임야의 종류와 개발행위

[베리베리]

임야의 종류와 개발행위

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다.

보전산지는 다시 공익용 보전산지와임업용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.

이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.

임야가 왜 투자의 블루오션인가 ?＜ 고수편 ＞

내가 아는 임야투자는 농사와 같다.

임야투자와 농사가 같다고??

무슨 뜬금없는 소리인가 의아해하는 사람들이 많을 것이다.

배추를 예로 들어보자.

배추농사는 고랭지인지, 노지인지, 비닐하우스인지, 재배지에 따라 가격 결정이 이뤄진다.

또 친환경인지, 농약의 살포인지.. 재배방법도 가격 결정에 영향을 준다.

여기에 나는 한 가지 더 말하고 싶다.

배추를 뽑아서 판다 - 한 포기 1천원

배추를 뽑고 다듬어 절여서 판다 - 한포기 3천원

배추를 뽑고 다듬고 절이고 김치를 담궈서 판다 - 한포기 9천원

임야를 구매해서 가격이 상승하면 판다 - 평당 1만원

임야를 간벌 후 작업로를 내어서 판다 - 평당 3만원

임야를 간벌 후 작업로를 내고, 허가와 분할(쪼개어)을 해서 판다 - 평당 9만원

이해가 되는가?

임야투자는 농산물의 판매방법과 같은 이치다.

이것이 곧 개발로 인한 임야투자의 전부이다.

보통 임야 투자는 어렵다고 말한다.

초보, 중급 편을 읽으셨다면 임야에 대한 대략적인 것은 이해 했을 것이다.

하지만 앞서 언급한 것처럼

임야의 간벌, 작업로, 허가, 분할까지 해서 팔 수 있는 사람은 투자가의 1%뿐이다.

사람들은 내게 묻는다.

“왜 부동산 투자에 대한 칼럼을 그렇게 상세하게 쓰십니까?.”

“어렵게 배운 노하우를 너무 쉽게 오픈하는 것이 아닙니까?”

나는 웃으며 대답한다.

"서로 아는 것을 공유하는 인생이 좋잖아요?"

사실이다.

그러면서도 속마음은 걱정이 앞선다.

‘칼럼을 읽고 배워서 임야를 개발할 수 있으면 좋을 텐데...’

왜냐??

세상 모든 것이 그렇듯이 부동산투자 또한 "이론과 실제가 다르다"기 때문이다.

고등학교 수학시간을 떠올려보자.

선생님의 설명에 학생들은 고개를 끄덕이며 안다고 표시를 보낸다.

집에 가서 풀어볼까?

풀지 않는 학생이 50%.

(어렵다 여겨 임야에 대한 공부를 하지 않는 사람이 50%)

풀려고 해도 스스로 풀지 못하는 학생이 40%.

(임야개발을 배우기 위해 공부는 하지만 경험부족으로 어려움에 처한 사람이 40%)

나머지 10%라도 제대로 공부를 한다면 다행이다.

비유가 너무 심했나? ㅠㅠ

이 글을 읽는 사람들이 임야개발을 한순간에 깨우친다고 생각지 않는다.

하지만 배우겠다는 의지와 수차례의 경험과 실패, 포기를 모르는 정신이 있다면

어느 순간 임야개발의 고수가 돼 있을 것이다.

임야개발은 실전경험과 시행착오를 통해 전체적인 임야를 보는 안목이 있어야 가능하기에...

"실패는 성공의 어머니"라고 에디슨 형님이 말 했듯이,,,

임야투자는 부동산이 꽃이다.

임야투자에서 가장 많이 궁금해 하는 것을 Q & A로 풀어 설명해보자.

Q. 전답 투자와 임야 투자는 어떻게 다른가요?

A. 전답 투자로 돈은 벌 수 있다. 대신 큰돈을 벌려면 족히 10년은 기다려야 한다.

예를 들어 설명해보자.

전,답 투자의 예)

기존 부동산 투자의 형태는 토지- 즉 전답을 매입하는 것 위주이다.

매입 후 벼농사나 과수원 농사를 짓는 것은

많은 노동력을 요구하고 경제성 또한 거의 없는 편이다.

말하자면, 주변 토지의 지가 상승만으로 수익을 발생시키는 소극적인 투자 방식이었다.

투자외의 활용도가 거의 없는 소유의 개념의 투자이다.

임야 투자의 예)

임야 투자는 어려운 만큼 잘만 하면 고수익이 보장된다.

암야 투자를 위해서는 주위시세와의 비교분석은 기본이고,

투자수익을 창출하고 기획할 줄 알아야 한다.

산지관리법, 도로개설, 보호육종, 경사도, 임야 활용 방법 등

알기 어려운 부동산 투자전반을 아우르는 광범위한 형태이다.

장점도 많다.

임야는 주변 전답보다 최대 100배도 싸게 구입을 할 수 있다.

전답 300평을 살 수 있는 금액으로 임야는 3만평도 구입할 수 있다.

땅이 필요한 소비자(투자자)가 비싼 전원주택 부지를 원할까?

아니면, 전원생활을 하면서 돈도 되는 땅을 원할까?

대개 부동산을 구입하는 사람들은

겉으로는 전원생활을 하기 위해 땅을 구입한다고 하지만,

내면에는 가격이 올라서 돈이 되면 좋겠다는 생각을 가지고 있지 않을까?

Q. 전답·임야도 똑같은 토지인데 왜 임야가 투자처로 어렵다고 합니까?

A. 만약 임야를 사서 10년 쯤 뒤에 전국적인 지가 상승으로 시세차익을 보려한다면

임야 투자는 어렵지 않다. 전답투자와 같을 것이다.

하지만 우리가 하려는 투자는 싼 임야를 구입하여 적극적인 개발로 지가를 끌어올리는 것이다.

누군가 임야를 소개받아 현장에 갔다고 치자.

몇 만평의 산을 돌아보자니 엄두가 나지 않을 것이다.

무엇을 체크하면서 봐야 할지도 모를 것이다.

1. 임야는 몇 만평 단위의 큰 덩치기 때문에 한눈에 파악되질 않는다.

2. 빽빽한 숲에 가려서 어떤 개발을 해야 할지 밑그림을 그릴 수 없다.

3. 높은 경사도 때문에 토목공사를 어떻게 해야 할지 답도 없을 것이다.

(전답과는 달리 경사도 입목분포도 이런 것도 알아야 한다)

4. 보통 임야에는 도로가 없다. 임도가 있다고 덜컹 샀다가는 큰일 난다.

임도를 통해서는 건축허가를 득하는 것은 아주 어렵다

5. 자연계곡은 집중호우 등으로 점점 쇄골화 돼간다.

말 그대로, 자연계곡으로 토지의 활용측면에서는 대부분 땅이 있으나마나다.

과연 이런 곳에 주택이나 기타 허가가 나올 수 있을까?

