땅의 이합집산(離合集散)

[이창훈(투자정보)]

정치인 중에 곤경에 처하게 되면 본인의 정치 신념과 철학을 버리고 영달과 이익을, 혹은 자리보전을 우선으로 하는 정치인을 '철새'라 부르며 이들이 추구하는 행태를 '이합집산'(離合集散)이라 하기도 합니다. 이는 '조취모산(朝聚暮散)=아침에 모여들었다가 저녁에 흩어진다'라는 뜻과 같이 이합집산의 무상(無常)함을 이르는 말과 같이 해석하기도 합니다. 그래서 이합집산은 부정적인 의미로 인식되고 있는 게 사실입니다. 하지만 부동산, 그중에서도 땅에 대해서는 이합집산의 묘(妙)를 발휘하게 되면 그 가치 증대 내지 이익실현에 적지 않은 효과를 거둘 수가 있습니다.

우선 이합집산에서 이합(離合)의 예로 토지를 쪼개야 할 상황이 있다는 겁니다. A씨는 용인시청 대로변 직사각형으로 접한 토지 1천300㎡(약400평)를 상속 받았으나, 사정이 생겨서 팔려고 내놨지만 쉽게 팔리지 않았습니다. 3.3㎡에 2천만원이상 호가하는 땅이라 전체면적의 땅값만 80억원이나 되어 쉽게 임자가 나서지 않은 것입니다. 그러나 고민 많던 A씨는 주변의 조언을 받아들여 5개의 필지로 분할했는데, 필지별로 매물을 내놓자 곧바로 모두 계약이 성립됐다고 합니다. 매매가 80억원에 취득·등록세 등등 해서 84억원대를 선뜻 계약할 수 있는 투자자는 극소수라해도 과언이 아닐 것입니다. 그러나 분할된 17억원을 운용할 수 있는 사람은 그리 적지 않기에 토지를 나눠서 적기매매에 성공한 케이스라 할 수 있겠습니다. 뿐만 아니라, 필지당 17억원에 매각을 해서 분할에 따른 경비를 제하고도 4억9천만원을 더 챙기기도 한 것입니다.

이와는 반대로 집산(集散)의 예로는 평택에 길 없는 맹지(盲地)의 소유자인 B씨는 3천㎡의 넓은 땅이지만 길에 접한 앞 땅의 가치에 비해서 40%선 밖에 가격을 쳐주지 않았으나 과감하게 길 붙은 앞 땅의 일부(약 90㎡)를 매입해서 도로를 개설하자 상황은 확 변했습니다. 앞뒤 땅 가격이 모두 같아진 것입니다. 이 사례는 토지를 합쳐서 성공한 케이스라 하겠습니다.

여하튼 관심만이 아니라 '쪼개서 좋은 땅'인가 '합해야 좋은 땅'인가 하는 것까지 염두에 두고서 판단한다면 수익이 창출되는 시기에서는 열매의 차이가 더 크게 날 것이라는 겁니다. 여기에다가 경기도가 최근 발표한 경지정리 되지 않은 농업진흥구역에 여의도의 49배 면적에 준하는 거대한 면적의 농림지역을 농업 외의 행위, 즉 건축 내지 그 외의 잡종지 등의 용도로 전환이 가능케 한 것은 주목할 필요가 있습니다. 특히나 땅의 생김새중 도로가 이미 개설되어 있는 기존의 대지와는 달리 많은 부분이 맹지일 수밖에 없는 농지에 있어서는 농지의 가용토지 전환 시 땅의 이합집산이 크게 작용되어야 할 것이 필연(必然)이기 때문에 '땅 만큼은 뭉쳐야 된다'는 것이 정답은 아닐 수 있다는 겁니다.