<p> </p><p>안녕하세요 피노입니다</p><p>개인사정과 제 사업으로 학원의 자주 못가서 깔짝갈짝 로그인 해 놓지만 지굿이 보지를 못하네요~~</p><p>해안선님의 분양권의 올릴려다 보니 일반인 글은 없는것 같아서 부동산 정보의 올려봅니다</p><p> </p><p>최근 분양권이 핫 한것 같아 참조하시라고 올려 봅니다</p><p>---</p><p>최근 경매과열, 대출제한등으로 다른 투자방식을 혼합해서 하는것도 괜잖은 방법으로 생각합니다</p><p>아래는 흑석 7구역에 대해 제가 아는바를 소개해 보겠습니다</p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26187E4E564F843723" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="551" data-filename="흑석 7구역 일반분양 물량표.jpg" exif="{}" actualwidth="551" id="A_26187E4E564F8437232715"/></p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/23172A4E564F843723" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="593" data-filename="흑석7구역 조합원 물건 배정표.jpg" exif="{}" actualwidth="593" id="A_23172A4E564F843723B416"/></p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2618A34E564F843823" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="585" data-filename="흑석7구역과 옥수 13구역.jpg" exif="{}" actualwidth="585" id="A_2618A34E564F84382306BB"/></p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2517364E564F843926" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="690" data-filename="흑석7구역과 옥수13구역 2.jpg" exif="{}" actualwidth="690" id="A_2517364E564F84392684C7"/></p><p> </p><p>출처 : 흑석동 이편한세상 중개사님 카페 글 캡처한것임</p><p> </p><p> </p><p>위 지역은 제가 아는 바로는,</p><p>중개사님이 유사한 가격대의 옥수 13구역과 비교한것이고 12년의 입주한 옥수리버젠의 가격을 넘을것이라는것입니다</p><p>실제 제가 느끼기에도 그렇습니다. 분양권을 청약으로 핫한 지역을 받기에는 다주택자는 거의 불가능할것이고, </p><p>매수 한다면, 조합원 입주권(입주권이 분양하면 분양권이니까)을 한발 앞서 사는것도 괜잖은 투자 방법입니다</p><p>---</p><p>1.흑석 7구역의 특징은 한강변의 흑석역 9호선 라인</p><p>2.위의 글처럼 옥수 13구역 금호역과 같이 핫해 질것이다.=>수도권지역이다</p><p>3.옥수 13구역은 25평 일반분양은 아예 없었다, 또한 대부분 저충(금호 13구역도 대부분 저층)이었고 1순위 경쟁율이 57:1</p><p> 그것도 거의 저층이었습니다,,,근데 7구역은 일반분양이 고층도 배정되었습니다</p><p> 청약 당첨되면 거의 90%가 1-3층인데 흑석 7구역은 단독주택이나 상가지역등이 원래 많아서 조합원수가 적고 일반 분양이</p><p> 무지 많고 로얄층 당첨 확율이 높다는것입니다=>청약도장도 해볼만 하다는것이죠</p><p>4.현재 이주완료 단계로 조합원 입주권 물량이 있고, 강쪽으로 비스듬하게 조망권과 로얄동이 이미 조합원에게 어느정도 맞추어져 있음</p><p> 으로 초피주고 사는것 보다는 나을수 있다</p><p>5. 조합원수가 많지 않아 조합원은 대부분 6층이상 분양을 배정받게 되어 있다는거,,,</p><p>6. 대주보 집단 대출로 이미 조합하고 대출 협의가 끝난 물건이라 권리가액의 50% 무이자, 유이자 20% 대출의 제한이 없을걸요</p><p>7,7구역은 단독주택등이 많아서 일반분양이 많고, 그래서 조합원은 보통 6층이상입니다.=>괜잖죠</p><p>8.관리처분은 6월2일날 이미 났고,,이주는 거의 끝났습니다</p><p>-----</p><p>개인적인 의견으로</p><p>분양권을 사는 방법중의 하나로 한발 앞서 사는 방식이 약간 긴 안목으로는 투자 수익이 더 나올것으로 생각합니다</p><p> </p><p>사업승인이후-관리처분인가전의 재개발지역을 조사하셔서 관리처분승인이 6개월-1년이내의 나올 예정이라면 </p><p>이때쯤의 시기를 추천해 드립니다.(구청홈페이지나 부동산조사) 최근 재개발 사업승인이 잘 남으로 예측대로 가는것 같네요,,,</p><p>----</p><p>아래의 2015년4월-6월의 조사한 가격자료를 참조하세요</p><p>계산방식은 :</p><p>보통 전세끼고(이주떄까지 임차인 사는조건) 사는데,,,매가 5억을 예를 들면,,,</p><p>5억 - 전세1억5천 = 3억5천이 필요하고 관리처분인가후 권리가액 4억2천(가정,피는 8천)의 50%인 2억1천 무이자 대출,,유이자 20% 8천4백을 받게되면 관리처분이후 실제 묶이는 금액은 2억정도 입니다,,,,</p><p>근데 여기서 둘이 공동 투자하면 1억이고 그러면 조합원 예상분양가 6억2천짜리를 1억의 공동투자로 산 모양새가 되는거죠,,,</p><p>향후 추가금액이 있지만 잔금은 잔금대출로 처리하게 되는식이고 중간에 오르면 오른만큼 먹고 팔면 되는거죠....</p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/272CBF48564F8A3C32" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" data-filename="흑석7구역 평형별 투자비용식.jpg" exif="{}" actualwidth="1024" id="A_272CBF48564F8A3C3214E9"/></p><p> </p><p>흑석 7구역 특징중의 하나는 이사촉진비를 2천만원을 이사후 주는데 이중 1천만원은 입주후의 갚고 1천만원은 안갚는 방식이었는데,,</p><p>이미 이사를 했음으로 소유자가 받았을것이고,,그런것도 감안하여 가격이 정해졌을겁입니다,,,위 가격보다는 현재는 좀 더 올랐습니다</p><p> </p><p>끝으로,,,</p><p>달리는 부동산 말의 꼭 올라타야 한다면 저는 수도권의 재개발지역을 조사하셔서 관리처분인가 바로 앞이면 좋고 아니더라도</p><p>이 말의 잘 올라타시는게 어떤가 생각합니다,,,,,</p><p> </p><p>----</p><p>사실 글을 두번 씁니다,,,,올리는데 에라가 나서,,,,두반째는 좀 막 썼습니다,,,졸려서,~~~</p><p>저보다 잘 아시는 분은 참으시고 잘 이해가 안되시고 필요할 경우 연락주시면 아는대로 설명해 드리겠습니다,,,</p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p>
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첫댓글 감사합니다
감사합니다.잘 읽었습니다
핸폰 진동소리의 깨어나 글을 보니 제목의 웬 체게바라~~제게발 조합 =>재개발 조합 그리고 관리처분인가전(단전 단수) 취득세는 거래가의 1.1% 이후는 나대지로 4.6%입니다
감사합니다
좋은 정보 감사합니다
좋은정보 잘봤습니다 ^^