Re:도와주세요~

[세근이]

  경매를 시작한지는 얼마 안됬지만..^^.. 이렇게 답글을  달고 그러면서 예전에 알던것도

다시 공부하고 혹시 까먹은것은 되집어 보는 계기가 되서 넘 좋습니다...하지만..제가한 답글이

틀릴수도 있습니다.^^ 그럴때는 가감히 틀린부분을 지적해주세요..그래서 좀더 배울수 기회가 됬으면 좋겟습니다..

(그렇다고...악플은 삼가부탁드립니다^^ 마음이 무지 여리거든요....ㅡ0ㅡ)

1. 저는 지금까지(이책을 읽기 전까지ㅠㅠ) 토지와 건물의 등기부내용이 다를 경우에 토지등기부와 건물등기부의 권리를 접수번호순으로 하나로 나열하여 그 중에서 말소기준권리를 찾고 그것을 기준으로 인수 또는 소멸여부를 판단하였습니다.

그러나 부동산경매급소공략법 p.273 中 "토지와 건물의 등기부 내용이 다르거나, 집합건물에 토지별도등기가 있는 때에는 토지와 건물의 배당을 별도로 계산해야 한다"는 부분을 읽고 제가 잘못알고 있었다는 사실을 깨닫게 되었습니다.

그렇다면 토지와 건물의 등기부등본의 내용이 서로 다른 경우에는 토지와 건물을 완전히 분리하여 별개의 부동산으로 보고 권리분석을 해야 된다는 말씀인가요???(토지와 건물을 완전히 분리하여 말소기준권리를 찾고 그것을 기준으로 인수와 소멸여부를 판단함은 물론 배당계산을 하여야 한다는 말씀인가요???)

구체적인 답변을 주시면 많은 도움이 될 것 같습니다.

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            우선 토지별도등기의 의의를 보면

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다. (이것이 원래 원칙이나)

토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록에 표시 되어야 하므로 참고하면 된다

예)토지별도등기가 있고 토지와 건물이 일괄경매로 진행되는 경우입니다..(집합건물..)

감정평가    4000만원  [건물부분 3000만원(05.11.07)           토지부분 1000만원(03.11.07)] 

                 소액임차인 1000만원                         낙찰가    2400만원

                 말소기준권리에서 임차인 배당과 관련된건 건물부분에서 찾으시면됩니다..그러므로 건물부분

                 말소기준권리를 확인하셔서 인수와 소멸를 판단하시면됩니다.

                 위에 기준으로 배당을 해보면 더욱 쉽게 알수 있을듯합니다..

  배당금액  건물부분 2400만원 * 3/4 = 1800만원             소액 1800만원 * 1/2 = 900만원

                 토지부분 2400만원 * 1/4 = 600만원

                 배당은 감정가에서 토지부분 비율만큼 600만원을 우선 배당받고 건물부분에서 배당을 하시면됩니다..  

2. 주택임차인은 주택과 그 부수토지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는 권리가 주택임대차보호법에 명시되어 있음에도 불구하고 토지와 건물의 등기부등본의 내용이 다르거나, 집합건물에 토지별도등기가 있는 때에는 '건물부분'의 매각대금에서만 우선변제를 받고 '토지부분'의 매각대금에서는 왜 우선변제를 받을 수 없는지 이유가 궁금합니다.

 ---토지별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경우이다.

      만약 주택임대차 보호법의 의해 임차인이 토지부분의 매각 대금에서 우선변제를 받을수 있다면.. 토지저당권자가 건물이 

      없을때 토지에 대해 대출을 해주었기 때문에  토지 저당권자가 피해를 보기 때문에 토지 저당권자를 보호하기 위해서 입니다.

이에 대한 판례 올려드립니다..

대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 【배당이의】
[공1999.9.1.(89),1740]

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【판시사항】
대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부(소극)

【판결요지】
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

(출처 : 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결【배당이의】 [공1999.9.1.(89),1740])

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3. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대차한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 볼 수 있는데 경매입찰자 입장에서 권리분석을 한다면 종전의 임차권양도인 또는 전대인의 최초전입신고일자를 확인할 수 없어서 낭패를 보는 상황이 나올 여지가 있어보입니다.
사례를 들어서 임차권양수인의 전입신고 일자를 기준으로 권리분석을 하였으나 임차권양도인의 전입신고일자로 권리의 기준일이 소급하여 예측하지 못한 대항력임차인을 인수하는 사태가 벌어질 것입니다.
주택경매 입찰자의 경우에는 임차권양도 또는 전대의 위험(함정)이 항상 도사리고 있다고 할 수 있을 것인데 어떠한 방법으로 분석을 하여 함정을 피해나갈 수 있을까요???

------제 생각은 현장답사가 가장 중요하다고 봅니다... 현장답사를 통해 임차인과의 정보?  혹은 채권자를 통해.. 정보를 얻는것

           이 방법에 없지 않을가 생각합니다 아님 약간의 법원의 도움을 받을수 있다면..그방법도 좋겠지만요.대다수가 힘들겠지요.

[해결사]

세근이님! 상당히 겸손하시군요^^ㅎㅎ>>감사히 잘 보았습니당^^ 나는 언제 답변해주는 수준 되려나? 쩝........

[드리밍트리]

예로 든 배당금액이 이해가 안 되네요. 실력 부족이라..도와주세요..

[바다이야기]

감사합니다세근이님^^ 2번질의에서...주택임차인은 토지선순위근저당권에 우선하여 소액보증금은 배당받을 수 없으나 토지선순위근저당권이 배당을 온전히 받고 토지매각대금의 잔여액이 있다면 확정일자부임차인으로서 순위배당은 받을 수 있는지요?

[세근이]

배당하고 잔액이 있으면 권리순서대로 배당을 하면됩니다.

[바다이야기]

세근이님 답변감사합니다^^ 그리고 배당부분이 조금 이해가 안갑니다. 특히 배당금액부분 2400만원이 어떻게 나온 금액인지?/ “배당은 감정가에서 토지부분 비율만큼 600만원을 우선배당 받고 건물부분에서 배당을 하면 됩니다” 부분이 이해가 잘 안갑니다ㅠ 설명좀 부탁드립니다?

[세근이]

감정평가에서 4000만원이면 건물 부분이 3000만원 토지 부분이 1000만원 그래서 낙찰가 2400만원이면 건물부분은 2400만원 * 3000만원/4000만원 (3/4)=1800만원, 토지부분은 2800만원 * 1000만원/4000만원(1/4)=600만원...입니다..앗 위에 예시를 잘못들엇네요 큭...고쳐놓겠습니다..

[바다이야기]

예~그렇쿤요^^ 고맙습니다세근이님...그리고 "배당은 감정가에서 토지부분 비율만큼 600만원을 우선배당 받고 건물부분에서 배당을 하면 됩니다"는 어떤 권리를 주체로 하는 말씀이신지요?