공장경매

[노인장]

知人으로 부터 자기 친구가 공장을 하고 있는데, 확장을 하려고 한다면서, 

이왕이면 경매로 좋은 물건을 사고 싶어 한다고 하면서 노인장을 소개해 줄것을 부탁하더란다.

경매에 대하여 전혀 모르는 사람에게 물건을 사 준다는 것이 그렇게 쉬운것은 아니라는 것을 잘 아는

노인장은 별로 탐탁치 않게 생각을 하고 있었는데, 어느날 知人으로 부터 만나자는 연락이 왔다.

술을 별로 좋아하지 않는지라, 오랜만에 얼굴이나 보고 저녁이나 먹자는 핑개로 .....

약속장소에 나가보니, 옆에 키가 팔척은 되어 보이는 젊은 사람이 동행을 하고 있었다.

짐작으로 이사람이 부탁을 한 사람이거니 생각을 하고, 자리에 앉았다.

젊은이는 인물도 잘생겼고, 키도 헌출하니, 키작고 못생긴 노인장 기가 팍 죽는다.

인사를 시키는데, 주식회사 대일선재  대표이사라는 명함을 내민다.

나이로 보아서는 젊은 나이에 대표이사가 될것 같지는 않고, 좋은 집안에 태어나서

부모님 유산으로 거들먹거리는 젊은이로 보인다.

무식한 노인장

노인장 = "무엇을 하는 회사입니까?"

젊은이 = "선재회사입니다."

선박회사는 들어 봤어도 선재회사는 처음 듣는다.

무식한 노인장  체면상 선재회사가 무엇이냐고 묻지를 못하고.

노인장 = "주로 무엇을 만드는 회사입니까?"

젊은이 = "주로 선재를 만들고 있습니다."

노인장 = " ??? "

이자식이 누굴 무식쟁이로 만들려고 작정을 했나..... (속으로만...)

이를 눈치챈 知人이 한 마디 거든다.

知人 = 철사공장을 하고 있어요. 주로 못을 만들고, 건축자재로서 일명 반생이 종류를 만듭답니다."

線材  다시 말해 철사를 주원료로 해서 제품을 만드는 회사를 뜻한단다.

참 어이없이 무식쟁이로 전락하는 상황이 전개되고 말았다.

명함을 자세히 들여다 보니 전화번호가 특이하다.

000-7474

좋은 번호라고만 생각을 했는데, 그러한 심오한 뜻이 담겨 있었다.

노인장을 무식쟁이로 만들어 버린 젊은이가 못마땅해,  죄없는 김치국물만 마시고 있는데,

젊은이가 자신의 과거사를 늘어 놓는다.

전남 벌교의 고등학교를 졸업하고, 갈데가 없어 무작정 상경하여, 찾아간 곳이 사촌 누님이

공장을 하고 있는 파주근처란다.

매형이 하는 공장이 조그마한 철사를 만드는 회사인지라, 그곳에서 일을 시작했단다.

천성이 부지런하여  몸을 아끼지 아니하고, 열심히 일을 하여 조그마한 공장을  년간 매출액

50억을 능가하는 전국제일의 선재공장을 만들어 놓았단다.

기술적인면에서도 사장인 매형을 능가하여,  오히려 사장인 매형을 심부름 시킬정도가 되었다고 한다.

실력이 딸리니, 손아래 처남의 명령을 거역할 수 없었던가 보다.

매형이 하시는 말씀이  항상  " 이공장 절반은 내것이다" 라고 하여 더욱더 열심히 하였답니다.

그러하기를 20여년.

조그마한 다툼으로 매형과 결별을 하게 되었는데. 공장의 절반은 커녕, 퇴직금도 주지 않으려 하더란다.

겨우 겨우 싸움끝에  철사 원자재  한트럭만 받고, 결별을 하였답니다.

그리고는 이를 악물고 젊은 아내와 열심히 일을 하였고, 직원으로는 (말이 직원이지 공원이다.)

학교를 막 마친 동생들 2명을 끌어 들여 형제는 용감하게 철사와 싸웠단다.

그리고는 5년만에 년 매출액 30억을 달성하였답니다.

젊은이의 오기와 근성이 맘에 들어 처음의 노인장을 농락한 괘씸함은 잊고, 

열심히 이야기를 듣고 있습니다.

호사다마라 할가?

공장은 대 성공을 거두었으나, 함께 공장일도 마다하지 않던 아내가 암으로 투병생활 6개월만에

저 세상으로  떠났답니다.

