[토론] 분양원가 공개 반대 2부.

[멋진넘]

멋진넘임다..

생각을 글로 표현한다는 것이 참으로 힘들다는 걸 예전부터 알아왔건만, 이런 글을 적을때 참으로 뼈저리게 느낍니다..
일부 누락 또는 함축 또는 단어선택의 오류 및 문맥상의 오류는 분명있으리라 생각합니다. 따라서 진정한 토론이 되기위해선 그런 지엽적인 문제가 아니라 전반적인 의미에 대한 비판과 토론이 되었으면 하는 바램을 먼저 말씀드리며 글을 있겠습니다...


앞의 글에서 '분양원가공개'의견에 대한 직접적인 비판을 했습니다.
비판을 요약하면,
첫째, 건설업-더 세부적으로 말씀드리면 주택건설업-의 사업구조에 대한 이해부족
둘째, 건설업이라는 특수성에 대한 이해부족
세째, 전문지식의 부재로 인한 분석의 오류
네째, 발생할 수 밖에 없는 개발이익에 대한 활용방안에 대한 공공복리성 및 구체적대안의 부재
다섯째, 자본주의 시장구조 및 경제원칙에 대한 몰이해
등으로 누구나가 이야기하는 '분양원가공개'의견에 대한 비판이었습니다...

여기에 몇가지 첨언을 한다면...

첫째, 일반관리비(본사관리비)에 대한 누락이 있습니다. 통상적으로 분양원가라 하면 단위사업장에 국한된 원가만을 산정하나 통상적으로 건설사들의 전체적인 원가는 단위사업장의 원가에다가 일반관리비가 원가에 포함되며 단위사업장으로 경리원가에 포함되지 않는 일반관리비의 비중은 전체 매출의 5~8%정도로 추산됩니다. 이러한 일반관리비는 회사별로 각기 상이합니다만 대략 이정도가 되지요..이런 일반관리를 포함시키면 각 건설사가 단위 결산기간 중 전체 매출의 10%의 이윤을 본다는 것은 굉장히 어려운 것이 현실입니다..
직접 사업을 하시는 분이나 또는 아주 작은 가게를 운영하는 분들은 분명 이해하시리라 보는데요...시쳇말로 앞으로 남고 뒤로 까진다는 말....사실 일반적 월급쟁이들은 이해가 안가는 말입니다...(참고로 전 개인적으로 칵테일바를 직접 운영해본적도 있는데요...병맥주의 판매가격은 입고가격의 약 3배입니다. 즉 3500원짜리 병맥주를 팔면 대략 2200~2300원이 남습니다만...그걸 전부 업주의 이익이라 보는건..참으로 어이없는 분석이지요...이것과 같은 것입니다)

둘째, 분양원가를 공개했을 때, 만약 폭리가 아니라면 어쩔 것이며 만약, 폭리가 아니란 걸 끝끝내 밝혀냈을 때 분양원가공개에 따라 발생하는 후폭풍에 대한 책임을 어쩌시려는지.....물론 분양원가공개를 강력히 주장하시는 분들은 건설사의 폭리를 확신(!)하고 계시지만요....(사실 분양원가는 건설사에서 20~30년을 근무하더라도 모릅니다..직접 개발부서에 있지 않으면 알기가 힘듭니다...)


이제부터는 분양원가 공개 반대에 대한 제 의견을 말해보겠습니다.

첫째, 분양원가공개는 꼬리에 꼬리를 물어 의혹을 가져다 올것이며 상당한 혼란을 야기할 것이 분명합니다. 가령, 건설을 모르시는 대부분의 국민들은 건설사들이 하청을 주어서 건설원가가 올라간다고 생각하시는데요...그러면서도 대부분의 국민들은 법으로 전문건설업체(단종업체)에 하청을 주게끔 하는 법이 있는지도 모릅니다. 이를 '의무하도급비율'이라고 하는데요..전체 공사금액의 최소 30%는 의무적으로 하도급을 주게끔 되어 있습니다. 또한 하도급은 당연한 것으로서 가령 자동차를 만들때, 현대자동차가 볼트부터 시작해서 오디오까지 자체적으로 생산하는 것이 아니라 하도급-협력업체에서 공급받아 조립, 혹은 이 조립도 상당부분 하도급을 주는 것과 동일한 이치입니다. 그렇다고 해서 자동차제조원가가 올라간다고 하는 사람은 하나도 없습니다..이렇듯..건설에 관해서는 일반인들이 모르는 부분들이 상당히 많습니다. 물론 이러한 오해를 불러 일으킨 것은 건설인들에게 상당부분 원죄가 있는건 사실입니다.
흔히 말하는 깍두기들이 뛰어들기 가장 쉬운 업종이 바로 건설업이었습니다. 왜냐하면 건설업이란 자체가 설립에 가장 돈이 안들어가는 업종이기 때문입니다. 예전에는 사무실하고 책상만 있으면 차린다는게 건설회사였지요..지금은 하나 더 늘어서 컴퓨터가 포함됩니다만...참고로 말씀드리면...장군의 아들에 나오는 '하야시', 이사람이 해방이후 한동안 대한건설협회 부회장을 했을 정도이니깐요...
각설하고, 만약 불신만 가득찬 상황에서 분양원가를 공개했다 칩시다..아마도 각 건설사나 시행사가 작성하는 사업수지분석표 정도를 공개했다 칩시다..그걸 과연 믿을까요?
이건 머냐 저건 머냐...공사비는 왜이렇냐? 분양대행수수료는 또 머냐? 아마...각론가지고 또 한참 시끄러울 것이며..아무리 설명해도 또 이해가 되지 않을 것입니다..분명, 결론나지 않을 것입니다...
그렇다고 전국민을 부동산개발 전문가로 만들 수는 없는것 아닙니까?
불가능한 것입니다..
대부분의 국민들은 건폐율이 먼지..용적율이 먼지...2종 일반주거지역이 먼지...모릅니다....애석하게도...
하물며, TV토론회에 나오는 시민단체 전문가들 조차...분양면적이 먼지, 공급면적이 먼지, 계약면적이 먼지....모르는게 현실입니다..
분양원가공개...그게 그리 쉬운것도 간단한것도 절대(!) 아닙니다...