이런 의문으로 가득 찰 것이다

풀리지 않는 의문은 결국 투자로 이끌지 못할 수도 있다,

다시 한 번 말하지만, 임야는 일반 투자와 다르다.

전답을 통해 돈을 벌어본 사람일지라도

산에 대한 투자경험이 없다면 임야는 그저 그림의 떡이다.

그 때문일까?

국내 임야 소유자는 대개 2부류로 나뉜다.

첫째, 선대로부터 상속을 받아 소유한 경우

둘째, 매입한 시기가 10년 이상인 경우

이 말을 다시 풀면,

임야는 다른 부동산과 달리 사고파는 게 빈번하지 않다는 의미다.

Q. 산은 그저 산일뿐인데 가치가 있나요?

산에 어떻게 집을 지을 수 있나요?

A. 산도 바다도 보는 관점에 따라 돌이 되기도 하고 황금이 되기도 하다.

진주에서 주운 어떤 돌은 운석이고 어떤 돌은 그냥 돌 이듯이..

가장 중요한 것은 ‘얼마나 정확히 아는가’이다.

한 가지 질문을 해보자.

논밭과 임야에서 할 수 있는 허가 행위가 다를까?

다르다고 생각하는 사람들을 많이 봐왔다.

"에이~ 산인데 왜 그렇게 비쌉니까?"

"산에도 집을 지을 수 있습니까?“

네~산이 비싼 경우도 많습니다

산이라도 경관이 수려하고 도로가 개설되고 건축허가가 나는 지역은

별장이나 관광지의 입지에 충족돼서 전답보다 오히려 비싼 곳이 많다.

네~지을 수 있습니다

지목이 임야, 전답일 뿐이지 국토이용계획의 용도지구는 같이 적용된다.

가령, 전답 및 임야가 관리지역이면 주택의 허가는 똑같이 얻을 수 있다.

사람들은 평평한 논과 밭을 왜 좋아할까?

아마 문전옥답이란 말이 있듯이 아주 오래 전부터 아닐까 생각한다.

그 당시의 땅의 가치란 ‘기름진 농토’의 개념이었으니까,,,

2014년 3월,

지금 땅의 가치는 무엇으로 판단하는가?

모르긴 몰라도 자연경관 아닐까?

물론 도시개발을 제외한 토지에 한해서 말이다.

우리나라의 그 어떤 관광휴양지가 논밭에 있는 걸 본 적이 있는가?

아침고요수목원, 외도, 허브나라, es리조트, 리솜 포레스토,..

전국의 유명 예술촌과 테마공원은 어디에 있는가?

남해의 독일마을·원예촌, 봉평 허브나라, 곤지암 리조트 등등 ...

국내 굴지 기업의 연수원이 평평한 논밭에 있는 걸 본적이 있는가?

부자들의 별장과 전원주택단지가 어디에 있는가?

이들 모두가 다 임야에 자리한다.

왜, 왜, 왜??

자연의 소리도 임야다. 왜 임야에 자연의 소리를 만들었을까?

결론은 논·밭은 비싸다.

굳이 비싼 곳에 만들 필요가 있을까?

제대로 된 별장은 수십억 원의 돈을 들여 조경을 해야 하는데

임야, 그곳이 이미 천년 전부터 자연조경이 되어 있지 않은가?

단, 개발하지 않은 임야가 보통 사람들의 눈에 보이지 않을 뿐이다.

배워서 익히면 임야가 보이기 시작할 것이다.

느낌이 온다면 여러분은 이미 성공한 임야 투자가다.

Q. 임야 투자가가 되기 위해서 갖춰야할 조건은 무엇인가요?

A. 투자는 마인드와 실천력이 성공의 관건이다.

실천 과정에서 발생하는 법률적 검토도 필요하다.

투자의 눈을 키워라.

투자란 정치· 경제· 사회의 흐름을 알아야 한다.

곧 시대적 요구를 반영해야 한다는 것이다.

남들 다 하는 전답이 아닌 임야에 대한 그림을 그릴 줄 알아야 한다.

단순히 배웠다고 임야를 보는 그림이 그려지지 않는다.

오랜 세월 발품을 팔고 실전을 해봐야하고, 임야개발에 대한 갈증이 있어야 한다.

갈증이 끊임없이 도전하게 만들 것이다.

투자에서는 돈을 절대 따라 다니지 마라.

남들이 하는 전답의 투자는 고수가 갈 길이 아니다. 스쳐지나가는 과정인 것이다.

내가 가는 길이 곧 길이다란 생각으로 무소의 뿔처럼 혼자서 묵묵히 가라.

임야가 지닌 콘셉트의 설정과 그 자체에 대한 느낌을 파악할 줄 알아야 한다.

몰론, 이것은 오랜 실전경험으로 가능한 일이다.

노력을 하여 돈의 길목을 지키고 있어라.

당장 눈에 보이는 전답보다 임야에 대해 개발하고 허가 내는 법을 배워라.

길이 없는 임야를 사라.

주변 시세의 20%도 안주고 살 것이다.

그리고 길을 개설하라,

수많은 사람들이 오지에서 인생 2막을 살아가려고 할 것이다.

우리는 그 길목에서 웃으면서 그들을 맞으면 된다.

투자는 철저한 기획에서부터 시작이다

임야는 5백 평짜리 전답을 하나 구입해서 파는 것과는 다르다.

넓은 임야 전체적인 마스트플랜을 그릴 줄 알아야 한다.

한두 번 연습으로 그려본 후 이미 개발된 곳을 찾아서 현장느낌을 분석해보면,

감이 올 것이다.

어떻게 해야 하는가의 화두를 둬라.

궁금하면 찾아가라.

그것이 배움이고 기획이다.

큰 땅은 잘게 쪼개서 팔아라.

전체 임야(1만평)를 사서 그림을 그릴 줄 아는 것은 힘든 일이다.

사람들이 선호하는 경사가 완만하면서 경관 좋은 500백 평 정도의 작은 임야는거의 없을 뿐더라 비싸다.

1만 평을 소비자의 니즈에 부응하는 평수로 분할(500평 씩)을 해서 상품으로 내놓아라.

Q. 임야를 구입할 땐 어떤 것에 중점을 두어야 합니까? 임야는 누가 사나요?

A. 임야를 구입할 때 몇 가지의 포인트가 있다.

물론, 재개발지구 인근, 수도권 주변, 관광지 주변이면 금상첨화일 것이다.

하지만 그런 곳의 토지 가격은 이미 오를 만큼 올랐다.

우리는 작은 돈으로 큰돈을 버는 투자를 배우고 있지 않은가?

평당 기십만 원 ~ 기백만 원에 이르는 부동산을 살 돈이 없지 않은가?

투자란, 저비용 고효율의 절대적인 원칙이 있다.

여기에 맞는 투자란 <싼 임야를 사서 비싸게 파는 것>이다.

그래서 적은 돈으로 임야를 구입하는 방법을 말하려 한다.

