■ 주선한 신규 임차인에게 재건축 등 부당한 계약 조건 포함을 강요하는 경우 권리금 회수방해행위가 인정될 수 있을까?

[운영자]

■ 주선한 신규 임차인에게 재건축 등 부당한 계약 조건 포함을 강요하는 경우 권리금 회수방해행위가 인정될 수 있을까? 

Q 슈퍼를 운영하던 중에 몸이 좋지 않아 슈퍼를 제3자에게 양도하려고 신규임차인을 물색 중인데, 새로운 임차인을 물색하던 중에 임대인이 갑자기 새로운 임차인과 계약 시에는 "재건축시에는 언제든지 건물에서 퇴거하기로 한다."는 내용의 조항을 삽입하겠다고 통보하였습니다.

재건축시 언제든 퇴거해야 한다는 내용이 들어가는 경우 슈퍼를 인수하려는 사람은 없기 때문에 결국 상담자는 임대차계약 기간 종료 전까지 새로운 임차인을 구할 수 없었습니다. 이 경우 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 방해행위에 따른 손해배상청구를 할 수 있을까? 이에 대해 살펴보면

▶ 임대인의 권리금 회수 방해행위의 대표적인 사례

상거건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호는 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 정하고 있습니다.

즉 임대인은 기존 임차인이 영업권을 양도하여 권리금을 회수하려는 행위를 방해해서는 안되며 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인이 권리금 회수에 실패하는 경우에는 기존임차인에게 권리금 회수 실패에 따른 손해의 배상을 해주어야 하는 것입니다.

임차인의 권리금 회수 방해행위는 그 형태가 다양하지만 가장 대표적인 것은 건물을 본인이 직접 쓴다거나 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로서 애초에 신규임차인의 주선이 불가능하게 만드는 행위입니다. 상가건물임대차보호법상 건물을 임대인이 직접 쓴다거나 다른 사람에게 임대한다는 사유는 상가건물 임대차보호법상 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 하는 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 뿐만 아니라 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 역시 권리금 회수 방해행위에 해당합니다.

▶ 신규임차인과의 임대차계약시 재건축 시 퇴거한다는 등의 무리한 내용의 삽입을 주장하는 행위가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부

최근에는 신규임차인 주선 자체를 거절하는 경우에 임대인이 손해배상책임을 진다는 점은 대부분 잘 알고 있습니다. 임대인들은 권리금 회수 방해행위 규정을 피하기 위해 표면상으로는 신규임차인과의 임대차계약을 거절하지 않지만 신규임차인과의 임대차계약시 신규임차인이 수용하기 어려운 현저히 불리한 내용들을 신규 임대차계약에 요구하는 방법으로 우회적으로 권리금 회수 노력을 방해합니다.

가장 대표적인 것은 임대인이 건물을 재건축하거나 리모델링할 시 신규임차인이 언제든 퇴거한다는 등의 신규임차인 퇴거의무를 계약서에 명시하는 것입니다. 신규 임차인 입장에서는 권리금을 주고 점포를 인수하는 것인데 임대인이 재건축을 명목으로 언제든 퇴거요청을 할 수 있다고 한다면 임대차계약 자체를 하지 않을 것이 분명합니다.

실제 실무적으로 상당수 사례에서 임대인이 주선한 신규임차인에게 현저히 부당한 내용을 신규임대차계약에 요구함에 따라 권리금 계약 자체가 결렬되는 경우가 많습니다. 신규임차인에게 받아들이기 어려운 내용을 임대차계약서에 요구하면서 권리금 계약이 결렬된 경우에 임대인의 이러한 행위가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부가 문제될 수 있는 것입니다.

그런데 서울중앙지방법원에서는 기존임차인 및 신규임차인에게 "건물의 재건축 예정 사실"을 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고 이로써 신규임차인으로 하여금 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며 이는 곧 정당한 사유 없이 기존임차인의 권리금 회수기회를 방해한 것이다."라고 판시하여 건물의 재건축 예정 사실을 신규임대차 계약에 삽입하도록 요구하는 행위는 권리금 회수 방해행위에 포함된다고 판단하였습니다.(서울중앙지방법원2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결, 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결)

임대인이 재건축 사실을 신규 임대차계약서에 삽입하겠다고 주장하는 경우에는 실제 기존 임차인은 신규임차인을 구하는 것이 거의 불가능하다는 점을 고려하면 최근 하급심 법원의 판단은 타당하다고 할 것입니다.

▶ 방해행위로 인해 실제 권리금 계약를 체결하지 못한 경우 손해배상액

임대인의 권리금 회수 방해행위로 인해 기존 임차인이 권리금계약 자체를 체결하지 못한 경우에는 임대인에게 손해배상 청구를 하지 못하는 것이 아닌지 문제됩니다. 그러나 기존 임차인이 임대인과 신규임차인 사이에 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도 임대인이 "재건축 예정" 등 신규임차인에게 현저하게 불리한 내용이 포함되지 않으면 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사가 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으면 권리금 회수 방해행위에 해당된다고 할 것입니다.(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)

즉 기존 임차인이 임대인의 과도한 신규임대차계약 내용 요구로 인해 실제 권리금 계약을 체결하지 못했다 하더라도 권리금 감정평가를 통해 유형자산과 무형자산의 권리금 산정이 가능하므로 감정평가된 권리금을 기초로 임대인에게 손해배상청구를 하는 것이 가능할 것입니다.

