부동산 모르고 구입하면 3대가 고생

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내집마련] 부동산 모르고 사면 3대가 고생한다 [12]

출처 :  김현기 (tajan7***)님 추천 16 | 조회 18326 | 2010.07.13 16:33

부동산 사기사건이 많은 이유가 뭐겠는가.

모르면 당한다.

다음의 경우는 10년간 부동산 일을 하면서 느낀 점을 두서 없이 적은 것이다.

1. 땅 매입 시, 자세 및 준비사항

땅 매입 시, 매도자 선정, 물색까지 생각한 후(매도계획표 작성) 매입한다.

매입하면서 미시, 거시적인 자료 모으기 시작하라. 부계부(일기식으로 작성한 부동산 공부사항)를 중요시 여기자.

호가호위 노리자. 옆의 필지 지주의 개발능력 여부를 알아보라.

2. 부동산의 정보란?

부동산 정보보다 활용도(= 실수요)에 신경쓰자.

정보는, 정확한 정보가 아닐 확률이 높지만, 활용도, 실수요는 거의 100% 맞는다.

왜? 알아 볼 수 있는 곳이 분명히 있으니까.

개발정보보다 건폐율과 용적률을 알아보는 시간이 훨씬 유용하다. 

예) 민원지적과, 건축과, 산림과, 환경과 등(활용도)

부동산 정보 - 위정자 만나야 한다. (덩치가 커 개발기간이 길다)

부동산의 활용도 - 공무원을 만나야 한다(덩치가 작아 개발기간이 짧다 = 이를 테면, 꼭 필요한 작은 도로 개설)

3. 돈 되는 땅 원한다면 100% 안전하게 본인이 직접 개발하라.

개발의 종류- 국책 사업개발, 지자체 개발, 민간사업(시행사), 자기개발(제일 확실하다. 왜? 나의 일이니까)

자기개발 - 등록전환, 형질변경(절토, 성토, 정지작업, 포장), 지목변경, 소로건설(비법정도로), 분할작업 등

4. 좋은 땅의 최우선 조건.

좋은 땅의 조건은,

내 땅 주위의 지목이 다양화되어 있다면 오케이다.

즉, 내가 소유하고 있는 땅의 지목이 밭이라면 그 밭 주위의 지목이 기왕이면 밭과 논으로 포장되어 있는 것보다는 목장용지, 공장용지, 대지, 창고용지, 잡종지, 하천부지 등 지목이 다양하다면 미래(잠재력)가 다양할 수 있겠다. 활용도의 다양화를 엿 볼 수 있다.

5. 땅은 '거시적인 사항 < 미시적인 사항'이다.

즉, 거시적 사항은 태양 및 무지개 같아, 잘 안 보인다.

거시적 - 국책사업, 자자체 사업 등으로 발전에 간접영향을 받는다. 호가형성을 한다.

미시적 - 내가 개발한다. 직접적인 발전이 보인다. 시가를 형성한다.

미시적인 사항에 지대한 영향을 미치는 부서는,

환경과(수질보전특별대책1,2권역)

산림과(임업용, 공익용)

지적과(지적도, 임야도 문의)

농지과

건축과(전용허가 및 형질변경)

6. 토지 투자와 아파트 매입의 차이

토지투자는 조건이 많다.

개발사항과 시세를 잘 알아보고 여유자금으로 여유기간을 가지고 움직인다.

이와 달리,

아파트 매입은 다르다. 확연히.

조건이 두 가지다.

여유자금으로 구입한다. 대출은 위험하다.

시세를 잘 알아본다. 시세가 중요한 이유는 대출 없이 움직여야 하는 큰 조건이 필요해서다.

여유자금(종잣돈)으로 움직여야 리스크 타파 된다.

아파트 구매 시, 개발사항 알아볼 필요없다. 개발의 함정은 많다. 예컨대, 뉴타운 취소 소송

7. 부동산 원리원칙 내가 만들어 내가 지킨다.

여윳돈, 종자돈 없는 상태서는 이론공부가 긴요하다.

(by 각종 책 및 공인중개사 시험과목)

각종 세미나, 강연회(유료, 무료) 등을 통해 공부한다.

실전공부(현장답사) - 업자와 다녀온 후, 혼자서 또 다녀온다.

이유 - 장, 단점은 혼자서 발견해 파악해야 하기 때문

실전공부 시, 여윳돈 없는 상태서 현장답사 하게 되면 주만간산식 된다.

깊은 매너리즘에 빠져 차후, 투자가 힘들어 질 수 있다.

8. 리스크 공부한다.

인생의 기회는 세번 온다.

인생의 위기도 세번 정도 온다.

즉, 대비(안전대책)가 중요.

9. 숲과 나무

예) 대학 간판(숲)만 보고 들어가느니, 차라리 과(전공과목, 나무) 보고 들어가는 게 낫다.