먼저, 큰돈이 없는 우리를 합리화 시켜보자

우리나라도 곧 유럽처럼 ‘오지가 대세이다’라는 말이 나올 것이다.

이미 오지에 부자들의 별장이 속속 들어서고 있는 걸 아시는가?

미래를 안다면 아직은 땅값이 싼 오지의 임야에 눈을 돌리자.

이 때 염두에 둘 포인트가 있다.

1. 돌, 물, 소나무가 있을 것

2. 남향일 것

3. 경사가 완만할 것

4. 해발이 높을 것

이유를 詩로 풀어 보도록 볼까?

아침에

새소리 물소리

나를 깨우고

소나무가 반갑다고 손을 흔드네

정오의 햇살은

산책길을 밝혀주는

보디가드

오지중의 오지인

나의 보금자리에

없는 것들이

나를 즐겁게 하네

황사

오염

열대야

모기

이런 곳이야 바로 천국

얼마 지나지 않은 가까운 미래에

이런 곳이 전원생활과 펜션의 적합지로 떠오르지 않을까?

미리 선점하는 것이 투자의 포인트다.

100년 동안은 변함없이 이어질 아이템이 전원주택과 펜션 캠핑장일 것이다

내가 멋지게 개발한 임야에 누군가는 관심을 가진다면

투자도 되면서 내가 살려는 전원주택지를 만들 수 있는 금상첨화일 것이다.

Q. 임야의 투자란 구입 후 간벌 및 작업로 등의 개발만 있는 것입니까?

A. 에이~ 아직 많이 배워야겠다.

투자란 돈을 버는 것이다.여러가지의 방법이 있겠지만

임야를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법은 크게 두 가지를 말해보겠다.

첫째, 개발호재가 있는 토지를 구입해 놓고 땅값이 오르도록 기다리는 것이다.

농지보다 규모가 크며 활용도가 떨어지기 때문에 농지의 10분의 1 가격에 구입할 수도 있을 것이다.

하지만 구입시 반드시 나의 잣대가 아닌 소비자(전원생활과 펜션)의 눈으로 봐야한다.

그래야만 주변의 개발로 인한 지가상승의 수익을 창출할 수 있을 것이다.

전답100평이 2배로 오른 것과 임야 1만평이 2배로 오른 것의 차이는 극명할 것이다.

둘째, 구입 전부터 철저히 계획을 세우고 용도를 바꿔서 건축할 수 있는 땅으로 변경,

지가를 상승시키는 것이다.

임야의 용도를 바꾸는 것을 전용허가라고 한다.

전용허가의 절차를 모른다면 임야의 단기수익을 바랄 수 없다.

전용을 하면 공장, 모텔, 전원주택, 관광지 등

토지이용계획의 용도지역에 따라 모든 허가를 가능케 할 수 있다.

주변 경관에 따라서는 더 큰 수익도 바랄 수 있을 것이다.

참, 주위의 임야 주인에게는 노하우를 말하지 마라.

인근 임야가 개발되지 않아야 경관이 더 좋을 테니깐... ㅋㅋ

Q. 그럼 어떤 임야를 사야 돈이 되나요?

A. 우문이다. 당연히 돈 되는 임야를 사야한다.

임야개발에 제한이 많아 피해야 할 임야는 아래 5가지다.

첫째, 보호수목이나 백두대간 등이 있는 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 여러 곳에 산재해 있는 임야

셋째, 개발허가가 어렵고 토목공사시 돈이 많이 들어가는 급경사인 임야

넷째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

(도로 개설에 자신이 있다면 투자하기 가장 좋은 게 맹지다)

다섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해 발생이 우려되는 임야

반대로 이런 임야를 사면 로또와 같다.

1. 진입도로가 6m이상 개설돼 있으며 경사가 낮은 임야

2. 관광지 주변에 있으며 허가를 득할 수 있는 임야

3. 산에 계곡이 흐르며 수형이 좋은 나무가 있는 임야

이유는 꼭 말하지 않아도 될 것 같아서 통과~~

Q. 꼭 임야개발만이 돈을 버는 것입니까??

A. ㅎㅎ 아니다.

임야란 무엇인가 이루어지는 땅이라고 말했다.

그냥 두어도 돈 되는 임야를 사는 눈을 키워 돈을 번 사례로 설명한다.

<임야 지분 경매를 통한 대박 스토리>

< 2,000만원, 넓은 땅, 10년>

"10년 안에 개발 가능한 임야를 2.000만원이 넘지 않는 금액에 사 모은다.“

부산에서 중국집을 운영하는 정씨의 토지에 대한 경제설계였다.

1997년 당시, 정씨의 월 순수익은 500만원.

년 수익 6000만 원 중

‘생활비 2천만 원, 은행적금 2천만 원, 그리고 나머지 2천만 원 임야 투자’로 계획을 세웠다.

그리고 한 달에 2번 쉬는 휴일에 부동산중개업체를 찾아다녔다.

“사장님, 혹시 2천만 원짜리 임야 나온 것 있을까예?”

"아이고~ 젊은 양반이 세상물정을 모른가배. 요즘 2천만 원짜리 임야가 오데 있습니꺼?

일억 원 정도는 있어야 임야를 보는 기지, 택도 없다.“

맞는 말이었다. 수수료로 먹고 사는 부동산중개업체가

2천만 원짜리 임야를 손 댈 필요가 없었을 것이다.

발품을 팔아 거래해봤자,

수수료는 거래금액의 0.9% 고작 18만 원 정도였을 테니까.....

결국, 부동산을 통해서는 싼 임야를 구할 수 없다는 판단을 했고,

경매로 눈을 돌렸다. 그리고 틈만 나면 임야경매를 보러 다녔다.

마음에 든 임야에 입찰 금액을 적게 적어 떨어지기도 수십 차례.

그럴수록 오기가 생겨 경매에 매달렸다.

차츰 정씨는 임야 전문가가 돼갔고, 1년에 임야 하나씩을 매입했다.

그렇게 매입한 임야만도 합천, 함양, 밀양 등 3개가 되었다.

합계 평수는 약 4만평 정도.

평당 평균 금액도 약 1500원 정도였다.

정씨가 임야 구입 후에 한 것은 단 하나!

바로 모든 산에 임산물 ( 산양삼,도라지,더덕..) 씨앗을 뿌렸다.

2001년 창원지방법원에 임야의 지분 경매가 나왔다.

20만평 중 1/4인 5만평 평당 400원 합계 2천만 원이었다.

‘지분을 구입해서 쓸데가 있을까? 평당 400원짜리 땅이 좋으면 얼마나 좋겠어? 보러가지말까?’

몇 번의 고민 끝에 ‘그래도 보고는 오자. 돈이 드는 것도 아니고 발품만 팔면 되는데...’

100여 차례가 넘는 경매조사로 지도 하나만 가지고도

땅을 쉬 찾을 수 있을 정도의 실력도 갖췄다. 역시 세상에 공짜는 없다.

