경매상식 정리 모음

[레인맨]

1. 경매는 위험하다는데? 최소한 알아야 할 상식은?

'경매는 위험하다' 경매를 들먹이면 생초보들이 제일 먼저 하는 말이다. 사례를 들면, '1억에 낙찰 받아도 2억이 들어간다'거나, '세입자가 버티면 돈이 더 든다', '무조건 경매는 골치 아프다', '경매도 인기 있는 아파트 같은 것은 실제 가격 다주고 산다' 등등.. 그렇다. 멀쩡한 부동산이 아니기 때문에 부동산에서 사는 것이 아니라 법원경매에 들어간 것이다. 그러나 경매는 골치 아픈 물건을 법원에 의해 깨끗이 정리하는 절차이다. 즉, 낙찰되면서 대부분의 복잡한 권리관계가 없어지는 것이다. 단 일부 권리만 제외하고! 사실은 경매가 어렵다고 말하는 것은 응찰에 관심 있는 사람보다는 경매 브로커들이 주로 하는 말이다. 왜? 그래야 일을 맡아서 먹고 사니까... 또한 경매를 모르는 '동네복덕방' 사장들이 늘 경매가 안좋다고 말한다. 왜? 그래야 중개물건 팔아먹으니까... 하지만 경매는 위험한 물건을 깔끔하게 세탁하는 과정이다!!! 대부분의 물건은 안전하다! 그렇다면 생초보들이 경매에 쉽게 접근하는 방법은 없을까?

(1) 초보자는 '믿을 수 있는' 브로커에게 일을 맡겨라.

가장 좋은 방법은 어느 정도 경매를 알고 있다고 해도 웬만하면 '믿을 수 있는' 브로커들에게 맡기는게 상책이다. 수천만원부터 수십억원 하는 부동산을 매입하면서 수수료 몇푼 아끼려는 것은 잘못된 사고이다. 브로커들에게 주는 수수료가 아까워서 혼자 낙찰 받고는 정작 몇푼 안들여서 내쫓을수 있는 허위임차인들에게는 수백만원부터 수천만원까지 협상금액으로 주는 사람들이 상당히 많다. 또 브로커에게 일을 맡기고도 처리된 후에 수수료를 안주거나 좀 깍을려고 '변호사법' 운운하는 못된 투자가들도 많다. 못된 브로커들이 투자가 한명 만나서 이리저리 뜯어내려는 속셈과 다를바 없다. 그렇다면 '믿을수 있는' 브로커는 어떻게 구별하는가? 그것은 다른 질문란에서 다루었으니 참조하기 바란다.

(2) 생초보도 안전한 물건 찾는 쉬운 다섯가지 상식.

안전한 물건을 찾고 싶은가? 브로커에게 일단 일을 맡기더라도 뭔가 알아야 브로커에게 놀아나지 않는다. 때문에 최소한의 다섯가지 상식만 있으면 대충은 실패하지 않는다.

첫째 상식.

당신이 생초보라면, 등기부등본을 떼어 봐서 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 처음 설정된 근저당-누가 설정했건 상관없다- 다음에 설정된 권리는 아무리 많아도 99%가 낙찰되면 지워지기 때문이다. 혹시 그 금액을 갚아줘야 하냐고 우려하는 사람들도 있지만 걱정할게 없다.

둘째 상식.

임차인의 전입 신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦다면, 낙찰 받은 사람은 법적으로 그 전세금이 얼마이건 떠안지 않으므로 걱정할 필요가 없다. 다시 말해 임차인이 경락자에게 대항할 수 있냐 없냐의 기준은 '전입신고일'이 처음 설정된 근저당보다 빠르냐 느리냐로 판단하기 때문이다. 때문에 경매는 사실 쉬운 종목이다.

셋째 상식.

너무 많이 유찰되었거나 낙찰  후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다. 많이 유찰된 물건은 아무래도 눈길을 끌게 된다. 사실 이런 물건이 무조건 나쁜 것도 아니다. 그러나 잘 모르는 물건은 '경매선수'들끼리 경쟁하라고 넘겨주는 것이 현명하다. 경매물건은 매일 나오는데 초보자가 굳이 모험수를 둘 필요는 없다.

넷째 상식.

낙찰가를 정할 때 경매통계에 의지하면 실패한다. 통계는 기사거리 또는 학자들의 연구자료로나 쓰라고 무시해야 한다. 가장 중요한 지표는 역시 '동네부동산의 거래시세'이다. 구입 후 되팔때는 어차피 동네업소에서 팔아야 하기 때문이다. 그러나 이때 주의할 점은 '동네시세'와 비교할 금액은 '총부담금'이지 '낙찰금액'이 아니라는 것이다. 브로커들이 초보고객을 현혹시키는 말이 '낙찰가액이 동네시세의 절반' 운운하는데 그런 물건은 거의 없다. 때문에 낙찰금액만이 아니라 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용 집행비용)비용, 등기비용, 인수하게 되는 비용까지 계산해야 한다. 브로커가 이 비용까지 계산해 주지 않는다면 일을 맡을 자격이 없다.

다섯째 상식.

입주기간과 총비용은 넓게 잡아야 한다. 부동산업소에서 거래하는 것과 달리 법원경매는 충분히 늦춰질 수 있는 물건이다. 때문에 특정한 기간 내에 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안된다. 모두 그런 것은 아니지만, 항고 및 재항고기간, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년정도 만에야 겨우 입주하는 경우도 많다. 따라서 경매는 '실입주' 대상이 아니라 '재테크 투자'대상이다! 전세금 뽑아서 경매 찾는 사람들은 제발 일찌감치 포기하시라. 속된 말로, 경매는 법이 보장한 돈놓고 돈먹는 거친 게임이다. 그래서 더더욱 '믿을수 있는' 브로커가 필요하다.

2. 믿을 수 있는 경매상담업소는 어떻게 찾나?

경매상담업소는 변호사, 법무사, 경매전문업소, 중개업소 등 크게 네가지로 나뉜다.
기업체에서 빌딩 구하는 정도가 아니라면 변호사나 법무사는 수수료 비쌀까봐 못 맡기는 경우가 많다. 사실 변호사 중에서도 법원경매 전문가는 드믈다.
대체로 낙찰 후 명도소송이나 가처분신청 정도를 수임받으려 하며 물건추천이나 입찰업무를 하는 곳은 드믈다.
일반인들이 주로 의지하는 곳은 경매전문업소와 친분있는 중개업소 등이다.
그런데 이 경매전문업소와 중개업소는 '믿을수' 있는 곳인지 아닌지 맡겨 본 후가 아니면 알수가 없다.
단지 몇가지 근거로 추론할 수 있을 뿐이다.

<못믿을 브로커>

- 경매물건에 대한 자세한 권리관계 및 총부담금 등의 설명도 없이 무조건 뒷마무리까지 맡기라는 브로
  커
  → 각 단계마다 웃돈을 요구하는 경우가 많다.