▶ 계약 갱신시 "재건축할 경우 언제든지 퇴거한다."는 내용을 재계약서에 삽입하는 것을 강제할 수 있는지 여부

참고적으로 임차인이 계약 갱신을 하는 경우 임대인은 기존 임대차계약에 추가하여 갱신계약서에 임차인에게 현저하게 불리한 내용의 삽입을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권은 "차임과 보증금"외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이므로(상가건물임대차보호법 제10조 제3항) 최초 임대차계약서에 존재하지 않는 건물의 재건축 예정 사실 등 임차인에게 현저히 불리한 내용을 갱신계약서에 반영할 수 없고 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 상가건물 임대차보호법 제15조의 입법취지에 위반되어 허용될 수 없습니다.

신규임차인 주선 과정에서 임대인의 권리금 회수방해행위가 인정될 수 있는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라질 수밖에 없으며 권리금 회수나 손해배상이 가능한지 여부가 애매한 경우가 많습니다. 복잡한 권리금 문제를 적절하게 해결하기 위해서는 권리금 분쟁 해결 경험이 많은 전문가를 찾아 법률상담을 받거나 법적 조치를 강구하는 것이 가능한 빠르고 신속하게 손해를 보전받는 길이라고 할 것입니다.

만약 권리금 회수 나 손해배상청구권 행사를 위한 적기를 놓쳐 문제해결을 지체하면 오히려 상황은 악화되고 추후 손해배상 자체가 어려워지는 심각한 불이익을 입게 될 위험도 있습니다. 특히 임대인이 임차인의 권리금 회수에 대해 부정적인 의견을 피력하는 경우에는 즉시 전문가 혹은 경험자와의 상담을 통해 추후 대응방법 및 손해배상소송을 대비한 증거확보 방법을 고민해 볼 필요가 있습니다.

※ 참조

■ 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015.5.13]

■ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]

■ 서울중앙지방법원 2021. 12. 21. 선고 2020나73008 판결

[손해배상(기)][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 혜인 담당변호사 이주하)

【피고, 피항소인】 주식회사 지오플러스 (소송대리인 법무법인 현백 담당변호사 정영주)

【변론종결】

2021. 10. 26.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 10. 15. 선고 2019가단5107176 판결

【주 문】

1. 제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다.

피고는 원고에게 70,098,500원 및 이에 대한 2019. 5. 24.부터 2021. 12. 21.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 35%를 부담하고, 피고가 65%를 부담한다.

4. 제1항 중 돈 지급 부분은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 111,000,000원 및 이에 대한 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실

가. 소외 1은 자신이 소유하던 서울 서대문구 (주소 생략) 건물(그중 1층 100㎡, 2층 30㎡)(이하 “이 사건 점포”)에서 “(상호명 1 생략) (지점명 1 생략)”을 운영하였다.

나. 원고는 2017. 3. 20. 소외 1과 사이에, 이 사건 점포에 관하여 「보증금 8,000만 원, 월세 360만 원」의 임대차계약이 존재한다는 전제 하에, 1억 1,100만 원의 권리금계약서를 작성하였다.

원고는 소외 1에게 계약 당일 11,000,000원을 지급하고, 2017. 5. 1. 45,000,000원, 2017. 5. 24. 55,000,000원을 지급하였다.

다. 원고는 2017. 5. 2. 소외 1과 사이에 이 사건 점포에 관하여, 보증금은 8,000만 원, 월세는 360만 원(부가가치세 별도), 기간은 2017. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지로 정한 임대차계약서를 작성하였다.

라. 피고는 2018. 10. 15. 소외 1이 소유하던 건물 전체를 매수하여 2019. 1. 15. 소유권을 취득하였다.

마. 피고는 2019. 1. 15. 소유권이전등기를 마친 날 원고에게 “갱신계약 또는 신규계약시에 건물의 재건축 예정 사실을 고지·반영할 것이다”라고 말하였고, 2019. 1. 16. 및 2019. 2. 1.에도 같은 취지로 말하였다.

바. 피고는 원고의 2019. 2. 13.자 내용증명을 받은 후인 2019. 3. 6.자 내용증명에서 “수년 내에 건축물을 신축하고자 기획하고 준비중이다. 계약갱신을 요구한다면 보증금 및 월세를 각 5% 증액하되, 갱신계약시에 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다. 신규임차인과의 신규계약시에도 철거 및 재건축 계획을 구체적으로 고지하겠다”라고 주장하였다.

사. 원고는 기간 만료 직전인 2019. 5. 10. 이 사건 소를 제기하고, 2019. 6. 24. 이 사건 점포에서 퇴거하였다.

아. 피고는 2019. 7. 4.경 소외 2(주식회사 산맥)에게 이 사건 점포를 임대한 이래 최종적으로 건물 전체를 임대하였고, 소외 2는 건물 전체의 리모델링 공사를 마치고 2020. 3. 29.부터 “(상호명 2 생략)”라는 상호의 커피전문점을 운영하고 있다.

【근거】 갑 제1, 2, 3, 21 내지 25호증, 을 제2, 10호증

2. 양측의 주장

원고는 청구원인으로, 피고가 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것은 “정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”에 해당하므로, 피고는 권리금계약서상의 권리금을 배상할 의무가 있다.

피고는 이에 대하여, 계약갱신 또는 신규계약시에 계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐, 계약갱신 또는 신규계약의 체결을 거절한 적이 없고, 원고가 피고에게 신규 임차인 주선행위를 한 적이 없으므로, 손해배상책임이 없다고 주장한다.

3. 판단

가. 관련 규정

1) 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호는 「임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.」라고 규정하고, 제3항은 「임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.」라고 규정하고, 제1항 단서에 「제10조 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.」라고 규정한다.

2) 제10조 제1항은 「임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.」라고 규정하고, 위와 같이 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고,주1) 한편 임대인이 「계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유」로 제1항 단서 제7호 가)목은 「임대인이 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우」를 규정하고 있다.

