789만원의 차이가 10억을 만들었습니다

[경매지기]

추천물건이 대박이 되었습니다

실전 투자반 회원님께서 낙찰받은 물건입니다

굿옥션 메인페이지에 소개될 정도로 많은 관심과 이슈가 되었던 물건이지요^^

본 물건은 여러가지 복잡한 수익구조를 가지고 있습니다

단순한 다가구 물건이 아니라는 뜻입니다.

도마 변동 1구역 재개발 구역내 다가구입니다.

오늘 본 물건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

보증금 합계가 6억6300만원인 총 13가구로 이루어진 다가구(원룸)입니다.

겉으로 보기엔 그저 평범한 다가구에 불과해 보이지만 투자수익을 계획하고 있는 분들에게는 많은 수익을 거둘 수 있는 물건입니다.

도마변동1구역에 포함된 재개발구역의 다가구로 2019년6월 사업시행인가를 받은 곳입니다.

또한 2020년 4월에는 재정비촉진지구로 지정되어 현재 시공사까지 선정이 마무리된 지역입니다.

지난 2021년 초에 재개발 조합측과 시공사 측과의 불협화음으로 조합에서 기존 시공사를 배제하는 등 잡음이 많았습니다.

이로 인하여 사업시행에 빨간불이 켜지자 본 물건도 2차에서도 유찰되어 지난 4월 6일에 3차로 경매입찰을 진행 했었죠.

그렇게 잡음이 끊이지 않고 시공사 재선정 과정에서 조합원 재투표 결과 이중투표 및 대리투표 등의 썰도 난무하였다 합니다.

그러나 조합원 투표결과 새로운 시공사(현대건설-힐스테이트)가 선정되고 사업에 탄력이 붙자 금번 입찰에서 엄청난 입찰자가 몰렸는데요

25명이 입찰하였습니다.

물론 여름경매아카데미 회원님중에서 한분이 입찰하여 당당히 낙찰 받으셨습니다.

먼저 축하의 말씀을 드리고 대박을 터뜨렸다는 말씀을 전합니다.

회원님의 투자의향을 받은 경매지기는 돈이 될 만한 물건을 추천하여 변호사님과 법무팀 황실장님, 그리고 경매팀 김실장님, 송사무장님과 함께 재개발 조합을 방문하고 또 방문하여 향후 계획과 수익성 분석을 하였습니다.

이렇게 조사하는 과정에서 수십명이 조합사무실에 본 물건과 관련하여 문의하였고 다녀간 사실들을 확인하고 대응책 마련을 하며 본 물건에 입찰준비를 철저히 한결과 근소한 차이(789만원)로 낙찰을 받았습니다.

낙찰받으신 회원님 또한 열정을 갖고 물건 조사도 해주시고 조합측으로부터 많은 정보를 확인하여 낙찰 받을 수 있도록 도와주셨습니다.

입찰 하루 전에 입찰가격을 정하고 다시 입찰당일 아침 사무실에서 논의 끝에 9억5000만원으로 입찰하기로 하고 최종 입찰서류에 금액을 입력하는 순간 789만원을 더 붙여 입찰서류를 작성하고 도장을 찍어 변호사님과 함께 대전지방법원 경매법정으로 향했습니다.

변호사님의 전언에 따르면 본 물건의 입찰자가 끝도 없이 25명을 호명하기에 떨어질거라 생각하고 마음을 비우셨다 합니다.

이번 입찰에 결정한 가격 또한 그리 많은 가격은 아닙니다.

재건축 재개발 지역의 낙찰가를 살펴보면 120%, 130%정도는 흔한 일이니까요

설령 120~130%를 쓰더라도 수익은 크게 나옵니다.

고심끝에 102.89%인 9억 5789만원으로 입찰하였기에 걱정이 많았지요.

모두들 정말 잘 받았다고 칭찬이 자자합니다.

