대한민국 아파트의 미래 29부..은마 초고층 재건축, 빈집 대공포

[부동산선지자]

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대한민국 아파트의 미래 28부..욕망과 혼돈의 기록 도쿄 1991년

대한민국 아파트의 미래 29부..은마 초고층 재건축, 빈집 대공포

1. 은마아파트 초고층 재건축 설계에 대하여...

제가 왕년의 아파트 건축 업자로서, 설계상, 시공상 은마아파트가 왜?

재건축 불가능인지 조목 조목 까발려 줄게요.

• 현행 건축법을 피해서, 국토법을 적용하여 용적율을 높이려면,

대지지분의 25%를 기부체납 해야 됨은 물론, 소형 의무비율 20%를 지켜야 됨,

고로 이런 대 원칙 하에서 국토법상 일반 주거지 최대 용적율인 260%로 가상 설계를 해 보면

은마 아파트는 무조건 55층 이상으로 올라 가야 됨, 그러고도 조합원 분양분은 절대 늘어날 수 없으면서도

아파트는 완전 똥값으로 전락됨. 그 이유는 →

이유1) 55층 이상으로 올라가게 되면 하중 관계상, 최하 두께 45cm*35cm 철골조로,

조립식 아파트를 지을 수밖에 없음.

이유2) 아무리 초고층으로 올라가도 일조권, 사선제한 등으로,

건축물 총 연면적은 절대 늘어 날 수가 없다는 대 원칙을 국민들이 모르고 있다는 것,

바로 이런 치밀하지 못한, 한국 민족의 냄비, 망각 근성을 이용하여, PD 수첩에서 모든 진실을 까발렸 건만

지금 언론들이 슬슬 재건축 아파트를 가지고 삣,끼질을 또 재개하고 있음.

이유3) 만일 동간 거리를 대폭 줄여 강제로 가구 수를 늘린다면, 이는 닭장에서 통조림으로 역 진화된

악파트 로서 재산 가치는 그야말로 거덜덜 나게 되어 있음.→ 오피스텔은 저리가라의 악파트로 취급 되어

아주 망하고 맘.

이유4) 다만 높이 올라 갈수록 건축비만 점점 싸게 먹힌다는 것, 싸구려 조립식 철골구조 아파트는

철근콘크리트조 보다 건축비가 40% 이상 싸게 먹히는 것임. 그러나 오히려 역 삣,귀 질로 더욱더 피바가지

씌울 것이라는 것,→ 수년 전 용인에서 OO건설이 철골조 싸구려 막장 상품을 뭔?

“OOOO" 아파트 운운 하면서.... 역 삣,귀 질로 분양 대성공으로 대박 터트렸음. 참말로 환장 하겠구먼요?

이유5) 30층 이상 아파트는 내부 비상계단, 필수 추가설치로

(길이 3.5미터 폭 2.5m +계단실 돌아가는 오도리바) → 8평 이상 전용면적이 줄어 듬

이유6) 이사용 화물 엘리베이터 추가 설치로 전용면적이 또 2평 줄어듬

이유7) 철골조는 철근 콘크리트 보다 벽 두께가 몇 곱 더 두꺼워

(최하 두께 45cm*35cm 철골조 H빔 사용해야 함. 철콘조는 벽 두께가 15cm임)

32평형 기준으로 약 4평 이상이 또 줄어들어 전용면적이 오피스텔처럼 무지막지 줄어든다는 것.

이유8) 하중 문제와 동당 세대수 밀도 증가로, 지하 기초공사를 더 깊게 파고 들어가,

지하 주차장 면적으로, 또 전용면적을 까먹게 됨, → (약 4평 정도)

상기한 8가지를 이유로

∴ 계단실 8평 + 벽두께로 4평 + 주차장 4평 + 화물 엘리베이터 2평 = 합이 18평 이상 줄어듬.