현장에 도착해서 이리저리 살피며 혼자 조사서를 작성해 나갔다.

단점

1. 20만 평 중 지분으로 5만평이라 공동소유자의 동의 없이는 아무것도 할 수 없다.

2. 동북향이라 전원주택은 할 수 없겠다.

3. 진입로가 없어서 누군가가 당장 살 사람도 없겠다.

4. 주변에 축사가 많아서 냄새가 심하게 난다.

장점

1. 경사도는 약 13도 정도로 가파르지 않다

2. 주변의 자연경관이 좋아 언젠가는 대규모 개발이 가능하겠다.

결론

내가 살아있는 동안에 사용할 수 없으면 내 자식에게 줘야겠다.

2천만 원의 이자 수익 보다는 훨씬 많은 이익을 남게 될 것 같다.

선택까지 갈등은 있었지만, 결정을 하고나자 낙찰까지는 일사천리였다.

정씨의 낙찰가는 2천 3백 원.

그 정도면 나쁘지 않는 가격이다.

그리고 10년이 지났다.

2011년 어느 날, 주방에서 짜장면을 만들고 있는데 전화가 왔다.

“혹시 정 00사장님이세요?”

“네 ~ 그런데예.”

“경남 함안에 임야를 소유하고 계시죠? 가격만 적당하면 제가 사고 싶습니다.“

한창 바쁜 시간이었고, 잊고 있었던 임야라 별 관심 없이 전화번호만 받아두었다.

그 뒤 여러 차례 전화가 와서 만나자고 하길래 ‘뭔가 있구나’ 싶은 생각이 들었다.

쉬는 날에 직접 함안으로 내려가 떠도는 소문을 수집했다.

이곳에 콘도를 짓는다더라

골프장을 짓는다더라

대규모 위락시설이 들어선다더라

부산으로 돌아와 임야를 팔라는 사람과 약속을 잡았다.

중국집을 하는 사람으로 보이면 업신여길 것 같아 부산 롯데호텔 커피숍에서 만나자고 했다.

1년에 한 번 입을까 말까한 양복까지 입고 약속장소로 나갔다.

말쑥하게 차려입은 신사 2명이 나와 있었다.

이런 저런 인사가 오가고

“단도직입적으로 평당 2만원에 사장님이 소유하신 임야를 파시겠습니까?”

생각지도 못한 가격에 속으로는 깜짝 놀랐다.

“아뇨. 그 가격에는 팔지 않겠습니다.”

“그럼 평당 3만원 쳐서 15억 드리겠습니다.”

마다할 이유가 없었다.

15억 원!!

2천만 원에 산 땅이 10년 만에 15억 원에 팔았다.

75배의 이익을 남긴 것이다.

나중에 알고 보니 그 곳에 대규모 위락시설을 짓기 위해

누구나 다 아는 대기업이 매입을 했던 것이다.

자, 어떤가?

지분이라 우습게 여긴 땅이 황금알을 낳아주었다.

정씨의 판단은 어떠한가?

자연경관을 보고 미래를 위해 투자한 눈이 적중하지 않았는가?

정씨가 구입한 다른 임야는 궁금하지 않은가?

평균 1500원을 주고 산 임야들은 10여년이 지난 지금,

산더덕, 산양삼, 도라지가 지천인 보약 땅으로 변해있다.

이것이 임야다.

정씨는 단지 시간이 없어서 개발을 하지 않았을 뿐이다.

평당 1500원에 구입한 임야가 10년 후에는 20배나 되는 평당 3만 원선에 거래된다.

이 임야를 1년에 20배로 만드는 것이 ‘임야개발’이다.

도전을 할 것인가? 말 것인가?는 여러분의 몫이다.

<부동산업체의 임야 거래 Tip>

만약 여러분이 임야전문가면서 부동산업체를 운영한다고 치자.

임야의 개발 방향은 기본이고, 매도에 의한 수익금 분석도 정확히 알고 있다면

손님에게 소개하기 보다는 스스로 개발에 나서지 않겠는가?

부동산중개업체에 가봐야 진짜 임야 전문가는 극소수일 것이다.

설령, 중개업체 사장님이 임야전문가여서

임야에 대해 설명을 해줘도 여러분이 알아듣지 못한다면 계약이 성사될 리 없다.

또, 계약이 되지 않으면 수수료를 받지 못하기 때문에

굳이 어려운 임야를 권하지 않을 것이다.

그리고 임야 대신 전답을 소개해줄 것이다.

토지 투자를 원하는 수요자들은 좁은 땅(전답)에 몰릴 것이고,

투자붐으로 땅값이 상승하는 것은 당연한 이치다.

여기서도 전답 200평이 두 배로 오른 것과

임야 1만평이 두 배 오른 것의 차이는 확연하다.

대한민국은 국토의 65%이상이 산이다.

도로, 도시, 하천, 강을 빼고 나면 임야란 말이 나올 정도다.

비행기나 고속도로를 이용해 서울에서 부산을 갈 때 창밖을 보라.

보이는 건 온통 산뿐이지 않은가?

남이 가지 않는 곳에 길(돈)이 있다.

투자 또한 그렇지 않겠는가.

하지만 이것 또한 아는 만큼 보이는 것이 세상의 이치라는 점을 기억하라.

- 상기 내용은 저자 정성규의 " 전원생활부자들" 이란 책으로 발간되었습니다

지난 5년 간 시행착오를 겪어면서 만들어가고 있는 " 자연의소리" 의 경험담 입니다

실전임야개발 및 돈 버는 전원생활에 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다

<임업용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인,임업인은 일정조건하에 산지전용 을 받아 농가주택을 지을 수 있다.

또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.

준보전산지는

도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

지목이임야 이므로산지전용이가능한것인가를 확인하여야 합니다

( 시군,구청 산림과 혹은 인근 토목설계 사무소 문의 )

경사도가 ( 지자체마다 다름 19-25 도 미만 )낮아야 하며

입목 본수도 ( 산림의 울창한 정도 )가 일반적으로 51% 이하 ( 지자체 마다 다름 ) 이어야 합니다.

그리고 도로만 반드시 접하여야 하거나 진입도로가 있어야 합니다

최근에는 복합 민원처리를 통하여 하므로 건축허가시에 산지전용허가도 같이 처리 되므로 건축허가를 득하고 - 착공 - 준공 이 되면 목적물이 주택인경우 준공후 지목변경 신청을 통하여 임야에서 대지로 변경 됩니다

임야에서 건축물이 없이 전, 답등으로 변경시는 건축허가가 아닌 산지개간허가 입니다 이경우도 역시 착공- 준공이되면 지목이 임야에서 - 농지( 전, 답)로 변경 됩니다

● 산지전용허가를 신청할 때는

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서

▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 산지전용허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것

⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.

농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 1/4분기에 산림청장이 고시한다.

