오늘의 부동산 이슈(11/23일자)

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

한국부동산투자개발연구원

Email News Service

2011.11.23 (수)

 한국부동산투자개발연구원홈페이지(www.kridi.com)☜클릭

 

●경기 / 시장환경

 ■  서울에서 4억원 이상 전세 아파트가 지난 3년 동안 2.6배 급증   

-2008년 11월 5만5,582가구였던 4억원 이상 전세아파트 수가 2011년 11월 14만117가구로 2.6배 증가. 최근 3년 동안 4억원 이상 전세 아파트가 가장 많이 늘어난 곳은 송파구로 3년 전 4,361가구에서 현재 3만2,615가구로 급증. 강남구도 2만4,629가구에서 4만4,285가구로 늘었고 서초구와 용산구도 현재 4억원 이상 전세 가구 수가 각각 3만5가구, 6,984가구임 

-2012년 역시 전세가 상승 압력이 높은 만큼 강남을 중심으로 한 고가 전세 아파트 증가가 예상. 강동구 고덕 시영아파트를 시작으로 고덕지구 재건축 이주가 본격화 되는 만큼 강동구에서도 고가 전세가 크게 늘 것 

■  침체와 불황 속에서도 부동산 가격이 오르는 지역 있다 

-지하철 연장역 개통으로 교통 여건이 현저하게 좋아지거나 대형 쇼핑몰이 들어오는 것으로 결정되는 등의 호재에 힘입은 결과. 대기업 본사가 이전하면서 주변 상가에 활력을 불어넣고 동시에 인근 입주 수요를 키우면서 아파트 값을 끌어올리기도 함 

-경기도 용인시 신갈ㆍ구갈동 일대는 지하철 개통 기대감. 이르면 다음달 말 분당선 연장선이 공식 개통되면서 보정역ㆍ구성역ㆍ신갈역ㆍ기흥역이 새로 열림 

-경기도 하남시 일대는 최근 신세계그룹이 2015년까지 수도권 최대 복합쇼핑몰을 짓겠다고 발표해 부동산 시세가 오르고 있음. 11만7000여 ㎡에 연면적 33만여 ㎡로 조성되는 `하남유니온스퀘어`임 

-서울 강동구 상일동 일대는 주택지구에서 업무지구로 급속히 변신하고 있음. 삼성엔지니어링이 내년 3월까지 본사를 이 일대로 옮겨옴  

■ 경매시장에서 소형 강세는 아파트·오피스텔·상가 등 분야를 가리지 않고 있다 

-수도권 경매시장에서 전용면적 35㎡ 이하인 소형 오피스텔의 낙찰가격은 감정가의 평균 93%에 달함. 평균 입찰 경쟁률도 5대 1에 육박. 반면 35㎡가 넘는 오피스텔의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 77%에 그쳤고 낙찰률은 40%에도 못 미침 

-아파트도 수도권 대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)의 평균 경쟁률은 4.7대 1에 그치고 있지만, 소형(85㎡ 이하)은 6대 1을 넘겼음. 평균 낙찰가율도 소형(88%)이 대형(79%)을 10%포인트 가까이 앞섬 

-경매시장에서 소형 투자 열풍은 경기 침체 영향이 큼. 경기 불안 심리로 향후 부동산 가격이 오를 것이라는 기대감이 줄면서 투자 부담이 적은 소규모 부동산을 찾는 수요가 크게 늘어난 것 

■  서울은 단독주택, 부산은 아파트가 대세 ‘주택시장 온도차’ 이유는? 

-서울을 비롯한 수도권은 아파트 인기가 저물고 비인기 상품이던 단독주택 몸값이 치솟고 있음. 주택경기가 호황일때는 아파트를 장기간 보유하는 것이 자산을 키우는 대표적인 방법이었지만 이제는 단독주택을 사서 리모델링한 뒤 임대해 안정적으로 수익을 올리겠다는 쪽으로 전략이 바뀐 것 

-하지만 지방은 3~4년간 미분양에 허덕였던 아파트에 수요자가 몰리며 연일 청약 열풍이 불고 있음. 분양가격이 서울과 수도권에 비해 저렴한데다 지난3~4년 동안 신규 아파트공급이 사실상 끊기면서 주택 수요자는 새 아파트에서 생활하고픈 욕구가 강해졌기 때문. 또한 전세금비율이 70%에 육박하고 주택담보대출 규제가 비교적 느슨하게 적용되는 지방에서 전세 수요가 전세수요가 주택구입으로 선회하는 경우도 많아짐 

●  정책 / 제도

■  서울시, 개포주공 2‧4‧시영 등 3개 단지의 ‘재건축 정비구역 지정안’에 대해 보류 결정 

-부동산업계는 박 시장 당선 이후 서울지역의 재건축 재개발 관련 안건이 무더기 보류되는데 주목하고 있음. 두차례 열린 도시계획위원회(18~19차)에 상정된 10건 가운데 ‘불광1 주택재건축 정비구역 지정안’만 통과됨. 개포지구 등 5건은 보류됐고 4건은 심의조차 못함 

