재건축 진입문턱 완화, 초기 사업장들의 사업추진 본격화되나

[K 그로우]

정부 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안' 분석

[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 국토교통부가 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 10일 발표했다. 보안 방안에 담긴 주요 이슈는 크게 △정비사업 패스트 트랙 △1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 △도심 내 다양한 주택 공급 확대 △신도시 등 공공주택 공급확대 및 미분양 주택 세제 지원 등이다.

◇ 정비사업 패스트 트랙

정부는 준공 30년 이상 아파트의 경우 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용(추진위 구성 가능)하고 조합설립 시기 조기화(정비구역 지정과 조합 설립 추진 병행 가능)를 통해 사업기간을 최대 3년 단축하겠다는 의지를 내비쳤다.

재건축 안전진단 비용부담이 사업시행인가 시점으로 이월됨으로써 추진위 설립 등 재건축 초기 사업장들의 사업추진 움직임이 본격화될 전망이다.

정비사업 수요가 많은 수도권의 경우 2024년 현재 입주 30년 경과(초과) 아파트만 102만2948세대 규모로 안전진단, 추진위, 조합신청, 조합설립 단계의 규제가 과감히 완화되면 이들 단지의 재건축정비사업 속도가 3년 이상 단축될 전망이다.

해당 규모는 수도권 30세대 이상 단지 규모 중 18.5% 비중으로 10채 중 2채에 해당되는 수준이다.

재건축 진입문턱 완화로 리모델링보다는 재건축 선호현상이 높아질 전망이다. 특히 비슷한 시기 다수 지역에서 재건축 사업이 일제히 진행되면 사업 후반기 이주·멸실이 한꺼번에 몰리게 되고 임대차 시장의 가격불안 요인이 되거나 리모델링 또는 대수선 보다 자원 및 사회적 비용 낭비 우려를 지적하는 환경단체의 목소리도 높아질 수 있다.

재개발은 노후도, 접도율, 과소필지 등 재개발 사업요건이 완화되며 소규모 개별 정비사업 진행이 다수 이뤄질 수 있을 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장

◇ 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

1기 신도시는 이번 정부 내 첫 착공과 2030년 첫 입주를 목적으로 2024년 중 선도지구를 지정하고 전용 펀드(미래도시 펀드)를 통한 자금조달 등 새로운 정책수단을 도입한다는 것이 정부 계획이다.

1기 신도시, 양천구 목동, 노원구 상계·중계·하계동 등지는 정비사업의 모범사례 및 롤모델 역할을 할 선도지구에 관심이 집중될 전망이다.

사업추진속도가 비교적 빠르고 정부 및 지자체 차원에서도 적극적인 사업지원이 예상되므로 해당 아파트 단지에 대한 수요자 관심과 자산가치 기대가 상당할 것으로 보인다.

◇ 도심 내 다양한 주택 공급 확대

도시형생활주택‧오피스텔 등에 적용되는 건축‧입지규제는 완화(세대수‧방설치 제한, 발코니 허용 등)하고 건설자금 지원(기금융자 확대 등)이 추진된다. 향후 2년간 준공되는 신축 소형주택 공급 시 세부담도 완화(60㎡이하 원시취득세 50% 감면)된다.

아파트 위주의 주거 선호 현상과 고금리, 전세사기 이슈로 수요 및 공급이 일부 감소한 준주택(도시형생활주택, 오피스텔, 연립·다세대 등)의 유통·공급 규제를 완화해 시장 수요를 증진시킬 목적으로 분석된다.

다만 1~2가구가 밀집한 수도권 역세권 중심으로 사업추진 검토는 증가할 것으로 판단되나 준주택 분양수요 급감과 관련 PF대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다.

준주택 주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의할 필요가 있다.

◇ 신도시 등 공공주택 공급확대 및 미분양 주택 세제 지원

공공주택은 민간참여 확대 등을 통해 올해 14만호 이상이 공급될 것으로 보인다. 정부는 공공택지도 수도권 중심으로 신규택지 2만호를 추가 확보한다는 계획이다.

건설경기 위축에 대응해 공적 PF 대출 보증 확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고 PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도한다는 방침이다.

정부가 지난해 급감한 주택 인허가·착공에 대한 불안 문제를 다독이고 민간부문의 주택공급 감소 위험을 완화하기 위해 공공부문 공급확대에 적극적인 모습이다.

미분양주택은 5만7000호로 글로벌금융위기 당시보다는 낮은 수준이나 준공 후 미분양 등 악성 재고주택이 늘어나는 문제를 해결하기 위해 최초구입자에 대한 세제혜택을 부여한 것으로 보인다.

수도권보다 지방 미분양 물량이 많은 상황이라 세제혜택을 통한 수요유입이 제한적이긴 하나 전세가격이 오름세를 보이는 지역들은 임대사업 목적(주택수 제외)이나 1세대1주택 특례혜택을 보려는 수요로 미분양 해소에 도움이 될 전망이다.

#정비사업 #안전진단 #1기 #신도시 #재개발 #재정비 #주택 #공급 #세제 #미분양 #공공주택