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[혜도짱]

부동산으로 부자 되는 열가지 방법(1)

                                                                        (주)수목알앤디 및 양은열부동산연구소 대표 양은열

강의를 갈 때나 상담을 할 때 많이 받는 질문 중 하나는 실질적으로 어떻게 하면 부자가 될 수 있느냐하는 것이다. 특히 부동산으로 부자 되는 길은 무었냐고 물어보는데 이런 경우에는 워낙 광범위하여 어디까지 이야기해 주어야 하는지 애매하다.

그래서 이번에는 거두절미하고 부동산으로 부자 된 사람들의 특징을 간락하게나마 이야기해 볼까 한다. 물론 아래 내용이 부동산으로 부자 된 사람들의 절대적인 지침이 될 수 없음을 미리 밝혀 둔다.

다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 돈 벌기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보려한다는 점을 미리 밝혀 둔다.

부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크의 필요성이 아닐까 싶다.

그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 다름 아닌 ‘마음과 돈’이다.

마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아 이때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 재생산의 위치에 올라가 있는 것이다. 그런데 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분은 부자라는 사실이다.

그렇다면 부자(富者)란 무엇인가?

얼마만큼의 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하자면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다. 구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행이자 금리 연 4%로 환산하여 이자수입이 월 1000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.

여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다.

만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준은 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 기준이 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트 40평형대 가격이 20억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라가 버렸다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.

그렇다면 진정 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다.

돈 버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다.

특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용한 것이다.

이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다.

우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 않고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70% 이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.

필자의 경험으로 보아 우리나라와 같이 급변하는 환경에서는 부동산에서 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발 빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 물론 지금은 세금이 또 다른 발목을 잡고 있지만.

그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로열 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십 배의 이익을 가져다주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다.

그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 알아볼 수 있어 과거와 같은 개발이익을 누릴 수가 없고 개발이익에 따른 세금은 상당한 부담으로 작용하기 때문이다.

만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 안돼서 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 종부세나 양도세에서 약간의 도움이 될 것이다.

부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다.

부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 상황과 사람에 따라 다르겠지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.

첫째, 지도를 지니고 다닌다.

부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 특징이다.

지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다.

우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자. 안내도를 가진 자와 가지지 않은 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획적으로 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌어 가고 있는지 아는 경우가 상당히 많다.

초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 이루어 졌고 근처에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어떻게 있는지에 대해 궁금해 한다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다.

필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어서 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가서 해당지역과 주변을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다. 이런 일들을 반복하다보니 중․고등학교 시절에는 무전여행을 자주 떠났고, 지금은 자동차로 돌아다니는 거리가 매년 평균 10만km를 넘는다.

이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당 지역 지도가 그려지고 각 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당 지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.

필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없는 여건이었다. 북경에서 연길을 가는 기차는 이틀이 지나도 불통이 되었다. 기다리는 동안 자동차 하나를 빌려 북경 지도를 보고 북경을 3일간을 돌아다니다 보니 북경의 도로가 4개의 순환도로로 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었다. 모두가 지도의 도움이 매우 컸다.

마찬가지로 부동산에서 돈 벌려면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.

지도도 50000분의 1이나 25000분의 1보다는 5000분의 1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 엄청난 정보를 주게 되고, 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 곳을 발견할 수 있기 때문이다.

둘째, 신문, 뉴스를 매일 꼭 본다.

뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다. 부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다.

신문은 속도감은 없으나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책 등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다.

부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 필요불가결한 정보이기 때문에 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 본다.

셋째, 현장답사를 통한 발품을 판다.

어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않은 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아서 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 발품을 팔면 보는 부동산에 안목이 생긴다.

예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다.

현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시․군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부 등을 꼼꼼히 따져본다. 또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 일이다.

그러나 이상하게도 현장을 계속 다니다 보면 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 이러한 현상을 느끼게 되면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.

세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특히 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두~세배로 팔아주겠다고 하며 공유형태로 투자를 유치하고는 팔고나서 잠적하거나 시간을 끄는 수법을 쓰고 있는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 자기가 직접 현장을 가고 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다. 명심해야 할 대목이다.

넷째, 정책을 분석한다.

부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 부자는 없다. 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.

예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다.

아시아선수촌 아파트에 거주한지 9년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다고 한다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 9년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 알게 되었다.

느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 납부했을 것이다.

이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다.

또한, 부자들은 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다.

다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.

부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다.

예를 들어보자.

서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.

박회장 이외의 또 다른 부동산 부자들은 투자와 거주 지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 깊다. 거주 지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자한다는 것이다.

또한 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 ‘지금 샀다가 떨어지면 어떻게 하나’ 또는 ‘사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나’라는 고민을 하지 않는다. 한 번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.

[창중]

부동산 투자에 있어서 위의 3조건 가운데 사실 종자돈 마련이 제일 어렵습니다....나머지는 종자돈만 해결되면 그 때부터 노력해도 금방 방법을 찾을 수가 있지요....부동산이 단위가 커서 투자하려면 최하 1억이상의 돈이 필요하니 일반인들은 쉽지가 않은 면이 많습니다....그래서 부모가 잘살면 자식이 부자되는 건 한국에선 시간문제일 뿐이지요....

[카발라]

부동산 불패신화가 언제나 깨지려나. 레버리지가 높은 파생이나 환율에서 승부를 보는 자가 크게 벌겠지요. 이쪽은 순식간에 쪽박찰 수 있으니... R&D. 대체 에너지개발, 신약 개발... 하나, 크게 터지면야 이쪽이 제일 이지만, 이쪽도 하늘이 주는 운이 다아야 하니..그래도, 석유 대체 태양전지 개발. 이걸로 지구의 역사를 바꾸는거지요. R&D. 참, 힘든거지요. 특히, world best를 만든다는게...

[혜도짱]

부동산 불패는 인간의 수가 자꾸 줄어들면 생길것입니다. 인구수가 10분의 1로 떨어지면 땅값이 올라갈 이유가 없겠죠..^^