규제지역(구역 및 지구)과 개발지역(구역, 지구)

[토지와개발]

국토는 항시, 도시 및 비도시지역으로 구분할 수밖에 없는 구조.

이런 기저는 영원히 유지될 것이다.

이 두 가지 사안 속엔 규제와 개발이 숨겨져 있다. 잠재성이 길게, 깊게 깔려 있는 것이다.

규제 및 개발지역은 다양하게 분포되어 국토 공간을 꽉 채운다.

빈 곳이 없다.

건폐율과 용적률 없는 곳 없다.

녹지공간은 자연 아니랴.

녹지지역이 자연, 보전, 생산녹지로 구분, 대별하는 이유다.

1. 군사시설보호구역(장기 규제) - 1973년 처음 등장.

국방부장관은 (합동참모의장 건의에 따라) 보호구역을 설정하거나 변경이 가능하다.

보호구역의 설정범위는 군사분계선 남방 25km 범위 내에서 통제보호구역과 제한보호구역으로 대별.

통제보호구역 - 민통선 이북지역에 해당

제한보호구역 - 민통선 이남지역에 해당

2. 토지거래허가구역 - 1979년 도입

(단기규제 - 5년 이내)

규제사안을 어길 시, 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과한다.

3. 개발제한구역 - 생산녹지와 차단녹지로 대별

생산녹지 - 경제적 목적을 겸한다.

차단녹지 - 주택 등을 소음 등으로부터 방지하기 위해 존속.

대도시의 시가지가 무제한으로 팽창하는 것을 막기 위해 존속.

궁극적 목적 - 쾌적한 환경 제공

4. 완충녹지(green buffer zone) - 공해, 재해로부터 최소화하기 위해 설정.

녹지공간은 '도시계획법' 규정에 따른다.

녹지

1) 경관녹지 - 자연 환경 보호

2) 완충녹지 - 재해 우려지역과 주거지역 등을 분리하여 마찰을 최소화

5. 공공녹지(公共) - 영속적인 공지(空地)

예) 공원, 광장, 운동장 등

6. 개발진흥지구

주거개발진흥지구, 산업유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능, 공업기능, 유통물류기능 등 둘 이상의 기능을 중심으로 개발 및 정비)

특정개발진흥지구(2012.4.10 개정) - 주거기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광휴양기능 외의 기능을 중심으로 개발+정비

7. 시가화조정구역(도시관리계획상 용도구역)

무질서한 시가화 방지 및 일정기간동안 시가화 유보를 위한 것.

8. 입지규제최소구역(2015.1.6 시행)

쇠퇴한 지역을 주거, 상업, 문화기능이 복합된 거점으로 개발

9. 개발밀도관리구역

개발밀도에 대한 제한을 강화하여 개발행위를 억제하기 위해 지정하는 구역.

특정지역을 개발하게 되면 기반시설(도로, 상하수도, 학교 등)이 추가로 필요하게 되는데 이러한 기반시설의 추가 설치가 곤란한 지역의 경우, 개발밀도관리구역으로 지정하여 지역설정에 맞게 도시 관리 한다.

10. 농림지역

농림업의 진흥과 산림 보전을 위해 필요

농지법에 의해(농업진흥지역), 또는 산지관리법(보전산지)에 의거

제한 - '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의거

개발행위허가 규모 - 3만 제곱미터 미만

11. 자연환경보전지역 - 개발행위허가 규모는 5천 제곱미터 미만

12. 투기지역(토지투기지역, 주택투기지역)

집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가격으로 부과하기 위해 지정(2003년 도입).

13. 개발촉진지구

개발수준이 다른 지역에 비해 현저하게 낮은 지역의 개발을 촉진하기 위해 지정하는 지구.

대상 - 재정자립도가 다른 지역에 비해 현저히 낮을 것, 인구가 지속적으로 감소, 정체되어 있을 것

14. 택지개발촉진법(1980년 제정)

예정지구 안에서 토지형질변경 등 대통령령이 정하는 행위를 하려는 자는 관할시장이나 군수 허가를 받아야 한다.

15. 시설보호지구 - 주요시설에 대한 보호, 가능 효율화, 안전을 목적으로, 시설 주위 건축물의 용도 및 형태를 제한하기 위해 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의해 지정되는 용도지구 중 하나.

학교시설보호지구, 공용시설보호지구, 항만시설보호지구, 공항시설보호지구

16. 철도보호지구

철도시설물 보호 및 열차 안전운행 확보를 위한 철도경계선으로부터 30미터 이내의 지역

17. 개발행위허가 제한지역

개발행위허가 제한지역을 지정하는 경우는 다음과 같다.

1) 개발행위로 인해 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

2) 지구단위계획구역으로 지정된 지역

3) 기반시설부담구역으로 지정된 지역

4) 도시기본계획, 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로, 지역, 구역, 지구 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

개발행위허가 대상 -

건축물 설치, 공작물 설치, 토지형질변경, 토지분할

18. 특별관리해역 - 해양자원 보존가치가 높아 정부가 개발 제한 할 수 있다

19. 벤처기업육성촉진지구 - 벤처기업육성에 관한 특별조치법에 따라, 성장 잠재력이 큰 지역을 촉진지구로 지정하여 체계적인 지원을 실시한다.

20. 비행안전구역 - 군용항공기의 안전비행을 위해 건축 제한

항공작전기지별로 제1구역(장애제거구역), 제2구역(접근경사표면), 제3구역(접근수평표면), 제4구역(전이표면, 轉移表面), 제5구역(내부수평면), 제6구역(원추표면) 등으로 설정

제1구역 - 군사시설을 제외한 건축물의 증축

21. 중요시설물 보존지구 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지구 중 보존지구의 하나로 국방상, 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위해 필요한 지구

22. 미관지구 - 경관을 보호, 형성하기 위해 필요.

미관지구 안에서는 그 지구의 위치, 환경과 그밖의 특성에 따른 미관의 유지가 장애가 된다고 인정하여 도시, 군계획조례가 정하는 건축물은 건축할 수 없다.

중심지미관지구 - 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지, 관리하기 위하여 지정하는 지구.

용도지역상 중심상업지역으로 지정된 곳에 지정하며, 중심상업지역이 아니더라도 상징적인 가로변의 양편에도 지정.

일반미관지구 - 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위해 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위해 필요

23. 반환공여구역주변지역

반환공여구역이 소재한 읍,면,동 및 반환공여구역이 소재한 읍,면,동에 연접한 읍,면,동 지역(반환공여구역 제외).

반환공여구역주변지역에서는 공장 신설, 외국인투자지역 지정 및 개발, 학교이전 등의 특례를 적용받아 각종 개발사업을 시행할 수 있다.

24. 반환공여구역 - 미군에게 제공한 지역인 공여구역 중 미군이 반환한 구역

# 공여구역 - 미군에게 제공한 시설 및 구역

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