건물을 취득할 때 세금을 줄이는 방법

[김명근(무악사랑)]

건물을 취득할 때 세금을 줄이는 방법

"조 과장, 우리 아예 건물을 사서 사무실로 쓰고 일부는 임대하는 게 어때? 아니면 땅을 사서 건물을 지어버릴까? 요즘 부쩍 임대료가 아깝다는 생각이 들어서 말이야."

"글쎄요. 검토해 볼 필요가 있는 것 같은데요? 고단수 세무사님에게 조언을 구하겠습니다."

사업을 하다가 자금 여유가 있으면 비싼 임대료 때문에 갈등이 일어나는 경우가 많다. 임대료는 경기가 좋든 나쁘든 계약 기간 동안에 꼬박꼬박 내야 하므로 경기가 안 좋을 때는 부담이 되는 것이 사실이다. 따라서 임대료에 부담을 느끼는 사업자는 건물을 사서 일부는 자기 사무실로 쓰고 일부는 임대하려는 생각을 하고 있다. 그렇다면 어떤 방법이 좋을지 분석해 보자.

먼저, 분석을 하기 위해 아래와 같은 예를 보자.

● 건물 매매 대금 6억 원(취득세 등 부대 비용 포함)
● 건물 매입 시 전액 은행 차입(연 이자율 6%)
● 건물 감가상각비 30년 정액법(연간 2,000만 원 감가상각)
● 건물의 1/2는 임대함(임대료는 월 200만 원, 부가가치세 제외)
● 임차 시 임차료는 월 150만 원(부가가치세 제외)
● 한계세율 24%

위의 자료를 분석한 결과, 구입안과 임차안의 현금 흐름은 다음과 같다.

(단위 : 만 원)

구분		구입안(①)			임차안(②)	차이(①-②)
		사업용	임대용	계
현금유출	이자 비용	△1,800	△1,800	△3,600	-	△3,600
	임차료	-	-	-	△1,800	1,800
	계	△1,800	△1,800	△3,600	△1,800	△1,800
현금유입	임대료	－	2,400	2,400	-	2,400
	절세 효과	672	96	768	432	336
	계	672	2,496	3,168	432	2,736
순현금 흐름		△1,128	696	△432	△1,368	936
판정 결과		현금 흐름 측면에서는 구입안이 936만 원 유리함

위 표는 다음과 같은 과정을 거쳐 작성되었다.

● 이자 비용 : 6억 원×6%×1/2 = 1,800만 원(여기서 1/2는 사업용과 임대용을 구분한 것임)
● 임차료 : 150만 원×12개월 = 1,800만 원
● 임대료 : 200만 원×12개월 = 2,400만 원
● 구입안의 절세 효과
-사업용 : [이자비용 1,800만 원+(감가비 2,000만 원×1/2)]×24% = 672만 원
-임대용 : 672만 원-(임대료 2,400만 원×24%) = 96만 원
계 800만 원
여기에서 감가상각비는 정액법(30년)으로서 연간 2,000만 원을 상각할 수 있으나 사업용과 임대용으로 나누어 계산해야 된다.
● 임차안의 절세 효과 : 1,800만 원×24% = 432만 원

위의 표를 보면 건물을 사서 각각 사업용과 임대용으로 사용하는 경우가 순현금 흐름 측면에서 더 좋다. 위의 분석 모형은 현실을 아주 단순하게 축소시킨 것이다. 다른 변수를 넣었을 때는 결과가 달라질 수 있다.

건물에 따라 붙는 세금이 다르다

우선 건물을 취득하면서 내는 주요 세금은 취득세와 등록세 정도이다. 세율은 합하여 4.6%(주택은 1~3%) 정도 되나, 세금을 결정짓는 과세표준 금액은 보통 시가보다 낮은 기준시가 수준(2006년도부터는 실거래가 기준)에서 결정된다. 그밖에 채권 구입비나 대출을 받을 때 발생하는 감정평가 수수료가 어느 정도 들어간다.

건물을 임대할 경우에는 임대소득세, 재산세, 종합부동산세가 과세된다. 마지막으로 건물을 양도할 때는 양도소득세, 사무실이나 상가 등 건물에 대해서는 10%의 부가가치세가 추가로 발생한다. 여기서 부가가치세는 건물 가격(토지와 같이 팔 때에는 기준시가 비율로 나눔)에 별도로 10%를 받는 것을 말한다.

따라서 건물을 마련할 때는 세금액이 얼마인지 미리 예측해보고 계약서를 쓰자. 세금을 알면 세금을 줄일 수 있을 뿐 아니라 매우 유리하게 거래할 수 있다.

TIP 상가 부가가치세는 누가 부담하는가?

상가 양도자는 매수자로부터 부가가치세를 받아 국가에 납부해야 한다. 따라서 상가 양도로 발생한 부가가치세는 원래 매수자가 부담하는 것이 원칙이다. 그런데 매매계약서에 이런 부담 관계를 명확히 하지 않으면 분쟁 소지가 발생할 수 있다. 따라서 매매계약서를 작성할 때 이 부가가치세는 매수자가 부담한다는 내용을 특약사항으로 기재해 두는 것이 좋다.

한편 계약당사자나 거래중개자는 사전에 부가가치세가 얼마인지 계산해 보고, 포괄 양수도 계약으로 부가가치세를 없앨 것인지도 아울러 검토하자.

[네이버 지식백과] 건물을 취득할 때 세금을 줄이는 방법 (합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 기업편, 2014. 1. 5., 신방수)