[관심기업] KCC건설(021320)에 대해........

[알빠치노]

최근 우량한 중견 건설업체들의 주가가 약세를 면치 못하고 있습니다. 지방의 소형 건설사들은 죽는다고 난리를 치고 있구요. 마침, KCC건설을 살피던 중 이런 면이 있는게 아닐까........하는 생각으로 글 올립니다.

참고로 말씀드리면, 저는 작년 5월 중순 동사의 주식을 매수했었고, 수익은........그다지 못봤습니다. 거의 9만원이 넘게 상승을 했었지만, 중간의 실수로 도중하차했던 종목입니다. 이 후 7만원 가량에 다시 들어갔으나 본의 아니게 종목교체를 위해 작년 12월 중순경 다시 매도...........저랑 "궁합"이 안맞는건 아닌지....^^

참고로 개인블로그와 동창싸이트에 동시에 올린 글이라 경어체가 아닙니다. 이 점 널리 양해해 주시길.........

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KCC건설 한번 분석해보자.

요즘 건설업종들이 죽을 쓰고 있다. 신문에서 보니, 전국의 미분양 아파트는 13만 가구에 육박한다고 한다. 이 수치는 IMF의 극심한 건설경기 침체 때보다도 더 많은 물량이다.

얼마전(약 3개월 전) 나의 가장 친한 친구가 2년 전 아파트(전남 순천 석호 위드아파트 : 이름없는 작은 건설회사가 분양한 것이다)를 분양받았다가 아주 큰 곤욕을 치른바 있다. 약 60%가 넘는 공정을 진행시키던 중 시공사와 시행사가 자금압박을 견디다 못해 부도가 나버린 것이다.

우리가 흔히 이름만 들어도 아는 대형건설업체들은 영향이 덜 하겠지만, 지방의 중소형 건설업체들은 지금 죽을 맛이라고 한다. 한국인들의 대표적인 재테크 수단은 흔히 두가지를 들 수 있는데 하나는 부동산투자요, 하나는 주식투자다. 그런데 요즘 부동산시장이 상당히 얼어있는 편이다. 물론, 선별적으로 개발호재가 있는 곳은 거래가 활발하게 이루어져 가격상승을 일으키지만, 전국적인 부동산시장은 그야말로 "냉각기"상태다. 이러한 부동산시장의 침체는 토목과 건설을 주업으로 하는 건설업체들에겐 대단히 많은 영향을 끼친다.

암튼, 다시 본질적인 종목으로 돌아가서.....

KCC건설(021320)-----코스닥(건설업종) 액면가 5,000원

------ 옛 금강종합건설에서 몇 년전 사명을 바꾼 기업이다. 이름에서도 알 수 있듯 KCC그룹의 자회사이며, 2001년 코스닥에 상장되었고, 07년 시공능력 평가 기준 28위의 중견건설업체다. "스위첸"이란 아파트 브랜드를 사용하고 있다.

------ 07년 결산 기준으로 관급공사 계약잔액(현재 공사가 진행중인 기계약분으로 앞으로 "받을 공사대금")은 약 4,945억원, 민간공사 계약잔액 약 6,000억원, 자체분양 2억원 정도......합해서 1조 1천억 정도로 생각하면 되겠다. 하지만 이러한 계약잔액은 "앞으로 몇 년간" 나누어서 받는 돈이다. 내년에 당장 들어오는 돈으로 착각하면 큰 일난다.

------ 도급계약은 체결되었으나 "미착공"된 계약금액은 4,753억, 회사에서 밝히는 08년 수주계획은 1조 2,500억 정도이다.(참조 : 전자공시 사업보고서) 공사의 성격을 보면 건축부문이 근 3년간 조금씩 늘어났고(05년 36.61% ----> 07년 56.32%), 토목부문이 조금 줄어들었다.(05년 43.21% ---->07년 36.82%) 한편, 자체분양비중은 급격히 줄어들었는데(05년 17.86% ----> 07년 1.60%), 이는 부동산경기와 밀접한 연관이 있는 것으로 보인다.

------ 지분현황은 다음과 같다.