나. 구체적 판단

1) 제10조 제1항 단서 제7호 가)목의 “정당한 사유”는 임대인인 피고가 이를 증명하여야 할 것인바, 피고가 원고와의 임대차계약 종료 후 소외 2 또는 주식회사 산맥과 사이에 임대차계약 및 화해 약정서(을 제10호증의 1, 2)를 작성할 때, 특약사항에 “건물 전체의 재건축 계획(지하 2층~지상 1층 상가 및 지상 2~10층의 관광호텔)”의 설명 조항을 기재한 사실 및 첨부된 “평면도”가 “정당한 사유”에 해당하는 “구체적”인 재건축 계획이라고 볼 수 없다.

2) 임차인의 계약갱신요구권은 “차임과 보증금” 외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다(제10조 제3항). 따라서 피고가 주장하는 “건물의 재건축 예정 사실”은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 제15조의 입법취지에 위반되어 허용할 수 없다.

그런데도 피고는 소유권을 취득한 날부터 원고 및 신규임차인에게 “건물의 재건축 예정 사실”을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고,주2) 이로써 원고 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 곧 정당한 사유 없이 원고의 계약갱신요구를 거절한 것이나 다름없는 것으로서 원고의 권리금 회수를 방해한 것이다.

뿐만 아니라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로, 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하는바(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조), 설령 피고 주장과 같이 원고가 피고와 신규임차인 사이의 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도, 피고가 “전 임대차와 동일한 조건”으로 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 권리금 회수를 방해한 것이라고 판단된다.

3) 손해배상 액수

가) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의3 제1항).

나) 무형재산의 평가

제1심법원의 감정 당시 원고가 폐업하여 이 사건 점포에서 퇴거하였고, 이에 감정인은 유형재산(영업시설) 외에 무형재산만을 평가대상으로 삼아 감정평가에 관한 규칙 제23조에 의거 수익환원법을 적용하여 평가하였으며, 할인기간은 10년, 즉 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 적용에 따른 갱신계약 또는 신규계약 이후 10년의 임대차계약의 존속을 전제로 52,722,000원으로 추정하였다.

다) 유형재산의 평가

(1) 앞서 본 바와 같이 제1심법원의 감정인은 현존하지 않은 유형재산(영업시설)을 평가대상에서 제외하였다.

그러나 소외 1이 2014. 5. 20.경 이 사건 점포(1층)에 158,950,000원을 투입하여 인테리어 공사를 한 것으로 보이고(갑 제8호증의 3), 원고가 소외 1로부터 이 사건 점포 내 냉·난방기, 계산대 주변 비품, 테이블, 커피 제조 비품 등을 인수하였는바(갑 제8호증의 1, 2), 당시 지급된 권리금의 산정에는 인테리어 공사 부분 및 비품의 가치도 포함되었을 것으로 추정되므로, 그 평가액 또한 손해배상으로서 권리금에 포함되어야 한다.

(2) 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있는바(대법원 2017. 9. 26. 선고 2014다27425 판결 등 참조), 이는 손해의 공평·타당한 분담을 지도원리로 하는 손해배상제도의 이상과 기능을 실현하고자 함에 그 취지가 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 참조).

이 사건의 경우 손해배상책임 발생 당시, 즉 피고의 갱신계약 거절 또는 신규계약 거절 당시에는 위 유형재산이 현존하였으나 감정 당시에는 현존하지 아니하여 부득이하게 평가에서 제외될 수밖에 없었는바, 이 사건 또한 손해의 액수 산정을 위한 유형재산의 평가액수의 문제이므로, 손해배상제도의 지도원리 측면에서 위 법리를 적용하기로 한다.

(3) 우선 인테리어 공사 부분의 평가에 관하여 보건대, 인테리어 공사가 2014. 5. 20.경 완료되었는바, 가맹본부(상호명 1 생략)의 별도 요구가 없는 이상, 가맹사업자가 임차인인 경우 상가건물 임대차보호법 상의 계약갱신요구가 가능한 10년의 기간 동안 종전의 인테리어를 유지할 수 있다고 보인다. 따라서 인테리어 공사 부분은 계산의 편의상 매년 15,895,000원(158,950,000/10)씩 감가상각된다고 볼 경우, 갱신계약 또는 신규계약이 거절되어 종전 임대차계약이 종료된 다음날인 2019. 5. 25.부터 인테리어 공사 존속기간인 2024. 5. 24.경까지 5년간의 인테리어 잔존가치는 79,475,000원이다.

다음 비품 등의 평가에 관하여 보건대, 원고는 비품 중에서 시세확인이 가능한 비품의 중고가격이 적어도 8,000,000원이라고 주장하고 있는바(2020. 7. 1.자 준비서면), 원고가 인수한 비품내역에 비추어 보면, 위 8,000,000원이 부당하지는 않다.

라) 책임제한

다만 원고와 신규임차인 사이의 교섭된 권리금액수가 명확하게 밝혀지지 않은 점, 유형재산의 평가는 원고의 주장을 바탕으로 당원이 추정한 점, 철거비용은 피고가 부담하기로 한 점(을 제5호증), 갱신계약 또는 신규계약의 무산 이후 이 사건 점포에서 동종업종이 영업하게 된 것을 피고가 처음부터 염두에 둔 것으로 보이지 않는 점 및 원고가 지급한 권리금액수 등의 모든 사정을 종합하여, 피고의 책임을 50%로 제한하기로 하고, 이에 따라 계산한 손해액은 70,098,500원{= (52,722,000 + 79,475,000 + 8,000,000) × 0.5}이다.

4. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 70,098,500원 및 이에 대한 소장 송달 다음날인 2019. 5. 24.부터 다투는 것이 타당한 당심판결 선고일인 2021. 12. 21.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위와 같이 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소하여 피고로 하여금 원고에게 위와 같이 지급할 것을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   강영훈(재판장) 노태헌 김창현

주1) 2018. 10. 16. 개정 전의 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고 있고, 개정된 법률 제10조 제2항은 「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」라고 규정하고, 부칙 제2조는 「제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.」라고 규정하고 있다. 따라서 종전 임대차계약이 2018. 10. 16. 이후에 갱신계약 또는 신규계약이 체결될 경우 개정 법률이 적용된다.

주2) 원고가 신규임차인의 주선행위를 하지 않았다는 피고 주장과는 달리 원고가 신규임차인의 주선행위를 하였고, 다만 구체적인 계약협의가 되지 않았을 뿐으로 보인다. 2019. 1. 16.자 전화대화(갑 제5호증) : … 근데 그쪽에서 물어 보더라고요 그러면 남은 기간은 그대로 승계되는 건지 아니면 그 새로 오신 분이 이게 뭐 날짜는 정해 주시는 건지 해서 2019. 2. 1.자 전화대화(을 제2호증) : … 그러니까 재계약을 제가 이제 새로 임차인을 데리고 갔을 때 제가 그동안 사장님하고 얘기했던 거 있잖아요 … 거절이 아니라 저거거든요, 제가 새로운 임차인을 데리고 갔을 때 … 이제 얘기가 되고 있고 있거든요, 그 사람하고 … 그럼 좀 고치라고, 제가 저하고 그쪽하고 얘기할 때 … 제가 다시 한 번 확인하고 그쪽이랑 전화를 해서 뭐 변경할 거 있으면 변경해서 다시 뭐 얘기하도록 할게요

■ 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결

[손해배상(기)][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연 외 1인)

【피 고】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 문윤정)

【변론종결】

2020. 7. 21.

【주 문】

1. 피고들은 연대하여 원고에게,

가. 1,650만 원 및 이에 대하여 2019. 10. 16.부터 2020. 1. 7.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,

나. 73,637,900원 및 이에 대하여 2020. 1. 8.부터 2020. 8. 25.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을

각 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 1/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고들은 공동하여 원고에게,

가. 주문 제1의 가.항과 같다.

나. 105,197,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을

각 지급하라.

【이 유】

1. 인정 사실

가. 피고들은 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/3 지분씩을 소유하고 있다.

나. 원고는 2013. 8. 15.경부터 피고들로부터 이 사건 부동산의 1층 중 약 26.4㎡(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 임차하여 오다가, 2017. 7. 5. 피고들과 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 1억 2,000만 원, 월 차임 460만 원, 기간 2017. 8. 15.부터 2019. 8. 14.까지, 임대차기간이 종료한 경우 건물의 반환을 지연하는 경우에는 지연기간 중 차임의 2배를 배상하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다).

다. 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 권리금회수의사를 밝히며 이에 대한 협조를 요청하는 내용증명을 보냈는데, 이에 대하여 피고들은 2019. 5. 13. 이 사건 부동산의 재건축을 이유로 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없다는 통보를 하였다.

라. 원고는 2019. 7. 8. 소외 1과 사이에 이 사건 상가의 인테리어, 시설, 집기 등 일체와 영업노하우 등의 양도 대가로 1억 3,000만 원의 권리금을 지급받기로 하는 계약을 체결하고, 계약금으로 1,300만 원을 지급받았으며, 2019. 7. 11. 피고들에게 신규임차인이 되려는 소외 1을 소개하였다.

마. 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 소외 1과 신규임대차계약을 체결할 것이나, ① 법령에 따른 인상된 보증금 및 월차임을 고려해 책정할 것이고, ② 재건축을 위한 스케줄에 의거하여 금년 6월까지 지구단위계획 변경 및 기획 설계, 기본설계를 마치었고, 현재 건축 인허가 심의를 밟고 있다는 정보를 신규임차인이 확실히 인지하고 있어야 하며, ③ 신규임차인이 위 재건축 계획에 따라 언제라도 철거예정기일에 이 사건 상가를 피고들에게 인도한다는 확약을 보장하고, 만일 이를 어길 경우 피고들이 받는 피해에 대해 신규임차인이 모든 책임을 지도록 물적 보증을 할 수 있어야 한다는 조건을 제시하였다.

바. 이에 원고는 재건축 이후에도 이 사건 상가의 면적 및 위치와 유사한 점포를 합리적인 조건으로 소외 1에게 다시 임대해주는 조건으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 달라고 부탁하였으나, 피고들은 재건축을 시작할 때인 2020년 초까지만 영업을 하는 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있다는 입장을 고수하였다.

사. 이에 소외 1이 피고들과의 임대차계약이 어렵다고 판단하여 원고와의 권리금 계약을 해제하였고, 원고는 2019. 8. 5. 소외 1에게 계약금 1,300만 원을 반환하였다.

아. 원고는 2019. 10. 15. 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였고, 인도일까지 월 460만 원의 비율에 의한 차임을 모두 지급하였다.

자. 피고들은 2019. 10. 23. 원고에게 보증금 반환의 명목으로 1억 350만 원을 지급하였다.

차. 2019. 8. 14. 기준 이 사건 상가의 권리금의 감정평가액은 105,197,000원이다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 15호증, 을 제1, 2, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 상가의 인도일까지의 월 차임을 모두 지급하였으므로, 피고들은 원고에게 임대차보증금 전액을 반환하였어야 함에도 1억 350만 원만을 반환하였으므로, 그 차액인 1,650만 원 및 이에 대하여 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터의 지연손해금의 지급을 구한다.

또한, 피고들이 원고가 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따라 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 임차보증금반환 청구 부분에 관한 판단

(1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).