※참고 ( 2011년도 대체산림자원조성비와 산지복구비용 )

1. 대체산림자원조성비

o 준보전산지 : 2,560원/㎡

o 보전산지 : 3,320원/㎡

o 산지전용제한지역 : 5,120원/㎡

2. 산지복구비

(1만㎡당 산지복구비 산정 기준액)

1) 산지전용허가(신고)지

o 경사도 10도미만 : 33,323천원

o 경사도 10도이상 20도미만 : 97,496천원

o 경사도 20도이상 30도미만 : 127,935천원

o 경사도 30도이상 : 166,675천원

2) 광산개발 및 토석채취(매각)지

o 경사도 10도미만 : 106,211천원

o 경사도 10도이상 20도미만 : 194,457천원

o 경사도 20도이상 30도미만 : 254,591천원

o 경사도 30도이상 : 307,304천원

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.

1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농, 임업인주택을 지을 수 있다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..

2.돈이 되는 임야 투자요령

첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.

사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평

정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.

둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 있다.

이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다

  

세째 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

네째 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다.

그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한 임야 를 선호하라고 권하고 싶다.

다섯째 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

여섯째 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

일곱째 중요한것은 도로및 교통망 이다.

진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.

여덟째 가장 중요한 것은 토지의 폭이다.

직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

아홉째 현장답사도 필수다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

열째 행정기관의 태도도 중요하다.

똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.

사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

열한번째 교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

개발은 홀로서기가 안된다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.

위 사항을 잘고려한다면 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 임야투자는 비용보다 땅값 상승 부분이 더 큰 경우도 있다.

임야가 왜 투자의 블루오션인가 ?＜ 고수편 ＞

내가 아는 임야투자는 농사와 같다.

임야투자와 농사가 같다고??

무슨 뜬금없는 소리인가 의아해하는 사람들이 많을 것이다.

배추를 예로 들어보자.

배추농사는 고랭지인지, 노지인지, 비닐하우스인지, 재배지에 따라 가격 결정이 이뤄진다.

또 친환경인지, 농약의 살포인지.. 재배방법도 가격 결정에 영향을 준다.

여기에 나는 한 가지 더 말하고 싶다.

배추를 뽑아서 판다 - 한 포기 1천원

배추를 뽑고 다듬어 절여서 판다 - 한포기 3천원

배추를 뽑고 다듬고 절이고 김치를 담궈서 판다 - 한포기 9천원

임야를 구매해서 가격이 상승하면 판다 - 평당 1만원

임야를 간벌 후 작업로를 내어서 판다 - 평당 3만원

임야를 간벌 후 작업로를 내고, 허가와 분할(쪼개어)을 해서 판다 - 평당 9만원

이해가 되는가?

임야투자는 농산물의 판매방법과 같은 이치다.

이것이 곧 개발로 인한 임야투자의 전부이다.

보통 임야 투자는 어렵다고 말한다.

초보, 중급 편을 읽으셨다면 임야에 대한 대략적인 것은 이해 했을 것이다.

하지만 앞서 언급한 것처럼

임야의 간벌, 작업로, 허가, 분할까지 해서 팔 수 있는 사람은 투자가의 1%뿐이다.

사람들은 내게 묻는다.

“왜 부동산 투자에 대한 칼럼을 그렇게 상세하게 쓰십니까?.”

“어렵게 배운 노하우를 너무 쉽게 오픈하는 것이 아닙니까?”

나는 웃으며 대답한다.

"서로 아는 것을 공유하는 인생이 좋잖아요?"

사실이다.

그러면서도 속마음은 걱정이 앞선다.

‘칼럼을 읽고 배워서 임야를 개발할 수 있으면 좋을 텐데...’

왜냐??

세상 모든 것이 그렇듯이 부동산투자 또한 "이론과 실제가 다르다"기 때문이다.

고등학교 수학시간을 떠올려보자.

선생님의 설명에 학생들은 고개를 끄덕이며 안다고 표시를 보낸다.

집에 가서 풀어볼까?

풀지 않는 학생이 50%.

(어렵다 여겨 임야에 대한 공부를 하지 않는 사람이 50%)

풀려고 해도 스스로 풀지 못하는 학생이 40%.

(임야개발을 배우기 위해 공부는 하지만 경험부족으로 어려움에 처한 사람이 40%)

나머지 10%라도 제대로 공부를 한다면 다행이다.

비유가 너무 심했나? ㅠㅠ

이 글을 읽는 사람들이 임야개발을 한순간에 깨우친다고 생각지 않는다.

하지만 배우겠다는 의지와 수차례의 경험과 실패, 포기를 모르는 정신이 있다면

어느 순간 임야개발의 고수가 돼 있을 것이다.

임야개발은 실전경험과 시행착오를 통해 전체적인 임야를 보는 안목이 있어야 가능하기에...

"실패는 성공의 어머니"라고 에디슨 형님이 말 했듯이,,,

임야투자는 부동산이 꽃이다.

임야투자에서 가장 많이 궁금해 하는 것을 Q & A로 풀어 설명해보자.

Q. 전답 투자와 임야 투자는 어떻게 다른가요?

A. 전답 투자로 돈은 벌 수 있다. 대신 큰돈을 벌려면 족히 10년은 기다려야 한다.

예를 들어 설명해보자.

전,답 투자의 예)

기존 부동산 투자의 형태는 토지- 즉 전답을 매입하는 것 위주이다.

매입 후 벼농사나 과수원 농사를 짓는 것은

많은 노동력을 요구하고 경제성 또한 거의 없는 편이다.

말하자면, 주변 토지의 지가 상승만으로 수익을 발생시키는 소극적인 투자 방식이었다.

투자외의 활용도가 거의 없는 소유의 개념의 투자이다.

임야 투자의 예)

임야 투자는 어려운 만큼 잘만 하면 고수익이 보장된다.

암야 투자를 위해서는 주위시세와의 비교분석은 기본이고,

투자수익을 창출하고 기획할 줄 알아야 한다.

산지관리법, 도로개설, 보호육종, 경사도, 임야 활용 방법 등

알기 어려운 부동산 투자전반을 아우르는 광범위한 형태이다.

장점도 많다.

임야는 주변 전답보다 최대 100배도 싸게 구입을 할 수 있다.

전답 300평을 살 수 있는 금액으로 임야는 3만평도 구입할 수 있다.

땅이 필요한 소비자(투자자)가 비싼 전원주택 부지를 원할까?

아니면, 전원생활을 하면서 돈도 되는 땅을 원할까?

대개 부동산을 구입하는 사람들은

겉으로는 전원생활을 하기 위해 땅을 구입한다고 하지만,

내면에는 가격이 올라서 돈이 되면 좋겠다는 생각을 가지고 있지 않을까?

Q. 전답·임야도 똑같은 토지인데 왜 임야가 투자처로 어렵다고 합니까?

A. 만약 임야를 사서 10년 쯤 뒤에 전국적인 지가 상승으로 시세차익을 보려한다면

임야 투자는 어렵지 않다. 전답투자와 같을 것이다.

