생활 | 업체의 귀책사유 관계없이 공사지연한 경우로 입찰 제한할 수 없다면, 아파트 난방전환공사계약‘유효’ | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	업체의 귀책사유 관계없이 공사지연한 경우로 입찰 제한할 수 없다면 아파트 난방전환공사계약‘유효’
	대전지법 판결 아파트에서 난방전환공사를 위해 ‘공사 지연 또는 포기한 경험이 없는 업체’로 입찰참가자격을 제한해 공사업체를 선정했어도 업체의 귀책사유와 관계없이 공사를 지연·포기한 경우까지 입찰참가자격을 제한할 수 없으므로 이 공사계약은 유효하다는 판결이 나왔다. 대전지방법원 제13민사부(재판장 이성기 부장판사)는 최근 대전 동구 A아파트 입주자대표회의가 개별난방전환공사업체 B사를 상대로 “공사업체 B사는 입찰자격을 갖추지 못해 공사계약은 무효이므로 계약금 등 2억3천8백여만원을 지급하라.”며 제기한 부당이득금 청구소송에서 “원고 대표회의의 청구를 기각한다.”는 원고 패소 판결을 내렸다. 이 아파트 대표회의는 중앙난방보일러를 개별난방으로 전환하기 위해 지난 2013년 4월 ‘아파트 공사와 관련해 공사 지연 또는 포기한 경험이 없는 업체에 한함’이라는 조항을 둬 입찰참가자격을 제한하는 등으로 제한경쟁입찰(이 사건 1차 입찰)을 공고했다. 하지만 이 아파트 개별난방전환 공사 입찰참여업체가 저조하자 유찰시킨 후 같은 내용으로 재입찰공고를 해 입찰참가 업체 중 공사업체 B사를 시공업체로 선정했다. 이후 대표회의는 “과거 대구 동구 C아파트 개별난방공사와 관련해 관할관청의 시정명령을 받고 공사를 중단한 사실이 있어 ‘공사 지연 또는 포기한 경험이 없는 업체여야 한다’는 입찰참가자격을 구비하지 못해 이 입찰은 무효이므로 계약금 등 2억3천8백만원을 지급하라.”며 B사를 상대로 소송을 제기했다. 재판부는 판결문에서 “원고 대표회의가 입찰참가자격에 이 조항을 둔 것은 향후 공사 도중에 시공업체가 공사를 중단할 경우를 우려해 부실·불성실한 업체를 입찰단계에서부터 배제해 신속한 공사를 진행, 입주민들의 불편·불이익을 최소화하기 위한 취지로 보인다.”며 “그렇다면 입찰참가자의 귀책사유로 공사를 지연하거나 공사를 포기한 전력이 있는 경우만 입찰참가를 제한해도 이 조항을 둔 원고 대표회의의 목적을 충분히 달성할 수 있다고 보인다.”고 밝혔다. 재판부는 “만일 입찰참가자의 귀책사유와 관계없이 공사가 지연되거나 포기한 전력이 있는 경우까지 입찰참가를 제한할 경우에는 시공업체들의 입찰참가를 매우 제한하는 결과를 가져와 오히려 입주자대표회의의 입찰절차 진행을 어렵게 만들 가능성이 있다.”며 “입찰 단계에서 원고 대표회의가 입찰참가자의 이같은 사정들까지 모두 심사해 입찰을 진행하기는 현실적으로 어렵고 이 아파트 개별난방전환 공사계약이 체결된 이후에도 원고 대표회의가 언제든지 시공업체의 입찰참가자 자격을 문제 삼아 공사계약의 효력을 일방적으로 좌우할 수 있어 사적자치주의에 반할 여지가 있다.”고 설명했다. 또한 “피고 공사업체 B사가 책임 있는 사유로 공사를 지연한 전력이 있는지에 관해 보면 지난 2012년 대구 동구 C아파트 대표회의가 진행한 개별난방전환공사는 이 아파트 대표회의가 입주민들의 민원 제기 및 지자체장의 시정명령 등을 이유로 피고 B사에게 공사 중단을 요청한 결과 공사가 중단된 것일 뿐”이라며 “원고 대표회의가 이 사건 입찰공고 조항에서 정한 입찰참가자격이 제한되는 사정에 해당한다고 볼 수 없다.”고 덧붙였다. 이어 재판부는 “제출서류 마감일로부터 불과 3일 전에 이뤄진 재입찰공고는 사업자 선정지침을 위반한 절차상 하자가 있어 피고 공사업체 B사의 입찰은 무효”라는 원고 대표회의의 주장에 대해 “이 사건 재입찰공고에 이 사건 1차 입찰절차에 참가해 서류를 제출했던 업체는 서류제출을 이미 한 것으로 갈음해 입찰서만 지난 2013년 4월 30일까지 투찰하면 된다고 돼 있다.”고 밝혔다. 이어 “이 아파트 공사 관련 재입찰이 사업자 선정지침 제15조에 규정된 제출서류 마감일을 위반한 재입찰공고 및 그에 기초한 재입찰이 입찰절차의 투명·공정성이 현저히 침해될 정도의 중대한 하자에 해당한다고 보기 어렵다.”고 지적했다. 이와 함께 재판부는 “원고 대표회의는 이 사건 입찰과정에서 현장설명회가 제대로 이뤄지지 않았고 공사계약 체결에 미비한 부분이 있으며 피고 B사가 공사를 일방적으로 중단해 공사계약 일반조건 제23조 제2항에서 정한 객관적으로 명백한 불가피한 사유가 있어 공사계약이 적법하게 해제됐다고 주장하나 이를 인정하기에 부족하다.”며 받아들이지 않았다. 이에 따라 재판부는 “피고 공사업체 B사와 체결한 개별난방전환공사계약은 무효이거나 해제 의사표시에 기해 해제됐으므로 피고 B사는 지급한 계약금 등 2억3천8백만원을 반환하라는 원고 대표회의의 청구는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다.
