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출처: 세이노의 가르침 ^^*) 원문보기 글쓴이: 낯선곳에서의아침
정말 쉬운 원룸 경제학(2/2)
[3] 원룸 투자 하기
원룸 투자 열풍이다. 이미 10여 년 전부터 원룸에 투자하여 엄청난 자본이익을 얻거나 cash flow를 경험하는 선지자들이 있다. 시기가 늦은 감이 없진 않지만 지금이라도 부지런히 노력하면 된다. 그런데 당신은 한푼도 없는 가난뱅이라고? 그럼 종자돈부터 모아라! 종자돈을 어떻게 모으냐고? 무슨 채권이고 변액 나발이고 다 필요없고 일단 당신 월급부터 많이 받아라. 당신이 이미 종자돈이 있으면 아래의 첫째~ 셋째는 건너뛰고 읽어라.
원룸 재테크의 첫째 조건; 자신의 가치를 높이는 높여라.
즉 월급을 많이 받아야 -> 적금을 많이 들 수 있고 -> 그래야 종자돈을 빨리 마련할 수 있으며 -> 그 후에 수익형 부동산이건 나발이건 살 거 아니냐는 말이다.
자신의 가치를 어떻게 높이냐고? 자기 직업에서 최고가 되어야 한다. 어떻게? 공부혀~. 자격증 따고, 상관한테 눈도장도 찍어두고 당신이 처한 상황에서 수단과 방법을 가리지 말고 가치를 높여서 돈 많이 벌란 말이다.
원룸 재테크의 둘째 조건; 2잡, 3잡을 하든가 직업에서 살짝 벗어난 자기 계발을 해두어라.
본업에서 더 이상 급여를 높일 수 없는데 시간의 여유가 있다면 알바를 뛰든가 본업의 경계를 넓힐 수 있는 지식을 쌓아두는 것이다. 2잡, 3잡은 종자돈을 모으기 위한 현재의 대책이라면 자기 계발은 미래를 위한 대책이다.
원룸 재테크의 셋째 조건; 안전하게 종자돈을 모아라.
1, 2번의 노력으로 본업이나 부업에서 소득이 발생하면 어느 정도 커질 때 까지 잘 쌓아둬야 하는데 예금, 적금이 최선이다. 현재의 이자율로는 예금, 적금이 물가상승률을 따라가기도 벅차지만 그래도 예금, 적금이 제일 안전하다. 섣불리 주식 등 투기에 나섰다가는 도로아미타불이 된다.
원룸 재테크의 넷째 조건; 미리 공부해 두어라.
종자돈이 아직 없어도 앞으로 할 것에 대한 공부를 해둬라. 그리고 필요한 자금이 얼만지도 파악해 둬라. 그래야 목표의식이 생긴다. 내가 원룸에 대해 관심을 가진 것은 2010년 8월 쯤 이었다. 당시 한국에 1억 몇 천 짜리 낡은 단독주택 한 채를 가지고 있던 내가 우연찮게 원룸 광고를 봤을 때 5억원 이상의 가격에 “와! 이 사람들 돈도 참 많다. 도대체 월 수입이 얼마야?” 싶었다. 그리고 내가 그만한 돈을 모으는 것은 불가능해 보였다. 그러나 몇 년 후가 될지 모르지만 그때를 대비해서 연구를 시작했다.
원룸 살 돈은 없었지만 한국에 휴가갔을 때 원룸 한 채를 투자하고 있던 2층 아줌마한테 물어보고 공부하고 나름대로 수익률 분석도 해보았다. 내가 이번 원룸 투자에서 최종 성공할지는 모르지만 혹 이번이 실패라도 그것도 공부이니(한번 해보면 정확한 DATA는 얻을 수 있다) 다음에는 더 잘하지 않겠는가? 다행스럽게 아직까지는 손해 본 것 같지는 않다.