하지만 우리가 하려는 투자는 싼 임야를 구입하여 적극적인 개발로 지가를 끌어올리는 것이다.

누군가 임야를 소개받아 현장에 갔다고 치자.

몇 만평의 산을 돌아보자니 엄두가 나지 않을 것이다.

무엇을 체크하면서 봐야 할지도 모를 것이다.

1. 임야는 몇 만평 단위의 큰 덩치기 때문에 한눈에 파악되질 않는다.

2. 빽빽한 숲에 가려서 어떤 개발을 해야 할지 밑그림을 그릴 수 없다.

3. 높은 경사도 때문에 토목공사를 어떻게 해야 할지 답도 없을 것이다.

(전답과는 달리 경사도 입목분포도 이런 것도 알아야 한다)

4. 보통 임야에는 도로가 없다. 임도가 있다고 덜컹 샀다가는 큰일 난다.

임도를 통해서는 건축허가를 득하는 것은 아주 어렵다

5. 자연계곡은 집중호우 등으로 점점 쇄골화 돼간다.

말 그대로, 자연계곡으로 토지의 활용측면에서는 대부분 땅이 있으나마나다.

과연 이런 곳에 주택이나 기타 허가가 나올 수 있을까?

이런 의문으로 가득 찰 것이다

풀리지 않는 의문은 결국 투자로 이끌지 못할 수도 있다,

다시 한 번 말하지만, 임야는 일반 투자와 다르다.

전답을 통해 돈을 벌어본 사람일지라도

산에 대한 투자경험이 없다면 임야는 그저 그림의 떡이다.

그 때문일까?

국내 임야 소유자는 대개 2부류로 나뉜다.

첫째, 선대로부터 상속을 받아 소유한 경우

둘째, 매입한 시기가 10년 이상인 경우

이 말을 다시 풀면,

임야는 다른 부동산과 달리 사고파는 게 빈번하지 않다는 의미다.

Q. 산은 그저 산일뿐인데 가치가 있나요?

산에 어떻게 집을 지을 수 있나요?

A. 산도 바다도 보는 관점에 따라 돌이 되기도 하고 황금이 되기도 하다.

진주에서 주운 어떤 돌은 운석이고 어떤 돌은 그냥 돌 이듯이..

가장 중요한 것은 ‘얼마나 정확히 아는가’이다.

한 가지 질문을 해보자.

논밭과 임야에서 할 수 있는 허가 행위가 다를까?

다르다고 생각하는 사람들을 많이 봐왔다.

"에이~ 산인데 왜 그렇게 비쌉니까?"

"산에도 집을 지을 수 있습니까?“

네~산이 비싼 경우도 많습니다

산이라도 경관이 수려하고 도로가 개설되고 건축허가가 나는 지역은

별장이나 관광지의 입지에 충족돼서 전답보다 오히려 비싼 곳이 많다.

네~지을 수 있습니다

지목이 임야, 전답일 뿐이지 국토이용계획의 용도지구는 같이 적용된다.

가령, 전답 및 임야가 관리지역이면 주택의 허가는 똑같이 얻을 수 있다.

사람들은 평평한 논과 밭을 왜 좋아할까?

아마 문전옥답이란 말이 있듯이 아주 오래 전부터 아닐까 생각한다.

그 당시의 땅의 가치란 ‘기름진 농토’의 개념이었으니까,,,

2014년 3월,

지금 땅의 가치는 무엇으로 판단하는가?

모르긴 몰라도 자연경관 아닐까?

물론 도시개발을 제외한 토지에 한해서 말이다.

우리나라의 그 어떤 관광휴양지가 논밭에 있는 걸 본 적이 있는가?

아침고요수목원, 외도, 허브나라, es리조트, 리솜 포레스토,..

전국의 유명 예술촌과 테마공원은 어디에 있는가?

남해의 독일마을·원예촌, 봉평 허브나라, 곤지암 리조트 등등 ...

국내 굴지 기업의 연수원이 평평한 논밭에 있는 걸 본적이 있는가?

부자들의 별장과 전원주택단지가 어디에 있는가?

이들 모두가 다 임야에 자리한다.

왜, 왜, 왜??

자연의 소리도 임야다. 왜 임야에 자연의 소리를 만들었을까?

결론은 논·밭은 비싸다.

굳이 비싼 곳에 만들 필요가 있을까?

제대로 된 별장은 수십억 원의 돈을 들여 조경을 해야 하는데

임야, 그곳이 이미 천년 전부터 자연조경이 되어 있지 않은가?

단, 개발하지 않은 임야가 보통 사람들의 눈에 보이지 않을 뿐이다.

배워서 익히면 임야가 보이기 시작할 것이다.

느낌이 온다면 여러분은 이미 성공한 임야 투자가다.

Q. 임야 투자가가 되기 위해서 갖춰야할 조건은 무엇인가요?

A. 투자는 마인드와 실천력이 성공의 관건이다.

실천 과정에서 발생하는 법률적 검토도 필요하다.

투자의 눈을 키워라.

투자란 정치· 경제· 사회의 흐름을 알아야 한다.

곧 시대적 요구를 반영해야 한다는 것이다.

남들 다 하는 전답이 아닌 임야에 대한 그림을 그릴 줄 알아야 한다.

단순히 배웠다고 임야를 보는 그림이 그려지지 않는다.

오랜 세월 발품을 팔고 실전을 해봐야하고, 임야개발에 대한 갈증이 있어야 한다.

갈증이 끊임없이 도전하게 만들 것이다.

투자에서는 돈을 절대 따라 다니지 마라.

남들이 하는 전답의 투자는 고수가 갈 길이 아니다. 스쳐지나가는 과정인 것이다.

내가 가는 길이 곧 길이다란 생각으로 무소의 뿔처럼 혼자서 묵묵히 가라.

임야가 지닌 콘셉트의 설정과 그 자체에 대한 느낌을 파악할 줄 알아야 한다.

몰론, 이것은 오랜 실전경험으로 가능한 일이다.

노력을 하여 돈의 길목을 지키고 있어라.

당장 눈에 보이는 전답보다 임야에 대해 개발하고 허가 내는 법을 배워라.

길이 없는 임야를 사라.

주변 시세의 20%도 안주고 살 것이다.

그리고 길을 개설하라,

수많은 사람들이 오지에서 인생 2막을 살아가려고 할 것이다.

우리는 그 길목에서 웃으면서 그들을 맞으면 된다.

투자는 철저한 기획에서부터 시작이다

임야는 5백 평짜리 전답을 하나 구입해서 파는 것과는 다르다.

넓은 임야 전체적인 마스트플랜을 그릴 줄 알아야 한다.

한두 번 연습으로 그려본 후 이미 개발된 곳을 찾아서 현장느낌을 분석해보면,

감이 올 것이다.

어떻게 해야 하는가의 화두를 둬라.

