세금.절세.중개 사전에 살펴야하는 양도 및 증여전략

[제주의 별]

		박상용
		- 아파트, 세무, 법률
		- 부동산컨설턴트 - 부동산칼럼리스트

최근 질의·응답란에 올라오는 질문 중에 증여공제범위를 이용한 배우자에게 양도에 대해 잘못 이해하는 부분이 많다. 증여공제범위를 이용한 절세는 1가구 2주택이상인 세대로 양도차익이 많고 5년이상 보유할 능력이 있을 때 이용하게 된다 즉 10년 전 1억원에 분양받은 주택을 7억원 정도에 매도한 것으로 처리하면 3억원에 가까운 양도소득세를 물게 되지만, 배우자에게 7억원에 증여한 것으로 처리하면 증여공제범위 6억원을 제외한 증여세과세표준 1억원에 대한 증여세1,000만원과 증여로 인한 취·등록세 등 4.0%의 고율, 2,800만원을 부담하면, 5년 후 배우자가 양도시에는 취득가액이 7억원이되어 7억원까지는 양도소득세 부담이 없는 셈이 된다. [나대지나 부재지주 농지 같은 비사업용 토지도 동일]
[참고:증여공제범위는 직계존비속간 3000만원(미성년자1,500만원), 기타친족 500만원, 배우자간 6억원이다.]

★증여 시에 궁금해 하는 잦은 질문은
첫째. 요즈음은 매매로 인한 양도는 부동산 실거래가로 신고하므로 실거래가가 드러나지만 증여로 인한 양도는 증여계약서를 검인 받아 이전하게 된다. 이 경우 과거처럼 증여 검인계약서에 기준시가 이상으로 적게 신고하게 되면 증여공제범위 6억원 이하는 증여세신고를 하지 않음으로 실거래가가 드러나지 않게 되고 증여로 인한 양도의 효과가 없게 된다. 또한 증여세 신고대상이더라도 취득세 과소 신고를 이유로 취득세를 추가부담 해야 한다. 실제 시세대로 증여 신고해야 5년 후 양도 시에 증여의 효과가 있게 된다.

둘째. 공동명의의 주택을 가진 경우, 2억원에 구입한 주택이 8억원의 시세가 되었을 때, 남편의 1/2지분을 배우자에게 증여하면 배우자의 취득가액이 8억원이 아닌 5억원이 되어 증여효과가 반감되므로 다시 1/2을 남편에게 증여하여 5년후 양도시 취득가액을 8억원 이상으로 맞추고자할 때. 증여세의 흐름을 이해할 필요가 있다.
증여세는 증여개시일[등기접수일]로 3개월 이내가 증여신고기한이고, 증여신고를 하게 되면 과세당국이 증여신고기한일로 3개월이내 심사 종결하거나 심사 고지하게 된다.
이때 우리 법은 상속세및 증여세법 31조의 4에서, 증여를 받은 후 그 증여받은 재산을 당사자 사이의 합의에 따라 증여세 신고기한[증여일로부터 3월]이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다.
그 이후에 반환한 경우는 상증법31조의 5에서 수증자가 증여받은 재산을 증여세 신고기한 경과후 3월[증여일로부터 6월]이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다. 다만, 이런 경우도 당초 증여 및 반환하는 것에 대해 각각 지방세인 취·등록세 등을 물어야 한다

셋째,[이월과세요건]증여자가 배우자에게 토지, 건물, 특정시설물 이용권을 증여하고 수증받은 배우자가 5년 이내에 이를 타인에게 양도할 때에 조세부담의 부당한 감소가 없더라도, 증여한 배우자가 양도한 것으로 보고 증여자의 취득일로 취득가액과 보유기간을 계산하지만 신고·납부의무는 배우자에게 있다.