투자를 할 때는 두 가지 문제에 직면하게 되는데 하나는 수익률이고 또 하나는 안정성이다. 수익률에 베팅하자면 주식 등이 있겠고 안정성을 원하면 채권, 저축이 일반적일 것이다. 그리고 원룸은 적당한 수익률이 있으면서도 다른 투자에 비해 안정적인 것이 매력이다. 그럼 저축과 원룸의 수익률 차이는 얼마나 될까? 전편에 나오는 2%, 4%, 6%의 차이를 그래프로 그려보았다.
<저축과 수익형 부동산의 차이>
오우~! 그래프로 그리니까 확연히 보인다. 6, 8, 10%는 각 2%의 차이가 크지 않지만, 4% 복리저축과 6% 임대수익의 차이 2%는 그 차이가 상당히 크다. 그 이유는 저축은 원금과 그 이자에 대해서만 복리이지만 수익형 부동산은 -부동산 건물 자체도 물가상승률만큼 상승한다면- 건물가격에 대해 복리 이자 만큼 상승함과 동시에 임대수익발생 그리고 이의 재투자를 통해 또다시 추가 이익을 얻을 수 있기 때문이다.
그래서 고정적인 임대 수익만 발생해 준다면 수익형 부동산이 메리트가 있는 것이다. 자본이익(물가 상승률만 나와 줘도 땡큐다.) + 임대 수익 + 임대 수익의 재투자로 인한 수익!!!!
이것이 부자가 안 망하는 이유이다. 수익형 부동산의 꽃인 빌딩들이 겨우 6%의 수익률을 거두어도 유지되는 이유가 위와 같다. 6%면 4%의 물가상승률을 커버하고도 2%가 남는데 워낙 금액이 크다보니 2% 가지고 가정생활을 하고도 돈이 남으니 또다시 투자 여력이 생기는 것이다.
3억의 6% 수익률이 1,800만원/년 이니 300억짜리라면 18억/년 이고 물가상승률을 차감해도 6억원/년의 소득이 발생한다는 말이다. 즉 1년에 1억만 소비한다면 5억의 추가 여력이 발생하는 것과 같은 것이다. 하지만 6%의 수익이 발생하는 빌딩이라면 건물 자체의 가격 이 물가 상승률 만큼은 상승할 것이고 이는 곧 18억원이 고스란히 소득으로 남는다는 말이니 17억원의 투자 여력이 발생하는 셈이다. 이것이 부자가 더 부자가 될 수 밖에 없는 이유다.
(사족을 달자면; 위는 임대가 잘나가는 지역에 한한 얘기다. 임대 안 나가면 건물가격 상승도 없고 임대 수익도 없으니 까딱하다 집안 말아먹는다. 이 또한 투자 반대하시는 분들이 겪고 있는 현실이다.)
원룸 재테크의 다섯째 조건; 확신이 서면 사라!
원룸도 구매 방법에 따라서 두 가지로 나누어 보자.
1. 직접 짓거나 건축 중인 것을 중개업자 없이 구매할 경우
(-자본이익을 위한- 투자로서의 원룸)
계속 공부를 하다 보니 -내가 사는 지역의 경우- 중개업자를 통해서 구매하는 것 보다 직접 짓는 것이 1억원, 건축 중인 건물을 등기 전에 구매하는 것은 5천만원 정도를 절감할 수 있다는 결론이 나왔다. 예컨대 중개업소에 7억짜리 매물이 있으면 그걸 직접 지었다면 6억, 짓고 있는 것이라면 6억 5천에 살 수 있다는 얘기인데 차액 1억이면 원룸 3년을 돌려야 나오는 수익이다!!!! 이 경우 짓고 나서 1억을 남기고 팔수도 있다는 얘기이니 자본 이익을 거두고 판다면 이 또한 훌륭한 투자가 될 것이다.
A. 직접 건축할 경우
- 아직 원룸이 형성되지 않은 지역에 선도적으로 진입한다.
- 건물이 너무 크거나 작으면 매도 시 어려움이 있으므로 땅의 크기는 적당한 것으로 한다.
- 대출을 끼고 건축하여 뒤에 매입하는 사람의 부담을 줄여 놓는다.
- 법규가 허용하는 한 최대한 집어넣는다.(19개)
B. 구매할 경우
- 구매금액을 절감할 수 있는 방법은;
건축하고 있는 건물에 가서 건축주가 누구인지 알아본다. 나 같은 경우는 관심이 가는 건물이 있으면 아래처럼 사진을 찍어둔다.
