부동산 부동산 담보대출에 따른 근저당설정 문제

[EUN짱(임지은)]

		윤정웅
		- 법률, 정책, 투자, 평가
		- 現 수원대 교수 - 세인종합법률 사무국장 - 각 부동산포털 칼럼니스트

요즘 집을 사면서 은행대출금 없이 순전한 자기자본으로 사는 사람이 얼마나 될까요. 또한 사업자금이나 기타 용도에 쓰기 위하여 부동산 담보대출을 이용하지 않은 사람이 과연 얼마나 될까요.

누구나 될 수 있는 한 은행 신세를 지지 않을려고 노력은 하지만 실제 우리들의 생활에 있어서 자본의 상당부분은 은행대출금에 의존돼 있음을 부인하지 못할 것입니다.

은행에서 대출을 받게 되면 그날부터 "빚진 죄인"이 됩니다. 단 하루라도 이자를 연체하게 되면 은행에서 불총나게 문자메시지가 날아 오지요. 스펨문자 메시지는 기분이 나쁘지만 이자 연체 문제메시지가 날아오면 겁이 덜컥 납니다. 봉급날은 천천히 오지만 은행 이자 내는 날짜는 어찌 그리 빨리 닥아오는지 겪어보지 않은 사람은 모를 겁니다.

부동산 담보대출을 받게 되면 은행전산망에 등록되기 때문에 소위 빚쟁이 명단에 올라 가게 됩니다. 여러 은행에서 대출을 받게 되면 그때마다 명단이 올라가서 신용도 떨어지게 되는데 은행돈 많이 쓰고 꼬박꼬박 이자 잘 내는 사람이 신용이 좋은 사람인지 전혀 은행돈을 쓰지 않은 사람이 신용이 좋은 사람인지는 잘 모르겠습니다.

부동산 담보대출에 필연적으로 따라 다니는 것은 근저당설정에 관한 비용입니다. 이게 만만치 않기 때문에 그런 비용을 부담할 돈이 없으면 아예 담보채무 원금에서 모두 공제하기도 합니다. 원칙적으로 근저당설정에 따른 비용은 일부 비용을 제외하고 은행에서 부담하도록 돼 있습니다.

그러나 대부분의 은행에서는 채무자나 설정자에게 부담시키고 있지요. 채무자로서는 아무리 내기 싫어도 빚진 죄인의 처지가 되면 부담하게 됩니다. 설사 은행에서 그런 비용을 부담하더라도 중도해지 수수료를 누가 낼 것이냐는 등의 조건을 붙여 생색을 내면서 면제해 주기도 하는데 알고보면 채무자로서는 쌈짓돈이나 주머니돈이나 마찬가지의 이치가 되는 것입니다.

1. 비용은 채권최고액에 따라 많고 적습니다.

우리들이 부동산을 담보로 제공하고 융자를 받게되면 은행에서는 근저당설정을 할 때 실제 채무액보다 높혀 120~130%의 금액으로 설정을 합니다. 이를 채권최고액이라고 하지요.

실제 채무액보다 20~30% 높혀 설정을 하는 이유는 나중에 연체료나 기타 독촉비용까지도 담보하기 위하여 미리 금액을 높혀 놓는 것입니다. 알고보면 이게 악법이라고 볼 수 있습니다.

근저당 채무자가 연체되어 경매가 진행되면 당연히 경매비용까지도 확보하게 돼 있음에도 미리부터 채권금액을 높혀 놓고 경제적 약자에게 설정비를 많이 부담시키고 있음은 이중 삼중으로 벼룩이 간을 빼먹는 수법이 아닐런지요.

2. 사례

갑은 자신의 아파트를 담보로 제공하고 A은행으로부터 2억5000만 원의 대출을 받기로 했습니다. 그러나 위의 설명과 같이 실제 융자금에 20%를 가산하여 설정하기 때문에 채권최고액은 3억 원이 되고 3억 원을 기준으로 모든 경비가 산출됩니다.

- 채권최고액 : 3억 원
- 등록세 : 60만 원 (채권최고액의 0.2%)
- 교육세 : 12만원 (등록세의 20%)
- 인지ㆍ증지대 : 9000원 (필지 당 )
- 채권손실액 : 약 45만 원 (변동이 있음)
- 법무사 수수료 : 약 10만 원
- 누진료 : 24만5000원 (채권최고액에 따른 누진료)
-합계 152만4000원

이상 기재 부분을 살펴보면 채권최고액에 따라서 등록세가 결정되고, 등록세에 따라서 교육세가 정해지게 되며 법무사 수수료 중 누진료도 채권최고액이 많음에 따라 돈을 더 내야 되므로 이 채권최고액은 대출을 받는 서민들의 입장을 생각해서라도 20~30% 부풀려 기재할 것이 아니라 실제 채무금으로 기재하여 그에 따른 비용을 줄여주도록 배려하는 일이 타당하다고 할 것입니다.

3. 설정비용의 부담자 변경

공정거래위원회는 최근 "은행여신거래 기본약관" 등 8개의 은행여신거래 표준약관을 개정, 시행 할 계획이라고 밝혔습니다. 공정위는 은행예규 개정 등 업무처리절차 마련 및 전산시스템 변경 등의 절차를 거쳐 준비가 되는 은행부터 표준약관개정안을 우선 시행해 늦어도 5월부터는 모든 은행이 시행토록 할 방침을 세웠습니다.

개정안은 근저당설정 비용 가운데
- 등록세
- 교육세
- 등기신청 수수료
- 근저당물건의 조사 및 감정평가 수수료는 각 은행에서 부담하고,

- 국민주택채권 매입비용은 채무자가 부담하고

- 부담주체가 불분명할 경우의 비용과
- 인지세는 은행과 채무자가 절반씩 부담하기로 뱡침을 세웠습니다.

그러나 채무자의 채무 불이행에 따른 채권이나 담보권의 행사, 담보목적물의 조사나 추심, 채무이행 독촉을 위한 통지 등과 관련한 비용은 채무자가 책임지도록 했으므로 알아 둬야 할 내용들입니다.

공정위는 그간 고객의 부담을 덜어주기 위해 "근저당설정비용 및 인지세 등의 부담과 관련해 전국은행 연합회에 은행여신거래 표준약관 개정을 권고했으나 지난해 2월 은행에서는 현행유지 의견을 제출함에 따라 공정위가 직권으로 표준약관을 개정하게 된 것입니다.

앞으로 공정위의 개정안대로 적용되면.

2. 사례를 적용할 때 채무자는
- 채권손실액 : 약 45만 원
- 인지세 절반 : 4500원 등
합계 45만4500원만 부담하면 되는 것입니다.

전국은행연합회에서 공정위가 개정한 내용대로 잘 지켜 갈 것인지는 두고 봐야 알겠지만 은행들이 이를 어기고 지금처럼 자신들의 욕심만 채우면서 자신들만 등 따습고 배부르게 살려고 한다면 언젠가는 국민들의 저항이 일어날 것임을 알아야 할 것입니다.

[마젠타(김지은)]

잘 보았습니다.