둘째, 그리될 경우 대부분의 주택건설업체들은 실질적인 세무조사를 받게 됩니다.
이는 주택건설업체의 경영을 상당히 위축시키는 결과를 초래할 것입니다. 물론, 정정당당하다면 세무조사가 회사를 압박하는 수단이 될 수 없는게 정상입니다만..이론은 이론이고 현실은 현실입니다..

세째, 이러한 혼란과 경영의 위축은 공급억제를 불러 일으키며, 손에 꼽을 극소수의 1군 메이저건설사를 제외한 1군건설사를 포함 모든 건설사를 경영위기를 야기, 오히려 주택가격의 상승과 경기침체를 불러 올 것이란 예상이 가능합니다.
참고로 말씀드리면 2001년부터 시작한 부동산가격의 상승반전은 IMF로 인한 부동산시장침체로 98년부터 주택공급의 위축으로 발생한 공급주택수의 격감에 따른 후폭풍이 상당한 주요원인이었슴을 반추해볼 수 있습니다.
주택공급의 결과는 제품이 생산되는 기간과 상당히 밀접하게 상관관계가 있어 현재의 공급축소는 3~4년후의 공급부족에 따른 가격급등을 필연적으로 가져올 수 밖에 없습니다.
혹자는 주택보급율 100%를 주장하시지만...여기에는 크게 두가지 오류가 있습니다. 하나는 공실률에 대한 감안이 없음이고 또다른 하나는 '통계의 허구'입니다.
통상적으로 주택가격의 안정-물가상승율과 동일-은 주택보급율이 110~120%정도일때라고들 합니다..또한 부동산 이론에도 적정비율의 공실율은 중요하다고 보고 있습니다만, 어찌된게 우리나라는 통 공실율을 인정하지 않습니다.
또한, 우리가 주택보급율을 따질때는 사람이 살고 있는 집이면 무조건 그것을 1주택으로 간주합니다. 여기에 오류가 있는 것이지요..
가령, 20년전(80년대중반), 10년후-90년대 중반-서울시 주택보급율은 70%대 중반을 예상했더랬습니다..물론 20년전 서울시의 주택보급율은 60%대였습니다..그런데 이 주택보급율이 예상보다 10%가까이 올랐습니다..이유는 바로 다세대였습니다. 현재 서울시내는 동네마다 다가구, 다세대 주택이 즐비합니다..-이 다가구,다세대가 재개발사업에서 노후불량도 산정시 웬수가 되고 있습니다. 다가구의 구분등기 불가능이란 약점으로 선의의 피해자가 발생하게 되자 다가구를 구분등기 시킴으로써 발생한 막대한 주택수의 증가...이것이 주택보급율 상승에 막대한 기여를 하게 된 것이 현실입니다...
즉, 주택보급율을 제대로 따질려면...살 수 있는 주택을 1주택으로 산정함이 타당한 것입니다..여기에 통계의 허구가 있는 것입니다..
또, 건설업은 다른 어느업종과는 비교할 수 없을 만큼 경제에 지대한 역할을 하고 있습니다. 전 업종중 GDP의 비율이 가장 높은 것이 건설업, 부동산관련업입니다. 이것이 침체될 경우 경제에 미치는 악영향은 이루 말할 수 없습니다.
여타의 어떤 보완책없는, 시장경제의 원칙에도 어긋나는 분양원가 공개는 아무런 보완책이 없는 경제침체의 경착륙을 야기할 뿐입니다. 할 때 하더라도 연착륙을 할 수 있는 보완책을 마련하고 하는 것은 기본 중의 기본입니다..이러한 연착륙에 대한 보완책과 아울러 분양원가공개를 주장하는 것이 국가경제란 거시적 관점에서 합리적인 것입니다.