<55142,5>
위 건물처럼 업자들이 땅 사서 직접 건물을 짓는 경우 아직 등기도 안한 경우이니 이걸 사면 취,등록세, 중개수수료, 양도세 등등 1회 매매 시 발생하는 비용을 절감할 수 있다. 등기를 한 이후라도 건축주의 연락처를 알고 있으니 최소한 부동산 수수료는 아낄 수 있다. 그리고 이 수수료가 장난이 아니다.
6억 이하 기준으로 0.4% 라고 알고 있었고 나도 매입 시 그렇게 지불을 했다. 그런데!!! 매도하는 사람은 천 만원 이상을 지불하는 것이 관행이라는 것이다. 그렇다면 내가 산 원룸의 시세가 6억이라고 가정 시 부동산에 240만원을 주는 것이 아니라 1,000만원 이상을 지불해야 판매가 된다는 말이니 그만큼 수익률이 떨어지는 것이다. 240만원만 주면 안 되냐고? 물어보니 그럼 안 팔아 준 단다. 즉 저 건물을(6억으로 가정, 실제로는 9억대) 내가 구매할 때 건축주와 다이렉트로 붙으면 최소 1,240만원을 추가로 절감할 수 있단 말이다.
2. 중개업자를 통해 구매할 경우
(거주로서의 원룸)
원룸촌이 이미 형성되어 있고 시세가 피크에 다다랐다고 할 경우에는 자본이익을 바라는 투자로서의 가치는 거의 없을 것이다. 그러나 아파트를 보유하고 있는 사람이 그것을 매도하고 그 자금으로 주인세대가 있는 원룸을 구매한다면 -생활수준을 그대로 유지하며 임대수익이 생기니- 이 경우엔 아직도 메리트가 있고 리스크가 적다고 하겠다.
예를 들어 3억대 아파트를 가지고 있으면서 6억대 원룸을 산다고 했을 때, 실제로는 주인세대의 가치가 1억 5천 밖에 안 되지만 그걸 (30~40평 대 아파트의 가격인) 3억으로 계산한다면 3억만 추가 투자하여 2~3층 8세대를 구매한다고 생각할 수도 있기 때문에 수익률이 나올 수 있다고 볼 수 있는 것이다.(이건 생각하기 나름이다.)
여기서 한 가지 팁.
길가다가 마음에 드는 원룸 건물을 보았는데 세대수를 알고 싶다면?
<54816> 우체통의 수를 세면된다. 이걸 잘 활용하면 집주인까지도 알 수도 있다. 생각해 보면 방법이 나온다. 전기계량기, 가스계량기도 참고가 되는데 전기 계량기는 공동전기 1개를 뺀 것이 방 수 이다.
[4] 원룸 관리하기
1. 수익률 계산.
나는 기본적으로 세 가지(1, 2, 3번 + 참고용 4번) 수익률 계산식을 사용하는데 자세한 내용은 아래와 같다. 아래 A. B. C. D. 해설 내용과 표 1. 2. 3. 4를 같이 보라.
- A. 1번은 내가 과거에 사용하던 방식으로, 융자를 내지 않는다고 가정하고 계산하는 방식이고
- B. 2번은 전문가들이 일반적으로 사용하는 계산 방식으로, 투자금에서 융자금을 제하는 대신 월세로 융자 이자를 갚아 나가는 방식이다.
- C. 3번은 고려 가능한 모든 변수를 넣고 계산하는 방식인데 변수의 값을 최대로 넣은 것이다. 여기에 추가로 자신이 직접 관리하여 운영비를 줄이는 방법이 아래의 4번이다.
- D. 4번은 3번과 계산하는 방식은 같지만 수선비를 절반만 넣고, 부동산 소개비와 공실률을 고려하지 않은 것이다. 이 경우는 공실률이 없는 지역에서 집주인이 간단한 수리와 임대를 직접 해결하는 경우를 가정한 것이다.