(2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 인도일까지 월 차임 2배 지급 약정에 따라 2개월간의 추가 차임 920만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.

이에 대하여 원고는 피고들이 보증금을 반환하지 아니하여 동시이행항변권을 행사하면서 이 사건 상가를 점유한 것이어서 자신에게 귀책사유가 없으므로 위 손해배상 예정액이 공제되어서는 아니 된다고 주장한다.

살피건대, 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있으나, 반면 채무자는 채권자와 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 위 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있는바(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결), 피고들이 2019. 10. 15. 이전에 원고에게 임대차보증금을 반환하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 상가를 인도하지 않은 것은 적법하다고 할 것이다.

이에 대하여 다시 피고들은 임대차보증금반환채무의 이행제공이 있었으므로 원고의 동시이행항변권이 상실되었다고 주장하나, 갑 제4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 피고들이 임대차보증금반환채무를 이행 제공하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

결국 피고들의 위 주장은 이유 없다.

(3) 피고는 이 사건 상가의 원상회복 비용 약 730만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제8호증의 영상만으로는 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다거나 피고들이 원상회복에 730만 원을 사용하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다.

(4) 따라서 피고들은 주1) 연대하여 원고에게 1,650만 원 및 이에 대하여 원고의 이 사건 상가 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2020. 1. 7.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구 부분에 관한 판단

(1) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 및 제3항에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’ 등을 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건에서 보건대, 피고들이 이 사건 상가를 임차하려던 소외 1에게 받아들이기 어려운 수개월이라는 임대차기간 제한 조건을 요구함으로써 결국 소외 1이 피고들과의 임대차계약 체결을 포기하게 된 것은 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.

(2) 이에 대하여 피고들은 구 상가임대차법 제10조 제2항의 5년의 임대차기간이 도과하였으므로, 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장하나, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하므로(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결), 위 주장은 이유 없다.

(3) 또한 피고들은 이 사건은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 가목 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’나 나목 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’에 해당하여 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장한다.

우선 피고들이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였다고 인정할 아무런 증거가 없다.

그리고 을 제3, 6, 12호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 2019. 9. 이 사건 부동산에 관하여 실시된 구조안전진단결과 현재의 구조설계기준을 적용하면 이 사건 부동산에 내력 보강이 필요한 상태인 사실 등을 인정할 수 있으나, 한편 위 구조안전진단결과에 의하면 ‘콘크리트압축강도 평균 18.25N/㎟(추정 설계치 18N/㎟)로 나타났으며, 광파기에 의한 건물기울기를 조사한 결과 A등급으로 나타나 문제가 없’고, 보수·보강 공사 후 이 사건 부동산을 계속 사용할 수 있다고 판단된 사실, 이 사건 이전에는 이 사건 부동산의 안전성이 문제된 적이 없어 보이는 사실도 인정할 수 있고, 이러한 사실에 이 사건 부동산과 같이 건축한 지 오래된 건물에 대하여 현재의 엄격한 기준을 적용한다면 대부분의 건물이 낮은 등급을 받을 수밖에 없을 것으로 보이고, ‘건물 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우’가 지나치게 넓어져서 법이 임차인을 보호하기 위하여 철거를 이유로 갱신 거절이 허용되는 경우를 제한하고 있는 취지를 무의미하게 할 가능성이 높은 점 등을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 원고가 안전사고의 우려로 이 사건 부동산의 보수나 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요성이 객관적으로 존재한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 피고들의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.

(4) 마지막으로 피고들은, 이 사건 상가는 이 사건 부동산의 대대적인 재건축 공사로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 않을 예정이므로 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 원고에 대해 권리금 회수기회를 보장할 의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 위 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것으로 주2) 보이고, 을 제8호증의 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 피고들이 원고가 퇴거한 후 이 사건 건물을 실제로 철거한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 주장은 이유 없다.

(5) 따라서 피고들은 원고의 권리금 회수기회를 방해한 데 따른 손해배상책임을 부담한다고 할 것이고, 그 손해액은 신규임차인인 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 1억 3,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료시의 권리금인 105,197,000원 중 낮은 금액인 105,197,000원이라고 할 것이다.

(6) 다만, 권리금 회수방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되므로 공평의 원칙에 따른 손해배상책임의 제한이 가능하다고 할 것인데, 앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지에 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 상가에서 6년 동안 영업을 하여 온 점, 이 사건 부동산이 위치한 지역 상권의 매출이 감소하는 추세로 보이는 점, 이 사건 부동산에 상당한 보수·보강이 필요해 보이는 점 등을 고려하여 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상액을 70%로 제한한다.

(7) 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 73,637,900원(= 105,197,000원 × 70%) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2020. 1. 8.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2020. 8. 25.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 주3) 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사   김춘수

주1) 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).

주2) 피고들의 주장에 의하면 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가, 나목에 해당하지 않는 경우에도 1년 6개월 이상의 재건축 등을 이유로 권리금 회수기회를 보장하지 않아도 되게 되어 부당하다.

주3) 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지는 각 청구마다 따로 판단하여야 한다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다206922 판결).

