땅값 들썩이게 하는 특별한 이유 - 나홀로 호황 평택•원주•울산ㆍ영천 철저 분석

[김영준]

부동산 불황이 계속되고 있지만 일부 지역에선 땅값이 고공행진하며 '나홀로 호황'을 누리고 있다. 이들 지역의 공통점은 대기업의 투자 등의 확실한 개발 호재와 새로운 교통망을 갖춘다는 점이다. 대표적인 지역으로는 경기도 평택시, 강원도 원주시, 울산과 경북 영천시 등이다.

경기도 평택시는 삼성 등 대기업의 투자 유치가 활발해지면서 그동안 지지부진했던 신도시 개발 사업에 탄력이 붙고 있다. 강원도 원주시는 새 교통망의 거점 지역으로 부상하면서 역세권 인근 토지의 몸값이 크게 뛰고 있다.

울산의 경우 이미 땅값이 많이 올라 거래가 활발하지 않지만 대규모 산업단지가 조성될 예정인 영천시 일대 토지에 투자자들이 몰리며 부동산 시장이 꿈틀대고 있다.

하지만 토지에 투자를 하기 위해서는 반드시 주의해야할 점이 있다. 부동산 관계자들의 말만 믿고 덜컥 투자에 나섰다간 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 투자에 실패하지 않기 위해서는 우선 땅의 용도와 내용을 알 수 있는 등기를 떼보는 것이 중요하다. 해당 토지를 어떻게 이용할 수 있는지, 저당이 잡혀있는 것은 아닌지 자세히 알 수 있기 때문이다.

특히 최근에는 국토부에서 오픈한 인터넷 사이트 '브이월드(www.vworld.kr)'를 이용해 현지에 가보지 않고도 땅의 위치나 용도지역을 한 눈에 확인할 수 있다.

토지에 대한 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입 시 필수적인 점점 사항이다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있거나 개인이 아닌 종중의 명의로 된 토지 ▶소송이나 경매가 걸려 있는 경우 ▶압류 가압류 가처분 등이 돼 있는 경우 등은 반드시 피해야 한다. 여기에 건축허가나 행위허가의 제한이 있는지 여부도 확인해야 한다.

기업 유치가 활발하고 교통망 확충으로 땅값이 뜀박질하고 있는 지역들을 위주로 어떤 특징을 보이고 있는지, 투자 가이드는 무엇인지 분석해봤다.

◆경기도 평택시

- 개발호재: 삼성전자 반도체 공장 설립, LG전자 등 대기업 잇딴 투자 유치. 미군기지 이전. 특히 삼성전자가 고덕국제신도시의 산업단지를 통째로 사들이면서 지지부진했던 고덕국제신도시의 개발에도 탄력이 붙을 것으로 예상.

- 가장 관심이 뜨거운 지역은 고덕국제도시의 중심상업지구이지만, 분양까지는 5년 가량이 걸릴 것으로 예상돼 현재로서는 투자처로는 적당치 않음.

- 토지 투자 붐이 일고 있는 지역은 평택시 용이동 용이택지개발지구. 평택은 기존의 산업단지가 많아 임대 수요가 풍부. 용이택지개발지구는 주로 단독주택지로 이뤄져 있어(500여개) 투자자들의 투자 활발. 수익형 부동산인 원룸을 지어 안정적인 임대수익을 낼 수 있다는 점에서 택지 가격이 많이 오른 상태. 2년 전보다 3.3㎡당 110만~140만원 가량 올라 현재 3.3㎡당 400만원을 웃도는 등 비싼 편. 여기에 필지 당 면적이 큰 편(264~396㎡)이어서 투자 비용 만만치 않음.

- 따라서 소액으로 투자하려는 투자자들은 미군기지가 이전하는 안정리 일대로 몰려가고 있음. 안정뉴타운 개발 취소로 땅값이 약세를 띠고 있어 가격 부담도 줄어들었기 때문. 현재 안정리 일대 토지 매매가는 3.3㎡당 60만~90만원 선으로 지난해 상반기(3.3㎡당 100만~150만원)에 비해 큰 폭으로 떨어진 상태.

- 다만 미군기지 이전 공사는 장기적으로 진행될 예정이어서 단기 차익을 목적으로 하는 투자는 바람직하지 않다는 게 일대 부동산 관계자들의 조언.

◆강원도 원주시

- 개발호재: 평창 동계올림픽 유치. 원주혁신도시, 원주 기업도시 등. 특히 평창동계올림픽 유치로 새로운 교통망이 확충되면서 원주에서 서울까지 1시간이면 도달할 수 있게되는 등 교통호재로 인한 부동산 가격 상승 기대감 높아짐. 평창으로 가기 위해서는 원주를 거치지 않고 갈 수 없어 그동안 미뤄졌던 도로나 철도 공사가 본격적으로 진행 중.

- 올해 말이면 성남~여주선 복선전철이 개통할 예정이고, 인천공항~원주~평창을 잇는 KTX노선이 2017년 개통할 예정. 원주~강릉선도 추진 중.