-개포동 주민들은 개포지구 지구단위계획을 지난6월말 이미 고시하고 보류한 것은 납득하기 어렵다며 노후아파트에서 생활하는 불편을 겪을 수밖에 없어 반발. 올들어 약세를 보이고 있는 개포동 일대 재건축 아파트값이 이번 심의로 더 떨어질 수도 있다는 우려도 나옴 

-전문가들은 서울지역 다른 곳의 재건축 재개발사업도 추진이 쉽지 않을 것으로 예상. 재건축 추진 단지의 사업이 일괄적으로 미뤄지면 나중에 이주순서를 결정하는 문제로 또 어려움을 겪을 것으로 우려함 

●  개발 / 분양 

■  실수요는 알짜 중소형 미분양 아파트에 관심 

-미분양 아파트지만 분양가 높은 중대형이 아닌 중소형이어서 부담이 상대적으로 덜한 데다 이자후불제, 중도금 무이자 등 혜택 

-신공덕 아이파크 분양가는 3.3㎡당 1767만~1879만원 수준. 계약금 5%, 중도금 무이자 등 혜택이 주어짐 

-강북구 삼선동 SK뷰는 총 430가구 중 237가구가 일반분양 대상으로 전용면적 59~195㎡로 구성. 분양가는 3.3㎡당 1384만~1571만원. 도심생태공원이 조성되는 성북천과 낙산공원, 창경궁 등과 가까워 주거 환경이 쾌적 

-경기 용인시에 분양하는 `영덕 센트레빌`은 전용면적 84~101㎡의 중대형으로 구성됐지만 전용면적 84㎡ 중 일부 미분양 물량이 남아 있음. 분양가는 3.3㎡당 1157만~1185만원 수준으로 계약금 5%, 중도금 전액 무이자 조건

■  서울 영등포역 인근의 집장촌‧쪽방촌이 상업‧업무‧주거기능 갖춘 초대형 복합단지로 개발 

-영등포4가 426번지 일대 3만2천㎡의 부지는 현재 집장촌과 쪽방촌이 들어서있는 대표적인 낙후지역. 영등포구청은 ‘영등포4가 일대 도시환경정비계획’을 수립하고 이를 주민들에게 공람하고 의견을 수렴해 12월 중에는 심의를 거쳐 확정할 계획임 

-대상지역은 3만2천㎡의 대규모 부지인데다 전체가 일반상업지역으로 분류돼 용적률을 최대 800%까지 적용받을 수 있음. 주변의 상권과 시너지효과를 극대화할 수 있는 요인으로 꼽힘. 현재 고도재한은 80m이하지만 재정비 과정에서 높이를 상향조정하는 방안이 검토될 것이라고 서울시는 밝힘. 이에따라 초고층 높이의 건물이 들어서게 되면 상업, 업무시설을 갖춘 복합빌딩이 건립될 것으로 전망됨 

-그러나 쪽방촌 거주민들의 반대로 상당한 마찰이 예상됨. 임차인들에게도 이주방안이나 임대주택 지원을 해주는 등의 당근을 주지 않는다면 반대가 지속될 것 

■  건설사들 공공 주택용지 매입 기피해 향후 주택수급에 비상 

-주택경기 침체로 건설사들이 아파트 분양사업을 위해 구입하는 공공주택용지계약이 크게 줄고 있음. 올10월말까지 한국주택협회 소속 81개 대형 건설사가 계약한 공공택지는 10개 필지 57만3007㎡에 불과함. 계약택지도 대부분 혁신도시 등 주요 거점을 매입한 반면 다른필지는 매력적인 내용이 없어 미분양으로 나올 가능성이 높은 것으로 분석됨 

-기존 주택사업들도 여러 가지 이유로 난항을 겪고 있음. 김포한강신도시는 각종 교통시설 건설이 지연되고 있어 선뜻 분양에 나서지 못하고 있음. 인근 지역인 인천 영종하늘신도시 역시 도시기반시설이 부족하고 영종브로드웨이 건설도 지지부진해 건설사들이 나서지 않고 있음 

-더구나 서울시의 도시정비사업 표준계약서 도입으로 건설사의 주택건설의욕을 상실하게 만듬. 건설사 관계자는 표준계약서는 시공사에 공공의 책임까지 지우려는 것으로 사업비지원, 철거, 이주 등 모든 사업과정을 공공이 직접 진행하는 것이 효율적이라고 말함 

●  투자 / 재테크 

■  강남 부자들이 자산 증식을 위해 서울의 중소형 빌딩에 투자 

-부동산 경기 침체가 오래 지속되면서 자산 가치가 떨어지고 있는 아파트나 토지보다는 안정적인 임대 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 눈길을 돌리고 있는 것. 100억원 미만의 중소형 빌딩을 통째로 매입해 자산 가치 상승과 임대 수입을 기대 

