부동산 경매시장에서 가장 인기없는 이것

[전원주택지기]

부동산 경매 시장에서 가장 인기없는 '이것'

전세사기로 유명(?)해진 곳이 빌라, 연립주택 등이에요. 이런 곳들이 경매시장에 떠밀려가도 대부분 꺼리다보니 유찰이 반복되고 있어요.
*유찰: 경매 입찰에서 응찰자가 없어 무효 선언! 다음 경매로 넘어가게 되는 것.

무슨 일인데?

4월 기준, 경매시장에서 서울 빌라(다세대·연립주택) 10채 중 9채가 유찰됐어요. 주인을 못찾아 계속 경매시장에 머무는 거죠. 서울 빌라 820건 중 71건만 낙찰된 정도예요. 한 마디로 '빌라는 쳐다도 안보는 상황'입니다.

감정가 2억2200만원에 나온 성북구의 한 빌라가 있어요. 이게 16번이나 유찰됐어요. 17번만에 주인을 찾았는데 최종 가격이 1530만원으로 훅 떨어졌네요. 2억 넘는 빌라를 천만원 선에 산거죠. 그런데 해당 물건에 '선순위 임차인 보증금 2억'이 껴있어요. 그렇다면 1530만원에 샀어도 보증금 2억도 낙찰자가 인수하게 돼요.

즉, 아무리 싼 가격에 나와도 내가 갚아줘야 할 보증금이 껴있다면 굳이 살 필요가 있을까요? 그래서 계속 유찰하게 되는 거죠.

잠깐, 유찰이 되면?

유찰은 주인을 못 찾아 다음 경매로 넘어가는 거라고 했죠? 이렇게 넘어갈때마다 유찰 저감률이 20~30% 정도 발생해요. 갑자기 전문용어가 등장했네요.한번 유찰되면 다음 경매 때 최저매각가격이 낮아져요. 이번에 안 팔렸다면 '대특가 할인' 써붙이고 다음 손님 맞이를 해야 하는거죠. 1억에서 시작한 물건이 유찰저감률 20%가 된다면 다음 경매 입찰 가격이 8천만원부터 시작하게 됩니다.

앞으로 재고 더 쌓인다?

전세사기나 깡통전세 등의 이슈가 커지면 경매 시장이 바빠집니다. 물건이 많아져 낙찰-유찰-낙찰 등을 계속 반복해야 하거든요. 앞으로 경매 시장에 재고가 더 쌓일 것 같다는 경고음이 커졌습니다. 이달 전세계약이 종료되는 수도권 소재 빌라 10채 중 1채 이상이 ‘깡통전세’일 수 있다는 분석이 나왔기 때문이에요.

깡통전세는 '전세보증금+주담대 금액이 집값의 7~80%에 육박한 상황'인데요. 이게 왜 위험할까요?

✍️ 두부가 빌라 전세를 계약하려고 해요. 집값이 5억인데 보증금이 2억이래요. 서류 이것저것 떼보니 집주인이 대출 2억을 끼고 산 집이네요? 즉, 집주인은 본인 돈 1억만 갖고 은행 대출 2억에 전세금 2억끼고 집을 산거예요. 갭투자죠.

부동산 시장이 좋으면 상관없지만 요즘같은 시기에 5억짜리가 4억이 될 수도 있어요. 두부가 전세계약 만료돼 보증금 빼려고 하니 집주인이 못 준대요. 4억짜리 집인데 대출이 2억이 껴있으니 다음 세입자가 잘 안 들어오려고 하겠죠? 그럼 두부 보증금을 돌려주지 못하는 거죠. 그러다 경매로 넘어가면 은행 대출 2억 빼고 두부 보증금은 허공으로 사라질 수 있습니다.

근데 왜 올해 들어 깡통전세가 많아질거란 분석이 나왔을까요? 전세는 대개 2년으로 계약하는데 그렇다면 2021년 계약한 물건들이 올해 만료돼요. 21년만 해도 집값이 고공행진할때죠. 2년이 지난 지금 부동산 시장이 얼어붙었기 때문에 그 어느때보다 깡통전세나 역전세난에 대한 우려가 커지고 있는 겁니다.