결론1) ∴ 33평형 기준으로 15층 아파트는 전용 면적이 26평 나오나, 30층 넘어가는 초고층 아파트는

전용면적이 절대 12~13평 이상 나올 수가 없음, → 그래서 오피스텔이 똥값이라는 걸 대비하시면 명쾌함.

에다가~

결론2) 철골조는 H빔을 파고드는, 열전도율은 높고, 방음효과는 무지 낮음.

결론3) 그리고 초고층으로 올라 갈 시는 건물을 감싸고 내리 꽂는 "순간 강풍", "와류 현상"으로

(일종의 양력 장 현상) 모든 창호를 멍텅구리 폐쇄형으로 지을 수밖에 없음.

고로 환기, 산소공급을 위해 지하에 설치된 공조실에서 닥트를 통하여 기계식으로 공급되는

미세먼지 그득한 산소를 마시며 살 수밖에 없음,→ 박쥐 새끼도 이렇게는 생존하지 못함,

결론4) 건축물이 강풍에 꺽이지 않기 위해서는 일명 “흔들 공법”으로 지어야 함,

왔다리 갔다리 공법의 한계는 인간의 정서에 상당한 악영향을 미치게 됨, 한 세월 지나게 되면 건물 상단 부는

흔들 공법으로 화장실은 방수막 크랙 현상이 일어나게 되어 있음,

고로 화장실에 붙인 타일이 쓸려 쏟아지는 현상을 피할 길이 없음,

결론 종결) 고로 국토법이 아닌 현행 건축법에 의한 1:1 재건축 외에는 답이 없다는 것을

조만간 깨닫게 될 것임.

바로 이런 진실을 만천하가 알게 되는 그 날부터 고층 아파트 골로 가는 시대를 열게 될 것임.

→ 바로 이 순간이 오면 은마는 순식간에 1억 미만으로 폭삭 할 수밖에 없음.

그 이유는

이유1) 지금 강남 신삥 오피스텔 "e편한 세상“ 13평 값이 1억 4천만 원 이면 썼다 벗었다 함.

이유2) 그래도 혹시나 전법으로, 50층 이상의, 일명 “빼빼로 아파트”를 가지고 슬슬 조감도 전법으로

착시현상을 심으며, 대국민 사기 전략을 시도하고 있음, 저런 마구니들 한테 속으면 인생 쫑 나는 것임.

2. 대공포 빈집대란은 이미 현실로...

지금 미분양이 12만 5천 개를 넘었답니다. 에다가 준공 후 빈집까지 합하면 17만 8천 개가 넘는답니다.

그런데 얼마 전 KBS에서 보도된 바에 의하면 각 지자체 조사로는 공히 토건 족 발표 보다는 2배가 넘는 다는

지자체 인터뷰를 보았지요? 그럼 35만 6천 개네요? 그런데 이것 뿐일까나요?

1) 국민혈세로 정부가 사들인 아파트 1만 8천 개는 미분양 아닌가요?

그럼 35만 6천 + 1만 8천 = 37만 4천 개. 그런데 이것뿐 일까요?

2) 중도금 융자 빼먹으려고 아예 은행 창구에서조차 바지계약 1건당 수수료 10만 원 주겠다고 꼬시고 있어요.

에다가~ 바지계약 알선자에게도 10만 원 또 주겠다고 난리 버거지 치고 있지요.

그럼 바지 계약 물량은? 이게 몇 개나 될까나요?

3) 지난 환란 때, 청구, 건영, 라이프, 임광, 대우 같은 쟁쟁한 수많은 건설업체들이 줄줄이 무너질 당시.

임직원들에게 강제로 미분양 분을 안긴, 물량만 해도, 환란당시 공식 미분양 10만개 보다 훨 많았다는 사실.

그리하여, 환난과 동시에, 엄청난 이자와 함께 아무 죄 없는 그들이 알거지 되어 모조리 길바닥에

나 자빠졌다는 사실

글고 예하 하청업체 임직원들에게 공사 대금으로 떠넘긴 (대물)對物 아파트는 아예 파악조차 안 됐음.

이게 몇 개나 될까나요?