- 등기부 및 임대차 등의 권리분석 외에는 부동산종목의 특성을 설명 못하는 브로커.
  → 경매외에는 부동산기본과 상식이 부족한 브로커.

- 경매권리분석 보고서가 경매정보지 수준으로 부실한 브로커
  → 경매상담사과정 단기교육 연수한 초보자가 많다.

- 고문변호사가 없는 브로커
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 변호사법위반으로 중도하차 하는 수가 많다.

- 중개법인이 아닌 브로커 (개인중개사사무소 또는 일반컨설팅사업자)
  → 능력이 좋을 수도 있으나, 다른 업체의 민원이 들어가면 중도하차 하는 수가 있다.

3. 신문, 생활정보지의 경매추천물건은 좋은 물건인가?

<신문의 추천물건코너>

각 신문에 경매추천물건을 도표로 제공하는 업체가 많다.
그 회사들은 크게 두가지로 나눌수 있다.
첫째는 경매정보지 회사에서 구독자 확보목적으로 정보를 제공하는 경우이다. 대표적인 회사가 태인컨설팅과 계약경제일보. 이 회사들에서 올리는 물건은 권리분석을 엄밀히 하여 엄선하였다기 보다는, 정보담당직원이 많이 유찰된 물건 중심으로 무작위로 올리는 수가 많다. 문의를 하면 주로 구독을 요구하며, 자세한 상담은 프렌차이즈 지점으로 넘긴다.
두 번째는 경매컨설팅업체에서 올리는 경우이다. 권리분석이 충실한 물건이 종종 있지만, 모두 그런 것은 아니며 주로 많이 유찰된 물건이 많다. 좋은 물건을 많이 광고하면 경쟁이 치열해지며, 결과적으로 그 회사에서 관리중인 회원이 낙찰 받기는 어려워지는데 좋은 물건을 추천할 이유가 없다.

<생활정보지의 광고물건>

생활정보지에 사건번호까지 제공되는 물건은 신문추천물건과 유사하다. 그러나 사건번호나 주소지도 없이 '몇평인데 얼마짜리'처럼 나오는 광고는 신뢰할 수 없다. 없는 물건도 종종 올리며, 일단 전화가 걸려올 수 있도록 던진 미끼에 불과한 경우가 많다.

4. 경매사건을 알아보는 각종 방법은?

<신문공고내용>

입찰일로부터 14일전에 법원에서 직접 신문에 공고한다. 그러나 이것은 내용이 워낙 빈곤하고 각 신문에 흩어져 공고가 나오므로 자신이 원하는 매물을 찾는 것이 불가능하다.

<정보지구독>

경매정보지 회사들은 입찰 14일전에 신문공고가 나오면 등기부등본을 직접 떼어 정보지를 제작하며, 보통 입찰 10일전∼8일전에 우송된다. 그러나 신건으로 나온 물건은 자세한 내역이 기록되지 않는다. 법원기록이 열람 되는 입찰 7일전부터 법원기록을 옮겨오기 때문이다. 광역권마다 정보지업체가 3∼5개씩 존재하며, 전국적으로 경매정보지를 발간하는 곳은 계약경제일보 뿐이며, 경매공매가이드는 호남권을 제외하고 전국적으로 발간된다. 나머지 정보지들은 특정한 광역권에서만 발간하고 있다. 법원입구에서 구입할 수도 있으며(권당 2-3천원), 정기구독도 가능하다. 그러나 정보지는 각 법원의 입찰일에 맞추어 1권씩 발간되므로 지속적인 정보를 얻기 불편하고 전국적으로 (또는 광역전체를) 정기구독 해야 하므로 비용이 높은 단점이 있다.

▶ 수도권에서 발간되는 정보지의 특징
- 계약경제일보 : 거주자 주민등록내역 기록. 가격이 비쌈
- 경매공매가이드 : 타 정보지 보다 1-2일 빨리 발간. 저렴
- 태인경매정보 : 거주자 주민등록내역 기록(서울 일부지역에 한함)
- 경매뱅크 : 낙찰시 경쟁률 및 최저가의 감정가비율 기록, 등기순서대로 기재

<경매정보회사 사이트 이용>

가장 합리적이고 저렴한 검색방법이다. 보통 월회비가 3-5만원선 이므로 가입하여 금액별 조건별 검색을 통해 원하는 매물을 찾을 수 있다. 
http://www.infocare.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 검색조건 세분화. 아파트시세와 경매물건, 낙찰사례의 연결 우수 낙찰통계는 별도의 추가회비 필요 
http://www.ggi.co.kr/ : 전국 경매정보가 상세히 나옴. 변경된 공고내용 신속 별도관리 낙찰관련 통계와 판례이용 편리
http://www.taein.co.kr/: 수도권 중심으로 정보제공. 지방은 낙찰통계 없고 등기사항 부실 경매 외의 아파트시세 등 다양한 정보
http://www.land114.co.kr/: 호남을 제외한 전국 경매 정보제공 경매물건별 통계연결 및 낙찰시 권리분석 제공

<법원사이트이용>

경매사건에 관련된 사람들이 현재 상태를 확인하기에 편리한 정보 입찰이 진행되고 있지 않더라도 경매신청이 되었는지 확인할 수 있고, 낙찰 후 항고 되었는지, 허가는 나왔는지, 잔금납부는 하였는지 등등 특정사건의 법원내 진행상황을 알 수 있다. www.scourt.go.kr

< 법원기록 열람 >

입찰 7일전부터 법원 민사신청과(경매계)에 비치해 놓으며 누구나 열람이 가능하다. 응찰 전에는 반드시 훑어 보는 것이 좋다.
① 입찰물건 명세서
② 부동산 현황조사 보고서
③ 부동산의 현황 및 점유관계조사서
④ 임대차관계조사서
⑤ 감정평가서 입찰물건 명세서에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리 및 가처분사항, 낙찰 후 설정되는 법정
   지상권등이 표기되어 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 한다. 부동산의 현황 및 점유관계조사서·임대차
   관계조사서를 통해서는 임차인의 임차금액 및 전입신고 여부, 배당신청여부를 알 수 있으며, 감정평가
   서를 통해서는 평가의견, 토지건물 평가 명세와 위치도, 사진까지 볼 수 있다.

5. 꼭 알아야 할 경매용어-이해관계인

< 이해관계인 >

경매초보자는 물론이고 어설픈 브로커들도 이해관계인이 누구까지인지 잘 모른다. 이해관계인에 한해서 즉시 항고할 수 있고 법원의 각종 자료를 송달 받기 때문에 분명히 알아야 한다.
-이해관계인에 해당되는 사람 : 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 가등기권자, 공유자 등.
-이해관계인이 아닌 사람 : 가압류권자, 집행력 있는 정본 없이 배당요구를 한 채권자, 가처분권자.

그렇다면 경매개시결정 후에 전입신고한 임차인은? 