자 그럼 동일한 DATA를 넣어서 시뮬레이션을 해보자. NO 1번 6억짜리 물건을 기준으로 비교해 보자.
<간단 분석>
<상세분석(최대)>
<상세분석(최소)>
동일한 DATA를 넣었는데
- 1번 : 9.6%
- 2번 : 11.67%
- 3번 : 6.81%
- 4번 : 9.4%
가 나왔다. 즉 2번 일반적인 계산방식(11.67%)을 실제 계산해 보면 아무리 잘 나와도(9.4%)가 나온다는 말이므로 최소한 2%는 빼줘야 실제와 가깝고 안전하게는 3%를 빼주는 것이 합리적이라고 하겠다. 결론적으로 가장 간단하게 계산한 1번 방식이 대충 때려잡아 계산하는 데는 부족함이 없다는 말이다.(그래도 1% 정도 낮게 잡는 것이 안전하다.)
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한 독자께서 장기 수선 충당금 및 집기류 파손을 언급해서 사족을 달자면;
저렇게 잡은 수익률에서 1% 더 빼서 3%를 빼주는 이유가 그것인데, 불안하면 1%를 추가로 빼면 될 것이라고 본다. 즉 초기에는 문제가 없으니 8.4~9.4% 정도에 시작해서 나중에는 7.4~8.4%가 될 거라는 얘기!
그리고 가구류는 재활용 센타를 이용하고 간단한 것들은 스스로 수리하여서 수선비를 줄여야 한다. 원룸을 2개 이상을 보유한다면 나는 원룸 1층 여유 공간에 물류 창고를 지을 것이다. 인터넷에 싸게 나오는 집기류가 있으면 미라 사두었다가 쓰면 될 일이고 차량도 SUT(코란도 스포츠 따위)나 SUV, 카니발 등을 사서 운송비를 절감할 것이다. 찾으면 방법은 다 있다.
2. 임대 관리
원룸은 대개 10개실 이상이 있고 각 호실별 임차인의 전화번호, 월세입금일(=계약기간 시작일), 계약 조건이 제각각이므로 표를 만들어 두지 않으면 대단히 복잡해진다. 나는 아래와 같은 형식으로 만들었다.
<임대상황>
3. 보수 관리
원룸이 동시에 비거나 전체적으로 점검할 필요가 있을 때는 점검표를 만드는 것이 편리하다. 특히 각 룸의 형태대로 그림을 그려서 만든다면 구분이 아주 쉬울 것이다. 아래는 본인의 점검표이다. 그림 형태라서 헷갈리지 않아서 이번에 아주 유용하게 활용했다.
<점검표>
4. 융자금에 대해
원룸을 건축하거나 구매할 경우 대개 융자를 얻는데 이후 매도를 할 경우 이를 유지해야 매도가 수월하다. 그런데 당장 현금이 남아돈다면 융자이자가 아깝지 않는가? 그렇다고 다 갚으면 매도 시 설정비를 다시 지불해야 하니 그것도 낭비다. 어떡하나? 이럴 땐 돈을 다 갚되 설정을 해지하지 않으면 된다. 매도 등으로 재융자가 필요하다면 설정한도만큼 재 대출이 가능한 것이다. 단, 이때는 세입자가 없는 것이 수월하다. 은행은 세입자보다 후순위가 되는 것을 달갑게 생각하지 않을 테니 말이다. 그리고 전세금 반환 등 일시적인 경우는 마이너스 통장을 이용하는 것이 편리할 것이다.
5. 보너스 자료
얼마전 한국을 방문한 이유는 보유하고 있는 원룸이 대기업과 단체임대가 만료되어 전세금관련 업무를 처리하기 위해서였는데 간 김에 각 룸별 점검을 실시했고 직접 수리를 진행했다. 그 중 몇 가지를 올리니 각자 참고 바란다.
<56146,49,50,51,52>
한 호실의 인터폰의 수신이 안 되어 열어보니 전선 하나가 단락되었다. 어쨌냐구? 단락된 전선을 끊어내고 다시 납땜했다. 납땜 후 TEST기로 찍으니 저항 값 0Ω. 수리완료. 재설치 완료 후 이상무.