4) 계약해지를 요구하고 있는, 중도금 납부를 포기한 물량, 이런 어마어마한 물량은 미분양 아닌가요?

이게 몇 개나 될까요?

5) 수천만 원의 마이너스 프리미엄에도 못 팔아 좌충우돌하고 있는 물량은 미분양 비스므레 아닌가요?

이게 몇 개나 될까요?

6) 재무제표 분식 회계를 위해, paper company인 “ 시행자 ” 이름으로 처리한 미분양은 대체 몇 개일까요?

→ 아마 공식 미분양 물량 14만 개 보다 이게 훨 많을 걸요? 왜요?

거의다가 시행자를 앞세워 공사를 하는 것이 관행이니까요.

1~6 합쳐 내가 장담 하건데 미분양 물량은 최하 50만 개 이상, 무조건 넘습니다.

최고의 고금리인 PF(project financing, 연 14%) 대출 100조 원에 코 걸린 건설사,

이 번 미분양으로 최하 85조원 이상 또 불어나 합이 무려 185조원 이상, 그리하여 갈 때까지 다 간 건설사,

시간문제 일뿐 안 터지고는 못 배깁니다.

이게 터진다면? 아니! 터지는 것은 필연이지요!

문제는 상기한 185조 원은, 시공보증, 연대보증 등으로 서로가 서로를 코 걸고 있는 상태 이므로,

단 한 개의 대형 건설사 부도만으로도 연쇄 도미노 게임이 벌어질 수밖에 없다는 사실.

뭔 말 인고 하니 185조 원이 순식간에 몇 곱 승화 작용을 일으켜 “쓸” 한다는 말이지요.

현재 우리나라 상장 금융사 자본 총액은 몽땅 구려도 30조원 남짓, 185조 원 : 30조 원 이라...... 깜도 안 되네요?

따라서 은행도 공동 운명으로 연쇄! 다발! 도미노! 게임으로 돌입할 것임. 바로 이 날이 임박하기 시작하면?

당연히 아파트 쥐약인 금리는 20% 이상 튀어 오르게 됨, 금리는 또 아무것도 아니랍니다.

아무리 몸부림쳐도 은행은 “조까라 마이신” 으로 무조건 원금 강제 상환은 필연임

→ 집단 경매대란 발발! → 초 절정 왕 거품 대붕괴의 아마겟돈을 목격하게 될 것입니다.

<관련 기사> 

'빈집' 공포…'반값 통매각'도 안팔려

한국경제 | 입력 2010.03.09 18:32 | 수정 2010.03.10 07:42 | 누가 봤을까?

<일본 명품 다마 신도시의 예>

버티다가 안 되니까. 처음에는 30%→ 반 값 50%→ 급기야 75% 할인 땡 처리 감행!

그 충격으로 도쿄버블 대 붕괴 발발! 에 일조했음.

기다려! 기다리는 것도 투자다! 참을 성 없는 불나방 끼가 있는 사람은 바로 주검이란다.

지금 동탄 은 “통탄” 된지 오래고,

판교는 “망교” 로 재복귀 중이고,

광교는 계약단계에서 대거 미달로 “꽝교” 되고 말았답니다.

<참조> 이데일리 기사

주택건설업계를 대변하는 협회 회장들이 잇따라 `양심고백`에 나섰다.

영업 비밀에 속하는 미분양 현황을 공개하고 나선 것이다.

정확한 미분양 현황은 이를 파악하는 현장소장과 주택영업본부장, CEO만 아는 기밀이다.

이를 공개하는 것은 장사꾼이 장부를 공개하는 것과도 같아 이례적이라는 게 업계의 얘기다.

이는 그만큼 주택건설업계의 사정이 급박하다는 것을 말해주는 징표이기도 하다.

분양률 10%이하 단지가 속출하고 있지만 업체들이 이를 숨기고 있는 실정이다.