혹자는 아니라고 말하지만 이해관계인이다. 

이해관계인은 배당 받을 수 있냐 없냐로 

구분하는 것이 아니다.

6. 꼭 알아야 할 경매용어. 임의경매/강제경매

<임의경매 / 강제경매>

경매는 임의경매와 강제경매로 나누어지는 바, 입찰과정에서 큰 차이가 없다. 그러나 미세하게 차이 나는 부분이 있으므로 제대로 알지 못하면 낭패를 보는 수가 있다.

구 분	임의경매	강제경매
경매신청자	전세권, 질권, 유치권, 담보가등기, 저당권 등의 담보권자	일반 채권자
신청절차	즉시 가능	채무자의 부동산에 압류 후 경매처리
신청시 구비서류	담보권을 증명하는 등기부등본	채무명의, 채무명의 송달증명
경매 취하가능시기	대금납부전까지 가능	낙찰 후에는 경락자의 동의를 받거나 채무 부존재 확인의 소송 필요
경매에 대한이의신청	담보권 부존재를 소명하면 가능경매절차상 사유로 신청가능	경매절차상 사유로만 신청가능
낙찰불허가되는 경우	채무자가 경락자인 경우	채무자 또는 소유자가 경락자인 경우

7. 유찰되면 최저가로 떨어지는 금액비율이 법원마다 다르던데?

1번 유찰되면 최저입찰가는 보통 20%씩 떨어진다. 그러나 경매물건이 쏟아져 나온 1998년부터는 각 법원별로 물건을 신속히 처리하기 위해서 저감률을 임의대로 조정하기 시작하였다. 1999년말에 본인이 조사한 바에 의하면 각 법원별 저감률은 다음과 같다. 그러나 법원별로 일부 재조정된 곳도 있으므로 참고용으로만 삼기 바란다

지원	감가율	지원	감가율
서울본원	20	대구	30
서울동부	20	경주	30
서울서부	20	김천	30
서울남부	20	안동	30
서울북부	20	의성	30(2회)
서울의정부	20	상주	30
수원	30	영덕	30(2회)
평택	20	부산	30
성남	20	부산동부	30
여주	20	울산	30(1회)
인천	30	진주	30(주거용 제외)
부천	20	통영	30(1회)
대전	30	밀양	30(1회)
천안	30	거창	30(아파트, 공동주택 제외)
서산	30	광주	20
홍성	30(1회)	목포	20
논산	30(1회)	순천	20
공주	30(1회)	해남	20
청주	30(1회)	장흥	20
충주	30(1회)	전주	20
영동	30(1회)	군산	20
제천	30(2회)	정읍	30
춘천	30	남원	20
강릉	30	제주	30
원주	30	창원	30(단독, 대지)40(선박) 20(기타
속초	30
영월	30

 

8. 경락자가 떠안는 권리, 소멸되는 권리는 어떤게 있나?

(1) 경락된 후 대부분의 권리는 소멸된다.

경락 후 설정된 권리는 대부분 소멸된다. 특히 최초에 설정된 근저당(또는 가압류)보다 뒤에 설정된 각종 권리는 대부분 소멸된다. 그러나 앞서서 설정된 가처분, 소유권이전가등기, 예고등기, 환매등기는 소멸되지 않는다.

 

경락자가 인수하는 권리

낙찰 후 소멸되는 권리

 

유치권	저당권, 가압류
최선순위 근저당(또는 가압류)보다 앞선 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권)	최선순위 근저당(또는 가압류)보다 뒤진 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)
최선순위 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인(주민등록전입 임대차계약 주택의 점유)	담보가등기(최선순위 근저당보다 앞서거나 뒤진 것 관계없음)
최선순위 근저당보다 앞선 가처분, 예고등기, 소유권이전청구가등기, 환매등기	최선순위 근저당보다 앞선 전세권 중 기한약정이 없거나 경매개시결정등기로부터 잔여기간이 6개월미만인 경우

(2) 후순위일지라도 경락자가 떠안는 권리

- 유치권:

유치권이란, 부동산의 존재 자체를 위하여 꼭 필요했고 그를 통해 부동산의 가치를 상승시킨 수리비용이나 개보수비용 등을 말하며, 선순위 근저당보다 후에 발생하였더라도 유치권자(예를 들어 공사업자)가 그 부동산을 점유하고 있을 때는 낙찰되었다고 해도 그 권리가 사라지지 않는다. 민소법 제32조에도 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.'라고 분명히 밝히고 있다. 그러나 유치권은 반드시 점유하고 있거나 외부에 공시(예를 들어 팻말이나 안내문부착)하여야 하며, 경매개시결정 후에 발생한 것은 인정되지 않는다. 따라서 공장이나 상가, 빌딩 등은 입찰 전에 유치권자가 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다. 또한 전세금이나 권리금은 유치권 대상이 아니며, 임차인이 영업목적 등으로 설치한 비용은 인정되지 않는다.

(3) 경락자가 인수하는 가압류도 있다.

가압류 → 소유권이전 → 다른 채권으로 경매진행 → 배당없음 → 가압류 소멸안됨 → 경락자가 인수
종전 소유자(A) 상태에서 가압류 등기 되고, 그 상태에서 현재 소유자(B)로 소유권이전이 된 후 설정된 다른 근저당이나 각종 채권관계로 경매가 진행되면, 종전소유자를 대상으로 집행보전을 해 놓은 가압류권자는 새로 소유권 이전한 사람의 물건에 대해 진행된 경매에서 배당자격이 없다. 결국 배당되지 않는 가압류는 소멸되지 않기 때문에 경락자가 인수하게 된다. 때문에 가압류가 최선순위로 등기된 경매물건은 이 가압류가 현소유자 상태에서 설정된 것인지, 종전소유자 상태에서 설정된 것인지 꼭 확인해야 한다. 물론 종전 소유자 상태에서 설정된 가압류일지라도 그 가압류권자가 경매를 신청하였다면 이 역시 소멸된다. 가압류권자는 채권을 회수하기 위해 경매를 신청하였으므로 배당 받아야 하고, 모든 금액이 회수되었느냐에 관계없이 소멸되는 것이다.

(4) 최선순위 근저당보다 전입이 빠른 임차인은 인수하게 된다.

주거용 부동산에서 근저당보다 전입신고가 빠른 세입자가 배당을 못 받았거나 일부만 배당되는 수가 종종 있다. 이때는 경락자가 남은 전세금에 대하여 갚아야만 세입자를 내보낼 수 있다

 

 

9. 임차인의 권리에 대하여 핵심을 짚어 보면?