초등학생과 유치원생 딸들만 남겨 놓은체.....

노인장 눈시울이 뜨거워 집니다.

세상이 노래진 젊은이  허구헌날 소주로만 세월을 보냈답니다.

공장에 들어서면 젊은이의 아내가 금방이라도 나타나서 쌩긋웃으며,

작업장으로 들어가는 모습이 어른거린답니다.

착하기만 하고, 형을 도와 공장을 일으킨 동생들이 보다못해

형수의 손때가 뭇은 공장을 처분하고, 더 큰공장으로 이사가기로 의견을 모았답니다.

그리고는 1000평이 넘는 공장으로 이전하기로 하고, 수소문중 知人으로 부터 노인장의 이야기를

듣고 젊은이가 찾아온 것입니다.

노인장  아까까지의 괘씸함은 잊은체 어떻게든 젊은이를 도와 주고 싶었습니다.

검색끝에 경기도 여주군 산북면 하품리에 있는 공장을 물색하였습니다.

비록 행정구역은 여주군이지만, 여주보다는 광주가 더 가까운 곤지암에서 그리 멀지 않은 곳입니다.

당장은 저평가 되어 있으나, 성남 - 장호원간 자동차 전용도로가 완공되면 

서울까지도 40분이면 도달할 수 있는 장래가 촉망되는 지역입니다.

대략 2000평이 넘습니다.

철사공장은 용광로를 이용한 열처리 과정에서 분진이 많이 나온답니다.

다행이 하품리 공장은  공장지대 맨 웃쪽에 자리잡고 있어서 주택은 전혀 없고, 주민들의 민원의 제기

여지가 없는 아주 적당한 곳입니다.

여기서 부동산을 공부하는 우리가  공장경매에 있어서 주의해야 할 것이 많이 있지만 그중에 하나가

해당지역에 규제를 얼마나 받는지 먼저 확인해야 합니다.

지역에 따라 규제가 다르므로 지방자치단체에 확인을 꼭 하여야만 합니다.

광주 하남 양평 여주 이천의 일부는 공해업체 오폐수방출 업체는 입주가 불가능합니다.

지방자치단체 산업과 공업계에 가시면 업종별 등록가능  코드번호가 있습니다.

이를 확인한 후 매수작업에 임해야 합니다.

위 물건중 지분형태로 나타나 있는 것은 공장까지의 도로입니다.

여러개의 공장이 들어서면서 공동으로 도로를 개설하였습니다.

일부는 도로를 만들고 남는 부분으로 공지로 남아 있습니다.

현재 부도가 난 상태로 인도에 어려움이 없어 보입니다.

석재공장을 하던 회사로서 중량물운반에 필요한 지게차와 호이스트가 설치되어 있습니다.

지게차와 호이스트는 철사공장에서도 필요로 하는 것입니다.

이런것을 보고 안성맞춤이라고 하는가 봅니다.

현장을 답사하고난 젊은 사장이 아주 흡족해 합니다.

별도로 같이 일을 하고 있는 동생들을 데리고 와서 보여주니 모두가 대 만족을 합니다.

모든 현황조사를 끝내고, 03년 7월 11일 여주 법원으로 출발을 합니다.

4번이나 유찰이 되었으니 감정가격의 40%까지 떨어 졌습니다.

아마도 감정가액의 절반은 넘어야 할 것 같습니다.

오랜 경험으로 발생한 동물적 감각입니다.

4억 6000만원에 낙찰을 받으라고 조언을 해 주었습니다.

그러나 경매초보가 그렇듯이 경험이 없는 젊은 사장이 의아해 하는 표정입니다.

그도 그럴것이 최저가 3억 6000만원대 물건을  1억이상 올려 쓰라고 하니 어이가 없었던 모양입니다.

오늘의 결과는 이미 판가름이 났다고 생각을 하였습니다.

도저히 이해를 하지 못하는 젊은이를 붙잡고, 더이상 다른 말을 설명해 보았자 서로가 피곤한 일입니다.

이날 같은 사건번호중 물건번호가 다른 같은 채무자의 임야가 또 다른 물건이 있습니다.

별로 필요치 않는 공동지분형태의 물건입니다.

이것 까지 욕심을 내서 물건번호 1번과 2번 모두 합처서 4억에 입찰을 하겠다고 합니다.

한달동안 현지답사를 수차례, 관공서에서 관계서류 열람, 법원기록 열람,

모두가 물거품이 되는 순간입니다.

