종중 땅 이전 등기문제

종중 땅 이전 등기문제   ※ 이글은 모종회장에게 상담해준 내용이지만 각소문중에서 참고하시라고 여기 소개합니다.1. 부동산소유권특별조치법(특조법)에 의한 이전 등기[부동산소유권특별조치법]은 2020년 2월 4일 공포된 이 법안으로 6개월이 지난 뒤인 2020년 8월 5일부터 2년동안 한시적으로 시행됩니다.① 기간 : 2020년 8월 5일 - 2022년 8월 4일(2년간)② 범위 : 1995년 6월 30일 이전 매매 증여 교환 상속로 양도된 토지나 건물③ 절차 : 법무사 또는 변호사 포함한 보증인 5명 이상 확인서 발급 받아 군청민원실 접수③ 벌칙 : 허위 보증서 작성자(1년이하 징역, 천만원 이하 벌금) 법무사는 10년이하 징역 1억이하 벌금2. 특조법으로 “개인등기” 이전① 현재 다른 종원 이름이나 사망하신 종원 이름으로 되어 있는 논 밭은 그대로 두는 것이 유리합니다.② 특조법으로 종원에게 이전하면(종중이름으로 논 밭을 이전 등기를 못함)※ 임야와 대지, 건물은 종중이름으로 등기 할 수 있습니다.③ 이전할 종원이 농업 경영체에 등록되어 있어야하고 등록이 안되어 있으면 1,000㎡ 이상 농지에서 1년에 90일 이상 농사를 한다는 계획서를 내고 “농지취득 자격”증명을 면사무소에서 발급 받아 이전할 수 있습니다. ④ 이전한 종원은 노령연금이 줄어 들 수 있으며 건강보험료가 인상되기에 본인에게 등기하라고 할 종원이 없습니다.⑤ 이전한 종원이 사망하면 자식들이 상속세를 내면서 마음이 변하여 종중에 땅을 내 놓지 않을 수 있고 종중에 땅을 내놓는다고 해도 소유권자는 자식들이기에 자식중 일부가 채무가 있으면 채권자가 자식 지분에 압류하여 종중 땅이 줄어들 수 있습니다.⑥ 특조로 이전하지 않고 그대로 두면 현재 땅이 대부분 손자나 증손자까지 내려갔기에 후손 인원수가 많기에 땅을 팔려면 모두 인감을 받아야 하여 팔 수 없어 그대로 두는 것이 유리합니다.⑦ 종원 여러 사람에게 등기할 때 “공동(합유) 등기”나 “지분(공유) 등기”가 있습니다3. 합유 등기① 한 필지 토지에 원하는 평수를 잘라낸 뒤 그 부분에 대한 소유권을 행사할 수 있지만 수용되거나 매매 할 때 합유자 전원의 동의를 구해야 합니다(종중땅이기에 서류상 동의 해야함).② 합유자가 사망하면 종중에서 다른 종원을 취득세 내고 보충해 주어야하는데 보충해 주지 않으면 맨 마지막까지 생존자 앞으로 소유권이 넘어가 그 자식들에게 상속되어 버립니다.4. 지분등기① 내 지분만큼 공유자들의 동의 없이 타인에게 매각할 수 있어 자식들이 자기 지분을 팔아버릴 수 있습니다.② 공유자가 사망하면 자식들에게 바로 상속되기에 사망하기 전에 양도소득세와 취득세 내고 다른 종원으로 바꾸어야 하는데 그 바꾼 종원이 오래 산다는 보장이 없습니다.5. 종원 개인등기, 합유등기, 지분등기 모두① 등기자가 농지취득증명을 받을 수 있어야 하고 등기 했을 때 재산이 늘어나기에 노령연금이 줄어듭니다② 자식이 직장 의료보험을 내지 않는 경우 종원 등기자의 지역의료 보험료가 올라갑니다.③ 등기 되어 있는 종원을 다른 종원으로 교체하면 등기 된 사람은 토지 양도 소득세를, 새로 등기한 종원은 취득세를 종중돈으로 내야 합니다.④ 등기자가 사망하면 자식들 특히 시집간 딸이 종중으로 소유권 이전을 해줄지 의문이고 이전해 주면 마찬가지로 양도소득세와 취득세를 내야 합니다.