재개발구역내 아파트 보유 또는 매도 여쭙고자합니다.

[andrew]

안녕하세요. 윤정웅 교수님

카페회원으로 교수님의 컬럼만 눈띵하고있는 회원입니다.

다름이 아니오라 , 교수님의 자문을 구하고자합니다.

현재 저희 부동산 상태

서울시 동작구 흑석동 산38-58번지, 흑석뉴타운 중 흑석11구역내에 34평 한양아파트를 보유하고 있으며, 위례 엠코센트로엘(엠코2차, 휴먼링안 ) 1층 분양권을 보유하고 있으며, 2016년4월 입주 예정입니다. 또는 저는 40대 후반의 중.고등생을 둔 가장입니다.

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재개발물건:동작구흑석동 산38-58번지-명수대 한양아파트, 흑석11구역(2012년 이후 구역정의된 곳으로 일몰제 적용지역 )

             2012년7월 박원순 시장 마지막 구역지정구역(존치관리-->흑석11구역으로결정고시) , 2014년 4월 실태 조사를  

             거쳐 2014년 7월 추진위승인예정이며, 이는 2년이라는 일몰제 지정으로 7월까지 추진위 승인이 불가피한 사항입
              니다( 동작구청의 견해 )

실태조사시 본인의 34평아파트에 대한 개략적인 감정가 및 예시된 조합원 분양가

             토지:19평(63.2m2) 이고 건평: 34평

             실태조사시 약식 감정가 = 31,080만원

             34평 조합원 분양가: 56,324만원 / 일반 분양가: 64,000만원

             개략적인 추가분담금(34평기준): 25,244만원

향후 추진일정: 추진위 단계 이며, 조합설립(2015,6월) , 사업승인인가(2015년,12월) , 관리처분(2016년 10월) , 이주및공사(2017년 8월) 이며, 공사는 약 28개월로 잡고 있습니다. 대략 6~7년후에 입주가 가능한 지역입니다.

최근 실매매가: 45,000만원 

향후 추정 추가부담금: 약 1억 ~1억5천

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분양물건: 위례신도시 엠코센트로엘 1층( 위례신도시, 휴먼링내 98Btype=38평형, 약 2.7m 정도의 필로티가 있는 1층임)

분양가: 61,900만원 이며 기준층이상(로얄층):67,000만원이며 대략 5000만원 저렴한 상태임

           향후 입주시 취등록세 를 포함하여, 67,000만원 정도 소요될 예정임

향후 발생할 담보대출: 약 19,000만원정도 발생할 예정임

질문 내용

1. 한양아파트 조합원 분양가   = 1500~1600만원/3.3m2 ( 로얄층 기준), 추가부담금=1억~1억5천 예상

   위례엠코2차 일반분양가     = 1700만원/3.3m2(1층 기준 ) 이며, 담보 대출=1억9천 예상됩니다.

   현재 두지역의 분양가가 비교하면, 위례가 약 100~200 정도 비쌉니다. 따라서 담보 대출의 경우 한양을 보유하는 것이 

   덜 부담이 됩니다. 위례엠코2차 1층으로 갈아타는 것이 현명한 선택인지요?

2. 흑석11구역 주변시세가 최고 7억초반(동부 센트로엘, 흑석5구역 재개발)이라 ,흑석11구역이 입주시 8년후 8억정도 예상되며, 위례는 저층이라서 2020년이후 약8억대로 형성된다면 그래도 위례가 갈아타기하는 것이 맞는지요?

   추가 액면가로만 비교한다면, 위례로 갈아타는 것이 전혀 의미가 없어 보이며, 갈아타기 시도로 인해 감내햐야하는( 1.9억이라는 무리한 담보대출) 위험이 도사리고 있는 것 같습니다.

갈아타기를 시도하는 것이 좋은지요 아니면 위례 분양권 전매후 한양아파트에서 안정적인 거주하면서 재개발을 따르는 것이 낳은지요.

교수님의 고견 부탁드립니다.

[윤정웅]

1. 살고 있는 주택이 재건축을 바라보고 있는데 위례를 분양받은 일은 잘한 일이라고 할 수 없습니다.
2. 재건축만 바라보고 편히 가도 될 길을 오히려 복잡하게 만든 이치입니다.
3. 위례는 2-3년 후 입주가 될 것이므로 그때 흑석동을 팔고 가는 게 맞습니다.
4. 그러나 지금부터 위례 분양권을 팔고 흑석동에서 눌러 사는 길이 이익입니다.
5. 두가지 중에서 하나를 선택하시고 미리 준비하세요.
6. 분양권이 쉽게 팔리지 않을 수도 있습니다.
7. 두 곳 다 가지고 가는 일이 없도록 하세요.

[andrew]

안녕하세요. 교수님
귀한 조언 가슴에 새기도록 하겠습니다.
교수님이 조언해주신대로, 흑석11구역 한양아파트에 눌러사는길이 , 대출면에서 상당히 유리하게 생각됩니다.
일단 마음이 편하기 때문에, 여유가 생기는하지만, 향후 7년 정도 보유해야 입주하므로, 그때되면 저도 50중반를 달리게 됩니다. 따라서 위례가 입주하여 어느정도 시세차이를 누릴것이라고 기대합니다만, 현실적으로 1.9억이라는 대출금을 짚어지고 가는 것은 무리라고 판단됩니다. 과욕불급이라고 했던가요, 위례로 입성하는 것은 다소 무리가 따르는 계획인 것 같습니다. 한번 더 고민해보고 약 9월쯤 위례 LG자이 분양시 분양권 매도할 계획입니다. 감사합니다.교수님