하지만 지성이면 감천이라 했지요

물건 조사과정에서 입찰하신 회원님의 정성과 열정 그리고 여름의 경매팀이 원팀이 되어 분석하고 조사하였기에 좋은 결과가 있었지 않나 생각합니다.

위 사진에서 보듯이 차순위인 2등 금액이 9억 5000만원이었습니다.

789만원 차이로 수억원의 수익을 쟁취할 수 있었던 쫄깃쫄깃한 순간을 함께 동행하신 입찰 회원님께서는 느끼셨으리라 생각합니다.

아마도 평생 잊지못할 추억이 될거라 믿습니다.

그럼 본 물건의 수익구조가 일반 다가구와 많이 다른점을 분석해 봅시다.

투자자의 입장에서는 최소의 투자로 최대의 수익을 거두고 싶은 마음은 누구나 같습니다.

여타 다가구주택의 물건은 투자대금과 임대차 보증금의 합계에 따른 최소 투자금이 얼마인지 그리고 대출금이자를 감당하고 남는 월세가 얼마인지에 따라서 수익률이 결정됩니다.

그러나 본 물건은 재개발을 앞두고 있는 구역내의 물건이므로 장기적인 임대수익이나 월세수익을 기대하기 어렵습니다.

그럼 본 물건의 수익은 어떻게 정해질까요?

일단 본 물건의 재개발에 따른 보상금액은 약 7억9000만원정도에서 보상가격이 정해집니다.

그런데 이러한 물건을 9억5789만원에 낙찰받았으니 손해가 크네요.

약 1억 6789만원을 손해보고 낙찰받은 셈입니다.

과연그럴까요?

본물건을 낙찰받은 회원님께서는 도마변동1구역 조합원 자격을 취득하고 분양권을 취득하게 됩니다.

아파트 분양권이 두장이 나옵니다.

하나는 84㎡-A타입 분양권 한장과 59㎡ 분양권 한장이 나옵니다.

84㎡-A타입 분양가격은 325,677,000원이고

59㎡ 분양가격은 237,492,000원입니다.

여기에 분양권 프리미엄이 분양권 한장당 약 2억에서 2억5천만원정도 예상합니다.(인근 공인중개사들의 중복 답변)

그럼 분양권 두장의 합이 536,169,000원입니다.

보상가격인 7억 9000만원에서 분양금액을 제하면 253,831,000원은 현금청산대상입니다.

실제로 겉으로 보기에는 1억 6789만원을 손해보는 것으로 보입니다.

낙찰을 보상가격보다 비싸에 받았으니까요.

하지만 이것이 이 물건의 전부일까요?

일단 분양권 프리미엄에서 4억~5억정도가 수익이 생는 구조이지요

여기서 보상금액보다 높게 낙찰받은 금액을 제하고도 약 2억4000여만원에서 3억 4000여만원의 수익이 발생합니다.

하지만 본 물건의 수익이 여기서 그칠까요?

이정도만으로도 분명 큰 수익이겠지만 실은 더큰 수익이 기다리고 있습니다.

그것은 바로 재개발이 되어 현대건설의 힐스테이트 아파트가 들어설 예정입니다.

인근의 가장 가까운 재건축의 경우 탄방주공아파트를 재건축한 E-편한세상의 경우 33평형이 현재 11억정도 거래되고 있습니다.

현대건설의 힐스테이트는 메이저 회사의 브랜드중에서도 탑클래스에 해당하는 네임밸류를 갖고 있고 그 프리미엄 또한 실로 큽니다.

2020년에 완공한 탄방동의 E-편한세상과 직접비교하는 것은 무리가 있습니다.

최소 E-편한세상의 실거래가격 그이상으로 거래되어야 하고 훨씬 높은 가격이 형성될 것이라 의심하는 사람은 아무도 없을 것입니다

하지만 어쨋든 그 부분은 다가올 보너스 수익로 남겨두고 논외로 하겠습니다.

그렇다면 결국 프리미엄 4~5억 이외에도 추가로 수익이 더 발생할 수 있기에 감히 대박이라는 용어를 씁니다.

