부도아파트 전대차 최우선 배당 관련

[혜원아빠]

부도아파트 전대차 배당 관련 질문드립니다. 

물건분석(경매개시: 2007/10/31, 배당요구 종기일: 2008/05/21 )
점유자	출처	전입	확정	배당요구	말기	대항력	보증금	월세	배당	인수	인도명령
이**	현황조사	2005/11/14	확인불능		2006년 3월	O	1200		1200(?)	0	?
	권리신고	2005/11/14	2005/11/14	2008/2/14
정**	현황조사	미전입	확인불능			X	1460	5	0	0	●
	권리신고		1997/2/10	2008/2/14

<정황>

*이**은 전차인이며, 외형상 대항력이 있습니다. 그러나, 부도아파트 특성상 임대인의 동의가 없는 불법전대차인 듯하며, 실제로는 대물권자인 정철영의 동생과 계약을 하였다고 합니다. 

*허위 임차인 정철영은 전대인이나 미전입하였으나, 확정 및 배당요구를 하였습니다.

<문의사항>

1. 정**이 최우선 소액 배당가능할까요?

미전입으로 배당이 불가할 듯 한데, 굿옥션 권리분석에 배당으로 잡혀 있어 헷갈리네요. 초보라 확인차 질문드립니다.

2. 이**이 최우선 소액 배당가능할까요?

1) 불법전대차인 경우 배당이 어려울 듯 하나, 법원에서 이 사실을 모를 경우 최우선 변제대상이 되므로, 보다 손쉬운 명도을 위하여 배당이 되었으면 하는 희망이 있습니다.

2) 일반적인 인도명령이 가능할까요? 아님, 외형상 대항력을 무마하기 위하여, 불법전대차라는 증거를 붙여, 인도명령을 신청하는 것이 낳을지요?

3)  혹여, 외형상 대항력에 따른 인수의 가능성이 있을지요?

가능하면, 전차인 이**에게 피해가 덜 가는 방향으로 명도하고 싶은데, 저도 손해를 볼 수 없는 입장이니 고민되네요.

고견 부탁드립니다.

[세근이]

1.소액임차인으로써 최우선 변제를 받을려면 경매 개시 결정전에 (전입+점유)를 하고 있어야합니다. 2.부도임대아파트 같은데요 임대주택법 제19조 (임대주택의 전대 제한) 를 보면 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다.원칙적으로는전대가 불가능하나 임대인의 동의가 있을경우 전대가 가능하다고 했으나...(실무상으로는 실제로 점유하고 있고 배당요구를 했으면 판사의 판단에 따라 배당이 나가기도 합니다..).....또한 전대인은 인도명령 안되지만, 전차인은 인도명령이 가능합니다..

[세근이]

3)전차인의 전대인의 권리를 임대인의 동의에 의해 적법하게 승계하였다면 인수지만, 부도아파트면 적법하게 승계로 보기 어렵기 때문에 인수하지 않습니다..

[혜원아빠]

감사합니다.^^

[해결사]

아~하!! 감사합니당^^^~. 잘 배웠읍니당ㅡㅡ;;

[혜원아빠]

저랑 같은 상황이신가보네요. ㅋ