지방은 기준시가 3억원 이상만 중과세 대상

집을 세 채 이상 가진 사람들은 정부가 내년부터 양도소득세를 무겁게 물리기로 결정함에 따라 고민이 많다. 양도세중과 제도의 시행과 연기를 둘러싸고 벌어진 공방을 지켜보며 보유 주택의 매각을 미뤄왔지만 막상 당초 계획대로 시행한다는 발표가 나오자 당황스럽다는 반응이다. 일단 내년 1월1일부터는 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 보유 주택이 두 채가 남을 때까지는 파는 주택마다 양도차익의 60%를 세금으로 내야하며 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다. 물론 내년 중에 집값이 양도세 부담이 느는 것만큼 뛴다는 전망이 선다면 팔지 않는 게 유리하지만 부동산 경기가 가라앉은 현재의 분위기상 그럴 가능성은 희박하다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 하지만 집을 세 채 이상 갖고 있다고 해서 모두 양도세 중과 대상은 아니기 때문에 잘 따져봐야 하고 집을 팔 때도 나름대로 세테크 전략을 세워야한다고 이들은 조언한다. ◆중과세 대상 확인 여부가 먼저=무엇보다 내가 1가구 3주택자 중과세 대상인지를 확인해야 한다. 재정경제부에 따르면 서울과 수도권, 6대 광역시의 주택이거나 지방지역에서 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 주택을 포함해 1가구 3주택자를 판정하고 있다. 즉, 서울 강남에 아파트 2채가 있고 강원도 원주에 기준시가 2억5천만원짜리 아파트가 1채 있다면 이 사람은 1가구3주택자가 아니다. 지방의 주택은 90% 이상이 기준시가 3억원 미만이므로 3주택자로 포함될 가능성이 작다. 아파트 2채와 분양권 1개를 가진 사람도 마찬가지다. 분양권의 경우도 이를 주택으로 보지 않기 때문에 소유권 이전등기 전에 보유 아파트를 팔거나 분양권을 전매하더라도 중과되지 않는다. 외환위기 직후 분양시장 활성화를 위해 조세특례제한법에 의해 양도세 감면대상 주택으로 지정된 주택을 소유했을 경우에도 중과세 대상에서 제외된다. 조세특례제한법 적용 여부는 양도세 신고시 본인이 직접 증명해야하므로 이를 사전에 확인하는 것도 필요하다. (문의 재경부 재산세제과 02-2110-2178, 국세청 재산세과 397-1762∼6) ◆어떤 아파트부터 팔아야하나= 1가구 3주택자가 확실하다면 연말까지 자기 살 집을 정하고 나머지 아파트를 하나씩 처분하는 게 좋다. 연말까지 팔 경우엔 최고 10년 이상 보유하면 양도차익의 30%를 세금서 공제해주는 장기보유특별공제을 활용해 오래 보유한 아파트부터 팔면 세금이 줄어든다. 양도차익이 큰 아파트는 내년 중과세 타격을 줄이기 위해 먼저 팔아서 세금을 덜 내는 것도 방법이다. 하지만 내년에 팔 경우엔 중과세가 되더라도 양도세가 적게 나올 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 중과세가 되더라도 3주택자가 같은 날 2개의 주택을 동시에 팔았을 경우엔 세금이 적게 나오는 아파트 1개에만 중과세된다. 연말까지 집이 팔리지않아 그냥 집을 계속 보유할 생각이라면 내년부터 시행될 종합부동산세 등 보유세와 양도세 중 어느 것이 많이 나오는지를 따져본 뒤 매각 여부를 결정하는게 좋다.