(1) 임차인의 대항력이란?
선순위 저당권 등이 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 『다음날』부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락 되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. (2) 확정일자 임차인과 전세권자의 차이 전세권은 등기부에 설정된 물권이므로 근저당 등과 같이 등기부순위에 의해 권리가 인정되어 경매가 진행될 때 그 순위에 의해 배당 받을 수 있다. 그러나 전세권은 집주인의 동의와 인감증명이 필요하므로 임차인이 바란다고 임의대로 설정할수도 없다. 때문에 임대차보호법에 의해 그와 비슷한 권리를 인정해 주기 위해 확정일자 제도가 있다. 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓은 임차인도 전세권처럼 그 순위에 의해 배당을 요구할 수 있다. 즉 확정일자를 받는 것은 배당 받을 수 있는 권리순위를 확보하는 것이다. 확정일자를 받지 않으면 전입신고가 빨라 대항력이 있다고 해도 배당은 받을 수 없다. 물론 전입신고가 되지 않은 임차인은 확정일자를 받아도 배당되지 않는다. 따라서 확정일자부 임차인이 배당 받을 수 있는 순위기준일은 '대항력확보일(전입신고 다음날) 확정일자일'이 모두 성립된 날을 기준으로 한다. 예를 들어 전입신고가 1월 1일, 확정일자가 2월 1일이면 2월 1일이 배당순위기준일이며, 확정일자가 1월 1일, 전입신고가 2월 1일이면 배당순위 기준일은 2월 2일이 된다. 대항력확보일은 전입신고 다음날부터이기 때문이다. 확정일자와 전세권의 차이는 다음과 같다.

< 소액임차인 기준일 및 금액 >

구 분	확 정 일 자	전 세 권
절차상	주인동의 불필요	주인의 인감필요
적용대상	주거용 건물에 한함	모든 건물 설정가능
전입신고	필요	불필요
거주여부	필요	불필요
전대차	주인동의 있어야 가능	주인동의 없이 가능
전세금반환이 안될 때	전세금 반환소송 승소 후 강제 경매  신청해야 함	즉시 임의경매신청가능
경매시 배당되는 금액	낙찰가액 전체금액을 순위에 맞춰배당	낙찰가액중 건물분 금액에서만 순위에 맞춰 배당
배당순위	대항력확보일(전입신고 다음날)과 확정일자일이 모두 갖춰진 날을 기준으로	설정일을 기준으로

 

(3)소액 임차인 소액임차인은 비록 전입신고 등이 늦어도 최소한의 보호를 해주기 위해 만들어진 제도이다.
때문에 소액임차인으로 인정되면 순위가 늦어도 일정금액을 최우선변제(배당)받을 수 있다. 소액임차인은 확정일자를 받지 않아도 권리가 인정되어 최우선변제 된다

 

기 준 일	서울 광역시(군지역제외)	기타 지역
84. 1. 1. ― 87.11.30	300만원이하	200만원이하
87.12. 1. ― 89.12.29	500만원이하	400만원이하
89.12.30. ― 95.10.18	2000만원이하 → 700만원한도	1500만원이하 → 500만원한도
95.10.19. ― 현 재	3000만원이하 → 1200만원한도	2000만원이하 → 800만원한도

<주의할 점>

(1) 도표의 '기준일'은 전입 신고된 날이 아니라 최선순위 근저당설정일이다.

전입신고가 언제이건 해당주택에 처음 설정된 근저당일에 맞추어 임차인이 소액에 해당하는지 판단한다. 예컨대, 1995. 10.1. 저당권이 설정된 서울주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 근저당설정일에 따라 이 임차인은 소액이 아니다. 그러나 이런 처지에 놓인 임차인도 실망해서는 안되다. 배당할 때는 선순위 근저당이 모두 배당되고 나면 그 다음 설정된 근저당설정일을 기준으로 다시 소액임차인을 따져서 소액 우선변제 받을 수도 있다. 소액임차인 최우선 변제는 확정일자가 없어도 되지만, 확정일자를 해 놓아야 소액우선변제를 받은 후 덜 받은 나머지 금액도 순위에 의해 배당신청 할 수 있다.

(2) 소액배당금은 경락금액의 1/2범위내에서 지급된다.

다가구처럼 소액임차인이 여러명일 경우 모두 정해진 소액을 최우선변제 받는 것은 아니다. 소액배당금은 경락금액의 1/2범위 내에서 나누어주므로, 소액임차인이 여러명일때는 1/2금액을 평등하게 나누어 갖게 된다. 예를 들어 낙찰금액이 5천만원인데 소액임차인이 10명이면 낙찰금액의 1/2인 2천5백만원을 10등분하여 최우선변제 받는 것이다.

(3) 공동생활을 하는 경우에는 수인도 1인의 임차인으로 인정된다.

하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하게 된다. 아울러 소액임차인도 배당요구를 하지 않았으면 최우선변제를 받을 수 없다.

(4) 경매개시결정후에 전입한 소액임차인은 최우선 변제에서 제외된다.

(5) 전차인은 원래 임차인이 소액일때만 인정된다.

임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마친 전차인은 소액으로 인정될까? 그렇지 않다. 방1칸을 빌려준 처음 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 전차인도 소액전차인으로 보호 받기 때문이다.

(6) 임차권이 설정된 후 들어온 세입자는 소액에서 제외된다.

임차인이 전세금을 돌려 받지 못해 임차권을 설정해 놓고 집을 비운후 뒤에 들어온 새 임차인은 금액불문하고 소액으로 인정되지 않는다.

10. 전국 법원별 관할구역과 연락처는?

① 수도권

지 원	관 할 구 역	연 락 처
서울지방법원	서울특별시 종로구, 중구, 성북구, 용산구, 강남구, 서초구, 관악구, 동작구	(02)530-1114
서울동부지원	서울특별시 성동구, 광진구, 강동구, 송파구	(02)2204-2114
서울서부지원	서울특별시 마포구, 서대문구, 은평구	(02)3271-1114
서울남부지원	서울특별시 영등포구, 구로구, 금천구, 강서구, 양천구	(02)2192-1114
서울북부지원	서울특별시 동대문구, 중랑구, 도봉구, 강북구, 노원구	(02)3399-1114
서울의정부지원	의정부시, 동두천시, 구리시, 미금시, 고양시, 양주군, 남양주군, 파주군, 연천군, 포천군, 가평군, 강원도 철원군	(031) 828-0114
인천지방법원	인천광역시, 김포군, 강화군	(032) 430-2114
인천부천지원	부천시	(032) 320-1114
수원지방법원	수원, 안양, 광명, 과천, 안산, 오산, 의왕, 군포, 시흥, 용인, 화성	(031) 210-1114
수원성남지원	성남시, 하남시, 광주군	(031)737-1111
수원여주지원	여주군, 이천시, 양평군	(031) 884-8610
수원평택지원	평택시, 안성군	(031)650-3114

② 강원도

 

지 원	관 할 구 역	연 락 처
춘천지방법원	춘천시, 춘천군, 화천군, 양구군, 인제군, 홍천군	(033) 253-4156
춘천강릉지원	강릉시, 동해시, 삼척시, 삼척군, 명주군	(033) 643-7371
춘천원주지원	원주시, 원주군, 횡성군	(033) 742-4104
춘천속초지원	속초시, 양양군, 고성군	(033) 633-2182
춘천영월지원	영월군, 평창군, 정선군, 태백시	(033) 372-4922