넷째[부당행위계산의 부인 규정]증여자가 그 배우자가 아닌 아들 등 특수관계인에게 양도소득세 대상이 되는 자산을 증여하고, 5년 이내에 이를 타인에게 양도할 때에 조세부담이 부당하게 감소된 경우에는 증여자가 직접 양도하였다고 보고 양도소득세를 과세한다. 즉, 증여받은 특수관계인이 부담한 증여세와 양도소득세의 합계가 증여자가 직접 양도하였다고 가정한 경우에 부담할 양도소득세액보다 적다면 양도소득세를 회피하기위하여 우회양도 하였다고 보고 증여자가 신고·납부 의무자가 되고 특수관계인의 증여세는 과세하지 아니하는 것으로 한다.

★증여받은 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 과세여부
첫째. 부부인 상태에서 배우자가 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 부부인 상태에서 양도한 경우 부부의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 부부와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다[재일46014-779, 1997.4.1]

둘째. 부부인 상태에서 배우자가 1주택을 증여받은 후에 이혼한 상태에서 증여받은 1주택을 양도하는 경우에는 증여받은 날[증여등기 접수일]부터 3년 이상 보유[서울·과천·5대신도시 소재주택의 경우에는 보유중2년 이상 거주]하고, 양도 당시 양도인과 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대1주택으로써 양도소득세가 과세되지 않는다 [재일46300-2872, 1997.12.8]
    
셋째. 양도인[예:아들]이 동일 세대원인 가족[예:아버지]으로부터 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 양도한 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유[서울·과천·5대신도시소재주택의 경우에는 보유중 2년 이상 거주]이고, 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다(재일46014-113, 1997.1.22).
일]. 이 경우 양도 당시 증여자와 수증자가 반드시 동일 세대원이어야 한다.
이]. 양도당시 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계산하여 보유기간이 3년 이상 보유[서울·과천·5대신도시소재주택의 경우에는 보유중2년 이상 거주) 하고, 양도 당시 양도인[수증자]와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없고, 당초 증여인도 당해 양도한 주택을 보유했던 것으로 보아 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 양도소득세가 비과세 된다.

★사전에 살펴야하는 양도 및 증여전략
금융실명제, 부동산거래계약신고, 주택거래계약신고, ‘모든 부동산거래 양도소득세 실거래가로 신고’제도가 정착되고 주택가가 최근 5년 사이에 배 가까이 오르면서 소득에 비해 실물의 교환가치가 커짐에 따라  모든 금융거래나 부동산 거래에 증여에 관한 관심이 많아졌다.
 
일]. 배우자명의나 자녀명의의 통장에 입금된 금전에 대하여 그 입금한 시점을 증여시기로 하여 증여세 신고를 하지 않은 경우로서 배우자나 자녀가 사용한 사실이 없이 본인이 인출하여 사용한 경우에는 증여한 것으로 보지 아니하는데도 염려하는 분이 많다. 이 경우는 가족명의의 차명계좌를 이용한 것에 지나지 않으므로 증여로 보지 않는다.
 
또한 자금출처조사는 모든 경우마다 다 하는 것은 아니며 증여추정이나 연소자나 부녀자등의 명의로 소유권 이전등기를 하거나 대출금등 부채를 상환하였을 때 직업ㆍ나이ㆍ그동안의 소득세 납부실적ㆍ재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하거나 부채를 상환 하였다고 보기 어려운 경우에 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사 받게 되고, 조사결과 소요자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 물게 되므로 자금 출처 조사에 철저히 대비해야 한다.
 
이].[과세당국이 자금출처를 조사하는 경우] 부동산을 취득하거나 부채를 상환한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산의 양도, 취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족혐의자를 전산 출력하여 취득능력여부를 사전 검토하게 된다. 자금출처조사 대상자로 선정되면 세무서에서「재산취득자금 출처에 대한 사전안내문」을 보내오는데, 이때에는 증빙서류를 제출하여 취득자금의 출처를 밝혀야만 증여세 과세를 피할 수 있다.
 
