반값아파트 괜찮을까?반값아파트1호,시세차익 등 정보공개 부동산재테크1번지 세미나 일부

[부테크1번지송팀장]

반값아파트 괜찮을까?

고덕강일 상반기 반값아파트 1호 분양준비

사는동안 임대료 내는데 시세차익 날까요?

30년 현장실무 전문가 "팩트 콕콕"부동산세미나

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“서울 타워팰리스·아이파크 수준 반값아파트 아파트 3억 ~ 5억에 분양”

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장 "반값 아파트’ 정책 자신만만

25평 기준 서울에 3억원, 강남권에 5억원 아파트를 공급

 고덕강일, 오금, 항동, 세곡2지구, 내곡지구의 아파트 분양원가 공개

“그동안 공개한 분양원가를 보면 1평당 600만∼700만원 정도의 건축비가 들어간다.

25평 아파트를 건설하는 데 약 1억5000만원이 필요함을 알 수 있다.

토지비를 제외하고 건물만 분양하면 2억원에도 충분히 분양할 수 있다는 얘기다.”

5일 정치권과 관가에 따르면 토지임대부 주택 분양을 활성화하기 위한

제도개선책이 인수위에 조만간 보고된다.

한 소식통은 "급박하게 토지임대부 주택 확대 방안이 논의되고 있다"며

"토지임대부가 분양 주택으로도 매력적이 되게끔 환매조건 규제를 완화하는 안이 포함될 것"이라고 설명했다.

토지임대부 주택[반값아파트]은 윤석열 대통령 당선인이 제시한 여러 부동산 공약 중

'주택 250만호 공급' 방안의 구체화 작업의 일환이다.

앞서 서울시는 전용 59㎡ 기준 강남 5억원·강북 3억원이라는 분양가를 제시한 바 있다.

토지임대부 분양은 땅은 국가(한국토지주택공사(LH) 등)가 소유하고 건물만 분양하는데

분양가 70~80%가 택지비(땅값)인 것을 감안하면, 분양가를 획기적으로 낮출 수 있다.

땅값이 비싼 서울지역에서 서민층 무주택자들이 받아들일 수 있는 주택 분양가를 맞추기 위해서는

이런 방식이 아니고서는 힘들다는 게 인수위 판단이다.

최근 들어 다시 주목을 받고 있는 반값아파트는  이명박 정부 시절 일찌감치 서초·강남구에 공급된 바 있다.

LH서초5단지 전용 84㎡는 2억450만~2억460만원에 분양했고 토지사용료는 월 20만원대를 내는 것으로 알려졌다.

준공 10년차를 맞은 현재 시세는 16억원으로 분양시점 대비 8배나 올랐다.

강남구 자곡동 LH강남브리즈힐 역시 집값이 비슷한 수준으로 뛰었다. 다만 거래는 거의 없는 상태다.

땅에 대한 임대료를 매달 납부해야 하는 데다 시세차익을 거의 환수하는 식이다 보니

당시 반값아파트는 인기를 얻지 못했다.

현행 주택법상 토지임대부로 분양받은 사람은 LH에만 매각이 가능하다.

그러나 매각 가격이 입주자가 납부한 입주금에 1년 만기 은행 예금 이자율을 더한 수준이어서 남는 게 거의 없다.

이를테면 5억원에 분양받은 주택이 10억원이 됐어도 차익분(5억원)의 약 30%만

수분양자가 가져가고(평균 이자율 3% 가정), 나머지 70%는 LH가 가져가는 구조다.

반값 아파트도 시세따라 팔고 차익 70% 가져갈 수 있다
인수위, 토지임대부 분양 활성화 검토

현재는 집값 상승 차익 대부분
LH가 가져가게돼 인기 낮아

尹 "청년주택 차익 70% 보장"
토지임대부도 비슷한 수준될 듯
매입처 LH서 지방공사로 확대

올해 상반기에 고덕·강일지구에 10년 만에 토지임대부 분양을 내놓을 예정이다.

토지임대부 분양이란 토지는 국가(한국토지주택공사·LH)가 소유하고, 건물에 대해서만 분양하는 것을 말한다.

보통 분양가의 절반 가량이 택지비(땅값)인 것을 감안하면 토지임대부 분양은 분양가를 확 낮출 수 있다.

반값아파트 전매제한, 시세차익은❓❓ ❗❗

토지임대부 분양은 2007~2012년 경기 군포와 서울 강남·서초 등 3개 단지에 시범적으로 도입됐다.

당시 서울 강남·서초는 분양 경쟁률이 3.5~6.9대1에 달했으나 군포는 0.1대1로 미달이 났다.