84㎡-A타입과 비슷한 탄방동의 E-편한세상의 실거래가격(21년 3월기준) 11억기준=325,677,000원(분양가)+프리미엄 250,000,000원+465,677,000원(추가수익)

59㎡ 탄방동의 E-편한세상의 실거래가격(21년 3월기준) 8억기준=237,492,000원+200,000,000(프리미엄)+362,508,000원(추가수익)

즉 21년 기준 E-편한세상의 가격을 기준으로 수익을 계산한다고 하더라도 프리임엄 이외에 추가로 약 828,185,000원의 추가수익이 발생합니다.

물론 몇년후에 거래될 변동천변의 고층 힐스테이트 아파트의 실거래가격이 얼마에 형성될지는 알수 없으나 조심스레 예측해 보건대 아무리 적게 잡아봐도 지금은 탄방E-편한세상의 실거래 가격을 상회할 거라는 것에는 의심의 여지가 없습니다.

그럼 그 부분에도 몇 억정도의 추가 보너스 수익이 발생하겠지요.

약 10억정도의 투자수익은 거뜬할 것이라 판단합니다.

789만원의 차이가 10억을 만들었습니다.

물론 지금까지의 수익은 단순화하여 계산해본 분석입니다.

이렇게 까지 수익을 올리려면 여러가지 조건에 부합해야 함은 당연합니다.

이렇게 투자하는 분들은 그러한 조건을 갖추고 있으며 또한 갖춰갈 것입니다.

오는 2021년 말에 조합원 이주공고가 개시될 예정입니다.

착공시기는 2022년 말로 예정되어 있어 대부분의 큰 어려움 없이 진행 될 것으로 보입니다.

다음은 본 물건의 임차인들의 배당 여부 및 인수여부를 분석한 내용입니다.

임차인의 배당여부는 명도과정에서 나타날 저항과 협의를 원만하게 할 수있느냐를 결정할 수 있는 중요한 부분입니다.

입찰전에 임차인들의 배당금액을 분석하게 되면 명도 또한 각각의 임차인들마다 명도전략을 수립하는데 큰 도움이 됩니다.

본 법류류사무소 여름경매아카데미에서는 실전반 회원님들을 대상으로 돈이 되는 수익성 물건들을 추천하고 입찰하여 수익을 목적으로 하는 회원님들에게 진정한 길잡이가 되고 있습니다.

단순히 경매지식만을 전달하는 교육기관이 아닙니다.

실전 투자를 통해서 회원님들의 재정상황에 맞는 물건을 선별하여 추천하고 투자하여 회원님들의 투자수익을 극대화하는데 촛점이 맞춰져 있습니다.

2019타경8405 서구 가장동 다가구주택 임차인 분석 및 배당분석

말소기준권리일 2006.09.21 / 배당요구종기일 2019.09.02

호수	임차인	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금	예상배당액	비고
101	김지영	2011.10.31	2019.08.21	2019.08.22	30,000,000	14,000,000	16,000,000 미배당
102	LH 강태희	2015.04.23	2015.04.20	2019.07.05	55,000,000	55,000,000	전액배당
103	최지형	2017.03.17	2017.03.17	없음	25,000,000	0	전액 미배당
104	LH 김진옥	2016.06.15	2016.06.03	2019.07.05	60,000,000	60,000,000	전액배당
105	김옥순	2014.03.17	2014.02.18	2019.08.07	55,000,000	55,000,000	전액배당
201	남현성	2019.01.17	2019.01.17	2019.08.05	35,000,000	14,000,000	21,000,000 미배당
202	LH 송진순	2013.10.28	2013.10.22	2019.07.05	60,000,000	60,000,000	전액배당
203	장현일	2013.11.04	2013.11.04	2019.06.26	25,000,000	25,000,000	전액배당
204	최원재	2016.04.25	2016.04.25	2019.06.20	60,000,000	60,000,000	전액배당
205	김순복	2019.05.09	2019.05.09	2020.06.24	65,000,000	0	전액 미배당
301	이은택	2012.11.12	2012.10.19	2019.06.20	110,000,000	100,000,000	10,000,000 미배당
302	김현정	2018.10.05	2018.09.07	2019.06.26	60,000,000	50,000,000	10,000,000 미배당
303	임명희	2017.03.14	2017.03.14	2019.06.24	23,000,000	23,000,000	전액배당

