트가 아닌 그냥 도쿄집값의 평균으로 나온 수치는 4.9배  서울은 8.8배 

신축아파트 기준으로 도쿄가 버블시절과 현재의 비율은 

 

18 : 10(신축아파트 기준) = x : 4.9 (평균 집값 기준)      x 는 대략 9배 정도 됩니다.  지금의 서울 8.8 배와 유사하죠 ?

x가 뜻하는 바는 버플정점때의 도쿄의 평균 집값 의 수치인데  도쿄의 평균적 집값과 도쿄의 신축 아파트 집값이

버블때와 지금을 비교 했을때 동일한 비율로 하락 했다는 가정 을  전제로 했을때 나온 수치입니다.

 

간단하게 요약하면 지금 서울집값의 버블이  1991년 정점을 찍었을때의 도쿄의 버블과 비슷하다는 것입니다.

그런데 이 8.8배라는 것도 정점인 12배 에서 더  떨어진 수치라는 것이죠

 

제가 말씀드리는 것은 이러합니다.  일본은 그래도 엄청난 경제호황과 일본기업의 엄청난 흑자 라는 순풍 속에서  버블이 생긴것인데

한국의 경우는 그정도의 호황이 아니라  작은 호황 속에서 생겨난 버블이   일본의 버블 보다  더 크게 커졌다는 것입니다.

 

일본의 경우는 버블이 붕괴 된 이후에도  일본 기업은  엔고체제 하에서도  여전히 승승장구 했었죠   지금도 일본의 제조업 기업은 한국의 제조업

기업보다 기초 체력이 더 튼튼합니다.  1990년 부동산 거품과 엔고로 인해  개인이 파산하고 은행이 줄 도산 을 해도

일본기업의 강한 체력 , 1억 규모의 내수시장 이 있었기에  버블 붕괴의 피해를 감당할수 있었다고 볼수 있어요

 

그런데 지금의 한국 경제는 다릅니다. 실제로 삼성전자(+ 전자와 연계된 계열사) 현대차 (+현대차와 연계된 계열사) 를 제외하면

대기업들은 실적이 좋지 못해요 거의 현상유지를 하고 있거나 적자를 보는 수준이죠

그렇다고 한국사람들이  일본 버블경제 때 처럼   국민들이 저축율이 높은 나라도 아니죠 ? 일본 같은 나라는 개인의 자산을 분석해보면

저축의 비중이  높습니다. 집의 비중은 낮아요  하지만 한국 사람은  집의 비중이 개인 자산의 최소 절반 이상이고 대게 70~80 % 이상 되는 분들도

다수이죠

 

그렇잖아요  여러분들도 여러분 집안을 생각해 보시면  소유하고 계신 아파트 , 주택  빼면  가진 현금 얼마 없지 않습니까?

부동산만 그렇겠습니까?  자동차 할부로 지르고 , 대학 등록금도  대출받아서 쓰고

 

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종합적으로 요약하면

한국의 부동산 버블은 일본 버블때와 비슷한 수준이거나 그 이상이다.

한국이 기업들은 기초체력이 약하고  그나마 잘나가던 기업도 최근들어 급 하락세이다.

일본인과 달리 한국인들은 자산의 대부분을 예금이 아닌 부동산에 묶여있다.

일본과 달리 한국은 내수시장이 작고 힘이 없다.

가계 부채와 , 국가부채가  사상 최대 규모에 가깝다.

 

이러한 요인들로 인해  부동산 버블이 붕괴된다면  일본보다 더 심각하다고 생각합니다.

 

제생각에 동의하지 않는 분들도 계시겠지만  제가 생각 하는 것은 이정도 입니다.

 

최근들어 남발하는 증세 정책에 대해 좀 의구심이 생기지는 않습니까?

내년에 총선이 열리는데  이렇게 여기저기서 세금이 오르는것 보면    진짜 급해서 똥오줌을 못가리는 사람 같습니다.

집권세력들도 생각이 있을텐데   지금의 증세정책을 보면  순차적이지 못하고  그냥 한번에 뱉어 내는  것인데

얼마나 급했으면 인기관리(숨고르기)조차 못하고 이렇게 증세 정책을 펼쳐야만 하는 걸까요 ?

 

버블 붕괴가 눈앞에 다가 왔다고 생각합니다.

[레이디 가가]

한국의 위기는 일본 위기와 다르게 글로벌 전체의 위기라 세계사적인 규모로 봐야하며, 그 강도는 일본보다 더 세질 것입니다. 일본과는 달리 금리인상, 노동력, 기술의 변화. 로봇이 일자리 다 채우니, 기존 일자리 감축, 산업 구조, 경제 구조의 변화로 비롯된 이 이상한 상태의 불균형, 부조화를 바로 잡으려, 한번 어그러 지고, 고꾸라지니, 대공황이 오는거죠. 더 좋은 시대, 더 좋은 세상이 되겠 지만, 살아남지 못하면 죽음의 세상 이죠. 그 과정은 고통스러운.. 고통과 붕괴가 먼저 찾아오겠죠.

[XCX KIM]

언제쯤으로 보시나요??
급격히 하락하면 큰문제라고 하던데 순차적일까요 폭락일까요?

[레이디 가가]

내년... 2016년. 한 2016년 여름 내지 가을 쯤입니다.

[언제나한결]

원본글의 댓글을 읽어 보니, 문제이긴 한데, 은행에서 부동산 대출 원금을 당장 갚아라 .. 라고 하지 않는 이상 ..

그냥 부동산 노예로 쭈욱 가는듯도