	공개되지 않은 입주자대표회의 회의 내용을 녹취한 동대표에‘징역형’선고
	대구지법 판결 법원에 부당 해임 증거를 제출하기 위해 입주자대표회의 회의 내용을 녹취한 동대표에게 법원이 징역형을 선고했다. 대구지방법원 제1형사부(재판장 김성수 부장판사)는 입주자대표회의 비공개 회의 내용을 녹취한 혐의로 기소된 대구시 A아파트 동대표 B씨에 대한 통신비밀보호법위반 선고심 항소심에서 “피고인 동대표 B씨를 징역 4월에 처하고 이 형의 집행을 1년간 유예하며, 피고인 B씨를 자격정지 6월에 처한다.”는 1심 판결을 인정, 피고인 B씨의 항소를 기각했다. 재판부는 판결문에서 “원심은 이 아파트 관리규약에서 입주자대표회의 회의 결과를 공개하고 녹취를 하고자 할 때는 미리 참석 인원 3분의 2 이상 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있을 뿐 회의 내용을 공개토록 하는 규정은 없으며, 대표회장 C씨는 대표회의 개최 이전에 피고인 B씨에게 대표회의실에 설치된 CCTV를 제거하도록 지시했다.”며 “이같은 사실에 비춰 보면 대표회의 회의는 공개되지 않은 것으로 인정된다고 판단했다.”고 밝혔다. 재판부는 “이 아파트 관리규약에 따르면 대표회의는 회의 내용을 반드시 입주자 등에게 중계해야 하는 것은 아니고 중계할 수 있는 것에 불과하다.”며 “대표회장 C씨가 회의실 CCTV 철거를 지시했고, 이날 회의가 피고인 B씨의 해임 여부를 논의하기 위해 진행된 점 등을 봤을 때 이 회의를 중계하거나 공개하지 않기로 한 것으로 보인다.”고 설명했다. 또한 “피고인 B씨가 이 아파트 입주자로서 회의 내용을 알 권리가 인정된다 하더라도 마음대로 회의 내용을 청취하고 녹취서를 작성해 증거물로 제출하는 것까지 허용된다고 볼 수 없다.”며 “피고인 B씨가 소송에서 증거신청 등의 적법한 절차를 거쳐 회의 내용을 녹취해 증거로 제출할 수 있음에도 그렇지 않은 점 등을 비춰 보면 피고인 B씨의 행위가 정당행위에 해당한다고 볼 수 없다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “원심이 이 공소사실을 유죄로 인정하는 것은 정당하므로 피고인의 항소는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다. 이 아파트 입주자대표회의는 지난 2013년 동대표 B씨를 해임하기 위한 회의를 개최했고 B씨는 이로 인한 피해를 받지 않기 위해 형사고소와 민사소송 등을 제기, 회의 내용을 녹취해 법원에 증거물로 제출했다. 이에 B씨는 대표회의 회의 내용을 녹취한 혐의로 기소돼 지난해 5월경 1심 재판부로부터 징역 4월의 집행유예 1년 및 자격정지 6월을 선고받았다. 이후 B씨는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했으나 이같은 판결을 받았다.
