(부산일보) [왕초보 탈출기] 13. 재개발·재건축 5편

[브로커리(이민철)]

(부산일보) [왕초보 탈출기] 13. 재개발·재건축 5편

감정 끝난 물건, 입주권·분양권 중 선택해야

장그래 씨는 재개발 전문가 구 박사를 찾았다. "공인중개사에게 들은 두 물건(본보 3월 23일자 20면 참조)을 어떻게 봐야 할까요?"

"재개발 사업장 투자 때는 구분해야 할 게 있죠. 감정평가 이전 물건부터 보죠. 이 물건은 일반 주택 매매와 같이 거래됩니다. 당연히 감정평가액을 예상할 줄 알아야 하죠. 그 금액이 토지가격에 해당됩니다. 사업성을 높이려면 이 비용을 최소화해야겠죠. 이미 정해진 토지 비용의 틀 안에서 입지에 따라 금액이 분배된다는 얘기입니다."

장그래 씨 표정이 어리둥절하다. "일반 물건을 투자할 때는 반드시 재개발 조합 사무실에 문의를 하라는 뜻입니다. 예상 감정평가액과 매매가가 얼마나 차이가 나는지 확인하면 됩니다. 이게 핵심이죠." 구 박사의 조언이 이어진다. "주변 흐름에 들뜬 상태에서 재개발 사업장에 투자하면 생각보다 낮은 감정평가액이 나오게 되고 그러다보면 재개발 반대 민원이 많아져 사업 추진이 예기치 않게 늦춰지죠. 자칫 시장 분위기를 놓쳐 재개발이 표류하기 십상입니다. 감정평가 이전의 물건은 이 점을 고려해야 합니다."

감정평가 이후 물건은 어떨까. 계속해서 구 박사의 말이다. "첫 번째 물건이 그런 사례입니다. 관리처분계획을 앞두고 있어 감정평가액이 확정되어 있죠. 요즘처럼 분양 시장이 호시절일 땐 눈여겨볼 만한 물건인 셈이죠. 그러나 높은 프리미엄이 독이 될 수도 있습니다. 이런 물건을 살 때는 입주할 것인지, 시세차익만 보고 매도할 것인지 정해야 합니다. 입주권과 분양권 개념을 구별하는 게 필요합니다."

장그래 씨는 두 권리가 헷갈린다. "분양권은 조합원 물건을 제외한 일반 분양 세대를 말합니다. 흔히 아파트 청약에 당첨 때 가지는 권리라고 하죠. 반면 입주권은 기존에 살던 주민이 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리를 얘기합니다. 간단히 조합원 물건이라고 해 두죠. 만약 실거주를 하고 싶다면 입주권이 좋죠. 하지만 추후 발생하는 추가분담금에 따라 손해 보는 일도 있으니 깊이 생각하세요."

구 박사는 세금 문제를 덧붙여 알려준다. "입주권은 대지를 매수하는 것입니다. 취득세율이 달라지죠. 일반 주택은 1.1%인데 반해 입주권은 4.6%가 적용됩니다. 이 3.5%의 차이가 중요합니다. 매도 때 분양권과 비교해 경쟁력이 낮아질 우려가 있습니다. 조합원 혜택이 취득세 차이만큼 크다면 실입주자에게는 부담이 낮을 수 있지만, 일반 투자자에게는 목돈도 들여야 하기 때문에 매도에 어려움이 있다는 말입니다."

장그래 씨가 고개를 끄덕인다.

정리=임태섭 기자