인천아파트 분양가 폭등하는 시대가 옵니다.

[내부에너지]

1. 분양가가 자율화되면 분양가는 폭등합니다.

1990년대 중반 도산하는 건설업체가 등장하면서 정부는 단계적으로 아파트 분양가를

자율화하기 시작했습니다.

단계적으로 자율화로 대체되던 원가연동제는 IMF 외환위기 당시 일자리 공급을 위해

추진된 주택 경기 부양 정책 중 하나로 분양가는 완전 자율화됩니다.

건설 부분 실업자가 100만 명에 달했으며 주택경기를 살려 일자리를 만들어주는 것이

급선무였습니다. 1998년 주택경기를 살리기 위해 취해진 수도권 분양가 자율화는 또다

시 분양가 급등으로 이어졌습니다.

고분양가 → 주변 집값 상승 → 이를 바탕으로 한 고분양가의 연쇄반응이 나타났습니

다.

수도권 아파트 분양가 자율화가 시작된 이후 서울 지역 아파트 평균 분양가는 1998년

512만원에서 2006년 1546만원으로 급상승했습니다.

8년 만에 세 배 이상 늘어난 셈입니다.

아파트 평당 분양가 최고액은 1999년 6월 1,072만원을 거쳐 2006년 3,250만원에 달했

으며 2007년 1월 분양가 최고액은 평당 3,395만원으로 2006년 기록을 갱신했으며 분양

가 규제의 목소리가 다시 힘을 얻기 시작했습니다.

고 분양가 논란을 증폭시킨 파주 운정 지구 한라비발디 아파트에 대해 파주시가 분양을 승인한 서류입니다.용적율 감안한 택지비가 273만원, 지하주차장 건설비를 포함한 평당 건축비는 470만원, 모두 7백43만원입니다만 파주시가 승인해준 분양가는 1,300만원이었습니다. 전문가들은 여기에 금융이자 등 추가 비용을 합해도 분양가가 천만원을 넘기긴 힘들다는 분석입니다.

분양가 상한제를 적용받지 않으면 법적으로 분양가를 제재할 장치가 없어져 분양가는 분양가를 승인해 주는 구청과 시, 건설업체와 단합으로 엄청난 고 분양이 가능해지고 분양가는 엄청나게 오를 것입니다.

2. 분양가상한제를 실시하면 투기가 발생합니다.

분양가 상한제가 실시되면 민간택지 개발이 위축돼 재개발 등 민간의 주택공급은 줄어드는 반면 경제자유구역, 신도시, 혁신도시, 국민임대주택 확대, 비축 형 임대주택 사업 등으로 공공부문의 주택공급은 확대될 것으로 보입니다.

단기적으로는 입지가 좋은 지역의 기존주택의 투기 수요를 증대시키고 장기적으로 공급 감소를 초래하여 주택 가격을 상승시킵니다.

기존주택보다 신축주택이 싼 가격으로 공급됨으로써 기존주택거래가 위축되며 신규주택 주택품질이 크게 저하됩니다.

분양가격과 시장가격의 격차가 심화되어 투기수요를 유발하며 입지가 좋은 지역은 주택청약 과열현상을 가져와 주택가격을 도리어 상승시킵니다. 

청라, 송도 등 지역에 주택청약 과열현상은 분양가상한제 적용물량으로 분양가가 주변시세보다 저렴한데 있으며 시중에 풍부한 자금, 저금리 등이 원인이며 또한 인천경제자유구역은 수도권 과밀억제권역에서 제외되면서 향후 5년간 주택 수에 상관없이 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있고 85제곱미터 이상은 경우 전매제한기간이 1년이고 주택 재당첨 제한 2년간 한시 적용 등이 원인이기 때문입니다.

인천 청라와 송도를 중심으로 부동산 시장이 활활 타오르고 있고 부동산 투기가 재현되는 것은 분양가상한제로 분양가가 주변아파트의 시세와 비슷한 1,000만대이며 뛰어난 입지, 국제도시로서의 미래가치 등이 가장 중요한 원인입니다.

재개발, 재건축지역의 분양가가 1,000만 원대이고 국제도시의 분양가가 1,000만 원대라면 모든 청약자들은 국제도시 청라, 송도에 청약을 하지 않을까요.

전매제한기간도 1년이니 자연히 투기는 발생할 거고 미등기 전매 등도 자연스럽게 발생하게 될 것입니다.

3. 분양가를 규제하면 투기가 발생하고 자율화하면 집값 상승을 가져옵니다.

가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노

린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올랐으며 반면 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면

분양가가 급상승, 그리고 전반적인 집값 상승을 가져왔습니다.

4. 민간택지 분양가 상한제가 폐지된다.

분양가상한제가 민간까지 확대된 후 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 거의 없어지면서 관리처분인가 직후 지분 값이 급락하기도 했습니다.

