책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화

[일취월장]

250625_(보도참고) 부동산신탁사의 내실있는 토지신탁 운영을 위해 건전성 규제를 개선합니다.hwp

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별첨

세부 산정기준

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책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화

□ (현황) 책임준공형 사업이 NCR 산정에 반영되고 있으나(’20.4월 도입), 적용 대상이 한정적이고 산정방식을 현실화할 필요

□ (개선) ➊NCR 적용범위 보완, ➋신용위험액 산정방식 정교화

➊ (적용범위) 現관리형 → 改관리형·차입형 상관없이 책임준공 확약에 따른 손해배상 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대

➋ (산정기준) 신용위험액 산정시 시공사의 신용위험 및 신탁사 운영위험 산정기준을 사업장 단계별로 차등화하는 등 정교화

※ NCR(%) =	영업용순자본	×	100
	시장위험액 + 신용위험액 + 운영위험액
• 현행 책임준공형 토지신탁 신용위험액 : (i)대출원리금 잔액 × 0.5 × (ii)위탁자 및 시공사 신용위험값 × (iii)신탁사 운영위험값

(i) [익스포저] 금융투자협회 모범규준* 등 준수 여부에 따라 차등 적용

* ｢책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준｣ 또는 ｢정비사업 업무처리 가이드라인｣

- (준수 계약분) 대출원리금 잔액의 50%에 “손해배상비율 20%” 적용*

* 대출원리금 잔액 × 0.5(담보력) × 0.2(손해배상비율) → 후술할 “자기자본 대비 토지신탁 한도규제”의 “책준형예상위험액”과 동일하게 규율하여 일관성 부여

- (그외 계약분) 현행 기준 그대로 “대출원리금 잔액의 50%” 적용

- (충당금 고려) 손해배상으로 인한 손실 예상액* 등을 충당금으로 인식하는 경우 익스포져에서 해당 금액만큼 차감

* 손해배상액에서 담보 등으로 인한 회수가능금액을 차감하여 산정

- (정비사업) HUG보증대출 관련 신탁계정대는 익스포져에서 차감하여 NCR산정시 분자 항목인 영업용순자본에서의 차감과 중복 방지

(ii) [위탁자·시공사 신용위험값] 여타 위험액산정 규정과 일관성 확보

구 분	현행	개선	비고
신용등급 무등급시	12%	24%	B- 미만(24%)과 동일한 값 적용 * A(4%), BBB(8%), BB(12%)
위험 가중치	없음	1.5배 가중치 부여	부동산 채무보증, 한도대출약정 등 증권사 NCR 기준과 일관성 유지
위탁자 = 시공사	신용 위험값 두 번 반영	한번만 반영 (단, 제3의 공동시공사가 시공사(위탁자)와 동일한 손해배상책임을 부담하는 경우 제3의 시공사 위험값 반영)	위험분산 가능성이 없음을 고려
부도발생시	변경 없음	신용위험값 100%로 변경 (단, 대체시공사 선정시 대체시공사 신용위험값 적용)	부도로 인한 실질 위험성 반영

(iii) [신탁사 운영위험값] 現획일적으로 15% 고정 → 改공정률 갭 및 책임준공 기한경과, 준공여부 등에 따른 단계별 손해배상가능값 반영(15~100%)

현행	개선
15% 고정	* 계획공정률이 20%이하인 경우 공정률 차이가 10%p 미만인 경우로 간주

□ (시행시기)

① 산정기준 정교화 부분은 시행일 이후 신규 계약부터 개정 산식 적용

② 적용범위 확대로 포함되는 책임준공확약형 토지신탁 계약은 규정 시행 전 계약이라 하더라도 개정전 산식을 적용하여 신용위험액 산정

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자기자본 대비 토지신탁 한도 도입

□ (현황) NCR 등 규제는 다소 후행적 지표의 성격을 갖고 있는 만큼, 신탁사의 관리 능력 내에서 토지신탁 사업수주가 이루어지도록 사전 점검‧예방(“선제적 관리”)하는 데 한계