	관리현황 공개 홈페이지에 인터넷 카페는해당되지 않는다
	질의 : 주택법령상 관리주체는 관리비 등 부과내역, 관리규약, 장기수선계획 등을 공동주택의 인터넷 홈페이지에 게시해야 하는데, 홈페이지에 게시하지 않고 인터넷 포탈사이트 내 카페를 만들어 게시해도 되는지. 회신 : 관리주체는 주택법 시행령 제56조 각호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지해야 한다. 이러한 인터넷 홈페이지에 공개하는 의무는 인터넷 홈페이지가 있는 경우에 한정하며, 인터넷 카페는 주택법 시행령 제56조에 따라 관리주체가 관리현황을 공개해야 하는 인터넷 홈페이지에 해당하지 않는다. <주택건설공급과-전자민원, 2014. 4. 15.> <국토교통부>
	위탁관리업체 소속으로 직원 고용 승계됐다면 대표회의 상대 부당해고 구제신청 못해
	경기지노위 판정 아파트 관리 형태 변경으로 위탁관리업체에 관리직원의 고용이 승계됐다면 관리직원의 사용자는 위탁관리업체이므로 대표회의를 상대로 한 부당해고 구제신청은 부적법하다는 판정이 나왔다. 경기지방노동위원회는 최근 경기 A아파트 관리직원 B씨가 이 아파트 대표회의를 상대로 제기한 부당해고 구제신청 사건에서 각하 판정을 내렸다. 지노위는 이 사건에서 “이 아파트 대표회의가 단지의 관리 형태를 자치관리에서 위탁관리로 변경하면서 위탁관리업체 C사에 대표회의 소속 근로자 고용이 승계됐다.”며 “이에 관리직원 B씨는 위탁관리업체 C사와 서면으로 근로계약을 체결했다.”고 밝혔다. 이어 지노위는 “관리직원 B씨는 이 아파트 관리형태가 위탁관리로 변경된 후 대표회의로부터 업무지시 또는 업무에 대한 지휘·감독을 받은 사실이 없고, 동 취업규칙의 적용을 받는다는 사실을 알고 있었다.”며 “B씨의 고용보험 이력에 따르면 이 아파트 대표회의 소속에서 상실 처리된 후, 위탁관리업체 C사 소속의 고용보험에 가입돼 있는 점 등을 고려할 때 관리직원 B씨의 사용자는 위탁관리업체 C사로 판단된다.”고 지적했다. 이에 따라 지노위는 “이 아파트 관리직원 B씨의 구제신청을 각하한다.”고 판정했다.

	긴급 입찰시 예정일 7일 전까지 공고 가능
	질의: 긴급한 입찰로 기간을 7일간 공고했는데(2014. 11. 25 ~ 2014 12. 1), 1일을 24시간으로 보고 입찰 공고기간을 정해야 하는지. 또 입찰 공고문에 현장 서류 제출 마감시간을 추가하고 서류접수 마감일을 연장할 수 있는지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제7조 및 제15조에 따라 긴급한 입찰의 경우 입찰 예정일로부터 7일 전까지 공고할 수 있다. 이와 관련, 입찰 공고를 공동주택관리정보시스템에 지난 해 11월 25일부터 12월 1일까지 했다면 7일간 적정하게 한 것으로 판단되며, 관리사무소의 근무시간에 맞게 입찰 서류를 현장에서 접수하는 것은 귀 공동주택에서 자체적으로 결정할 수 있는 사안이다. 이와 함께 공고기간의 연장에 관한 사항은 동 지침에 별도로 정하고 있는 내용은 없으나, 질의 내용과 같이 현장 서류 제출 마감시간을 공고 내용에 보다 명확히 하는 등 수정 내용이 입찰 서류 제출 마감일에 영향을 미치는 경우라면 그 마감일을 조정하는 것은 가능할 것으로 판단된다 <주택건설공급과 - 서면민원, 2014. 12. 11.>. 세대 내 인터폰 교체공사 장충금 집행 가능 질의: 세대 내 인터폰(로비, 경비실과 통화 및 자동문 개방기능)이 해당 공동주택 관리규약에 공용부분으로 명시돼 있다면 인터폰 교체시 적정수준의 입주민 동의를 받아 장기수선계획 조정 후 장충금으로 집행이 가능한지. 회신: 공동주택의 관리책임 및 비용부담은 관리규약으로 정하므로(주택법 시행령 제57조 제1항 제18호), 귀 공동주택 관리규약에서 질의의 인터폰을 공용부분으로 명시하고 있다면 그에 따라야 할 것으로 판단된다. 장기수선계획은 공동주택 공용부분에 대해 수립하는 것이므로(주택법 제47조 제1항), 공용부분에 대한 유지보수 공사는 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 집행할 수 있는 것이다. 이와 관련, 주택법령에는 세대 내 기본 인터폰을 교체하기 위해서 입주민 동의를 받는 절차 등에 관해 명시하고 있는 내용이 없다. 다만, 해당 인터폰 교체 공사가 장기수선계획에 반영돼 있다면 별도의 입주민 동의 절차 없이 장기수선계획에 따라 공사 집행이 가능할 것이며, 보다 자세한 사항은 공동주택 관리에 관한 지도감독 권한이 있는 해당 지방자치단체에 문의해 주기 바란다.<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 1. 27.>. 국토교통부 제공