(주)KCC(최대주주 : 36.03%) 및 2인(정상영 : 정주영 현대그룹 창업자의 동생---15.68%, 정몽열 : 정상영의 아들---14.81%) : 66.52%

그 외 5%이상 보유한 기관투자가의 보고는 없다. 한 때 세이에셋 자산운용 및 2~3개군데의 외국 기관투자가 5%이상을 보유하기도 했지만, 07년 8월 Corevest Partner L.P(케이먼 군도에 세워진 외국법인)가 마지막으로 5%이하로 지분을 낮추었고, 이 후 신규로 들어온 기관투자가는 없다. 참고로 08년 4월 28일 기준의 외국인 지분율은 14.80%이다.(07년 12월 초의 13.80%보다는 소폭 상승했다)

따라서 최대주주 및 외국인들의 지분을 고려했을 때 시중에 유통되는 물량은 20%가 채 안되는 1,000,000주 이하다. 이를 반영하듯 일평균 거래량도 많지 않다.(참고로 총발행주식수는 5,800,000주이다)

1. 일단 동사가 우량기업에 속하는지 알아보자. 우량기업의 첫째기준은 장사를 잘해서 자신의 자산을 지속적으로 늘려가고 있는가 하는 것이다.

그림에서 보면 매년 이익잉여금을 지속적으로 늘려 자기자본(=순자산=자본)을 늘려가고 있는 걸 알 수 있다. 당기순이익은 분기별로 출렁거림이 있지만, 이전보다는 점차적으로 규모가 커져가고 있다. 대체적으로 매년 4/4분기의 성적이 안좋은 것 같다. 계절적인 영향을 많이 받는 듯하다.

문제는 자기자본이익률(=ROE)인 듯 한데......몇 년간 20%를 넘는 고ROE를 유지했으나 최근의 모습은 그렇지 못하다. 더군다나 추세를 보니 06년 1/4분기를 정점으로 하락하고 있다..........작년 동사의 ROE는 19.02%를 나타냈다.

흔히 건설업을 영위하는 회사들은 레버리지를 많이 활용한다.(참고로 어떤 건설사가 시행사와 손잡고 PF를 일으켜 시공과 분양을 한다면, 이 때 일으킨 PF자금은 명목상 시행사의 부채지만, 시공사의 부채로도 잡힌다. "지급보증"을 해주기 때문이다) 이 때문에 일반적으로 건설업체들은 ROE가 높게 나타난다. 따라서 건설업종을 선택할 땐 우량건설업 평균을 15%이상으로 잡아주자. 개인적인 기준이긴 하지만, 사실 이렇게 높게 잡아도 무방하다. 따라서 동사가 비록 몇 년동안 20%가 넘는 ROE를 유지하다가 07년에 19%를 기록했지만, 이 수치는 여전히 우량건설업 평균을 상회하는 우수한 수준이다.

2. 이번에는 실적추세를 살펴보자. 주가는 흔히 "실적"에 민감하게 반응한다. 그도 그럴 것이 실적과 직결되는 것이 바로 EPS이기 때문이다.

매출액과 당기순이익 등은 규모 면에서 점진적으로 늘어나는 추세다. 매출액이 늘어나는 만큼 당기순이익도 늘고 있다. 다만 최근의 실적은 그다지 좋아 보이지 않는다. 그림에서 보면 매년 4/4분기의 성적이 별로 안좋을 걸 알 수 있다. 특히나 가장 최근인 07년 4/4분기의 성적은.............안스럽다..........예년의 4/4분기에 비해서 매출액과 순이익이 큰 폭으로 감소했다. 특히, 이익의 감소폭은 매출의 감소폭보다 훨씬 깊어보인다.

3. 이번에는 회사의 안정성 부분을 살펴보자. 당연히 장기적인 부채비율의 추세와 당좌비율을 살펴보면 어느정도 감을 잡을 수 있다.

오우.......굿~~~~ 부채비율은 연도별로 찌글찌글한 모습을 그리고 있지만, 전체적으로는 하향 안정추세......당좌비율은 상승추세.........안정적으로 보인다.

일단 위의 3개 그림만 봤을 땐 "우량기업"의 모습을 가지고 있다는 생각이다. 다음은 최근 5년간의 자료를 종합해 산출한 지표들이다.(참조 : 한신평)

    ------ 07년 결산기준 부채비율 : 73.51%(건설업체치고는 상당히 낮은 편이다)

                                  당좌비율 : 195.34%

                                  유보율 : 854.54%

              07년 기준 시가배당률 : 2.1%(주당 1,500원)

              07년 결산기준 매출액 전년 대비 : -10.36%

                                  영업이익 전년 대비 : -10.92%

    ------ 5년간 연평균 ROE : 21.98%(꾸준한 편, 03년 : 20.38%, 04년 : 18.69%, 05년 : 27.53%, 06년 : 24.31%)

              5년간 연평균 EPS 증가율(02년~07년) : 15.88%

              07년 결산기준 BPS : 47,726원

                                  EPS : 8,420원

                                  CPS(주당현금흐름) : -3,283원(매출채권 및 선급금의 증가로 07년 결산 영업현금이 적자로 나타났다)

              5년후 미래가치 : 128,915원(개인적 기준)

              20%로 5년간 복리할인한 현환산가치 : 51,815원(개인적 기준)

4. 이번에는 주당가치의 추세를 살펴보자. 개별 주당가치의 몇 년간 흐름을 파악하는데 용이하다.