<56163,4>
온수기 배선이 저렇게 노출되어 있다. 합선되면 온수기 고장 난다. 10개실 전부 테이핑을 다시하고 말아서 묶었다.
(사족을 달자면; 저 배선 처음 작업한 호로 새끼야! 저것도 일이라고 해 놓았냐? 이 개 뼉다구같은 놈아! 앞으로도 저따위로 일하려면 나가 뒈져라! 온수기 합선나면 니가 와서 니 돈주고 갈아라!)
<56165,6,7>
세면기에 실리콘을 안쳐서 세면기가 덜렁덜렁~ 어쨌냐구? 직접 쳤다.
(사족을 달자면; 저 세면기 설치한 놈하고 검사한 호로 새끼야! 저것도 일이라고 해 놓았냐? 이 말 똥구멍같은 놈아! 앞으로도 저따위로 일하려면 나가 뒈져라! 세면기 떨어져서 내 세입자들 발등에서 피나면 니놈들이 책임져라!)
<56168>
도어락의 작동이 안 되는 것들이 있어서 분해 후 수리완료. 스트라이커가 불량인 것은 기름칠~
<56100,097>
세면기에 머리카락이 끼어서 배수가 안 되는 것이 많았다. 이럴 땐 어떡하냐구? 이쑤시개를 넣어서 돌돌 말아서 빼내면 된다.
(사족을 달자면; 이 문디 세입자들아! 니들 머리카락이 껴서 물이 안 빠지면 답답한 것은 니들이지 내가 아냐! 니 모가지 위에 올려진 대가리는 걸을 때 중심 잡으라고 있는 게 아니다. 좀 머리를 써라 머리를! 답답해서 원 참~!)
<56081,029,082>
DOOR STOPPER(일명 말발굽)를 잘못 설치해서 문을 열고 말발굽을 내려도 문이 그냥 닫쳐버린다. 첫 사진의 말발굽 각도가 조금 누워있는 데 이렇게 설치하면 아무 소용없다. 이것을 위로 올려붙이면 반듯하게 서게 되는데 이러면 도어가 고정이 되는 것이다. 각 도어별 재설치 시간은 30초 였다.
(사족을 달자면; 저 말발굽 설치한 씹탱구리야! 저것도 일이라고 해 놓았냐? 이 니미 개 뼉다구같은 놈아! 앞으로도 저따위로 일하려면 나가 뒈져라! 어떻게 10개 중에 작동되는 게 하나도 없냐? 아니, 설치 하나 해놓고 이게 제대로 작동하는지 궁금하지도 않더냐? 불량률 100%면 니는 원룸꼭대기에 가서 점프해 뒈져야 해!
니가 노가다를 해서 내가 무시하는 게 아냐. 나도 노가다 해봐서 아는데 내 눈에 니 미래가 딱 보인다. 뭐냐구? 니는 평생 노가다만 하다가 뒈질꺼야. 아마 노가다 십장도 못 해 먹을껄? 자고로 사람이 노가다를 하든 창녀질을 하든, 지금하고 있는 일에서는 최선을 다해서 베테랑이 되어야 하는 게 프로정신인데 꼴랑 저것 하나 설치할 줄도 모르는 니같은 새끼한테 무슨 미래가 있겠냐? 널 낳은 니 부모가 불쌍타. 퉤이~)
- 끝 -
PS.
내 글보고 혹해서 원룸투자하려는 사람들은 조심하시라. 투자 자체에 대해서는 난 할 말이 없다. 성공했다고 내게 밥살 사람 없듯이, 실패해도 나 욕하지 마라. 지역이 좋으면 돈 벌 것이고 안 좋으면 망하는 것이 당연한 것 아니겠는가? 다만 내가 운영하며 겪은 노하우를 전하는 것이니 참고만 하시라.
자!
원룸을 사고 유지하는 것에 대한 기초가 이해 되셨는가? 내 지식의 한계는 여기까지이니 더 자세한 것은 다른 고수님들께 여쭈어 보시라. 그럼 여러분들의 성공투자를 바라는 바이다.