건물만 분양받고 월 30만~40만원의 임대료를 LH에 내야 하는 '생소한 모델'이었기 때문에

시세차익이 그리 크지 않을 것 같은 군포에서는 토지임대부 분양이 외면받은 것이다.

토지임대부 분양의 전매제한은 5~10년(투기과열지구·분양가 등에 따라 다름)이다.

전매제한 기간이 긴데 그 기간 동안 임대료를 달마다 꼬박꼬박 LH에 납부해야 해서

입주자 입장에선 실익이 없다는 평도 나온다.

따라서 토지임대부 분양이 활성화되기 위해선 제도가 자리 잡을 때까지는

'적정 시세차익'이 보장돼야 한다는 게 서울시·SH공사 측 생각이다.

김헌동 사장은 "건물·토지를 모두 분양받은 사람들은 시세차익을 모두 가져가는 데 비해

건물만 분양받는 토지임대부 분양을 받았다고 해서 시세차익을 거의 못 가져가면

그것도 형평성에 어긋난 것"이라고 설명했다.

이 때문에 인수위는 현재 LH에만 집을 되팔 수 있는 구조를 개선해

SH공사와 경기주택도시공사(GH) 등 지방주택공사도 매입 주체가 될 수 있도록 제도를 확장하고,

매각가도 적정 시세차익을 보장하는 방향으로 해당 안을 검토할 예정이다.

윤 당선인은 이런 토지임대부 주택과 유사하게 원가로 분양한 뒤 5년이 지나면

매각 차익 70%를 수분양자에게 보장해주는 '청년원가주택'을 공약한 바 있다.

따라서 시세차익 중 70%를 토지임대부 분양자에게 주는 안이 적극 검토될 가능성이 높다.

반면 일각에서는 이에 대해 주변 시세를 감안해 매각가에 반영하면

'로또 청약' 논란이 재현될 수 있다는 우려도 나온다.

2억원대(전용 85㎡ 기준)였던 강남·서초 반값아파트 분양 단지는

현재 호가가 15억원까지 올라가면서 '초대박'이 났기 때문....

반값아파트 고급화❓다음 후보지는❓

서울에서 대규모 주택 공급은 어렵지 않겠느냐는 회의론에 대해서도 고개를 저었다.

김 사장은 “SH가 개발할 구룡마을, 성지마을을 비롯해 부지는 서울에 얼마든지 있다”며

“또 대통령과 서울시장은 토지 수용권, 택지 독점 개발권, 토지 용도 변경권이 있다”고 자신했다.

그가 구상하는 반값 아파트, 공공주택 고급화는 그만큼 SH의 재정부담을 가중시킬 수 있다.

게다가 SH는 이미 고질적인 임대아파트 적자 문제를 안고 있다.

김 사장이 파악한 현황은 달랐다. SH가 소유한 부동산 가치가 막대하게 늘었기 때문이다.

올해 3월 공개 자료에 따르면 SH가 보유한 장기전세주택 2만8200가구의 시세는

약 32조1000억원으로 평가됐다. 평균 취득가 7조4390억원의 4.3배였다.

김 사장은 “SH는 자산 규모가 100조원에 육박하는 초우량 기업으로, 반값 아파트와 서울형 건축비 등을

추진할 충분한 역량이 있다”고 말했다.

성뒤마을/구룡마을

SH 반값아파트 분양방법

서울도시주택공사는 청약으로 분양할 예정이라고 합니다.

3기신도시와 같이 사전예약제로 진행할 예정이라고 합니다.

본 청약보다 2~3년 더 앞당겨 예비 입주자를 선정하는 제도로

3기신도시 사전청약과 비슷한 개념입니다.

본 청약은 아파트가 90%이상 지어진 상태에서

후분양이 될 예정이라고 합니다

후분양은 오세훈 서울시장의 공약사항에 따른 것으로

90% 공정이 되었을 때 후분양을 하도록 해

서울 시민의 주거 선택권을 폭넓게 보장할 계획이라고 밝혔습니다.

사실상 후분양은 공정 60%되면 하는 과정인데

서울주택도시공사가 처음으로 90%시점 공급을 시도하고 있는 것으로

밝혀졌습니다.

서울주택도시공사는

후분양제도가 소비자에게 많은 이점을 가져다 주며,

부실시공의 부작용을 줄일 수 있다고 이야기하고 있습니다.

​반값아파트 청약 해도 될까요?!!!

반값아파트 괜찮을까?

고덕강일 상반기 반값아파트 1호 분양준비

사는동안 임대료 내는데 시세차익 날까요?

강남 반값아파트 후보지는?!!

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