우리 회사(반도건설)에 비춰 보더라도 미분양가구수는 정부 발표의 2배인 38만 가구에 이를 것으로 추정된다."(권홍사 대한건설협회 회장, 11월19일 지방건설경기 활성화를 위한 정책토론회)~―

2013년 그 날이 오면 보급률이 145% 돌파 하게 됩니다.

2013년 그 날이 오면 천지가 아파트로 뒤덮이게 됩니다.

2013년 그 날이 오면 빈집대란으로 아마겟돈이 반드시 옵니다.

衣食住인 “생필품과 가격의 탄력성”, 즉 “한계효용 체감의 법칙”

→ 즉 배추가 쬠만 모자라면 포기당 5000원, 쬠만 남으면 포기당 달랑 200원!,

득시글 득시글 남는 게 빈집이라면? 선진 외국같이 아파트 “껌 값”은 경제 원론상 당연한 일 아닌가요?

고로 그 날이 오면 먹다 남은 짜장면 같이,

10년 넘은 “중고 아파트 아주 골로 가는 시대” 가 오게 되어 있습니다.

우리나라가 G20 국가 맞나요? 그 들 나라에서는, 공동 다중 주택인 아파트는 빈민층이 사는 대상인데,

유독 우리나라에서 만 중상(中上) 층이 대상이라니? 이 무슨 아이러니란 말인가요?

고로 조만간 빈민층이 만만히 구매 할 수 있는 시절이 온다는 것은 필연 아닌가요?

이 말은 뭔 말인고 하니, 자칭 중상층이라고 깝죽대던 자들이 거덜덜 나서 신 빈곤층으로 전락되고 만다는

뜻이지요. 정신들 차리 세요.

제 2 양극화는 아파트에 목맨 자와 눈치 빠르게 기피한 자로부터 시작 될 것입니다.

에필로그>

우리나라 수도권이 땅좁고 인구가 많다고요? 함 경기도 연천의 예를 들어 볼까나요?

연천은 서울 3배 이상의 면적에 인구는 겨우 6만 7천이 채 되지 않는 다는 것,

용인은? 경기도 광주는? 고로 정상적인 국가라면 정부가 “토건 족 물량 대주기” 에 혈안이 돼있는 것이 아니라,

오로지 “도시 인프라 구축, 확대에만 신경 써야 한다는 것” 이랍니다.

시대가 변하고 있답니다. 재택근무, 화상교육, on line 쇼핑, 등등 앨빈 토플러의 “제3의 물결”이 몇 년 안

남았답니다. 고로 아파트 시대는 종말을 고할 수밖에 없답니다.

아직도 콘크리트 통조림 공구리 덩어리를 재물로 알고 있는 당신과 더 이상 말을 섞고 싶지 않습니다.

이제부터 토론방의 화두는

“누가 먼저 아파트를 탈출할 것인가?” 가 되어야 합니다.

승부는 바로 아파트 “탈출” 에 있다는 것을 명심하세요.

짓느니 아파트뿐인 시대에는 “누가 먼저 아파트를 탈출 할 수 있는가?” 가 재테크의 화두가 되어야 합니다.

기다리는 것도 투자입니다. 글고 아파트는 절대 사지마세요, 3대(代)가 망하는 상품입니다.

좀 더 기다렸다가 제대로 된 물건을 사세요, 작아도 매운 고추를 사란 말이지요.

한 입을 먹더라도 로얄 제리를 먹어야 된다는 말이지요.

한 20년 지나면 재건축으로 알!거!지! 되고 마는 것이 부동산 입니까? 막장 소모품이지요.

누가 먼저 아파트를 탈출할 것인가? 그것이 문제로다

출구전략을 시행하기 전에 허겁지겁, 무지막지 분양을 시도하는 것은 대국민 사기입니다!

고로 반값 보금자리도 반드시 무덤자리가 되는 것은 시간문제 일 뿐이닷.

사기꾼들아! 너희들이 아파트가 부동산 인양 바람 잡았지요? 이런 죽일 놈들!

