미입주 아파트는 늘어나는데, 전세값은 오르는 이유는?

[박홍균]

2010년 들어와 미입주 아파트가 늘어난다는 뉴스가 신문이나 방송에 자주 등장합니다.
수요공급의 원리에 따르면, 일반적으로 미입주 아파트가 늘어나면 전세가격이 내려가는 것은 상식입니다.
그럼에도 불구하고 전세값은 계속 올라가고 있습니다.

2006년에 아파트 가격이 폭등하면서, 정부에서는 아파트 가격의 상한제를 예고하였고, 많은 건설사들이 아파트를 상한제 실시 이전에 분양을 하였습니다.

최근 입주하는 아파트는 대부분 2007년 아파트 상한가 제도 실시 이전에 밀어내기로 분양되었던 아파트입니다.

당시 분양되었던 아파트들의 특징은 다음과 같습니다.

(1) 아파트 가격이 꼭대기에 있었기 때문에 분양가가 비쌌습니다.
(2) 밀어내기로 인해 다른 해보다 분양 물량이 많았습니다.
(3) 아파트 경기가 좋았기 때문에 모두 중대형(30평대 이상), 그중에서도 대형(40평형 이상)이 50%이상을 차지합니다. 한마디로 민간 건설회사에서 분양하는 아파트는 20평대 아파트가 전무합니다.(이런 상황은 지금도 마찬가지입니다.)

문제는 현재 전세를 필요로 하는 수요가 대부분 소형아파트라는 점입니다. 그 이유는

(1) 1년에 결혼하는 사람이 약 25만 쌍입니다. 이들은 대부분 소형주택을 필요로 합니다.
(2) 1년에 이혼하는 사람은 약 10여 만쌍입니다. 이혼하면 그중 한 명은 나가서 살아야 하는데, 이들의 수요도 대부분 소형주택입니다.
(3) 현재 우리나라 인구는 정체된 상태에서 1~2인 가구는 매년 30만 이상 늘어나고, 3인 이상 가구는 8만 이상 줄어들고 있습니다. 즉 결혼이나 이혼이 3인 이상 가구를 감소시키는 가장 큰 이유입니다. 결혼하면 2인 가구가 새로 생기지만 부모가 사는 가구는 인원수가 줄어듭니다, 또, 이혼하면 집을 나가는 사람은 새로 1인 가구가 됩니다.
(4) 현재 전국적으로 벌어지고 있는 재개발, 뉴타운 개발로 소형 주택 수요가 계속 늘어나고 있습니다. 재개발이나 뉴타운 개발은 대부분 연립주택이나 다가구가 많은 곳으로 전세입자가 많은 곳입니다.

이상으로 살펴보면 대형아파트는 이입주로 골머리를 앓고 있는 반면 소형아파트나 수요는 계속 늘어나고 있습니다.
최근 입주하는 아파트에서 큰평수의 아파트 전세가가 작은 평수의 전세가와 역전되고 있다는 뉴스가 나오는데, 바로 대형 아파트 공급은 과잉인 반면 소형 아파트 공급은 모자라기 때문에 일어나는 현상입니다.

또 이런 현상은 인구가 감소하는 부산이나 대구와 같은 지방 도시에서도 나타납니다.

그리고 현재 분양되는 아파트도 모두 대형평수이기 때문에 향후 몇년간은 이런 문제가 계속 발생될 것입니다. 아마도 소형 보금자리 주택이나 시프트가 대량으로 입주되는 3년 이후에나 이런 상황이 점차 완화되리라 봅니다.

참고적으로, 아래의 기사는 전국에 재개발 지역에 대한 기사입니다. 재개발이 있는 만큼 소형 수요는 더 늘어날 것입니다.