삼]. 부모 자식 간이나 부부 간에 재산을 매매하는 것를 우리 세법에서는 표면상으로는 거래 형식을 취하고 있지만 실제는 무상으로 재산을 증여하면서 증여세를 내지 않으려는 의도로 간주되기 때문에 증여추정을 한다. 그러나 배우자나 자녀에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 정상적인 거래로 인정한다. 즉 서로 가지고 있던 재산을 교환한 경우와 본인이 세금을 내고 번 소득이나 증여받은 재산으로 매매대금을 치른 경우, 또 본인이 소유하고 있던 재산을 처분한 금액으로 대금을 치른 경우 정상거래로 인정한다. 실무적으로 불필요한 오해를 피하려면 부부 간이나 부모 자식 간에 실제 재산을 거래하는 경우에는 대금을 명확하게 주고받았다는 것을 입증할 자료를 준비해야한다.
 
사].[증여사례]부모 등으로부터 자금을 일시차용하고 변제한 경우에 직계존비속과 배우자간에 자금차입(소비대차)은 원칙적으로 인정되지 아니하나 형제간의 거래는 이에 해당되지 아니한다. 또한 능력 없는 자녀가 부동산을 취득하면서 자금의 일부를 부모로부터 빌렸다는 증빙을 제시하면 이는 인정되지 아니하지만 자금을 차입할 객관적 상황[사업을 하는 자녀 등]이 있고 실제 차입하고 변제한 사실이 금융거래, 이자지급사실, 담보제공, 자금거래내용, 법무사의 확정일자인이 찍힌 차용증 등 객관적 증빙서류에 의하여 입증되는 경우에는 인정받을 수 있다.[국세청 서면1팀-681, 2006.3.23]
 
오]. 10년 이내의 재산취득가액 또는 채무상환금액의 합계액이 아래의 기준금액 미만인 경우에는 자금출처조사를 하지 않는다. 다만, 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 확인되면 증여세가 과세되는데, 재산증여 사실이 밝혀지면 나중에 가산세까지 포함하여 무거운 세금부담이 따른다. 즉 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 30%이상을 더 물게 된다.
 
※자금출처조사 배제기준
[1]세대주인 경우
*30세 이상인 자: 총액한도 2억5천만원
소요자금: 주택 2억원, 기타재산 5천만원--채무상환 5천만원
*40세 이상인 자: 총액한도 5억원
소요자금: 주택 4억원, 기타재산 1억원-- 채무상환 5천만원

[2]세대주가 아닌 경우
*30세 이상인 자: 총액한도 1억5천만원
소요자금: 주택 1억원, 기타재산 5천만원--채무상환 5천만원
*40세 이상인 자: 총액한도 3억원
소요자금: 주택 2억원, 기타재산 1억원-- 채무상환 5천만원
[3]30세 미만인 자: 8천만원
소요자금: 주택 5천만원, 기타재산 3천만원-- 채무상환 3천만원
 
육].[자금조달 계획서를 제출해야 하는 주택] * 투기지역으로 지정된 지역 중 주택거래신고지역으로 지정된 지역의 매입당시 실거래가액 6억원을 초과하는 주택으로 전용면적 60㎡[약18평]을 초과하는 아파트나 전용면적 150㎡[약45평]을 초과하는 연립주택이 해당된다. 본 제도는 주택법시행령 107조의2[주택거래신고지역에서의 신고사항] 규정으로 주택거래 계약일로부터 15일 이내에 해당 신고사항을 해당 구청[시 또는 군]에 신고해야한다.[2006년11월30일이후 시행]
* 자금조달계획서에는 거주여부 뿐만 아니라 금융기관 예금액이나 부동산 처분대금 혹은 주식(채권)의 처분대금 등 주택을 구입하는데 사용된 자기자본과 금융기관 대출액[사채포함]등 타인자본을 모두 기재해야 하며 허위 신고 시에는 국세청에서 사후관리를 받을 것으로 예상된다.
* 취득자금이 10억 원미만인 경우에는 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 된다.
취득자금이 10억 원이상인 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억 원미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.
 