-강남 부자들은 자산가치 상승 기대가 큰 강남 지역 빌딩을 여전히 선호하지만 빌딩 공급이 많아지면서 공실률이 높고 임대 수입이 기대에 못 미치는 경우도 있어 명동이나 동대문ㆍ신촌ㆍ홍대 등 비교적 상권이 발달한 강북 지역 빌딩에도 큰 관심을 보이고 있음 

-강남 지역의 평균 임대수익률은 4.79%에 그친 반면 강북 지역은 6.15%를 기록. 건물 연한이나 입지 조건에 따라 차이가 있지만 강북 지역의 빌딩은 강남보다 대체로 가격이 싸 투자 대비 수익률은 더 높다는 장점 

■  부산 해운대 부동산투자열기 뜨겁게 달아올라 

-부산 해운대구 중1동 ‘래미안 해운대’1순위 청약 접수 결과 348가구 모집에 2만8345명이 몰려 평균 경쟁률 81.45대1을 기록. 올 한해 금융결제원을 통해 집계된 민간 아파트 청약경쟁률 중 가장 높은 수준. 해운대의 아파트 분양이 대박을 터뜨리고 있는 것은 입지, 희소성, 가격 등 3박자가 맞아떨어졌기 때문. 해운대 부동산에 서울, 울산, 창원, 거제의 부자분만 아니라 일본, 중국, 캐나다, 독일, 러시아인들도 몰리고 있음 

-해운대 마린시티에는 이미 70~80층의 초고층건물이 빼곡하게 들어섰고 30~40층짜리 고층 공동주택과 오프스텔 등도 즐비함. 아파트 공시가격이 9억원을 넘는 부산지역 아파트 329가구 중 절반 이상이 마린시티에 몰려 있음. 서울, 울산, 창원에서 온 2천여명도 마린시티에 거주하거나 아파트를 구입해 이들이 쓴 돈만 1조5천억 원이 넘음 

-부산에 부자들이 집결하면서 국내 주요 금융회사들의 프라이빗캥킹 진출도 가속화하고 있음. 마린시티와 센텀시티를 중심으로 해운대 지역은 부동산 가격이 수십억원대에 달하는 등 서울 강남에 못지않을 정도라 고액 자산가 시장 잠재력이 큼 

■  다시 살아나는 경매시장 

-최근 다시 사람들이 경매에 몰리는 이유는 싼값에 부동산을 살수 있는 경매의 매력때문. 부동산 매매시장이 계속 얼어붙고 가격이 덜어지고 있지만 여전히 최대한 싸게 사는 방법 중 하나가 경매시장에서 낙찰받는 방법이기 때문 

-시장은 썰렁하지만 중소형주택은 유찰없이 바로 낙찰되는 경우가 많고 상가나 택지도 법률관계에 큰 문제가 없으면 2회이상 유찰되기 전에 낙찰된다는 것이 관계자들의 말. 최근 가장 인기있는 방식은 단독주택이나 개발택지를 감정가의 50%이하에 낙찰받아 원룸텔, 고시원 등 소형임대주택을 세우고 개조하는 것. 목욕 레저시설, 공장 등에 대한 틈새시장 공략도 있음 

-성공적인 경매를 위해서는 서류부터 현장까지 꼼꼼히 검토해야 함. 권리분석을 하고 현장조사를 해 인근의 비슷한 매물로 시세를 파악해야 함. 현장에서는 소유권에 방해가 될 만한 사항들을 반드시 확인하며, 그밖에 개발 호재와 교통 여건 등 입지분석도 필요 

●  업계동향 

■  송도 분양시장 공동마케팅 본격화 

-송도에서 아파트 단지를 분양하고 있거나 분양을 계획하고 있는 4개사와 인천경제자유구역청은 분양간담회를 열었음. 이밖에 부동산연합회, 입주자연합회 및 서울 마포구, 성남 분당구, 경기 김포시 등 송도국제도시 신규 분양단지 ‘잠재고객층’이 있는 지역의 부동산중개인을 대상으로 간담회와 설명회가 예정되어 있음

-특히 내달 더샵그린워크 분양을 확정한 포스코건설은 전문 마케팅 인력 100여명을 투입해 ‘찾아가는 마케팅’을 통해 송도띄우기에 적극 나섬. 인천도시개발공사는 송도 웰카운티 미분양 물량을 해소하기 위한 전략수립에 주력하고 있음 

           

●  제목 : 부동산시장 분석기법과 데이터 활용법 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]

●  금일 연재내용

        1. 상권분석기법 (상업, 오피스)

             - 상업수요예측 (상권위계모형, 요인분석법)

  

------------------------------------------------------

서울시 강남구 역삼동 702-2 삼성제일빌딩 한국부동산투자개발연구원(주)

이메일의 수신을 더 이상 원치 않으시면 email@kridi.com으로 수신거부를 보내주시기 바랍니다.

--------------------------------------------------------------------