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출처: 유상순교수의 합격 부동산세법 원문보기 글쓴이: 유상순
이의제기 문제 |
A형 1번 |
B형 1번 |
<출제문제>===================================================================================
1.공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하는 자를 모두 고른 것은?
ㄱ. 미성년자가 임원으로 있는 법인 ㄴ. 개인회생을 신청한 후 법원의 인가 여부가 결정되지 않은 공인중개사 ㄷ. 공인중개사의 자격이 취소된 후 4년이 된 자 ㄹ. 음주교통사고로 징역형을 선고받고 그 형의 집행유예기간 중인 공인중개사 |
① ㄱ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄴ, ㄷ ④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
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<산업인력공단 가답안> 2
<청구> “모두 정답” 또는 “②, ④ 복수정답”으로 처리하여야 한다.
<이의제기 및 근거>
1. 공인중개사법 제10조 제3호에서 ‘파산선고를 받고 복권되지 아니한 자’는 결격사유에 해당한다고 규정되어 있다. 본 문제에서 ‘ㄴ. 개인회생을 신청한 후 법원의 인가 여부가 결정되지 않은 공인중개사’가 파산자로서 결격사유에 해당하는 지를 묻고 있다.
2. 채무자 회생 및 파산에 관하여는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서 규정하고 있는 바, 일반 수험생으로는 이 법에 대한 법률적 전문지식까지를 갖추기가 쉽지 않으며, 이 법의 전문적인 법률지식을 보통의 일반인들이 지니는 조리나 사회통념이라고도 볼 수 없다. 그러므로, ㄴ.의 지문은 공인중개사법의 시험범위를 벗어난 내용을 출제함으로써, 재량권의 일탈이라고 볼 수 있다.
3. ㄴ.의 지문이 일반 수험생들에게 시험문제로서 납득이 될 만한 지문으로 출제가 되려면, ‘ㄴ. “파산선고를 받지 않았으나”개인회생을 신청한 후 법원의 인가 여부가 결정되지 않은 공인중개사’로 수정하여 출제되었어야 한다. 그럼에도 불구하고, 출제자의 편의상 파산선고 여부의 표현 없이, 개인회생을 신청한 자가 파산선고를 받은 자인지를 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 대한 전문지식이 요구되지 않는 일반 공인중개사 수험생들에게 물어봄으로써 부동산공인중개사 시험에 적합하지 않는 지문으로 출제를 하였다.
4. 이에, “모두 정답” 또는 최소한 “②, ④ 복수정답”으로 처리하여야 한다.
<참고조문>
공인중개사법 제10조【등록의 결격사유 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.<개정 2013.6.4> 1. 미성년자 2. 금치산자 또는 한정치산자 3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 <이하 생략> |
이의제기 문제 |
A형 10번 |
B형 10번 |
<출제문제>==================================================================================
10. 공인중개사법령상 인장의 등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 중개업자의 인장이 등록관청에 등록되어 있으면 소속공인중개사의 인장은 소속공인중개사의 업무개시 후에 등록해도 된다.
② 중개업자가 등록한 인정을 변경한 경우, 변경일로부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.
③ 중개업자의 인장등록은 중개보조원에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.
④ 법인인 중개업자가 주된 사무소에서 사용할 인장을 등록할 때에는 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인의 인장을 등록해야 한다.
⑤ 법인인 중개업자의 인장등록은 「상업등기규칙」에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.
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<산업인력공단 가답안> 1
<청구> 1번과 3번이 복수정답으로 처리되어야 한다.
<이의제기 및 근거>
1. ③번 지문에서 “중개업자의 인장등록은 중개보조원에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.”라고 서술되어 있는데, 이는 명백한 출제오류에 해당한다.
2. 공인중개사법 시행규칙 제9조에는 다음과 같이 규정되어 있다.