궁금하면 찾아가라.

그것이 배움이고 기획이다.

큰 땅은 잘게 쪼개서 팔아라.

전체 임야(1만평)를 사서 그림을 그릴 줄 아는 것은 힘든 일이다.

사람들이 선호하는 경사가 완만하면서 경관 좋은 500백 평 정도의 작은 임야는거의 없을 뿐더라 비싸다.

1만 평을 소비자의 니즈에 부응하는 평수로 분할(500평 씩)을 해서 상품으로 내놓아라.

Q. 임야를 구입할 땐 어떤 것에 중점을 두어야 합니까? 임야는 누가 사나요?

A. 임야를 구입할 때 몇 가지의 포인트가 있다.

물론, 재개발지구 인근, 수도권 주변, 관광지 주변이면 금상첨화일 것이다.

하지만 그런 곳의 토지 가격은 이미 오를 만큼 올랐다.

우리는 작은 돈으로 큰돈을 버는 투자를 배우고 있지 않은가?

평당 기십만 원 ~ 기백만 원에 이르는 부동산을 살 돈이 없지 않은가?

투자란, 저비용 고효율의 절대적인 원칙이 있다.

여기에 맞는 투자란 <싼 임야를 사서 비싸게 파는 것>이다.

그래서 적은 돈으로 임야를 구입하는 방법을 말하려 한다.

먼저, 큰돈이 없는 우리를 합리화 시켜보자

우리나라도 곧 유럽처럼 ‘오지가 대세이다’라는 말이 나올 것이다.

이미 오지에 부자들의 별장이 속속 들어서고 있는 걸 아시는가?

미래를 안다면 아직은 땅값이 싼 오지의 임야에 눈을 돌리자.

이 때 염두에 둘 포인트가 있다.

1. 돌, 물, 소나무가 있을 것

2. 남향일 것

3. 경사가 완만할 것

4. 해발이 높을 것

이유를 詩로 풀어 보도록 볼까?

아침에

새소리 물소리

나를 깨우고

소나무가 반갑다고 손을 흔드네

정오의 햇살은

산책길을 밝혀주는

보디가드

오지중의 오지인

나의 보금자리에

없는 것들이

나를 즐겁게 하네

황사

오염

열대야

모기

이런 곳이야 바로 천국

얼마 지나지 않은 가까운 미래에

이런 곳이 전원생활과 펜션의 적합지로 떠오르지 않을까?

미리 선점하는 것이 투자의 포인트다.

100년 동안은 변함없이 이어질 아이템이 전원주택과 펜션 캠핑장일 것이다

내가 멋지게 개발한 임야에 누군가는 관심을 가진다면

투자도 되면서 내가 살려는 전원주택지를 만들 수 있는 금상첨화일 것이다.

Q. 임야의 투자란 구입 후 간벌 및 작업로 등의 개발만 있는 것입니까?

A. 에이~ 아직 많이 배워야겠다.

투자란 돈을 버는 것이다.여러가지의 방법이 있겠지만

임야를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법은 크게 두 가지를 말해보겠다.

첫째, 개발호재가 있는 토지를 구입해 놓고 땅값이 오르도록 기다리는 것이다.

농지보다 규모가 크며 활용도가 떨어지기 때문에 농지의 10분의 1 가격에 구입할 수도 있을 것이다.

하지만 구입시 반드시 나의 잣대가 아닌 소비자(전원생활과 펜션)의 눈으로 봐야한다.

그래야만 주변의 개발로 인한 지가상승의 수익을 창출할 수 있을 것이다.

전답100평이 2배로 오른 것과 임야 1만평이 2배로 오른 것의 차이는 극명할 것이다.

둘째, 구입 전부터 철저히 계획을 세우고 용도를 바꿔서 건축할 수 있는 땅으로 변경,

지가를 상승시키는 것이다.

임야의 용도를 바꾸는 것을 전용허가라고 한다.

전용허가의 절차를 모른다면 임야의 단기수익을 바랄 수 없다.

전용을 하면 공장, 모텔, 전원주택, 관광지 등

토지이용계획의 용도지역에 따라 모든 허가를 가능케 할 수 있다.

주변 경관에 따라서는 더 큰 수익도 바랄 수 있을 것이다.

참, 주위의 임야 주인에게는 노하우를 말하지 마라.

인근 임야가 개발되지 않아야 경관이 더 좋을 테니깐... ㅋㅋ

Q. 그럼 어떤 임야를 사야 돈이 되나요?

A. 우문이다. 당연히 돈 되는 임야를 사야한다.

임야개발에 제한이 많아 피해야 할 임야는 아래 5가지다.

첫째, 보호수목이나 백두대간 등이 있는 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 여러 곳에 산재해 있는 임야

셋째, 개발허가가 어렵고 토목공사시 돈이 많이 들어가는 급경사인 임야

넷째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

(도로 개설에 자신이 있다면 투자하기 가장 좋은 게 맹지다)

다섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해 발생이 우려되는 임야

반대로 이런 임야를 사면 로또와 같다.

1. 진입도로가 6m이상 개설돼 있으며 경사가 낮은 임야

2. 관광지 주변에 있으며 허가를 득할 수 있는 임야

3. 산에 계곡이 흐르며 수형이 좋은 나무가 있는 임야

이유는 꼭 말하지 않아도 될 것 같아서 통과~~

Q. 꼭 임야개발만이 돈을 버는 것입니까??

A. ㅎㅎ 아니다.

임야란 무엇인가 이루어지는 땅이라고 말했다.

그냥 두어도 돈 되는 임야를 사는 눈을 키워 돈을 번 사례로 설명한다.

<임야 지분 경매를 통한 대박 스토리>

< 2,000만원, 넓은 땅, 10년>

"10년 안에 개발 가능한 임야를 2.000만원이 넘지 않는 금액에 사 모은다.“

부산에서 중국집을 운영하는 정씨의 토지에 대한 경제설계였다.

1997년 당시, 정씨의 월 순수익은 500만원.

년 수익 6000만 원 중

‘생활비 2천만 원, 은행적금 2천만 원, 그리고 나머지 2천만 원 임야 투자’로 계획을 세웠다.

그리고 한 달에 2번 쉬는 휴일에 부동산중개업체를 찾아다녔다.

“사장님, 혹시 2천만 원짜리 임야 나온 것 있을까예?”

"아이고~ 젊은 양반이 세상물정을 모른가배. 요즘 2천만 원짜리 임야가 오데 있습니꺼?

일억 원 정도는 있어야 임야를 보는 기지, 택도 없다.“

맞는 말이었다. 수수료로 먹고 사는 부동산중개업체가

2천만 원짜리 임야를 손 댈 필요가 없었을 것이다.

발품을 팔아 거래해봤자,

수수료는 거래금액의 0.9% 고작 18만 원 정도였을 테니까.....