◦ 한편, 증권사의 경우 “자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도”를 100%로 제한하고 있어, 부동산신탁사도 보완 필요

□ (개선) 예상위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁 한도(“총 예상위험액”)를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도기준 신설

◦ (적용범위) 차입형·책준형 등 유형별 구분없이 토지신탁 계약에 대한 한도기준 적용

- 모든 토지신탁(정비사업, 혼합형, 책준형 등 유형과 무관)에서 투입된 신탁계정대는 차입형 위험액을 적용하고, 신탁사의 책임준공확약 포함시 책준형 위험액을 함께 적용

◦ (산정기준) ➊총 예상위험액(책준형+차입형) ≤ ➋자기자본 - 대손준비금

➊ 총 예상위험액 = 책준형 위험액 + 차입형(신탁계정대) 위험액


(i) 책준형 위험액: 대출원리금 × 담보력(0.5) × 손해배상비율(0.2) × 손해배상위험값(0.15~1)


(ii) 차입형 위험액 : (신탁계정대 – 대손충당금) × 자산건전성 분류에 따른 비율(0.1~1)

(i) [책준형 위험액] 신탁사가 책임준공 미이행시 부담하는 손해배상금의 기준액인 대출원리금 잔액*에 대해,

* 책준 의무가 이행된 경우(책준기한내 완공, 손해배상 종료 등) 및 손해배상액 산정에서제외됨이 계약에 명시된 대출상환계좌 적립금은 제외 가능

- 손해배상비율 20%(법정 최고이자율 감안), 담보력 50%, 단계별 손해배상가능값*(15~100%)을 곱하여 산정

* NCR 산정시 적용하는 손해배상값과 동일한 값 사용

- HUG보증대출(정비사업)과 관련된 신탁계정대는 대출원리금에서 차감하여 차입형 위험액과 중복 방지

(ii) [차입형 위험액] 신탁계정대 부실시 발생하는 미회수 예상액

- 신탁계정대에서 대손충당금을 차감한 금액에서 자산건전성 분류(5단계)에 따른 차등화된 비율*(10~100%)을 곱하여 산정

* (정상) 0.1, (요주의) 0.15, (고정) 0.25, (회수의문) 0.5, (추정손실) 1

➋ 자기자본 = 회계상 자기자본 – 대손준비금*


* 회계상 대손충당금이 감독목적상 대손충당금 미달시 그 차액을 자본항목으로 적립

- 신탁사별로 대손충당금 설정률이 다른 점을 감안*하여 대손준비금을 차감한 금액을 자기자본으로 인정

* 보수적으로 대손충당금을 적립한 부신사가 불리해지는 부작용 차단

◦ (시행시기) ’25년 150% → ’26년 120% → ’27년 100%(연말 기준)

- 최초로 도입되는 규제인 점을 감안, 점진적으로 규제를 강화하여 ’27년말 전면 시행 추진

	<참고> 신탁방식 정비사업의 특수성 반영 내용
󰊱 NCR 신용위험액 산정시 ｢정비사업 업무처리 가이드라인｣ 준수 계약의 익스포져(대출원리금 잔액)에 20% 적용 󰊲 신탁계정대로 계상되는 HUG보증대출은 책준형 위험액 계산시 대출원리금에서 차감하여 중복계산 방지* * (NCR) 영업용순자본 차감항목(분자)에만 반영하고 책준위험액(분모)에는 미반영 (토지신탁 한도) 차입형 위험액에만 반영하고 책준형 위험액에는 미반영 󰊳 신탁업자 명의 HUG보증대출은 이행의무를 신탁재산으로 한정하는 등 회계처리기준상 부채로 미인식되는 경우 고유계정 차입금으로 미인식* * 시행세칙 [별표3] 부동산신탁업자의 회계처리기준 개정 내용 ⇒ 신탁방식 정비사업의 특수성을 반영한 개정사항 등으로 정비사업이 NCR·토지신탁 한도에 미치는 영향은 대부분 해소* * 신탁사의 고유자금(신탁계정대) 투입 등으로 인한 위험은 반영

[일취월장]

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