규칙 제9조【인장등록 등】① 중개업자 및 소속공인중개사는 법 제16조 제1항의 규정에 따라 업무를 개시하기 전에 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록하여야 한다. 1. 제4조에 따른 중개사무소 개설등록신청 2. 제8조에 따른 소속공인중개사․중개보조원에 대한 고용 신고 |
이 조문을 단순히 형식적인 자구(字句)해석을 한다면, 출제자의 의도처럼, 중개업자 나 소속공인중개사나 제1호의 중개사무소 개설등록을 신청할 때나, 제2호의 고용신고를 할 때나 아무 때나 인장등록을 할 수 있는 것으로 해석할 수 있다.
3. 그러나 이는 인장등록의 실질적인 행정절차를 오해한 표현방식이라고 본다. 출제자의 논리에 따르면, 중개업자의 인장을 중개보조원의 고용신고 시에 할 수 있다는 논리는, 거꾸로, 소속공인중개사도 중개사무소 개설등록신청 시에 인장등록을 할 수 있다는 논리가 되는데, 아직 중개업자로 등록도 안 된 상태에서, 중개사무소 개설등록을 신청하면서 소속공인중개사를 고용하고, 또한 그 소속공인중개사의 인장까지 등록을 할 수 있다는 말도 안 되는 논리가 된다. 이는 상식적으로 납득할 수 없는 일이다. 만약 중개사무소 개설등록이 요건 미비로 등록이 되지 않았다면, 존재하지도 않는 중개사무소에 소속공인중개는 인장까지 등록이 되어 있는 말도 안 되는 상황이 벌어지게 된다.
4. 설사 출제자의 표현방식으로 본다고 하더라도, 공인중개사법 시행규칙 별지 제5호 서식의 ‘중개사무소 개설등록신청서’를 제출할 때, 중개업자의 인장과 소속공인중개사의 인장을 동시에 등록을 같이 한다고 한다면, 하나의 ‘등록인장 인’ 란에 두 개의 인장을 다 찍어야 한다는 말인데, 어디에다가 ‘두 개’를 찍을 것이며, 만약에 두 개를 다 찍는 다면, ‘등록인장 인’란을 하나로만 규정된 공인중개사법 시행규칙 별지 제5호 서식의 ‘중개사무소 개설등록신청서’의 서식이 ‘잘못’ 만들어졌다는 결론이 된다. ‘인장등록’ 란이 두 개로 구별되어 있어야 한다는 말이다. 게다가 소속공인중개사의 고용신고서가 중개사무소 개설등록신청서의 ‘첨부서류’로 규정되어 있어야 한다. 또한 마찬가지로, 공인중개사법 시행규칙 별지 제11호 서식의 ‘소속공인중개사 또는 중개보조원의 고용신고서’에도 ‘등록인장’ 란이 하나 밖에 없다. 결국, 법령의 취지를 출제가가 오해한 표현방식이 된다.
5. 그러므로 시행규칙 제9조의 제6항의 제1호는 중개업자에게 적용되고, 제2호는 소속공인중개사에 적용되는 것이 맞다. 즉, 중개업자는 업무개시 전까지 인장등록을 하여야 하는데, 다만, 중개사무소 개설등록신청 시에도 할 수 있으며, 소속공인중개사는 업무개시 전까지 인장등록을 하여야 하는데, 다만, 중개업자의 고용신고 시에도 소속공인중개사는 인장등록을 할 수 있다는 의미로 해석되어야 한다.
6. 그러므로 이 문제는 1번과 3번이 복수정답으로 처리되어야 한다.
이의제기 문제 |
A형 22번 |
B형 22번 |
<출제문제>================================================================================
22. 공인중개사법령상 법인인 중개업자가 겸업할 수 있는 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
① 농업용 건축물에 대한 관리대행
② 토지에 대한 분양대행
③ 중개업자 아닌 공인중개사를 대상으로 한 중개업 경영기업의 제공행위
④ 부동산 개발에 관한 상담
⑤ 의뢰인에게 경매대상 부동산을 취득시키기 위하여 중개업자가 자신의 이름으로 직접 매수신청을 하는 행위
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<산업인력공단 가답안> 4
<청구> 4번과 1번이 복수정답으로 처리되어야 한다.
<이의제기 및 근거>
1. 법인인 중개업자(이하 중개법인이라 함)은 법 제14조에 규정된 업무만을 수행할 수 있다.