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`치안 사각' 재개발지역 빈집서 범죄 싹튼다

| 기사입력 2010-03-11 10:41 | 최종수정 2010-03-11 10:51

수원의 한 재개발 예정지(자료사진)

가출 청소년ㆍ노숙자 기거..슬럼화 가속

(전국종합=연합뉴스) 부산 여중생 살해 피의자 김길태(33)씨의 은신처가 재개발구역 내 빈집이었다는 사실이 밝혀지면서 방치된 채 치안의 사각지대로 변한 재개발지역이 새삼 주목받고 있다.

부산시내에만 50여곳이 재개발지역으로 지정돼 있으나 건설경기 침체로 개발이 지연돼 슬럼화하면서 김씨와 같은 우범자들이 자주 출몰한다.

인근 주민들은 "방치된 재개발지역의 빈집이 청소년들의 비행장소가 되고 있고 노숙자들이 드나들어 불안하다"며 특별한 방범조치가 필요하다고 입을 모은다.

이런 현상은 지역을 가릴 것 없이 어느 대도시를 가더라도 구도심에서 흔히 볼 수 있다.

33곳이 재개발지역으로 지정돼 행정절차가 진행 중인 광주광역시. 구도심과 가까운 남구 월산동과 동구 학동 재개발지역에는 밤이 되면 도심에 있던 노숙자들과 비행 청소년들이 모여든다.

학동에서는 수년 전 한 달 사이 6건의 방화사건이 발생해 경찰이 집중적인 순찰활동을 벌였다.

부산 여중생 살해 피의자 김길태 검거 (서울=연합뉴스) 부산 여중생 살해피의자 김길태시가 10일 오후 부산 사상구 덕포시장 인근 모빌라 주차장앞에서 검거돼 사상 경찰서로 압송되고 있다. 오른쪽은 수배전단에 있는 사진. 2010.3.10

경찰 관계자는 "철거 대상 건물을 점검한 결과 마루가 꺼지는 등 매우 위험한 곳도 있었다"며 "정기적으로 순찰하고 있지만, 밤에 몰래 머물다 가는 사람들을 일일이 확인하기는 어렵다"고 말했다.

수원시 권선구 세류동 일대는 2007년 주거환경개선사업 지역으로 선정돼 주민 65%가 이주했지만, 보상이 순조롭지 않아 개발이 지연되고 있다.

11일 이 일대를 돌아본 결과 빈집마다 술병이나 부탄가스통이 나뒹굴고 있었고 추위를 피해 불을 피운 흔적도 곳곳에서 발견됐다.

사업 시행자인 LH공사는 "경비업체를 정해 경찰관과 함께 순찰을 하게 하고 있지만 좁은 골목으로 차가 진입할 수 없어 걸어서 돌아야 하는 어려움이 있다"고 고충을 털어놓았다.

주민들은 부산 여중생 이모(13)양이 재개발지역에서 살다 변을 당한 사실이 알려지면서 순찰 강화를 요구하고 있으나 경기경찰청 생활안전계 관계자는 "특별순찰을 편성해 별도 관리하기가 어려운 게 현실"이라고 말했다.

재개발지역 외에 짓다 말고 버려둔 공동주택이나 도심의 빈집도 치안의 손길에서 벗어나 있기는 마찬가지이다.

대구 수성구 범어3동 대구지방법원 건너편의 한 민영아파트 건축사업 예정지는 사업추진이 사실상 중단돼 빈집과 사람이 사는 집이 뒤섞여 있다. 100여 가구는 보상을 받고 집을 비웠고 50여 가구는 그대로 살고 있다.

10일 밤 현장을 둘러보니 빈집에는 폐자재와 쓰레기가 수북했고 골목마다 인근 주민들이 세워둔 승용차가 가득했다.

피의자 김길태 검거 현장 (부산=연합뉴스) 10일 부산 여중생 납치 살해 피의자 김길태 씨가 은신해 있다가 경찰에 발각된 뒤 도주했던 사상구 삼락동의 빌라 주변 모습. 2010.3.10. ccho@yna.co.kr

빈집의 벽면에는 '철거'라는 글씨가 붉은 페인트로 적혀 있고 입구에 출입금지 안내문이 붙어 있었지만, 몇몇 집 안에는 가출 청소년과 노숙자로 보이는 사람들이 눈에 띄었다.