- 가장 눈에 띄는 지역은 원주시 지정면 간현리 서원주역 일대 토지와 혁신도시 인근 토지.- 서원주역은 앞서 설명한 3개 노선이 한꺼번에 지나는 트리플 역세권으로, 상가나 원룸 신축이 한창임.

- 지난해 상반기까지만 해도 이 일대 땅값은 3.3㎡당 40만~60만원이었지만 현재는 3.3㎡당 300만~400만원 이상 호가. 지주들이 매물을 내놓지 않아 물건이 많지 않은 데다 나와 있는 매물들도 규모가 크고(9000㎡ 이상) 값이 비싸 거래는 쉽지 않음.

때문에 최근에는 부동산자산관리 회사들이 소규모로 분양하는 인근 토지들이 인기를 끌고 있지만, 서원주역사와는 거리가 있어 전문가들도 추천하지는 않음. 대부분 역에서 1km 이상 떨어져 있어 역 인근 토지에 비해 값이 저렴하지만 향후 시세 상승은 어려울 것으로 전망.

- 혁신도시 인근 토지들도 2~3년전 3.3㎡당 30만~40만원했던 전답이 현재는 3.3㎡당 60만~100만원까지 호가. 이미 시세가 많이 오른 편이어서 일대 부동산 관계자들은 투자에 신중해야한다고 조언.

◆울산

- 개발호재: 혁신도시 및 대규모 산업단지. 제철업이나 자동차, 조선업종이 몰려 있어 배후 수요 풍부하고 산업단지 인근 중심산업지 개발 등 호재 풍부.

- 울산 지역에서도 투자처로 각광받는 지역은 남구 삼산동(울산시청 인근), 북구 명천동, 울주군 구영리 등. 이 가운데 삼산과 명촌지역의 땅값이 가장 비싸. 삼산은 온산, 여천공단이 위치해 대규모 상업지로 개발, 삼산 중심상업지역은 현재 3.3㎡당 3000만~7000만원 선에 거래. 10여년 새 30배 이상 폭등.

- 명촌동은 현대자동차와 협력업체 밀집지. 5년 전 3.3㎡당 300만원이었던 중심상업지의 땅값은 현재 3.3㎡당 2000만~3000만원 호가.

- 울산 중구(구시가지), 남구(신시가지) 쪽 주택지도 4~5년새 3~4배 급등. 일반 주택지의 토지값은 3.3㎡당 400만~500만원 선.

- 혁신도시 인근이 가장 활발한 투자처로 꼽히는데, 용도나 위치별로 다르지만 나대지 가격이 3.3㎡당 평균 300만~400만원선. 이 땅들은 혁신도시 개발 이전에는 임야 상태였음. 개발 계획 발표 이전가격과 비교했을 때, 6~7배 가량 상승.

- 울산지역은 최근 몇년 간 계속 땅값이 뛰고 있어 소액투자처로는 적당하지 않음. 최소 투자 금액이 4억~5억원 가량. 가격도 이미 많이 오른 상태여서 큰 폭의 시세차익을 기대하기는 어렵다는 게 일대 중개업소들의 설명.

- 다만 소액으로 투자를 원하는 투자자라면 울산 외곽지역(그린벨트)을 노려보는 것이 적당. 울산 외곽지역 가운데서도 건축행위가 가능한 취락지구의 땅값은 3.3㎡당 150만원선.

◆영천

- 경북 영천시는 경제자유구역 인근 토지의 투자 관심 높아. 영천 경제자유구역은 일본 다이셀사 등 외자유치가 활발. 이로 인해 첨단부품소재산업지구 등의 분양률도 높아(70% 이상)지고 있음.

- 영천시 첨단부품소재산업지구 입주 업체들은 대부분 자동차 부품회사. 이는 자동차 중심지인 울산과 부산, 포항이 가깝기 때문.

- 현재 투자처로 꼽히는 지역은 경제자유구역 인근(영천IC 인근)인 금호읍 일대와 채신동 인근 지역임.

- 금호읍 인근에는 영천지방산업단지와 하이브리드부품 기술센터가 들어설 예정. 인근 토지는 용도에 따라(상업지역, 주거지역) 3.3㎡당 30만~100만원 선. 채신동 인근 지역의 토지(상업지역 기준)도 3.3㎡당 100만~110만원 선.

- 투자는 앞서 설명한 지역 가운데 구획정리(개발 예정)를 앞둔 곳을 위주로 하는 것이 좋다는 게 해당 지역 부동산 관계자들의 조언. 구획정리는 대부분 환지방식으로 진행되며, 건설사가 도로나 상하수도 시설을 만들어 주는 대신 땅의 지분(40~70%)을 가져가는 방식. 때문에 지분을 많이 빼앗기지 않는 조건으로 사업을 추진하고 있는 곳을 고르는 것도 하나의 투자 팁(조합을 통해 확인 가능).

자료원:중앙일보 2012. 8. 17