③충청도

 

지 원	관 할 구 역	연 락 처
대전지방법원	대전광역시, 금산군, 연기군	(042) 470-1114
대전홍성지원	충청남도 예산군, 홍성군, 보령시, 서천군	(041) 634-6700~4
대전공주지원	충청남도 공주시, 청양군	(041)855-2255
대전논산지원	충청남도 논산시, 부여군	(041) 745-2035
대전서산지원	충청남도 서산시, 태안군, 당진군	(041) 665-4300
대전천안지원	충청남도 천안시, 아산시	(041) 551-3802
청주지방법원	청주시, 청원군, 보은군, 진천군, 괴산군, 영동군	(043) 270-7114~5
청주충주지원	충주시, 음성군	(043) 843-2003~7
청주제천지원	제천시, 단양군	(043) 643-2002
청주영동지원	영동군, 옥천군	(043) 742-3702~3

④영남

 

지 원	관 할 구 역	연 락 처
대구지방법원	대구광역시, 경산시, 청도군, 달성군, 성주군, 고령군, 영천시, 칠곡군	(053) 757-6600
대구안동지원	안동시, 영주시, 봉화군	(054) 856-3204
대구경주지원	경주시, 포항시, 울릉군	(054) 741-5005~9
대구김천지원	김천시, 구미시	(054) 420-2114
대구상주지원	예천군, 문경시, 상주시	(054) 533-1503
대구의성지원	의성군, 군위군, 청송군	(054) 833-1174
대구영덕지원	영덕군, 울진군, 영양군	(054) 733-3311
부산지방법원	부산광역시 북,진,영도,남,사상,동,강서,서,수영,사하구	(051) 240-1114
부산동부지원	부산광역시 해운대, 동래, 금정구	(051) 780-1114
울산지방법원	울산광역시, 양산시	(052) 228-8000~2
창원지방법원	창원시,창원군,마산시,진해시,김해시,함안군,의령군	(055) 266-2200~12
창원진주지원	진주시,삼천포시,진양군,사천군,하동군,산청군,남해군, 거창군, 함양군	(055) 752-4146-7
창원통영지원	충무시, 장승포시, 통영군, 거제군, 고성군	(055) 649-1500~4
창원밀양지원	밀양시, 창녕군	(055) 354-3101
창원거창지원	거창군, 합천군, 함양군	(055) 944-1214

⑤ 호남 제주

 

지 원	관 할 구 역	연 락 처
광주지방법원	광주광역시, 나주시, 담양군, 곡성군, 화순군, 나주군, 영광군, 장성군	(062) 239-1114
광주목포지원	목포시, 신안군, 무안군, 영암군, 함평군	(061) 276-2131-4
광주장흥지원	장흥군, 강진군	(061) 863-7351
광주순천지원	순천시, 여수시, 여천시, 광양시, 승주군, 여천군,광양군, 구례군, 고흥군, 보성군	(061) 752-2103-5
광주해남지원	해남군, 완도군, 진도군	(061) 534-9151
전주지방법원	전주시,김제시, 완주군, 임실군, 김제군, 진안군, 무주군, 남원시, 남원군, 장수군	(061)259-5400~23
전주군산지원	군산시, 익산시	(063)450-5000
전주정읍지원	정읍시, 고창군, 부안군	(063) 535-5101
전주남원지원	남원시, 순창군, 장수군	(063) 625-2015
제주지방법원	제주시, 서귀포시, 남제주군, 북제주군	(064) 729-2000

1. 경매신청비용은 얼마나 드나?

신청서 접수시에는 다음과 같은 비용을 납부하여야 합니다. (서울지방법원기준) 각 채권청구금액별로 계산하실수 있습니다.

< 청구금액이 85,000,000원이고 이해관계인이 3명, 대상물건이 3필지인 경우를 예로 들어보면 >

 

청구사유	근 거	청구금액
인지대	(5,000원 × 해당자수) * 경매신청서에 첨부	5,000 원
등록세	청구금액(85,000,000원) × 2/1000 * 경매신청서에 첨부	170,000 원
교육세	등록세(170,000원) × 20/100 * 경매신청서에 첨부	34,000 원
송달료	이해관계인수(3명) 3)× 2,260원 × 10회	135,000 원
경매예납금	-5천만원까지 : 청구금액×0.02 ＋ 5,000원 -5천만초과 1억까지: (청구금액-5천만원)×0.012 ＋ 1,005,000원 -1억초과 : (청구금액-1억원)×0.005 ＋ 1,605,000원 * 경매금액이 5억원을 초과할 때에는 5억원으로 계산함. * 경매예납금은 배당시 최우선 변제 받음	1,425,000 원(8500만 -5000만)×0.012＋ 1,005,000
감정수수료	- 1,000만원초과 5,000만원까지:청구액×0.0015＋ 63,000원 - 5,000만원초과 1억원까지 :청구액×0.0008＋ 98,000원 - 1억원초과 50억원까지 :청구액×0.0004＋ 138,000원 - 50억원초과 100억원까지 :청구액×0.0002＋1,138,000원 * 감정료가 200,000원 이하인 경우 200,000원 납부함	200,000 원
신문공고료	기본(2필지까지) 200,000원 추가 1필지당 100,000원	300,000 원
유찰 수수료	1회유찰수수료 1,000원 × 6회분 (정액)	6,000 원
현황조사료	청구금액이 500만원 이상인 경우 63,260원청구금액이 500만원 미만인 경우 53,260원	63,260 원
합 계		2,338,260 원

 

2. 낙찰대금을 배당하는 원칙과 방법은?

(1) 물권은 채권에 우선한다.

어떤 물건에 물권과 채권이 성립되어 있을 때는 순위에 관계없이 물권이 우선한다. 예를 들어 어떤 부동산에 저당권과 등기되지 않은 채권이 성립되어 있다면, 경매된 후 배당시 순위에 관계없이 저당권이 우선 배당되며, 일반채권은 그 다음 배당된다.

(2) 물권끼리는 등기순으로 정한다.

물권과 등기된 채권(즉 물권화된 채권)들은 일반적으로 등기된 순서로 권리를 갖는다. 등기순서를 세울 때는 동구(갑구는 갑구끼리, 을구는 을구끼리)에서 순위는 등기부상의 순위번호에 의하며, 별구(갑구와 을구)에서는 등기부에 기재된 접수번호에 따라 순위를 정한다.

(3) 일반채권끼리는 순위관계 없이 금액별 안분배당한다.
일반채권끼리는 순위와 무관하다.

(4) 가압류가 선순위이면 금액비례에 의해 배당된다.

물권은 채권에 우선하지만, 집행보전절차를 밟은 채권인 선순위 가압류가 설정되면 물권은 선순위 가압류에 대해 대항력이 없으며, 금액에 비례하여 공평하게 안분배당된다. 물론 배당이 된 후에는 각 권리는 소멸됩니다.