■ 대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다206922 판결

[분양대금][공2017하,1719]

【판시사항】

[1] 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우, 민법 제398조에서 정한 손해배상액의 예정으로서 감액의 대상이 되는지 여부(적극) / 민법 제398조 제2항에서 정한 손해배상의 예정액이 ‘부당히 과다한 경우’의 의미 및 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지와 이에 대한 적절한 감액의 범위를 판단할 때 기준이 되는 시기(=사실심 변론종결 당시)

[2] 보증인이 주채무자의 부탁을 받아 보증인이 된 경우, 양자의 관계(=위임관계) 및 이러한 보증 위임의 의사표시가 묵시적으로 이루어질 수 있는지 여부(적극) / 묵시적으로 보증을 위임받은 수탁보증인인지 판단하는 방법

[3] 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항에서 정한 ‘채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 경우’와 ‘그 타당한 범위’의 의미 / 채무자가 당해 사건의 사실심에서 항쟁할 수 있는 기간의 최대 범위(=사실심판결 선고 시까지) 및 그 선고 시 이후에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항의 적용을 배제할 수 있는지 여부(소극) / 이때 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지는 청구마다 따로 판단하여야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정으로서 민법 제398조 제2항에 의한 감액의 대상이 된다. 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’란 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다.

[2] 민법은 주채무자의 부탁으로 보증인이 된 자, 즉 수탁보증인과 부탁 없이 보증인이 된 자의 구상권의 범위에 관하여 달리 정하고 있다(제441조 제2항, 제425조 제2항, 제444조 제1항). 그런데 보증인이 주채무자의 부탁을 받아 보증인이 된 경우 양자는 위임관계에 있고, 이러한 보증의 위임에는 일정한 방식이 요구되지 아니하므로 그 의사표시는 명시적인 경우는 물론 묵시적으로도 이루어질 수 있다. 나아가 묵시적으로 보증을 위임받은 수탁보증인인지는 주채무의 발생원인과 내용, 보증인의 보증계약 체결의 동기 내지 경위, 보증계약의 내용, 주채무자의 보증인이나 보증계약의 존재에 대한 인식 여부, 그 밖의 거래관행 등 주채무의 발생 및 보증계약 체결 당시에 나타난 제반 사정에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다.

[3] 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항은 “채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 경우’란 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 채무자의 주장이 상당한 근거가 있는 것으로 인정되는 경우를 가리키는 것으로 해석되고, 그 후단의 ‘그 타당한 범위’는 ‘채무자가 항쟁함에 타당한 기간의 범위’라고 할 것이므로 채무자가 당해 사건의 사실심에서 항쟁할 수 있는 기간은 당해 사건의 사실심판결 선고 시까지로 보아야 하고 그 선고 시 이후에는 어떤 이유로든지 위 법 제3조 제1항의 적용을 배제할 수 없다.

또한 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지는 각 청구마다 따로 판단하여야 한다.

【참조조문】

[1] 민법 제398조 제1항, 제2항 [2] 민법 제105조, 제425조 제2항, 제441조 제2항, 제444조 제1항 [3] 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

【참조판례】

[1] 대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결(공1993상, 702)
대법원 1997. 7. 25. 선고 97다15371 판결(공1997하, 2698)
대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결(공2000하, 1929)
대법원 2017. 5. 30. 선고 2016다275402 판결(공2017하, 367)
[3] 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 전원합의체 판결(공1987, 1058)
대법원 2002. 9. 10. 선고 2002다34581 판결(공2002하, 2432)
대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다73691 판결

【전 문】

【원고, 상고인 겸 피상고인】 현대건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 소헌 담당변호사 남기룡 외 2인)

【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 1 (소송대리인 법무법인 최강 담당변호사 최진환 외 1인)

【피고, 피상고인】 피고 2

【원심판결】 서울고법 2016. 12. 15. 선고 2016나2051246 판결

【주 문】

원심판결 중 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금과 중도금 대출원리금 중 대납이자 부분을 제외한 중도금 대출 대위변제금에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 중도금 대출원리금 중 대납이자에 대한 지연손해금 부분에 관한 피고 1의 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금 부분에 관한 원고의 상고이유 제1점 및 피고 1의 상고이유 제1점에 대하여

가. 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정으로서 민법 제398조 제2항에 의한 감액의 대상이 된다. 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다(대법원 1993. 1. 15. 선고 92다36212 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다15371 판결, 대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결 등 참조).

이때 감액사유에 대한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 원칙적으로 사실심의 전권사항에 속하는 것이지만, 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되는 경우에는 위법한 것으로서 허용되지 아니한다(대법원 2016. 9. 28. 선고 2016다205779 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 이 사건 분양대금이나 옵션공사대금을 지급하지 않을 경우 미지급금에 대하여 약정 연체이율(지급의무 지체기간에 따라 연 10.96%, 연 13.96%, 연 14.96%, 연 15.96%)에 따른 지연손해금을 지급하기로 하는 약정은 부당하게 과다하다고 보아, 분양대금 및 옵션공사대금 잔금에 대한 원심 변론종결일까지 위 약정 연체이율 등에 의한 피고들의 각 손해배상예정액(피고 1은 65,546,859원, 피고 2는 66,136,547원)을 30,000,000원(연 7% 상당의 비율에 의한 금액 수준)으로 감액하여야 한다고 판단하였다(다만 피고 2에 대해서는 원고만 항소하였다는 이유로 불이익변경금지의 원칙에 따라 원고의 피고 2에 대한 항소만 기각하여, 그 지연손해금을 원금에 대하여 연 6%의 비율에 의한 금액으로 감액한 제1심판결이 그대로 유지되었다).

다. 앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 당초 약정된 지연손해금을 감액하여야 한다고 본 원심의 판단은 수긍할 수 있다. 그러나 기록에 나타난 다음과 같은 사정 즉, 피고들과 같은 수분양자들이 관련 소송의 판결 확정 시까지 분양계약의 효력 자체에 관하여 의심을 가질 만한 사정이 있었다고 하더라도 관련 소송의 판결 확정 이후에는 분양계약에 따른 잔금 등을 납부하지 않은 데에 정당한 이유가 있다고 보기 어려운 점, 이 사건에서 위 약정 연체이율 자체는 유사한 분양계약에서 통상적으로 정해지는 범위 내에 있다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 원심이 위 지연손해금을 원금에 대하여 연 7%의 비율에 의한 금액으로까지 감액한 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 과다한 감액으로 보인다.