먼저 주당순자산........오우~~ 굿~~~ 자신의 자산을 지속적으로 늘려가고 있음을 알 수 있다. 이것만 보면 시장에서 "주목"을 받을만한 성장주의 모습이다. 다음 주당매출액......찌글찌글한 모습이지만 이 역시 점진적으로 우상향의 모습이다. 다만, 05년 1/4분기를 정점으로 옆으로 횡보하고 있다. 이전에는 확실히 우상향의 모습이지만..........매출액의 증가가 이전만 못한거 같다.

다음으로 주가상승에 가장 큰 영향을 끼치는 주당순이익의 흐름.......출렁거림이 있지만........그냥 옆으로 가고 있는 느낌이다..........성장주의 모습을 연출하려면 무엇보다도 주당순이익이 매년 증가해야 한다. 앞서 5년간 연평균 주당순이익증가율을 보았을 때 15%가 약간 넘게 나왔는데........폭발적으로 증가시키며 성장하는 기업은 아닌거 같다.........

이번에는 주당현금흐름.......이거도 주당순이익의 모습과 거의 흡사하다. 찌글찌글하지만 전체적인 모습은 옆으로 가는 모습이랄까...........

4개의 개별 주당가치 지표들은, 전체적인 모양새는........그냥 평범해 보인다. 우상향의 모습을 그리며 폭발적으로 상승하는 모습은 주당순자산 뿐이다. 나머지는 계절적인 영향과 함께 최근 2년간은 횡보하는 모습이다.

5. 주당순이익이 "상승"하는 모습을 나타내지 않고 있으므로 수익률 부분만 다시 봐보자.

그림에서 보면 순이익률을 제외하곤 ROA와 ROE가 05년을 정점으로 하락하고 있다. 이익률이 점차 낮아지는 그림임을 알 수 있다. 그다지 좋은 모습은 아니다. 최근 기업분석을 하면서 05년 3/4분기과 4/4분기가 철강업체 및 석유화학업체들이 전체적으로 안좋은 모습을 그리고 있음을 알 수 있었는데, 건설업에 속하는 동사는 전혀 다른 모습이다. 오히려 05년이 좋았다고나 할까?

6. 최근 이익률이 정체되거나 후퇴하고 있음으로 매출액의 추세를 같이 점검해보자. 만약, 매출액까지 줄어들고 있다면......이는 정말이지 좋지 않은 모습이다.

매출액은 거의 매년 늘었다. 단지 07년만 살짝 "꼬꾸라진"모습이다. 나머지 전체적인 매출액 그림은 좋아보인다. 매출액이 증가하면서 이익의 규모도 같이 늘어나는 모습이다. 매출총이익이나 순이익은 크게 줄어든 모습은 아니다. 다만, 영업이익이 좀.........05년을 정점으로 조금씩 조금씩 줄어드는 모습이다.

결론 : 지금까지 여러 그림을 종합해 보았을 때, 비록 우량기업이긴 하지만 최근의 모습이 그다지 좋지 않아 보인다. 흔히, 건설업체들은 부동산 경기와 건설경기의 활성화 여부에 따라 실적이 달라진다. 부동산 경기가 좋으면 건설경기 역시 호황을 누린다. 돌이켜보면 05년 강남의 아파트 값이 상당히 가파르게 상승했었다. 부동산 경기의 흐름이 좋았던 탓인지 동사의 실적 역시 05년에 좋은 모습을 연출하고 있다.

그렇다면, 기업 자체는 큰 문제가 없는데, 부동산 경기와 건설경기의 영향을 상당부분 받는다는 소리인데.........결국, 기업의 상위개념인 "업황"을 추측해 볼 수 있어야 하지 않을까? 이번에는 좀 다른 부분을 들여다 보자.

다음은 머니투데이의 4월 27일자 기사...................

----------------- 올 1분기 국내총생산(GDP) 성장률이 3년 만에 최저치를 기록했다는 한국은행의 공식적인 통계가 아니더라도 국내 건설업계는 고사 직전에 와 있다.

전국적으로 미분양 물량이 13만가구에 달해 최대치를 기록하고 있고, 중견 건설업체들의 부도가 늘고 있는 추세다. 명동 사채시장에서는 건설사들의 자금압박설이 끊이지 않고 있다.

미분양 타개를 위해 업체들은 자구노력을 하고 있다. 분양가 인하, 계약금비율 하향조정, 중도금무이자 등 파격적인 분양조건을 제시하고 있다. 이러한 조건들이 나왔다는 것은 건설시장의 골이 깊어질대로 깊어졌다는 얘기도 된다.