칠]. 취득자금에서 소명 금액을 뺀 나머지를 증여받은 것으로 보므로 소명자료는 최대한 구비하여 제출하여야 한다. 출금은 반드시 본인의 통장에서 하고 은행을 통해 입금하는 등 객관적으로 대금 수수가 이루어졌다는 분명히 할 수 있는 자료면 더욱 좋다. 특히 개인 간의 금전거래의 경우에는 사적인 차용증, 계약서, 영수증 등만 가지고는 거래사실을 인정받기 어려우므로 이를 뒷받침 할 수 있는 예금통장사본, 무통장입금확인증 등 금융거래 자료를 준비 하는 것이 좋다.
#자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류
1.근로소득, 퇴직소득, 이자, 배당, 기타소득 ㅡ [원천징수영수증].
2.사업소득  ㅡ [소득세신고서사본]      3.차입금[차입금액] ㅡ [부채증명서]
4.임대보증금 ㅡ [임대차계약서]          5.보유재산 처분액 ㅡ [매매계약서]
 
팔].상환능력있는 수증자[증여받는 사람]가 증여자의 채무[전세금, 대출금 등]를 증여를 받는 수증자가 대신 갚는 조건으로 증여하는 부담부증여는 채무를 인수하는 조건으로 증여하므로 증여과표가 줄고, 증여세는 누진세율이 높아 과세표준이 줄면 절세폭도 커지므로 증여세부담이 줄어든다. 그러나 부담부증여는 채무가 증여전에 발생한 것이어야 하고 동시에 증여부동산에 담보된 채무이어야 한다. 부담부증여분에 대하여는 부담부증여분이 전체금액에 차지하는 비율로 양도소득세가 부담되므로 부담부증여는 증여물건이 양도소득세비과세에 해당되거나 양도소득세부담이 적은 경우 절세효과가 있다.
 
구].[증여세 신고 납부] 증여세 산출 세율은 증여공제를 제한 증여과세표준의
*1억원미만 10%,  *1억원초과 5억원이하 20%,  *5억원초과 10억원이하 30%,
*10억원초과 30억원이하 40%,  *30억원초과 50%의 누진세율로 산출한다.
증여개시일로 3개월이내 신고시 10%의신고공제가 있으며 미신고가산세나 불성실신고가산세는 불성실신고가산세 10%와 불성실납부가산세 1일 3/10,000의 가산세가 있다.

십].구체적인 증여재산 평가방법은
현행 법령상 증여세 신고 시 증여재산에 대한 평가는 납세자의 몫이며 부동산을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일[증여등기접수일] 현재 시가에 의한다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로 [증여일 전후 3월 이내에 당해 증여재산과 면적, 위치, 종목 및 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액]-[2이상의 감정가액의 평균액]-[경매, 공매 및 보상가액 등의 가액]- [시가에 해당하는 가액이 없어 기준시가를 적용하는 경우에 대지와 그 대지위의 주택인 경우는 전체를 통합하여 고시하는 개별주택가격을 적용하는 것이며, 별도의 대지와 별도의 주택인 경우라면, 대지는 토지개별공시지가, 주택은 개별주택가격]을 적용 한다
상기의 규정을 적용할 때 시가에 해당하는 가액이 2이상인 경우에는 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 날의 시가로 평가한다.

십일]. 판례는 기준시가로 신고하였다가 과세당국으로부터 지난 3개월간 부동산거래계약신고에 근거한 내부 자료에 따라 증여일 전ㆍ후 3개월 이내의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 추징당한 것을 적법한 것으로 판결하고 있다.
*증여세 신고기한 이내에 증여재산의 시가가 확인되는 경우 그 과소신고분에 대하여 신고불성실가산세는 부과되지 아니하며, 다만 납부불성실가산세[미납부세액에 대하여 1일당3/10,000]는 부과되는 것이다.
 [작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이: 박상용]

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