경매에 대하여는 전혀 무지한 젊은이 한번쯤은 쓰라린 아쉬움을 맛보아야 할 것 같습니다.

입찰표쓰는 요령을 알려주고는 직접써 보고 경험을 쌓으라고 조언을 하여 주었습니다.

그리고는 한마디 덧 붙입니다.

"경매란 낙찰이 되어도 속이 쓰리고, 떨어져도 속이 쓰린것이다.  나중에 절대로 후회하지 않기를

바란다."

이친구 아직도 정신을 못차렸다.

"아무도 안들어 오면 속이 좀 쓰리겠는데요?"

"글쎄 그렇겠군."

입찰법정 안으로 들어가라고 하고는  쓴담배를 물고는  나무 그늘로 들어 갑니다.

결과는 이미 판단이 난것입니다.

유찰횟수가 많았던 관계로 일찌기 판결이 났습니다.

얼굴이 샛노래진 젊은 사장이 나옵니다.

결과는 위 도표와 같습니다.

노인장은 4억 6000만원을 제시하였고, 낙찰가는 4억 5100만원이였습니다.

미안했던지 젊은이 혀를 내두릅니다.

"노인장의 조언대로 4억 6000만원을 ?㎢囑窄? 감정가 9억에서 낙찰자와의 차액 900만원으로

승리 할 수 있었다니  적중율 99%.  대단하십니다."

입찰 참여자는 단 2명이었습니다.

입찰 참여자 4명으로 표시된 위 도표의 입찰참여자는  잘못된 기사입니다.

지금은 집행관 사무소와 협조가 잘됩니다만, 당시는 협조가 잘 되지 아니하여, 법정앞에서 정보지를

판매하시는 아줌마들이 정보지에 물건 순서에 따라 집행관이 호명하는 입찰자 숫자를 正자로 표시하여

숫자를 기록한 후 본사에  입찰결과를 보고하는 시대입니다.

딴데 정신 팔다가 적당히 적어서 보고한다고 문제가 될것이 하나도 없으니....

돌이켜 보니 딱 2년전 일입니다.

돌아와서는 두고 두고 후회를 합니다.

내생전에 그런 공장은 다시는 갖지 못할 것이라고.....

그리고 세월이 흘렀습니다.

젊은이는 이제 현금주고 공장 짓기는 다 틀렸습니다.

이미 경매마약을 맛을 본것입니다.

나름대로 경매정보지를 신청하여 구독을 하고 있었고,  인터넷도 뒤지기 시작했습니다.

그리고 또 연락이 왔습니다. 그때가 작년 7월입니다.

2003년 7월  여주 하품공장 이후  1년이 지난 2004.년 7월입니다.

이제는 본인이 직접 물건을 찾아가지고 왔습니다.

감정가 30억이 넘는 공장이 7차례나 유찰되어서  6억 3000만원대 까지 떨어졌습니다.

가격만으로는 호기심이 가는 물건입니다.

감정가가 정확하다면  1/5 가격까지 떨어??다는 것입니다.

뭔가가 잘못된 물건인것 같습니다.

젊은 사장이 하도 열심인지라, 관심을 가지고, 분석을 해 보았습니다.

감정가격에는 제시외 기계기구가격이 8억 정도가 포함되어 있었습니다.

동일업종을 한다면 전부 쓸 수 있는 기계이므로 대단히 환영할 일이지만,

업종이 다르다면, 고철에 불과합니다.

더구나, 일반적인 기계가 아니고, 특수한 용도의 기계라면 더욱 그러합니다.

또한 이동식 기계라면 적당한 임자를 잘 만나면 어느정도 고철값은 면할 수 있지만,

고정식 부착된 기계종류라면 철거비용이 고철값 (기계값)보다  더 들어가는 경우도 있습니다.

이 물건에 부착된 기계류는 특수한 용도의 기계입니다.

이천에 있는 현대전자와 납품계약을 하고 시설된 것으로서  컴퓨터 부품을 만들기 위한 기계종류입니다.

철사공장용도에 맞지 아니하여 고철값보다는 철거비용이 더 들어 갈것으로 보입니다.

문제는 또 있습니다.

결과는 보아야 하?瑁嗤? 성창건설에서 3억3000만원의 유치권신고가 있습니다.

소송기간이 길어지다보면 인도가 늦어저서 필요한 시기에 사용을 할 수 없을 것 같고, 그렇다면,

자금만 묶이게 되어 융자금액이 있다면 이자 물어내다가 망하기 딱 좋은 물건입니다.