결국, 부동산을 통해서는 싼 임야를 구할 수 없다는 판단을 했고,

경매로 눈을 돌렸다. 그리고 틈만 나면 임야경매를 보러 다녔다.

마음에 든 임야에 입찰 금액을 적게 적어 떨어지기도 수십 차례.

그럴수록 오기가 생겨 경매에 매달렸다.

차츰 정씨는 임야 전문가가 돼갔고, 1년에 임야 하나씩을 매입했다.

그렇게 매입한 임야만도 합천, 함양, 밀양 등 3개가 되었다.

합계 평수는 약 4만평 정도.

평당 평균 금액도 약 1500원 정도였다.

정씨가 임야 구입 후에 한 것은 단 하나!

바로 모든 산에 임산물 ( 산양삼,도라지,더덕..) 씨앗을 뿌렸다.

2001년 창원지방법원에 임야의 지분 경매가 나왔다.

20만평 중 1/4인 5만평 평당 400원 합계 2천만 원이었다.

‘지분을 구입해서 쓸데가 있을까? 평당 400원짜리 땅이 좋으면 얼마나 좋겠어? 보러가지말까?’

몇 번의 고민 끝에 ‘그래도 보고는 오자. 돈이 드는 것도 아니고 발품만 팔면 되는데...’

100여 차례가 넘는 경매조사로 지도 하나만 가지고도

땅을 쉬 찾을 수 있을 정도의 실력도 갖췄다. 역시 세상에 공짜는 없다.

현장에 도착해서 이리저리 살피며 혼자 조사서를 작성해 나갔다.

단점

1. 20만 평 중 지분으로 5만평이라 공동소유자의 동의 없이는 아무것도 할 수 없다.

2. 동북향이라 전원주택은 할 수 없겠다.

3. 진입로가 없어서 누군가가 당장 살 사람도 없겠다.

4. 주변에 축사가 많아서 냄새가 심하게 난다.

장점

1. 경사도는 약 13도 정도로 가파르지 않다

2. 주변의 자연경관이 좋아 언젠가는 대규모 개발이 가능하겠다.

결론

내가 살아있는 동안에 사용할 수 없으면 내 자식에게 줘야겠다.

2천만 원의 이자 수익 보다는 훨씬 많은 이익을 남게 될 것 같다.

선택까지 갈등은 있었지만, 결정을 하고나자 낙찰까지는 일사천리였다.

정씨의 낙찰가는 2천 3백 원.

그 정도면 나쁘지 않는 가격이다.

그리고 10년이 지났다.

2011년 어느 날, 주방에서 짜장면을 만들고 있는데 전화가 왔다.

“혹시 정 00사장님이세요?”

“네 ~ 그런데예.”

“경남 함안에 임야를 소유하고 계시죠? 가격만 적당하면 제가 사고 싶습니다.“

한창 바쁜 시간이었고, 잊고 있었던 임야라 별 관심 없이 전화번호만 받아두었다.

그 뒤 여러 차례 전화가 와서 만나자고 하길래 ‘뭔가 있구나’ 싶은 생각이 들었다.

쉬는 날에 직접 함안으로 내려가 떠도는 소문을 수집했다.

이곳에 콘도를 짓는다더라

골프장을 짓는다더라

대규모 위락시설이 들어선다더라

부산으로 돌아와 임야를 팔라는 사람과 약속을 잡았다.

중국집을 하는 사람으로 보이면 업신여길 것 같아 부산 롯데호텔 커피숍에서 만나자고 했다.

1년에 한 번 입을까 말까한 양복까지 입고 약속장소로 나갔다.

말쑥하게 차려입은 신사 2명이 나와 있었다.

이런 저런 인사가 오가고

“단도직입적으로 평당 2만원에 사장님이 소유하신 임야를 파시겠습니까?”

생각지도 못한 가격에 속으로는 깜짝 놀랐다.

“아뇨. 그 가격에는 팔지 않겠습니다.”

“그럼 평당 3만원 쳐서 15억 드리겠습니다.”

마다할 이유가 없었다.

15억 원!!

2천만 원에 산 땅이 10년 만에 15억 원에 팔았다.

75배의 이익을 남긴 것이다.

나중에 알고 보니 그 곳에 대규모 위락시설을 짓기 위해

누구나 다 아는 대기업이 매입을 했던 것이다.

자, 어떤가?

지분이라 우습게 여긴 땅이 황금알을 낳아주었다.

정씨의 판단은 어떠한가?

자연경관을 보고 미래를 위해 투자한 눈이 적중하지 않았는가?

정씨가 구입한 다른 임야는 궁금하지 않은가?

평균 1500원을 주고 산 임야들은 10여년이 지난 지금,

산더덕, 산양삼, 도라지가 지천인 보약 땅으로 변해있다.

이것이 임야다.

정씨는 단지 시간이 없어서 개발을 하지 않았을 뿐이다.

평당 1500원에 구입한 임야가 10년 후에는 20배나 되는 평당 3만 원선에 거래된다.

이 임야를 1년에 20배로 만드는 것이 ‘임야개발’이다.

도전을 할 것인가? 말 것인가?는 여러분의 몫이다.

<부동산업체의 임야 거래 Tip>

만약 여러분이 임야전문가면서 부동산업체를 운영한다고 치자.

임야의 개발 방향은 기본이고, 매도에 의한 수익금 분석도 정확히 알고 있다면

손님에게 소개하기 보다는 스스로 개발에 나서지 않겠는가?

부동산중개업체에 가봐야 진짜 임야 전문가는 극소수일 것이다.

설령, 중개업체 사장님이 임야전문가여서

임야에 대해 설명을 해줘도 여러분이 알아듣지 못한다면 계약이 성사될 리 없다.

또, 계약이 되지 않으면 수수료를 받지 못하기 때문에

굳이 어려운 임야를 권하지 않을 것이다.

그리고 임야 대신 전답을 소개해줄 것이다.

토지 투자를 원하는 수요자들은 좁은 땅(전답)에 몰릴 것이고,

투자붐으로 땅값이 상승하는 것은 당연한 이치다.

여기서도 전답 200평이 두 배로 오른 것과

임야 1만평이 두 배 오른 것의 차이는 확연하다.

대한민국은 국토의 65%이상이 산이다.

도로, 도시, 하천, 강을 빼고 나면 임야란 말이 나올 정도다.

비행기나 고속도로를 이용해 서울에서 부산을 갈 때 창밖을 보라.

보이는 건 온통 산뿐이지 않은가?

남이 가지 않는 곳에 길(돈)이 있다.

투자 또한 그렇지 않겠는가.

하지만 이것 또한 아는 만큼 보이는 것이 세상의 이치라는 점을 기억하라.

- 상기 내용은 저자 정성규의 " 전원생활부자들" 이란 책으로 발간되었습니다

지난 5년 간 시행착오를 겪어면서 만들어가고 있는 " 자연의소리" 의 경험담 입니다

실전임야개발 및 돈 버는 전원생활에 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.