차후, 실속파 됨(취업이 '업<up>' 된다)

명문대(브랜드, 숲) 가면 뭐하나.

전공(나무) 못 살려 취업 못하면 그만인데...

자신의 적성에 맞는 과 선택 즉, 나무 보는 일이 중요하다.

땅 투자 역시, 브랜드, 숲만 보고 들어갔다간 큰일.

자신의 적성 즉, 나무에 신경 써야 취업(수익) 된다.

10. 땅 투자 시, 필요한 힘과 불필요한 힘

필요한 힘 - 판단력, 변별력(기준), 분석력, 예지력, 분별력, 인내력(지혜롭게 기다려야 한다)

불필요한 힘 - 초능력, 마력

(대박 수단이 아니므로)

11. 투자의 목적 - 행복한 삶을 위해... 건강해야 행복한 삶을 산다.

행복해지면 건강해진다.

투자의 3가지 요건, 조건 - 쾌변, 쾌면, 쾌식

잘 먹고(투자, 매입), 잘 싸고(수익 창출, 되팔기 작업), 잘 자기(투자기간, 돈<투자자금>이 잠자는 기간. 돈이 숙면을 취해야 함. 불면증 심하면  투자 실패 즉, 환금화에 걸림)

투자의 건강기법

12. 토지 이용(토지이용+도로상황) 상세히 알아봐야 함.

예) '자연녹지(도시지역)'로 서류상 되어있다해도 도로여건, 상황이 안 좋다면 맹지(절망적) 상태라면 '자연녹지=보전녹지' 인 셈이니라.

자연녹지 건폐율은 20%.

공법상 정해진 건폐율과 용적률도 도로가 확보된 상태여야 활용도가 유용하다.

일반주거지역이면 뭐하랴.

맹지에 가까운 상태면 활용도는 노우!!

예) 공법상 괜찮겠지만, 도로상 맹지라면 '나홀로 아파트'와 별반 다르지 않다.

예전, 준농림지역(난개발의 연유)에 아파트 짓는 게 허용됐을 때

논바닥을 택지화 해 일명 '논바닥 아파트'가 출현할 때와 동일 상태.

주위와 연결이 안 되면 무용지물.

예) 명품가방(토지이용이 훌륭한 상태)이 무인도(도로사정은 형편없음)에 버려진 상태 = 일반주거지역에 맹지상태

13. 땅 잘 사야 하는 이유?

차후, 되팔기 수월해야 하기 때문

14. 부동산 대폭락이 있을 수 없는 이유 - 만약, 대폭락이 있다치자

그곳 대폭락지역은 곧바로 대폭등지역으로 돌변할 터.

왜? 갑자기 수요자가 몰릴 수밖에 없기 때문

15. 아파트 가격과 땅값의 차이

아파트 가격 - 건설사가 정한다. 자치구, 자자체서 간섭한다.

주소를 알면 가격을 알아볼 수 있다.

땅값 - 지주가 일방적으로 정한다.

지번을 알아낸들 정확한 가격은 모른다.

정해진 가격이 없어 들쭉날쭉 중구난방이다. 기준선이 없다. 지자체서 간섭 안 한다.

16. 땅 - 아이의 모습(불안해 보여 보호가 필요하다),  어른이 되어가는 과정의 재화

아파트 - 어른의 모습(안전해 보인다)

17. 명품 땅

첫째 조건 - 사용가능 넓이

훼손 가능한 넓이가 넓을수록 명품. 활용도가 넓다는 의미.

둘째 조건 - 큰 계획(up) + 작은 계획(up)

셋째 조건 - 유동인구 + 고정인구

넷째 조건 - 브랜드(up) 활용도(토지이용, up)

다섯째 조건 - 되팔기 수월한 땅(가격, 개발사항 만족)

개발 조건에 비해 인근보다 저렴하다보면 오케이!!

18. 세월이 약이 되는 땅과 세월이 독이 되는 땅

개발지 = 세월(약)

미개발지 = 세월(독)

희망적인 맹지 = 세월(약)

절망적인 맹지 = 세월(독)

'세월 = 독'에 희생양 안 되려면 현지답사 시, 흙을 보지 말고 땅을 보라.

흙을 주시하면 안 된다. 땅을 봐야 한다.

왜? '흙 = 하드웨어', '땅 = 소프트웨어 = 잠재력' 이니까.

19. 땅을 사는 이유 중 하나 -

우리나라 땅은,

100% 좋은, 100% 완벽한 땅이 없는 것처럼 100% 안 좋은, 100% 형편없는 땅도 없다. 

요즘 부동산에 관심이 있어 틈틈히 글을 읽는데,,,

간단한 글이지만 공감이 가서 글을 올립니다.

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[꼬마신랑(운영위원장)]

좋은 정보 감사합니다.