결론은 지적도를 확인하고 나서 결정이 났습니다.

169-1場 역시 경매로 날아간 물건입니다.

여러가지 정황으로 보아 적적한 가격에 낙찰이 된것 같습니다.

169-1은 노란색 사도를 통하여 출입을 합니다.

169-1과 본 물건 169-2는 고저가 상당히 차이가 납니다.

169-1은 상당히 높은 언덕에 위치하고 있습니다.  노란색 사도 역시 급경사를 이루고 잇다는 것입니다.

지적도상에는 노란색 사도와 본 물건인 169-2 가 연결이 되어 있으나, 현상태는 연결이 되지 않았습니다.

169-2는  169-4 타토지 점유부분을 통하여 출입을 하고 있었던 것입니다.

169-4  역시 경매로 날아간 물건입니다.

169-3 역시 경매로 날아 갔습니다.

감정가 13억 2000만  낙찰가 2회 유찰 8억 5100만원입니다.

이것이 정상적인 낙찰가격인 것입니다.

결론은 169-1과는  토지의 고저가 심하여 도로를 연결 할 수 없는 상태이고,

169-4의 낙찰자에게 길을 내어 줄것을,  협조를 구해야 하는데, 과연 가능할 것인가?

결국 169-2는 지적도상 도로는 있으나, 현상태에서는 맹지에 불과한 물건이 되고 있었습니다.

종합하여 본다면  169-2의 물건은 169-4의 낙찰자가 낙찰을 받아야만 제구실을 한다는 결론이 나왔다.

결국 젊은이는 포기하고 말았다.

아마도 169-4의 작전이라고 밖에 생각이 들지 않는다.

공장을 낙찰 받는다는 것은 그만큼 어려운 것이다.

그리고 또 세월이 흘렀다.

젊은이는 젊은이 답게 포기하지 않았다.

수원지방법원 2003타경 5156 물건을 또 가지고 왔습니다.

(그런데 태인 자료에는 2003-5156 자료가 뜨지를 않네요.   아직까지도 감정평가서, 토지대장,건축물대장, 사진자료를 가지고 있는데,.....  스케너가 없으니, 자료를 올릴 수가 없네요,  GGI 자료는  월 15일 밖에 볼수가 없거든요. 연구해 봅시다. )

다음 자료가 확인이 되거나, 확인이 되지 않을 시는  낙찰 받은 본 물건으로 부터 다시 시작하겠습니다.

GGI 역시 자료가 뜨지 않는군요.  아마도 취하된것 같습니다.

비러먹을

잠도 자지 않고, 2시간 반을 작업을 하여 마무리를 해 놓고 수정을 하니 또 날아가 버리는 군요.

입력을 중간에 한다는 것이 작업에 몰두하다 보면 생각이 나지 않더군요.

할 수 없지 다시 작업을 해야 겠네요.  지금시각 새벽 5시 4분

[피엔씨]

좋은글 감사드리구요... 다음글 기대 됩니다...

[행복의 나라로]

선재공장 사장님!! 존경합니다. 더불어 노인장님 그분의 기 한껏 받으시길.....

[게이꼬]

항상 우리방을 염려하여 주시는 덕분에 좋은 일이 있으신것 같네요 ..건강하세요~

[The뿌리깊은나무]

올리시느라 고생 많으셨습니다. 고맙습니다.

[고마]

성실한 글....감사합니다

[60-210]

후아.. 노고가 눈에 선합니다.. 아직은 쳐다도 못보는 땅과 공장.. 감사히 잘 읽었습니다.

[宇&途]

좋은글 감사합니다...항상 얻어 가기만 하네요..

[또순이]

여러가지 좋은 정보들~정말 감사드립니다.

[생글쌩글]

공부할것이.. 경험할 것이 정말 많구나라는 생각을 하게 됩니다.. 간접적인 경험을 많이 할 수 있도록 해주신 노인장님께 늘 감사드립니다... ^^*

[땅강아지]

정말 감사합니다...

[행복지킴이]

감사합니다.

[이매탈]

잘 보았습니다. 마무리를 기대합니다.

[강촌]

고생 많으셨습니다... 감사히 잘 보았습니다...

[바람71]

매우 흥미롭네요 잘 읽었습니다.

[Kyueun Choi]

흥미진지! 잘 읽었습니다.

[디벨로퍼]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[캔인제이]

공장경매..아~ 잘읽었습니다.

[허재명]

감사합니다.

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~! 배워야 할게 많네요~~잘읽었습니다~~^^;