상가 경매의 진실…"알짜는 나오지 않는다"

[고민주치의]

 강은현 EH경매연구소 대표는 "경매시장의 전체적 열기는 뜨겁다 못해 과열됐다. 과열이라는 표현이 더 정확하다. 적정선을 넘어선 것"이라며 "지금 경매 시장의 현 주소는 경매의 제1 강점인 시세차익이 오히려 상쇄됐다. 투자자들이 몰리며 낙찰가율이 98% 수준까지 올라가면서 시세차익을 기대하기 힘들어졌다. 이런 점에서 염려된다"고 말했다.

또한 경매에 나온 수익형부동산 중 꾸준한 월세수익(수익률)을 보장할 수 없는 물건들이 많아 '묻지마 투자'를 지양해야 한다는 지적이다. 소위 '망가진 상가'에 투자하는 오류를 범할 수 있기 때문이다.

강 대표는 "경매 물건은 소문난 잔칫집에 먹을 것 없다'는 말이 딱 들어맞는다"며 "상가가 장사가 잘 되면 임차인이 월세를 연체 할 일이 없고, 임대인은 그 돈을 받아서 은행이자를 잘 내면 그 물건이 경매로 넘어오지 않는다. 이것은 상식"이라고 말했다. 이어 "경매 물건은 장사가 안 되는 상가가 대부분이다. 문 닫은 경우도 많다. 그래서 경매 받으려는 사람들이 현장에 답사(임장활동)를 다녀오면 실망하는 경우가 많다"고 귀띔했다.

자산가들이 상가 경매에 본격적으로 등장하기 시작한 것은 최근의 일이다. 2010년을 기점으로 수익형부동산에 대한 경매가 자산가들에게도 투자종목으로 인식됐다. 고정적인 월세수익을 통한 기대 수익률 달성과 시세차익을 노리기 위해 경매에 나서는 경우가 늘고 있다.

과거에는 시세차익이 부동산 투자의 포인트였다. 하지만 최근에는 그 신화가 깨지고 있다. 2009년~2010년을 기화로 해서 우리 부동산 시장은 사놓기만 하면 오르는 대세상승 시대가 저물었다. 요즘은 초 저금리와 맞물려서 임대수익을 노리는 형태로 부동산 투자의 패러다임(paradigm)이 변화하고 있다. 인컴게인(이자나 배당에 따른 소득)으로 가고 있다.

이런 상황에서 수익률을 최대한 끌어올리는 방법으로 경매가 활용되고 있다. 경매는 시세차익과 인컴게인을 다 노릴 수 있는 부동산 투자법이다. 부동산 투자의 수익률은 매입가(분모)와 임대수익(분자)의 상관관계가 있다. 임대수익이 그대로 인데 매입가가 낮아지면 수익률은 오르게 된다. 경매는 매입가를 낮추는 효과가 있기 때문에 수익률이 올라간다.

강 대표는 "금융기관의 VIP들(자산가들)이 PB센터를 통해 경매 의뢰를 한다. 경매도 부동산의 부분집합으로 인식되고 있다. 그분들은 '흑묘백묘론'을 얘기한다. 결국 고양이의 기능은 쥐 잡는 것이라고 본다. 애완용으로 기를 거라면 흰고양이가 좋지만 투자 목적으로는 색깔에 관계없이 쥐를 잘 잡는 놈이 좋다는 생각"이라고 전했다.

이어 강 대표는 "자산가들이 투자 수익에 대한 갈증이 있다. 과거에는 사람들이 5%정도 수익률에는 절대 투자 들어가지 않았다. 하지만 기준 금리가 2.0%인 상황에서 임대수익이 5%만 나와도 사람들이 투자를 한다"며 "시세차익 신화가 깨지고, 초저금리 기조가 이어지면서 수익률 극대화를 위해 자산가들이 경매시장에 몰리는 이유"라고 밝혔다.

그러나 경매를 통한 수익형부동산 투자는 주의할 점이 많다. 특히 개별 상가 투자는 환금성에 문제가 있어 투자결정에 신중해야 한다. 또한 시세차익을 기대하기가 힘들다는 단점이 있다.

강 대표는 "상가의 경우 환금성이 떨어지기 때문에 기존에는 투자자들이 몰리지는 않았다. 20억 원에 사서 5년 뒤 되팔 때도 20억 원 선에서 거래되는 일이 빈번하기 때문이다. 그러나 월세수입 즉, 인컴게인의 요인으로 투자를 고려해 볼만 하다. 다만 망가진 상가에 대한 투자는 지양해야 한다. 옥석을 가리는 혜안이 요구된다"고 조언했다.

반면 드물게 좋은 물건도 경매에 나오는 경우가 있다. 대개 담보를 공동으로 설정해서 우량물건까지 한꺼번에 경매에 부쳐지는 물건이다.

강 대표는 "건물주의 연대 담보 물건으로 은행에서 한꺼번에 경매에 부치는 물건들이 있다. 경기침체의 영향 때문인 것으로 보인다. 잘되는 건물에는 문제가 없는데 건물주가 다른 사업에서 망가져서 통으로 묶여 간혹 경매에 나온다. 이런 물건들은 낙찰가율이 높기 때문에 시세차익은 기대하기 힘들지만 꾸준한 월세수익을 통한 안정적인 수익 달성에 유리하다"고 말했다.

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그래도 1년에 5~8개 정도 법인이 토해내는 물건은 기회가 되곤 합니다.^^

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구분상가의 경우는 전체 공실이 없고 가두리상권이면서 B급상가이면 싸게 놓으면 임대 잘나가던데용.. 칼럼 쓰는 전문가는 이론만 강한듯..

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