⑤ 등기자가 사망후 상속될 때 지분을 적게 하기 위해서는 등기자 수를 많이 하면 자식들이 땅을 팔아 먹을 지분이 적어 집니다.(등기자를 많게하면 등기자를 교체할 때마다 소득세와 취득세를 내야 합니다)6. 특조법 이전을 안하면 좋은 점(종중 땅 경우이며 개인은 특조로 이전해야 함)① 저의 10대조모께서 숙종 때 시집오면서 친정에서 가져온 논 400평이 있는데 그 동안 선조들이 종중으로 이전 등기 안하고 10대조모 이름으로 된 등기를 그대로 두었기에 300년이 지나서 그 후손들이 수백명 이기에 후손 누가 땅을 팔 수 없고 임대료를 받아 시제를 지내는데 문제가 없지만 이번에 특조로 종손이나 몇명에게 이전해 놓으면 그들 사망후 종중땅이 안될 수 있습니다(10대조모 이름을 등기하지 않고 10대조모종중으로 등기 했다면 후손종원 3명이 합작하여 팔아 먹을 수 있으나 개인 명으로 등기 되어 있어 수백명 인감을 내야 하기에 팔 수 없음)② 종9대조와 종8대조(父子) 시제를 큰집인 저의 소문중에서 시제를 지내는데 종9대조와 종8대조 후손들이 1985년 600평을 2분이 공동등기로 해서 큰집 문중에 기증했고 16년전 1994년 이전등기를 해 달라고 했는데 2분 자식들이 아버지 땅이라면서 이전을 안해 주었습니다. 그래서 이번 특조로 이전하자는 의견이 있으나 노령연금 때문에 이전할 종원이 없고 또 사정해서 등기 한다고 해도 사망후 문제가 되기에 현재 그대로 두면 2분 후손들이 아들딸이 8명, 손자손녀가 12명, 더 있으면 증손이 생겨 소유권자가 많아져서 팔 수 없기에 이전하지 않기로 건의하려고 합니다.③ 종중에서 종중땅에 회의용으로 건물을 짓고 당시 종중임원들께서 건물등기를 안해 무허가 건물로 있었는데 집없는 종원 한분을 관리하면서 종중회의하는 방청소를 해주고 무상으로 살게한 동안 1970년대 무허가건물 양성화하면서 이장이 종중집으로 신고하지 않고 거주한 종원이름으로 신고하여 땅은 종중, 건물은 종원으로 등기가 되었다가 종원이 돌아가시고 부인과 자식들이 도시로 나가살고 있는데 건물을 종중으로 이전해 달라고 했지만 부인과 자식들이 이전을 안해 주었습니다. 이번 특조법으로 이전하려고 하지만 종중땅도 개인이름으로 합유든 공유든 문제가 있습니다.④ 현재 종회장과 총무가 알아서 특조로 이전 여부를 결정하겠지만 이전후 차기 종회장과 총무가 등기 권리자를 사망하기전에 바꾸어 주어야 계속 종중 땅이 유지되는데 잊고 바꾸지 않고 또 임원진이 바꾸어지면 또 잊어 돌아가신 후손들과 소유권 분쟁이 발생하면 종중에 폐소한 판례가 많습니다.7. 광고와 홍보성 자기 자랑※ 이번 글은 종중땅 문제이기에 종중 땅과 관련된 일인데 자랑한다고 오해 받을 우려가 있지만 농지 땅에 참고할 내용입니다. ① 대한제국과 한일합방 초에 일본인들이 전국토지측량을 할때 영암군참사로 계신 종고조 휘 병하남파공께서 주인 없는 땅을 취득하면서 본인개인이름으로 등기하지 않고 대승공 19세부터 25세까지 선조들 이름 종중을 만들어 등기하셨고② 1946년부터 보리고개시절에 종원들과 나락(벼) 1근, 2근, 잘살면 5근을, 1954년 창계한 종중은 10근까지 모았고 1970년대 저희들이 종원으로 등록할 때는 50근, 100근까지 모아 19세부터 25세까지 선조들 종중이름으로 위토답을 구입하여 현재 영암종중은 45필지에 650,922.7㎡(197,249평) 