배당순서(매각대금 957,890,000원 기준)

배당순서	배당자	기준일자	채권액	배당금액	배당잔액	미배당금
경매비용				9,578,900	948,311,100	0	경매비용 1% 산정
최우선변제액	김지영	2011.10.31	30,000,000	14,000,000	934,311,100	16,000,000	3000만원중 최우선변제액만 배당 1600만원 미배당
최우선변제액	장현일	2013.11.04	25,000,000	14,000,000	920,311,100	11,000,000	전액배당
최우선변제액	임명희	2017.03.14	23,000,000	14,000,000	906,311,100	9,000,000	전액배당
최우선변제액	남현성	2019.01.17	35,000,000	14,000,000	892,311,100	21,000,000	3500만원중 최우선변제액만 배당 2100만원 미배당
당해세(압류)	서구청			교부신청액
근저당	신한은행	2006.09.21	260,000,000	260,000,000	632.311.100	0
확정일자부 우선변제	이은택	2012.11.12	100,000,000	100,000,000	532,311,100	0	1억원 배당 증액 1000만원 미배당
확정일자부 우선변제	LH 송진순	2013.10.28	60,000,000	60,000,000	472,311,100	0	전액배당
확정일자부 우선변제	장현일	2013.11.04	11,000,000	11,000,000	461,311,100	0	전액배당
근저당	신한은행	2013.12.03	100,000,000	100,000,000	361,311,100	0
확정일자부 우선변제	김옥순	2014.03.17	55,000,000	55,000,000	306,311,100	0	전액배당
확정일자부 우선변제	LH 강태희	2015.04.23	55,000,000	55,000,000	251,311,100	0	전액배당
확정일자부 우선변제	최원재	2016.04.25	60,000,000	60,000,000	191,311,100	0	전액배당
확정일자부 우선변제	LH 김진옥	2016.06.15	60,000,000	60,000,000	131,311,100	0	전액배당
근저당	신한은행	2016.08.10	48,000,000	48,000,000	83,311,100	0
확정일자부 우선변제	임명희	2017.03.14	9,000,000	9,000,000	74,311,100	0	전액배당
근저당	신한은행	2017.05.16	24,000,000	24,000,000	50,311,100	0
확정일자부 우선변제	김현정	2018.10.05	60,000,000	50,311,100	0	9,688,900	일부미배당. 교부신청액과 경매비용에 따라 증감 있음
확정일자부 우선변제	이은택(증액)	2018.10.30	10,000,000	0	0	10,000,000	증액분 미배당
확정일자부 우선변제	남현성	2019.01.17	21,000,000	0	0	21,000,000	3500만원중 최우선변제액만 배당 2100만원 미배당
전세권	김순복	2019.05.09	65,000,000	0	0	65,000,000	전액미배당
임차권	최지형	2019.06.12	25,000,000	0	0	25,000,000	배당요구 없음 경매개시결정이후 임차권등기자는 반드시 배당요구해야
확정일자부 우선변제	김지영	2019.08.21	16,000,000	0	0	16,000,000	3000만원중 최우선변제액만 배당 1600만원 미배당
강제경매	우리카드	2020.07.22	43,192,549	0	0	43,192,549
일부 미배당 임차인	김지영 3000-1400=1600 남현성 3500-1400=2100 이은택 1억1000-1억=1000 김현정 6000-약5000=약1000			전액 미배당 임차인	김순복 6500만원 최지형 2500만원

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