<가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 1,000만원

 

권리금액 (만원)	배 당 계 산 법	배당금액
1/10 가압류 2,000	1,000 × (2,000/5,000)	400만원
2/15 근저당 3,000	1,000 × (3,000/5,000)	600만원

<근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)	배 당 계 산 법	배당금액
1/1 근저당 2,000	2,000	2,000만원
2/1 가압류 1,000	3,000 × (1,000/5,000)	600만원
3/1 근저당 4,000	3,000 × (4,000/5,000)	2,400만원

이 경우 우선 최초근저당이 2,000만원을 배당 받고 남은 낙찰대금 3,000만원에 대해서는 가압류와 근저당의 금액비율로 배당된 것이다.

<가압류 근저당 근저당>의 배당사례1 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)	배 당 계 산 법	1차배당	조정	최종배당
1/1 가압류 1,000	5,000 × (1,000/8,000)	625만원		625만원
2/1 근저당 2,000	5,000 × (2,000/8,000)	1,250만원	750만원흡수	2,000만원
3/1 근저당 5,000	5,000 × (5,000/8,000)	3,125만원		2,375만원

위의 경우 가압류가 선순위이므로 가압류를 비롯한 모든 권리금액의 합산액인 8,000만원에 대한 자신의 권리금액 비율로 안분배당된다.

그러나 2/1 근저당 2,000만원은 3/1 근저당 5,000만원에 대하여 우선변제권이 있다. 따라서 2/1 근저당이 권리금액에 비해 덜 배당 받은 750만원을 3/1 근저당의 배당금액에서 흡수한다. 만일 2/1근저당금액이 더 많았다면 3/1근저당은 한푼도 배당되지 않을 수도 있다.

<가압류 근저당 가압류 근저당>의 배당사례 -- 낙찰가 5,000만원

 

권리금액 (만원)	배 당 계 산 법	1차배당	최종배당
1/1 가압류 2,000	5,000 × (2,000/10,000)	1,000만원	1,000만원
2/1 근저당 3,000	5,000 × (3,000/10,000)	1,500만원	3,000만원
3/1 가압류 2,000	5,000 × (2,000/10,000)	1,000만원	400만원
4/1 근저당 3,000	5,000 × (3,000/10,000)	1,500만원	600만원

최선순위가 가압류이므로 1차배당은 모든 권리금액의 합산액에 대한 자신의 비율만큼 안분배당한다. 그러나 2/1 근저당 3,000만원은 덜 배당 받은 1,500만원을 3/1 가압류와 4/1 근저당에게 배당할 금액에서 흡수한다. 결국 2/1 근저당까지 배당하면 낙찰대금 5,000만원 중 1,000만원만 남는다. 남은 낙찰대금 1,000만원에 대해 3/1 가압류가 4/1 근저당보다 선순위이므로 다시금 권리금액 비율로 나누어 가지게 된다. 즉 3/1 가압류는 1,000만원 × (2,000/5,000)에 의해 400만원을 배당 받고, 4/1근저당은 1,000 × (3,000/5,000)에 의해 600만원을 배당 받는다. 위 도표들의 경우, 확정일자를 부여 받은 임차인의 경우는 '물권화'된 채권이므로 배당에 있어서 근저당과 똑같은 원칙이 적용된다.

3. 선수들도 종종 실패하는 임차인의 대항력

자칭 경매선수라는 분들도 늘 실패하는 사례가 있다.

<사례>

99.1.1 전세권 홍길동 1억원, 99.2.1 전입신고 임꺽정 1억원, 확정일자 99.4.1 99.3.1, 근저당 농협 1억원 이 물건의 낙찰가는 2억이다. 배당은 어떻게 될까? 전세권 1억이 1순위, 근저당 1억이 2순위로 배당된다. 그러면 임차인 임꺽정의 1억은 경락자가 인수하는가, 아니면 소멸되는 권리인가?  대부분의 경매선수들은 임꺽정 권리는 소멸된다고 알고 있다. 전세권이 물권이기 때문에 물권보다 후순위로 전입한 임차인은 대항력이 없다고 보기 때문이다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 임차인의 대항력은 근저당 등의 선순위 담보물권을 기준으로 판단하는 것이다. 따라서 임차인 임꺽정은 확정일자가 늦어 배당을 받지 못하였지만 선순위담보물권인 농협근저당보다 전입신고가 빠르기 때문에 대항력이 있다! 결과적으로 경락자는 임꺽정의 전세금을 인수해야만 한다.

4. 경매신청일로 부터 존속기간이 6개월이상 남았는데도 소멸되는 전세권

전세권은 경매신청등기일로부터 존속기간이 6개월이상 남아 있을 경우 배당되지 않고 경락자가 인수해야 한다. 그러면 다음은 어떠한가 살펴보자.

<사례>

99.1.1 가압류 삼성생명 1억원, 99.2.1 전세권 홍길동 1억원, 존속기간 99.12.1 99.3.1,  근저당 국민은행 1억원,  99.4.1 임의 국민은행 최선순위 가압류는 현재소유자 상태에서 설정된 것이다. 전세권의 존속기간(99.12.1)이 경매신청등기일인 99.4.1보다 8개월이나 남아 있다. 통상적으로 전세권은 존속기간이 경매신청일보다 6개월이상 남아 있으면 경락자가 인수해야 한다. 때문에 이런 물건은 계속 유찰되곤 한다. 그러나 경매선수는 어느 정도 유찰된 후 바로 응찰한다. 그 이유는? 현소유자 상태에서 설정된 이 가압류는 그 순위에 상응하는 배당이 이루어지면 족하기 때문에 선순위라 할지라도 소멸된다. 따라서 선순위 가압류가 소멸되는 상태에서는 그보다 후순위인 전세권도 비록 전세기간이 6개월이상 남아 있다 할지라도 소멸되는 권리에 불과하다. (대법원 판결 94다51819) 따라서 이 물건은 경락자에게 안전한 물건이다

5. 법정지상권

경매물건을 보면 '법정지상권 성립 여지있음'이라고 표기된 것을 종종 볼 수 있다.
법정지상권은 어떤 경우 성립하는가? 다음 세가지를 모두 만족해야 한다.
첫째 -저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재 했어야 하며,
둘째- 설정당시 토지와 건물이 동일인 소유였어야 하며,

셋째- 낙찰 후 토지 또는 건물의 소유권이 각각 다른 사람으로 변경된 경우이다. 따라서 법정지상권은 등기 없이도 성립,행사가 가능하다. 물론 이후 처분 할려면 등기가 필요하다. 문제는 법정지상권의 최장기한에 제한이 없다는 점이다. 최단기간은 주어져 있다. (연와조이상 30년. 기타건물15년. 공작물5년) 여기까지는 대체로 알고 있는 내용이다. 문제는 완성되지 않은 채 건축중인 건물도 법정지상권이 성립되는가이다. 대법원 판결 92다7221에 의하면, 건축중인 건물도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았어도, 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도까지 진행된 경우 인정된다. 따라서 토지위에 어느정도 골조가 완성된 건축물이 들어서 있다면 법정지상권이 성립하므로 주의해야 한다.