2. 법 제14조에서는 다음과 같이 규정하고 있다.
법 제14조【중개업자의 겸업제한 등】① 법인인 중개업자는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 다음 각 호에 규정된 업무와 제2항에 규정된 업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다.<개정 2009.4.1> 1. 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 2. 부동산의 이용․개발 및 거래에 관한 상담 3. 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공 4. 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 5. 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무 |
3. 본 문제에서 1번 지문인, ‘① 농업용 건축물에 대한 관리대행’도 법 제14조 제1호에 해당한다. 그러므로 1번도 정답으로 처리되어야 한다. 1호에서, 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 “등” “부동산”의 관리대행이라고 표현하고 있다. 그 “부동산”의 관리대행에서 ‘농업용 건축물’이 포함되지 않는다는 어떠한 근거 규정이 없다.
4. ‘제4호의 상업용 건축물 및 주택의 분양대행’의 경우에는 주택과 상업용 건축물에 한정하여 명확히 규정이 되어 있지만, 이에 비하여 제1호는 “부동산”의 관리대행이라고 규정되어 있으며, 앞부분의 상업용 건축물 및 주택의 임대관리는 하나의 예시(例示)로 보아야 한다. 그럼에도 불구하고 출제지문의 표현은 “부동산”의 관리대행을 아무런 근거도 없이, 주택과 상업용 건축물에 한정되어야 한다는 말이 된다. 그러므로 이는 명백한 오해의 결과라고 보아야 한다.
5. 그러므로 이 문제는 4번과 1번이 복수정답으로 처리되어야 한다.
이의제기 문제 |
A형 31번 |
B형 31번 |
<출제문제>==============================================
31. 중개업자 甲이 乙소유의 X토지를 매수하려는 丙의 의뢰를 받아 매매를 중개하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 계약서를 작성한 甲이 자신의 이름으로는 그 계약서의 검인을 신청할 수 없다.
② X토지의 소유권을 이전받은 丙이 매수대금의 지급을 위하여 X토지에 저당권을 설정하는 경우, 저당권설정계약서도 검인의 대상이 된다.
③ 丙이 X토지에 대하여 매매를 원인으로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 매매계약서는 검인의 대상이 된다.
④ 甲이 부동산거래 신고필증을 교부받아도 계약서에 검인을 받지 않는 한 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
⑤ 丙으로부터 검인신청을 받은 X토지 소재지 관할청이 검인할 때에는 계약서 내용의 진정성을 확인해야 한다.
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<산업인력공단 가답안> 3
<청구> 모두 정답으로 처리되어야 한다.
<이의제기 및 근거>
1. 이 문제는 문제 자체의 기본 전제로서, 「 부동산등기특별조치법」상의 검인에 대한 내용임에도 불구하고, 문제 그 자체에서 「 부동산등기특별조치법」상의 문제임을 한정하지 아니한 오류가 있다.
2.「 부동산등기특별조치법」상의 문제로 한정하지 아니한다면, 3번의 지문인, “③ 丙이 X토지에 대하여 매매를 원인으로 소유권이전청구권보전을 위한 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 매매계약서는 검인의 대상이 된다.” 라는 표현은 틀린 표현이 된다. 왜냐하면, 토지에 대한 매매계약은 공인중개사법상의 부동산거래신고의 대상이 된다. 그러므로 부동산거래신고를 하여야 하고, 부동산등기특별조치법상의 검인의 대상이 되지 아니한다.
3. 「 부동산등기특별조치법」상의 문제로 한정을 하였다면, 3번 지문도 맞는 표현일 수가 있지만, 부동산거래신고를 규정한 공인중개사법을 고려한다면, 3번 지문은 명백히 틀린 지문이 된다. 그러므로 이 문제는 모두 정답으로 처리하여야 한다.
<근거조문>
공인중개사 법 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.<개정 2006.12.28, 2008.6.13, 2013.3.23> 1. 토지 또는 건축물 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 3. 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위 ④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.<개정 2008.6.13> |