라. 결국, 원심판결에는 손해배상예정액의 감액에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.

한편 피고 1은, 지연손해금을 원금에 대하여 연 6%의 비율에 의한 금액 수준으로 감액하여야 함에도 원심이 손해배상예정액의 감액 및 신의칙과 정의·공평의 원칙에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙을 위반하여 감액사유에 대한 사실을 오인함으로써 그 판단을 그르쳤다고 주장하나, 앞에서 본 바와 같은 이유로 원고의 상고이유 주장을 받아들여 원심판결 중 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금 부분을 파기하는 이상 이 부분에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다.

2. 중도금 대출원리금 중 대납이자 부분을 제외한 중도금 대출 대위변제금에 대한 지연손해금에 관한 원고의 상고이유 제2점에 대하여

가. 민법은 주채무자의 부탁으로 보증인이 된 자, 즉 수탁보증인과 부탁 없이 보증인이 된 자의 구상권의 범위에 관하여 달리 정하고 있다(제441조 제2항, 제425조 제2항, 제444조 제1항). 그런데 보증인이 주채무자의 부탁을 받아 보증인이 된 경우 양자는 위임관계에 있고, 이러한 보증의 위임에는 일정한 방식이 요구되지 아니하므로 그 의사표시는 명시적인 경우는 물론 묵시적으로도 이루어질 수 있다. 나아가 묵시적으로 보증을 위임받은 수탁보증인인지는 주채무의 발생원인과 그 내용, 보증인의 보증계약 체결의 동기 내지 경위, 보증계약의 내용, 주채무자의 보증인이나 보증계약의 존재에 대한 인식 여부, 그 밖의 거래관행 등 주채무의 발생 및 보증계약 체결 당시에 나타난 제반 사정에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다.

나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사정을 들어, 원고가 수탁보증인의 지위에서 피고들의 중도금 대출 대위변제금을 대출은행에 지급하였다는 주장을 배척하고, 원고를 부탁 없는 보증인으로 보았다.

다. 그러나 원심판결 이유와 기록에 의하여 알 수 있는 다음의 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 피고 1 등 수분양자의 중도금 대출과 관련하여 적어도 묵시적으로라도 보증을 위임받은 수탁보증인이라고 봄이 타당하다.

1) 원고는 피고 1 등 수분양자가 중도금 대출을 신청한 경우에 한하여 분양계약에서 정한 지정 대출은행에 중도금 대출을 알선하였을 뿐(이 사건 분양계약 제7조), 이를 원하지 않는 수분양자는 다른 금융기관으로부터 대출을 받거나 대출을 받지 않고 중도금 등을 지급할 수 있었다.

2) 원고는 이 사건 아파트 분양과 관련한 집단 중도금 대출에 동의한 수분양자에 한하여 대출이자의 추후 정산을 조건으로 이를 대납하여 주는 편의를 제공하였다. 원활한 분양과 자금의 조달이라는 원고 자신의 이익을 위하여 대출은행과 업무협약을 체결하고 수분양자의 채무를 보증한 측면이 있다는 점을 부정할 수 없으나, 수분양자 역시 전체 분양대금의 50~60%에 해당하는 중도금을 아무런 인적, 물적 담보도 제공하지 않고 이자후불제라는 유리한 조건으로 대출받는다는 것은 거래관행상 쉽게 상정하기 어려운 일이다. 따라서 수분양자로서는 이자를 대납하는 원고가 대출은행 측에 일정한 담보를 제공하였으리라는 점을 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보인다.

3) 특히 이 사건 분양계약은 중도금 대출과 관련하여 ‘수분양자는 입주 전까지 중도금 대출금(이자 포함)을 상환하거나 담보대출로 전환하여야 하며, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 소유권이전 및 근저당권설정에 필요한 서류 및 제반 비용을 대출은행에 제출 및 완납한 후 입주할 수 있다’고 정하고 있고[제7조 (7)항], 나아가 기타 사항으로 담보대출로 전환함에 있어 해당 분양 아파트만으로 충분한 담보가 되지 못할 경우에 대비한 규정을 두면서, ‘수분양자가 원고의 보증을 받아 중도금을 대출받은 경우 수분양자는 소유권이전 시 대출금에 대한 근저당권설정에 협조하여야 하고, 해당 분양주택의 담보평가 결과 담보부족분이 발생할 때에는 담보부족분에 대한 중도금 대출금액을 수분양자가 책임지고 대출은행에 상환한다’고 하여[제18조 (3)항], 중도금 대출이 원고의 보증 아래 이루어진다는 점을 간접적으로나마 나타내고 있다.

4) 나아가 이 사건 아파트의 입주안내문에도 ‘중도금 대출을 받은 세대는 입주기간 만료일 이전까지 대출금을 전액 상환하거나 담보대출로 전환하여 원고의 지급보증 설정을 해지하여야 한다’거나 ‘원고가 보증한 중도금 대출이 있는 세대가 다른 은행으로 대출은행을 변경한 경우에는 해당 은행의 대출금 상환 영수증이 있어야 한다’는 취지의 문구가 기재되어 있다.

5) 결국 피고 1 등 수분양자는 이 사건 분양계약 체결 당시 그 계약 내용 등으로부터 원고에게 중도금 대출을 신청하면 원고의 대출은행 알선과 보증에 따라 대출이 이루어진다는 사실을 알고 있었다고 보인다.