6.분묘기지권묘기지권

임야나 농지를 구입하면서 신경 쓰이는 것은 묘지이다.
응찰할 때는 없었던 묘지가 갑자기 나타나기도 한다.
분묘기지권은 관습법상 물권으로서 인정된다.
분묘기지권이 성립하는데는 세가지 경우가 있다.
  첫째 토지소유자가 승낙할 때,
  둘째 승낙이 없었더라도 20년간 사용점유하고 있었을 때,
  셋째, 자기의 토지에 분묘를 설치한 후 매각할 때(유료) 등이다.
분묘기지권의 존속기간한 언제까지일까?
존속기간의 약정이 없는 경우 권리자가 계속 존재하고 분묘가 존속해 있는 동안은 지속된다.
결국 사실상 무기한이다.
물론 분묘에 시신이 안치되어 있고 봉분이 있어야 공시효과가 있어 성립된다.
지료는 시효취득시에는 무상이며, 토지소유자가 분묘 있는 상태로 매각할 때는 지가의 5%선에서 계약하게 된다.
그러나 무연고 묘지는 일정기간동안 개장공고를 내어 관리자가 나타나지 않을시에는 관청 허가하에 개장해 버릴 수 있다.

7. 소멸되지 않는 근저당

근저당은 모두 소멸되는 것으로 알려져 있다.
그러나 간혹 근저당이 소멸되지 않고 인수되는 수도 있다. 다음 사례를 보자.

내용 용도	인천3계			입찰일자 1999-04-14			등기부분석
	사건번호	소재지	면적(평방)	임차관계	결과	감정평가액
						최저경매가
아 파 트	98-20969 조흥은행 손진영조판례	남구 도화동 557-1동원3동215호 *대중교통양호 *도시가스개별난방 *일반주거지역 *2종미관지구	건47.07 (19평형-방3) (15층-7.5.26보존) 토지별도등기있음	주인거주	유찰 98.08.13 유찰 98.09.11 변경 98.10.14 변경 98.11.13 낙찰 98.12.11 낙찰 99.04.14	40,000,000 19,600,000	가압 97. 6.25 신용보증1500만 임의 98. 2.24 조흥은행 저당 86. 4.15 주택은행 (토지만 근저당)780만 인천지점 저당 95. 2.21 조흥은행4450만 가좌동

아파트나 연립주택 등의 공동주택의 경우 '토지 별도등기있음'이라는 법원공고내용을 가끔 볼 수 있다.
토지 별도등기가 있는 경우는 건물준공검사(보존등기)후 토지가 입주자에게 등기상 분배되기 전에 경매진행 되는 경우에 자주 발생한다.
토지등기는 건물에 비해 1-2년 늦어질 수 있기 때문이다.
토지 별도등기 있음의 대부분이 이에 해당되며, 이는 문제가 되지 않는다. 나중에 토지등기를 받기만 하면 되기 때문이다.
그러나 토지를 추후 재매입 해야 하는 경우도 있다. 국공유지를 장기불하 받거나 사유지의 토지대금을 장기간 분납하는 과정에서 건물의 경매가 진행될 수 있기 때문이다.
따라서 '토지 별도등기있음'이라는 내용이 있을 경우 반드시 그 사유를 해당관청 및 입주자들에게 문의하는 것이 좋다.
그 가운데서도 가장 위험한 것은 별도등기 상태에서 토지에만 근저당이 설정된 경우.
자칫하면 토지의 근저당을 낙찰자가 인수해야 하는 사태가 벌어질 수도 있기 때문이다.
토지에 대한 저당권이 소멸되지 않는 경우는 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해 버린 경우 발생한다. 이는 주로 소규모건설회사나 개인건축업자가 시공을 맡았을 때 많이 발생한다.
입주자에게 등기가 안된 토지는 낙찰자에게 소유권이전이 되지 않으며, 때문에 추후 입주자에게 토지등기를 해줄 때는 설정된 근저당도 함께 넘어간다.
즉 아파트 연립 같은 공동주택에서 추후 토지가 입주자에게 지분등기 될 때 저당권도 그 비율만큼씩 등기되는 것이다.
결국 낙찰자는 그 저당권까지 함께 낙찰 받은 꼴이 된다.
그러나 건물보존등기일보다 토지근저당이 앞선다고 반드시 인수하는 것은 아니다.
이미 토지가 입주자별로 등기되어 있다면 건물보존등기일보다 빠른 토지근저당도 낙찰 후 함께 소멸 된다.
결국 공동주택에서 '토지 별도등기있음'은 그 자체도 떨떠름하지만, 그 상태에서 토지에만 근저당 되어 있는 경우라면 전문가와 상의하는 것이 유리하다.

8. 종전소유자의 가압류도 소멸되는 수가 있다?

 

내용 용도	남부1계			입찰일자 99년 9월 2일			등기부분석
	사건번호	소재지	면적(평방)	임차관계	결과	감정평가액
						최저경매가
단독	98-22779 나한길 염상섭	영등포신길동 142-18 *다가구용단독주택 *벽돌조슬래브지붕 *일반주거지역 *소형차량접근가능 *정방형토지 *동측2-3m포장도로 접함	대109(33평) 1층52.12/방3 2층55.97/방3 지층52.12/방3 제시외변소1.7 방14.3 창고13.7 (5가구-93.1.9보존)	주인거주	99.5.3 유찰 99.6.1 유찰 99.7.2 유찰 99.8.1 유찰	200,800,000 82,247,680	가압 96.5.5 삼성증권1000만원 가압 96.6.3 나한길 2억원 강제 99.3.1 나한길 근저 98.6.9 국민은행 1억 6000만 * 가압류는 모두 전소유자에게 설정된 것임

 

 

선순위 근저당 보다 앞선 가압류가 두 개나 설정되어 있는 경매물건이다.
이 물건처럼 가압류가 선순위 근저당보다 앞설 때는 반드시 등기부등본을 확인해봐야 한다.
현재의 소유자 염상섭에게 소유권이 넘어오기 전의 소유자에게서 설정된 것인가를 체크해야 하기 때문이다.