여러분! 공중에 부~웅 떠있는 직사각형 공구리 박스는 뿌리를 내리지 못하는 상품이라,

20년 차만 지나면 “빵원” 되고 마는, 그래서 전 가족이 알거지 되는 순악질! 마구니 상품입니다.

고로 아파트는 임차인이 젤로 똑똑한 사람입니다.

두고 보세요, 앞으로 제 2 양극화는 아파트에 목매다가 알거지 된 자로부터 시작 될 것입니다.

제 2 양극화의 주범 아파트를 거부하라!!

추신> 토론방은 폭로의 장이기도 합니다.

사회의 문제점을 폭로 하는 것은 다가 올 대형참사를 막기 위해 공론의 장으로 끌어 드리기 위함입니다.

이래서 인터넷 문화가 자정의 기능을 가지고 있다고도 합니다.

여기 댓글에 감정처리 하는 사람들은 그 저의가 심히 의심스럽습니다.

그리고 아직도 세상모르고

재건축, 리모델링 운운하며 자위를 하는 사람들에게 정보를 다시 상기시켜 드리겠습니다.

리모델링은 4억이상 현금청산이 필요하고

15층 이상 고층아파트 재건축은 각종규제로 인해 일반 나대지에 짓는 신축보다 비용이 무려

150% 정도 더 들어갑니다.

33평 기준으로 최소 쌩돈 5억 이상 현금 청산을 해야 한단 말입니닷! 이거 장난 아닙니다.

강남 고층아파트 재건축, 그리고 1기 신도시 고층 아파트들의 재건축이 불가능한 자세한 이유는 지면관계상

제 블로그의 대한민국 아파트의 미래 1부, 2부, 3부를 참고하여 주시기 바랍니다.

윤상원

아파트의 미래 시리즈를 보시려면 이곳을 방문해 주십시요.

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

[조중동시러]

언제나 글 잘읽고, 좋은 것 많이 배우고 있습니다. 감사합니다. 그런데... 아파트가 하락한다고 전재하면... 먼저 파는 사람은 분명 정보에 밝은 부자들이겠죠. 그 다음은 부자들을 아는 조금부자들. 그런데, 아파트가 그대로 존재한다고 하면... 마지막으로 아파트를 산 사람들의 고통은 너무 심할 것 같습니다. 사람이 더불어 살아야 하는데... 그런의미에서라도 설령 가격이 떨어진다고 해도 조금씩, 조금씩 떨어져서 사람들이 사고파는 사이에 손실을 나누는...(말이 않되는군요. 수익이 아닌 손실을 나눌리 없으니... 주식도 아니고...) 하여간, 서민들 중 크게 손해보는 사람이 나오지않길 바랄 뿐입니다...

[희망싼타]

잘보았습니다 ^^

[관명]

새벽스님의 죽비같은 소리 선지자님 무지를 깨우쳐 항상 고맙습니다

[urbanhousing]

아파트 = 惡파트 라는 님의 표현에 100% 동감합니다.

[안단테다]

꼭 아파트 소유한 사람들이 폭락은 없다를 주장합니다. 이해합시다. 전재산이 걸렸을것이니. 쯧쯧쯧.

[나하나]

명쾌합니다. 오래전부터 아파트는 절대 투자 대상이 될수 없다는 생각을 가지고 있으므로 분양받아 살고 있는 아파트가 얼마나 올랐는지 관심도 없습니다.

[잔치국수]

아 그래서 전에 살던 24층 아파트 화장실 벽 타이루 여러개가 이유없이 깨져 떨어져 나가더군요..부엌 식탁위 조명은 24시간 흔들거리고요.바람이 심하게 불면 거실에 앉아있으면 흔들거림을 분명느껴 고소공포증을 수시로 느끼기도 했답니다.

[여래성]

항상 바르고 옳은 말씀 감사합니다.

[청파1]

항상고맙고 감사합니다.

[보시]

왜 이제서야 이런 정보가 있다는 것을 알았을까?

[월령00]

항상 잘 보고 있습니다. 올바른것이 무엇인지를 ...