라. 그런데도 원심은 이와 달리, 원고가 수탁보증인의 지위에서 중도금 대출 대위변제금을 지급하였다고 주장하며 대위변제일 이후의 법정이자 등을 구함에 대하여, 그 주장을 배척하고 원고를 부탁 없는 보증인으로 보아 위 대위변제금에 대하여 이 사건 지급명령 정본 송달 다음 날부터의 지연손해금만 인정하였다. 이러한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙에 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 수탁보증인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.

3. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금 부분에 관한 피고 1의 상고이유 제2점에 대하여

가. 소송촉진 등에 관한 특례법(이하 ‘소송촉진법’이라고 한다) 제3조 제2항은 “채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 경우’라고 하는 것은 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 채무자의 주장이 상당한 근거가 있는 것으로 인정되는 경우를 가리키는 것으로 해석되고, 그 후단의 ‘그 타당한 범위’는 ‘채무자가 항쟁함에 타당한 기간의 범위’라고 할 것이므로 채무자가 당해 사건의 사실심에서 항쟁할 수 있는 기간은 당해 사건의 사실심판결 선고 시까지로 보아야 하고 그 선고 시 이후에는 어떤 이유로든지 위 법 제3조 제1항의 적용을 배제할 수 없는 것으로 풀이함이 상당하다(대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 전원합의체 판결 참조).

또한 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지 여부는 각 청구마다 따로 판단하여야 한다(대법원 2002. 9. 10. 선고 2002다34581 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다73691 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고의 청구 중 사용검사일이 속한 달까지의 대납이자 청구에 대하여 피고 1의 지연손해금 감액 항변을 배척하고, 소송촉진법 제3조 제1항을 적용하여 위 대납이자에 대하여 이 사건 지급명령 정본 송달 다음 날부터 2015. 9. 30.까지는 위 법이 정한 연 20%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 위 법이 정한 연 15%의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 명한 조치는 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 소송촉진법이 정한 법정이율 적용 기산일에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

다. 한편 피고 1은 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금과 중도금 대출원리금 중 대납이자 부분을 제외한 중도금 대출 대위변제금에 대한 지연손해금에 대하여도 소송촉진법이 정한 법정이율이 이 사건 판결 확정 다음 날부터 적용되어야 한다거나 원심판결 선고 시가 아니라 이 사건 판결 확정 시까지 연 6%의 비율이 적용되어야 한다고 주장하나, 앞에서 본 바와 같은 이유로 원고의 상고이유 주장을 받아들여 원심판결 중 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금과 중도금 대출 대위변제금에 대한 지연손해금 부분을 파기하는 이상 이 부분에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다.

4. 결론

원심판결 중 분양대금 및 옵션공사대금에 대한 지연손해금과 중도금 대출원리금 중 대납이자 부분을 제외한 중도금 대출 대위변제금에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 중도금 대출원리금 중 대납이자에 대한 지연손해금 부분에 관한 피고 1의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   권순일(재판장) 박보영(주심) 김재형

■ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결

[손해배상(기)]〈상가임대차법상 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구 사건〉[공2019하,1519]

【판시사항】

[1] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준

[2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의3 내지 제10조의7의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

[2] 상가 임차인인 갑이 임대차기간 만료 전 임대인인 을에게 갑이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 갑이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 을에게 상가를 인도한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호, 제3항

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 수원지법 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 규정하면서 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)’를 들고 있다. 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항).

상가임대차법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서, 임차인이 그러한 경제적 이익을 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 지도록 하고 있다.

이러한 상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고는 2008년경 제이앤씨에스개발 주식회사로부터 이 사건 상가를 임차하고 위 상가를 인도받아 ‘○○○’이라는 상호로 커피전문점을 운영하다가 2012. 11. 30. 이 사건 상가를 매수한 피고와 위 상가에 관하여 임대차기간 2015. 11. 30.까지, 임대차보증금 7,200만 원, 차임 월 220만 원(부가가치세 포함)으로 정한 임대차계약을 체결하였다.

2) 피고는 임대차기간 만료일이 도래하자 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고(서울남부지방법원 2015가단246166호), 법원은 원고와 피고의 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2016. 11. 30.까지 임대차기간이 연장되었음을 이유로 2016. 7. 13. ‘원고는 2016. 11. 30.이 도래하면 피고에게 이 사건 상가를 인도하라’는 판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

3) 피고는 2016. 10. 초경 원고에게 ‘이 사건 상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하도록 하겠다’는 취지로 말하였다. 원고는 2016. 10. 17. 피고에게 ‘원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하고, 만약 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 아니하고 피고의 아들이 직접 커피전문점을 운영할 계획이면 그 뜻을 확실히 밝혀 주기 바라며, 2016. 10. 20.까지 아무런 답변을 하지 아니할 경우 원고는 피고에게 신규임차인을 주선하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 2016. 10. 21. 원고에게 ‘피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이다’는 취지의 답변서를 발송하였다.

4) 원고는 창업컨설팅 회사를 통해 권리금 6,000만 원을 지급받고 신규임차인을 소개받기로 협의를 진행하였으나 피고가 위와 같이 이 사건 상가를 직접 사용하겠다는 의사를 분명히 밝히자 신규임차인 물색을 중단하고, 2016. 10. 27. 피고에게 ‘피고가 이 사건 상가를 인도받은 후 직접 운영할 뜻임을 명확히 밝혔기 때문에 원고는 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각되어 피고에게 신규임차인을 주선하지 아니하고 임대차기간 만료일인 2016. 11. 30. 이 사건 상가를 인도하겠다’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였다.

5) 원고는 2016. 11. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 2016. 12. 10. 위 상가에 커피전문점을 개업하였다.

나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 원고에게 이 사건 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 원고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하고, 이러한 경우 원고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것이 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 원고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 피고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.

다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고가 피고에게 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고, 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환