가압류등기가 설정된 후 소유권이 이전되고, 새로운 소유자의 채권자가 경매신청을 하여 경락이 됐을 때 그 가압류등기는 말소되지 않고 인수된다.
전소유자에 대한 채권때문에 가압류등기를 한 채권자는 새소유자의 부동산이 경락된 매각대금의 배당에 참가할 수 없으므로 그 가압류등기는 말소되지 않는다.
가압류를 말소하려면 가압류권자의 채권을 법원에 공탁하든지, 찾아가서 변제할 수 밖에 없다.
말소되지 않는 가압류는 경락인이 인수하게 되므로 낙찰가격이 그만큼 하락할 수 밖에 없다. 따라서 가압류등기 이후 소유권이 이전되었는지 여부에 대한 철저한 분석이 필요하다.
위 물건도 전소유자일 때 설정된 가압류는 2개이며 삼성증권 1천만원, 나한길 2억원이다.
그러면 이 물건은 9월 2일에도 유찰될 것인가? 또 낙찰자는 이 두 가압류를 모두 인수해야 할까?
'그렇다'라고 생각하는 사람들은 잘못 알고 있는 것이다.
종전 소유자 때에 설정된 가압류라고 무조건 낙찰자가 인수하는 것은 아니다.
전소유자에게 설정한 가압류권자라도 그가 경매신청자인 경우는 소멸된다!
채권을 회수하기 위해서 경매신청을 했기 때문이다. 이 물건은 나한길이 경매신청자이다.
따라서 낙찰자가 인수해야 하는 가압류는 삼성증권 1천만원뿐이다.
또한 가압류 설정후 저당권을 설정한 사람은 자기의 저당권을 가지고 가압류 채권자에 대항할 수 없으므로 채권액에 비례해 안분배당 받게 된다

 

9. 재개발 재건축, 종목의 특성 모르면 덤비지 마라.

 

내용 용도	서울본원8계			입찰일자 1998-08-18			등기부분석
	사건번호	소재지	면적(평방)	임차관계	결과	감정평가액
						최저경매가
단독	99-14662 한국생명 박현수	중구 신당3동 123 버스 및 전철역인근 일반주거 재개발지역	대 92 건물철거후 멸실상태	없음	유찰 99.05.13 유찰 99.06.18 낙찰 99.07.15	105,800,000 67,712,000	강제 99.2.5     한국생명 근저 95.7.9 신당     3조합6000만 가압 96.1.1     한국생명1억

 

5천여세대를 건립하는 신당3구역 재개발지분이 경매로 나왔다.
약수역을 단지 앞에 두고 있으며, 2000년 입주가능하다.
이 물건은 건물이 철거되어 명도문제가 없으며, 특히 43평형에 배정되어 추가부담도 8천만원만 있으면 된다.
설정된 권리도 모두 소멸된다. 그런데 왜 낙찰 후 다시 나왔을까?
건물이 철거된 재개발지분은 대체로 이 물건처럼 한 두 번 낙찰된 후 다시 나오곤 한다. 어디에 함정이 있을까?
그것은 조합원권리에 하자가 발생하기 때문.
재개발조합원은 사업동의용 인감증명을 낼 때 건물과 토지 각각에 대해 내게 된다.
이 물건은 낙찰을 받더라도, 멸실 되어 소유권이전이 불가능한 건물분에 대한 조합원권리는 넘겨올 수 없는 상태이다.
따라서 종전 건물보유자인 박현수가 건물분 조합원 권리를 포기할 가능성이 없기 때문에 추후 공동조합원이 되고 만다.
아파트 등기시에는 종전 토지분과 건물분의 재개발 감정평가액 비율로 지분등기가 되어 나오는 것이다.
결국 낙찰자는 종전소유자 박현수의 지분을 추가로 매입하지 않는한 재산권행사에 제약을 받게 된다.
한편 건물이 멸실 되지 않은 조합원 권리라고 안전한 것은 아니다.
사업시행인가 이후 구입할 때는 종전 소유자가 그 지분(토지 또는 건물)외에 다른 지분을 가지고 있었는지 확인해야 한다.
두 개 이상의 지분을 하나의 조합원 권리로 신고한 경우라면 사업시행인가후 분리하여 매입해도 공동조합원이 되기 때문이다.
이처럼 재개발·재건축 기타 개발관련 물건은 등기부상의 권리관계만이 아니라 개발 관련법에 대한 전문가의 의견을 참고하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다.

 

10. 권리관계가 깨끗한 집이 더 위험하다

 

내용 용도	서울 동부3계			입찰일자 1999-05-15			등기부분석
	사건번호	소재지	면적(평방)	임차관계	결과	감정평가액
						최저경매가
단 독 주 택	99-12345 강호동 김형곤	강동 명일동 1234 *길동전철역 입구 *차량출입가능 *대중교통보통 *일반주거지역	대 200 건 350 (95.3.1보존)	강호동 95.3.1 5000만 확정 95.3.1 장길산 95.5.1 1억 확정 95.5.1 임꺽정 95.6.1 1억 확정 95.6.1 엄길청 95.7.1 1억 확정 95.7.1 모두 배당요구함 99.1.21	유찰 99.05.01 유찰 99.06.01 유찰 99.07.01	300,000,000 153,600,000	강제 99. 1.1 강호동 1그외 설정된 권리없음

 

 

등기부등본이 깔끔한 다가구주택이 임차인 강호동의 전세금 반환청구소송에 의한 강제경매신청에 의해 매물로 나왔다.
모든 임차인의 전세금은 총 3억5천만원.
등기부에 설정된 권리가 없을 때 임차인의 전세금은 어떻게 될까.
모두 대항력이 있는 권리로서 배당을 받지 못할 때는 경락자가 인수해야 한다.
따라서 위 물건이 이번에 최저경매가로 낙찰되어도 경매집행비용 및 임차인 강호동과 장길산에의 배당액으로 변제되면 나머지 임차인 임꺽정과 엄길청은 거의 배당 받지 못한다. 결국 낙찰자는 2억원의 전세금을 인수해야한 한다.

선순위 설정된 권리가 없을 때 모든 임차인의 권리는 대항력이 있기 때문이다.
결국 이 물건은 아무리 싸게 매입한다고 해도 임차인의 전세금 합계인 3억 5천만원이상에 매입하게 되는 것이다.
만약 위 물건이 근저당은 설정되지 않았으나, 가압류만 설정되었다면 어떻게 될까?
위 물건에 95년 4월 1일 가압류 1억원이 설정되었고, 최저경매가인 1억 5,360만원에 낙찰되었다고 가정을 해보자.
또한 최우선변제 되는 경매집행비용은 360만원으로 본다.
배당순위는 다음과 같다.

① 집행비용 360만 ② 강호동 5,000만 ③ 가압류 1억 ④ 장길산 1억 ⑤ 엄길청 1억 ⑥ 임꺽정 1억

이때 가압류와 그 후순위권리는 금액비율로 안분배당 되며, 안분배당후 장길산 > 엄길청 > 임꺽정의 순으로 대항력 있는 금액이 후순위금액을 흡수해 간다.

이후 모든 권리는 전액을 배당 받은 임차인이건 전액을 배당 받지 못한 임차인이건 관계없이 소멸된다.
선순위 근저당이 없고 선순위 가압류만 있을 때에는 임차인의 낙찰자에 대한 대항력여부는 가압류를 기준으로 삼기 때문이다.