주민 박모(44)씨는 "가뜩이나 빈집에서 나는 쓰레기 냄새와 벌레 때문에 견디기 힘든 데다가 부산에서 끔찍한 범죄까지 일어나 불안하다"고 했다.

한편, 경찰청은 부산 여중생 납치살해 사건이 부산 사상구 재개발 현장에서 발생함에 따라 빈집이 많은 전국의 재개발지역을 대상으로 방범 활동을 강화하기로 했다고 11일 밝혔다.

대상은 대도시의 대규모 재개발 지역으로 이주 세대가 3분의 1 이상이거나, 재개발 공사가 중단되고 나서 장기간 방치되는 지역이다.

재개발 현장 입구에 초소를 설치해 도보 순찰 위주의 방범 활동을 벌이는 한편, 빈집이나 폐가를 정밀 수색해 도피한 범인의 은신 여부를 확인할 계획이다.

(박기성 박성민 손상원 한무선 고은지 기자)

[장분저생]

재개발 재건축으로 인해 아파트가 지어지는동안 원래 사시던 분들의 주택수요(당장 건설기간 통상 3년정도)가 증가하므로 생기는데 그것에 기인한 것이 아닐까요?^^

[실우스]

언론의 선동질이 크다고 봅니다.

[ktklaw]

동감합니다^^ 사실상 이런저런 이유로 전세수요가 많은 것도 일부 이유는 되겠지만 실질은 언론의 선동질이 주요원인으로 보이는 것이 주위에서는 보통 신문에서 올랐다고 하는데 우리도 올려야지 하는 형식으로 전세금이 오르는 것을 보았습니다.

[아이스1]

작년에 잠실쪽부터 전세를 올렸고 그걸 언론에서 보도하면서 부동산114나 그런 부동산포털의 가격들도 올라갔고 그후에 벼룩시장쪽도 올랐죠...전세가격상승의 흐름이 벼룩시장에서부터 시작해서 부동산포털사이트 가격을 올리고 그후 잠실같은 곳을 올린 것이 아니라는 것이죠...만약 정말 물량감소로 인해 올라간 것이라면 벼룩시장에서부터 시작해야 합니다...그런데 실제 전세가격 상승 흐름을 보면 잠실에서 시작해서 언론을 통해 부동산포털사이트 가격이 올라가고 그 후 벼룩시장가격도 올라갔죠...그러니 이건 다분히 의도된 전세가의 상승이라고 보여집니다...

[아눌드]

실제로 전세를 구해보면 집이 없는건 아닙니다. 예전처럼 고를 수 없고, 선택의 연지가 크지 않다는거구요.
부모님하고 분가를 하려고 25평정도의 아파트와 빌라를 알아보다.. 너무 비싸서 현재 보류중입니다. 생각했던 것 보다 2~3천은 올랐네요.
언론에서 하도 떠드니, 집 주인들이 전세가를 올리는 것이 아닐까요? 중요한건 좀 비싸도 나간다는거죠.

[lthljh]

전세값이 오르는 것은 거품이라는 생각에 사기를 꺼리는 사람들도 많이 생겨서 아닐까요..?

[lsj276780]

집주인이 돈이 없어서 전세값 올려받고 기존 세입자 보증금 빼주고 나머지 돈 대출금 일부 상환하거나 개인적으로 쓰는 경우도 꽤 있을걸요?

[미쉘]

아무래도 집주인들은 전세가 올려서 은행 이자라도 더 받을려고 하죠 뭐. 부동산도 수수료 더 받아 좋구요

[진실이0]

집값거품을 전세값거품으로 고통분담시키는겁니다.. 딱 보니까 앍겠드만..