부동산시장도 '시장'입니다. 수요와 공급의 원칙이 정확히 들어맞는...
한가지 재미있는 분석을 말씀드리겠습니다. 천정부지로 치솟는 아파트가격...이것도 일정정도의 법칙을 가지고 있습니다. 이건 순전히 제 경험적 수치인데요...혹자들은 투기꾼들이 상승을 부채질했다는 아파트가격을 꼼꼼히 분석해보면 아주 재미난 점을 발견할 수 있습니다..그건 머냐하면...아파트가격의 상승에도 시장의 원칙에 맞는 적정가격을 가지고 있다는 것입니다..쉽게 말하면 아무렇게나 마구잡이로 가격이 올라가는게 아니라 적정하게 올라간다는 것이며 적정이상으로 올라간 가격의 경우 빠른 시간내에 제 가격을 찾아간다는 것입니다..
어떤 지역은 평당 500만원 아파트가 몇년만에 1000만원이 되고 어떤 지역은 500만원하던 아파트가 600만원이 됩니다..함부로 가격이 올라가는게 아니더란 이야기입니다.
지금 전매되고 있는 아파트의 가격, 즉 프리미엄이 붙은 가격을 곰곰히 분석해보면...그 아파트의 전매가격, 프리미엄이 붙은 아파트의 가격은 현재 그 아파트를 다시 지었을때 적정이윤-7~10%-이 나도록 역산정한 분양가를 넘어서지 않습니다. 이때 산정하는 토지비용은 공시지가의 200%이하로 계산하면 됩니다.
즉, 1년전 분양한 아파트가 분양가 평당 700만원이었는데 프리미엄이 붙어서 현재 1000만원이라고 한다면...그 아파트의 지금시점의 공시지가X2를 토지비로...그리고 현재 시공할 수 있는 공사비(250만원/평)를 넣고 사업수지분석표를 작성할 때, 시행이익 5~10%정도 이익을 남길 수 있는 분양가가 아마도 평당 1000만원 쯤 된다는 겁니다. 한번 잘한번 분석해 보세요..재미삼아....
즉....투기꾼들은....우리가 흔히 말하는 투기꾼들은 적정가격을 안다는 것입니다..
솔직히...요즘 들오다니는 물건치고 토지가격이 공시지가의 두배 이하인 땅이 아마 거의 없을 겁니다....(단, 영등포, 문래, 등촌동, 고척동 등의 준공업지역 제외)
이것은 부동산가격이 시장의 원리에 입각한다는 반증입니다.

부동산시장은 원칙적으로 공공성이 강하므로 적정한 규제가 없을 수가 없으며 반드시 필요합니다. 그러나 이것도 시장입니다.
따라서 법적 규제와 시장논리에 입각한 '조정' 양날의 칼을 함께 휘둘러야 합니다.
그러나, 지금은 '규제'만 있을 뿐이며 '조정'은 전혀 찾을래야 찾을 길이 없습니다.
이러한 왜곡된 정책은 지금당장의 효과는 있을지 모르나 향후를 생각했을때 오히려 악영향을 끼칠 수 있슴을 간과해선 절대 안된다고 생각합니다.

다행히 노대통령이 분양원가공개 반대를 주장했습니다.
이것은 제가 꾸준히 살펴본 바와 같습니다.
즉, 부동산시장의 현실을 제반 시민단체와 대다수 국민들보다 다행히도 정부가 비교적 더 잘 알고 있다는 것입니다..

어떠한 정책이든 단독으로 이루어지는 사회적 현실은 없으므로 모든 연관된 것으로 유기적으로 종합할 때만이 적절한 정책이 나오는 것입니다..

그렇게 유기적으로 종합하는 혜안과 능력...올바른 비판의 부재...참으로 안타깝습니다...

막말로 사회주의도 좋습니다...다만...공급의 위축을 야기하는 정책만은 안됩니다..



멋진넘이었습니다..

PS) 제가 생각하는 아파트가격의 하락방안에 대해서는 시간될때 다시 올리도록 하겠습니다.....

[김용민]

조은 의견이시네요...잘 읽엇구요..동감합니다....^^

[아그리파]

어디 모임에 가서 이런 이야기 할라치면 이상하게 취급되는 경우가 많았는데 멋진넘님께서 쭉 정리를 해주시니 조목조목 논리적으로 할 이야기가 많아졌습니다.

[김상걸(3-1)]

멋진분이 시군요... ^^

[행운]

ㅎㅎㅎ..... 동감되는 내용이네요^^ 잘 읽었읍니다.