건설 경기는 내수에서 차지하는 비중이 크다. 내수진작을 위해선 국내 건설시장을 살려야하는 필연적 과제에 있다.

이를 위해선 감세와 규제완화가 선행돼야 한다. 금리인하에 대한 요구도 거세지고 있다. 이제 정부정책의 과감한 결단만 남아 있다.

그래서 바닥론이 힘을 얻고 있다. 지난달 아파트 거래건수는 4만6629건으로 2006년 12월 이후 15개월 만에 최고치를 기록했다. 계절적 수요 때문이라는 얘기도 있지만 투자는 항상 실물 경기흐름보다 앞선다는 점도 간과해서는 안된다. ---------------------------

전국적으로 건설경기는 부동산 경기의 침체로 인해 바닥을 기고 있다. 물론, 역발상을 통한 장기투자자라면, 오히려 이러한 기회를 노려 우량한 주식을 싼 값에 사들일 수도 있다. 더군다나 동사의 주가는 근 1년만에 찾아온 낮은 수준이다..................................하지만........................................................

흔히 강남의 아파트 값은 부동산 경기의 흐름을 짐작할 수 있게 해주는 "바로미터"의 역할을 한다. IMF시절도 마찬가지였다. 당시 부동산의 폭발적인 침체가 찾아왔을 때 강남은 제일 나중에 집값이 떨어졌으며, 이 후 김대중정부의 경기부양책에 의해 아파트값이 회복조짐을 보일 때 가장 먼저 집값이 올랐다. 부동산 가격은 떨어질 때, 지방의 토지 ----> 수도권의 아파트 ----> 강남의 아파트 와 같은 순으로 떨어진다. 꺼꾸로 오를 때, 강남의 아파트 ----> 수도권의 아파트 ----> 지방의 토지 의 순서로 오른다. 다음은 강남 아파트값의 최근 몇 년간 흐름을 보여주는 그림이다.

건설업체들의 실적은 특별한 경우(예 : 최근의 울트라 건설)를 제외하면 대체적으로 건설경기과 부동산경기와 맞물려 있다. 비록 KCC건설이 우량기업이고 매력적인 수준의 주가로 내려와 있지만, 지난번의 "호남석유"처럼 향 후의 업황을 자신하지 못하겠다.............

만약, 내가 역발상을 선호하는 장기투자자라면, 지금의 주가는 상당히 매력적이다.

만약, 내가 업황까지 고려하는 장기투자자라면..............조금 더 기다려 보는게 어떨까?

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잘 아시겠지만, 이 글은 <종목추천>이나 <종목매도>의 글이 아닙니다. 글쓴이 역시 보유하고 있지 않습니다. 모든 투자의 판단은 본인 스스로에게 있으며, 그 수익과 손해 역시 본인 몫입니다.

[카라바조]

요즘은 입지와 함께 브랜드 있는 대형 건설사 아파트를 많이 선호합니다. 모델하우스를 둘러봐도 래미안, 아이파크, 힐스테이트, 자이 같은 브랜드를 가진 아파트들이, 디자인이나, 설계면에서 앞서가는 것 같더군요. 대형 건설사가 짓는 아파트들은 미분양율이 낮은 것 같습니다. 건설회사가 많이 있는데, KCC에 주목하시는 이유를 여쭙고 싶습니다.

[알빠치노]

주목하고 있는건 아니구요...^^ 윗 글의 20%로 복리할인한 가치에 현재의 주가가 들어있기에 참고적으로 보고 있을 뿐입니다. 저는 종목보다는 "가격"을 조금 더 중시하는 편이라서요. ^^ 다른 대형건설사들은 안정적일지는 모르지만 제가 "원하는 가격"은 아닌 것들이 대부분입니다...^^

[김시현]

근데 이런 차트들은 직접 만드신건가요?? 그건 아닌거 같은데... 이런 차트를 볼수있게 해주는 사이트가 있나요?

[알빠치노]

stocklog 라는 사이트에서 제공하는 재무차트입니다. 아직 접속할 수는 없구요.....아마 하루이틀 안으로 베타오픈하지 않을까 합니다.

[sugargum]

가격만 부각해보면 다른 싸고좋은 건설사들도 많이 있습니다. 계룡건설, 한신공영, 신세계건설, 한일건설..등등 모두 퍼 4배에서 6배사이에 거래되는 주식입니다. 한신공영의 현금과 잠원동 땅, 건설사 최고의 안정성 계룡건설의 완전헐값 수준의 가격, 센텀시티 신세계의 성장은 계속되고 있고, 꾸준한 영업익에 한일씨멘트의 후광..한일건설..