재산으로 변창하였고, 남재공 아들 세분중에 큰 손자인 선전관(휘 인남) 직계 묘비를 보면 대승공 19세 휘 몽삼 남재공(3번째 개수 1963년竪立) 20세 휘 약 자복시정(3번째 개수 2001년竪) 21세 휘 인남 선전관(1978년竪) 22세 휘 격 장사랑 23세 휘 경창통덕랑(1978년竪) 24세 휘 수덕석현공(1978년竪) 25세 휘 화세약헌공(1978년竪) 26세 휘 삼문춘당공(1973년竪) 27세 휘 수영이제공(1973년竪) 28세 휘 의청 연광공(1978년竪), 29세 휘 병현율암공(1978년竪) 30세 휘 재연절제공(1978년竪) 31세 휘 인화 완석공(1978년竪)를 아버지와 아버지 제종당숙 휘 인형(댁호:분토양반) 1960년대부터 1978년까지 묘비를 세우시고 영수재(1973년준공)를 건립하시면서 모두 종손이름으로 하셨고 본인과 당숙이름 석자를 안쓰셨기에 존경합니다.묘비 직계 13분과 모산에 묘가 있는 직계의 형제 몇분들(방계선조) 비문을 撰하신분과 書쓰신분이 아버지와 교류한분이거나 지인인데 본인 이름을 비문에 세기지 않은 점이 훌륭합니다. 아버지가 종중일을 안보실대 묘비를 세운 3분 선조묘비는 당시 도유사 아무개라고 써 있습니다.③ 1962년 고양시 사리현(현 고양시 일산동구 사리현동)에 남재공과 사복시정 할아버지 위토답으로 논 천평을 분토할아버지와 함께 가셔서 재량형님과 구입한 토지도 당시 종손이름으로 하지 않고 남재공중중으로 등기하셨습니다. 서울 문산고속도로에 수용된 임야는 사복시정 할아버지 처가 땅인데 남재공종중땅이 되었습니다.※ 다른 문중처럼 종손이름으로 등기를 했으면 수용보상금 가지고 큰 송사가 벌어졌을 것입니다.④ 2020년 4월 영암 남재공종중 땅 약 19만 7천평 등기는 노령연금 등으로 모두 남재공종중대표를 안한다고 해서 제가 대표로 등기 했습니다.(종중대표는 노령연금과 관련이 없습니다)⑤ 저의 7대조 춘당공종중 땅 일부(3570㎡)가 ㉠종손(현종손父)개인이름으로 등기 되어 있고, 6대조 이제공은 땅이 없고, 5대조 연광공은 모두 종중등기이며, 고조 율암공은 종중등기이며, 증조 절제공은 땅일부가 종중등기이지만, 1617㎡가 당시 본인인 ㉡절재공(현종손曾祖), 종손인 ㉠절제공손자(현종손父)이름으로 등기 되었고, 2870.5㎡가 현재 9대㉢종손 이름으로 등기 되어 있습니다.㉠은 종손이지만 동일인이고 ㉢은 종손아들인 현재 종손인데 ㉠과 ㉡은 후손 수가 많아 후손들 지분이 적어 별 문제 없으나 ㉢은 종손이 사망하면 아들2명에게 상속세가 나오는데 문중땅으로 인정해 줄지 의문입니다. 그래서 땅에 종중이름으로 가압류를 해 놓자는 의견이 있으나 압류하기 위해서는 법원에 가야하고 또 채권기간이 10년이므로 10년후에 또 40여만원 수수료를 내고 압류를 해야 하기에 좋은 방법이 아닙니다.⑥ 할아버지는 아버지형제와 손자 손녀 외손까지 나락(벼)를 50-100근씩 모아 2,640㎡(800평) 논을 사서 할아버지 제사를 지냈는데 장손자 이름으로 등기를 해 놓았고 아버지 형제가 모두 돌아가시고 장손자가 돌아가신후 장손자 부인(형수)과 아들딸들이 자기 아버지 땅이라고 땅을 내놓지 않고 임대료도 내놓지 않아 할아버지 시제비를 몇년 제가 부담하다가 이제는 증조종중 돈으로 할아버지 4형제 시제를 지냅니다.⑦ 아버지 위토답은 큰조카의 채권자로 인하여 위토답이 없어져 버렸습니다.