민간주택 분양가상한제가 폐지되면 일반 분양가를 조합이 정할 수 있으며 분양가를 높이면 조합원들의 추가부담금은 그만큼 줄어들 것으로 예상되며 결국 분양을 앞두고 있는 재개발 구역의 지분 값 상승이 예상됩니다.

분양가 상한제가 폐지되면 재개발 등 민간택지 단지들은 전매제한 기간이 사실상 전면 폐지되며 계약과 동시에 팔 수 있습니다.

5. 경제자유구역 내 공동주택 분양가 상한제가 폐지됩니다.

(국가경쟁력위원회 제 13차 회의)

송도개발사업 등 사업시행 이후 분양가상한제 적용(2007년 4월)으로 외국투자자의 신

뢰상실 및 공익시설 추가 투자 애로 등을 원인으로 공동주택에 대한 분양가 상한제 적

용이 배제되며 2009년 12월에 주택법이 개정될 예정이며 현재 인천경제자유구역 송도

, 청라, 영종도는 공공택지. 성장관리권역으로 전매기간이 1-3년입니다만 분양가상한

제가 폐지되면 계약과 동시에 전매할 수 있습니다.

인천시와 인천 경제자유구역청은 "인천경제자유구역이 두바이, 홍콩, 상하이 등 국제적 도시와 경쟁하기 위해서는 최고급 주거시설을 지어야 하는데 분양가상한제가 걸림돌이 된다"며 "외국인 자본 투자유치 활성화를 위해 이를 적용하지 말아야 한다"고 주장하고 있으나 택지개발사업, 산업단지, 국민임대주택건설, 도시개발사업, 혁신도시, 행정중심복합도시 등 타 지역 공공택지와 형평성에 문제가 있는 것으로 보입니다.

5. 인천 아파트 2010년 이후 분양가 1,500~3,000만원 시대 온다.

인천은 수도권 정비계획법에 의한 과밀억제권역과 성장관리권역으로 구분되어 있으며

현재 인천경제자유구역은 1-3년, 그 외 지역은 3-5년의 전매기간이 설정되어 있으며

과밀억제권역의 민간택지는 2009년 6월에 인천경제자유구역은 2009년 12월에 분양가

상한제의 폐지가 예정되어 있습니다.

재개발 지역의 경우 분양가상한제 폐지되면 일반분양가는 오를 것이며 조합원인 경우

추가부담금이 줄어 조합원의 수익률이 상승될 것입니다.

정부가 부동산 경기 부양과 주택 공급을 위해 분양가 자율화를 추진한다지만 이는 곧

분양가를 상승시켜 건설업체와 개발 주체들에게는 높은 수익률을, 일반분양을 받을 서

민들은 높은 주택 구입 비용을 안겨줄 것입니다.

금융위기 전 인천의 공동주택 분양가는 3.3제곱미터에 1,300만원이었습니다

금융위기로 분양가상한제로 인해 현재 송도의 경우는 일반 공동주택이 1,200만 원 정

도로 청라는 경우는 1,100만 원 정도로 일반분양을 하고 있으며 주상복합의 경우는 일

반 공동주택보다 100만 원 이상 분양가가 높습니다.

송도의 경우는 분양 후 분양권의 프로미엄이 1억 정도로 형성되어 있으며 이 프리미엄

이 분양가에 반영될 경우 3.3제곱미터의 분양금액은 1,500~2,000만 원대로 일반 공동

주택은 형성될 것이며 고급 공동주택을 별도로 지을 경우 일반분양가는 3,000만원 이

상으로 형성될 것입니다.

청라의 경우는 금융위기 전 1,300만 원대 고 분양을 하였으며 금융위기 후 현재는

1,000만 원대로 일반분양을 하고 있습니다.

이 분양가는 주변의 아파트 시세와 비슷하며 이로 인해 청약광풍과 투기가 발생한 것

입니다.

2009년 하반기 분양가상한제가 폐지되면 청라의 일반분양가는 금융위기 전 분양가

1,300만대로 다시 원상회복될 것입니다.

분양가자율화는 경제자유구역, 민간택지 공동주택의 분양가 폭등을 불러올 것이며 그

파장은 수도권 전체로 퍼질 것입니다.

2010년 이후 인천도 1,000만 원대 이하 아파트는 사라 질 것이며 인천경제자유구역 내

아파트는 분양가 1,500~3,000만원 시대가 열릴 것입니다.

2009년에 경제자유구역 내 아파트를 장만하지 못하면 영원히 서민들은 분양가가 높아

져 경제자유구역에는 들어가 살지 못할 것이며 인천경제자유구역은 지금의 서울의 강

남이며 그 외 지역은 지금의 강북이 될 것입니다.

[출처] 인천아파트 분양가 폭등하는 시대가 옵니다. (인천투자연구소(청라,송도,지하철2호선,경인운하,재개발)) |작성자 연구원