상가와 주택 (겸용주택) 의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분한 것은 정당함

[주황규팀장]

[문서번호] : 심사양도 2011-267

[생산일자] : 2012.04.16

[제 목] : 상가와 주택의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분한 것은 정당함

[ 요약 ]

 청구인이 상가와 주택을 동일한 부동산중개업자를 통하여 같은 날 일괄양도하고, 비과세대상인 주택의 양도가액은 기준시가보다 3배 높게 구분한 것과 관련하여 객관적이고 합리적인 근거를 제시하지 못하므로 기준시가로 안분한 것은 정당함

[주문]

[이유]

1. 처분내용

청구인은 2005.5.19. 취득한 ○○남도 ○○시 ○○구 ○○동 338-4 대지 574.4㎡ 및 건물 2,399.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하다가 2009.10.30. 지하 1층～지상 5층의 근린생활시설 2,063.7㎡와 부수토지 476.46㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)은 배○○에게 16억원에, 지상 6층의 주택(건물 308.33㎡, 토지 89.83㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)과 음식점(건물 27.83㎡, 토지 8.11㎡, 이하 “음식점”이라 하고, 6층 전체를 “쟁점주택등”이라 한다)은 배○○의 배우자 조○○에게 7억원에 각각 양도한 것으로 하여 2009.12.31. 양도소득세 신고시 쟁점주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 쟁점상가에 대한 양도소득세 15,178,030원만을 신고·납부하였다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산을 배○○과 조○○에게 사실상 일괄 양도하였음에도, 쟁점상가와 쟁점주택등의 양도가액을 합리적인 근거 없이 임의로 구분하였다는 이유로 과세사실판단자문위원회의 자문을 거쳐 전체 양도가액을 기준시가로 안분하여 쟁점상가의 양도가액을 1,944,560,377원으로 산정하여 2011.5.13. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 129,656,910원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2011.7.25. 이의신청을 거쳐 2011.11.9. 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 2009.10.13. 쟁점상가를 배○○에게 16억원에, 쟁점주택등을 그의 배우자 조○○에게 7억원에 매도하는 계약을 각각 체결하고 2009.10.30.잔금을 수령하였음에도, 처분청은 청구인이 배○○과 조○○에게 매도한 각각의 매매가액을 부인하고 임의로 매매가액을 재계산하여 청구인에게 양도소득세 129,656,910원을 부과하였다.

그러나 청구인이 배○○에게 매도한 쟁점상가는 독립된 근린생활시설이고, 조○○에게 매도한 쟁점주택 또한 독립된 주택이므로 각각의 매수인과 매매목적물이 상이한 거래임에도, 처분청이 임의로 매매계약서상의 양도가액을 부인하고 각 자산별 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분은 근거가 없는 위법한 것이다.

더욱이 감정평가법인의 평가결과, 청구인이 조○○에게 매도한 쟁점주택의 시가가 청구인의 매매가액과 동일하게 7억원으로 나왔음에도 처분청은 그 7억원이 과다하다고 하였는바, 처분청의 주장은 근거가 없다.

3. 처분청 의견

쟁점상가 및 쟁점주택등의 양도일자가 동일하고, 매수인 배○○과 조○○가 부부이며, 매매대금이 배○○의 자금으로 구분 없이 청구인에게 지급된 점으로 볼 때, 별도의 매매계약으로 볼 수 없다.

쟁점주택등의 양도가액이 기준시가보다 현저히 높고, 계약서상 쟁점상가 및 쟁점주택등의 매매가액비율이 기준시가비율과 현저한 차이가 있는 점으로 볼 때, 계약당사자 간에 자산별 객관적인 감정평가 없이 전체 양도가액을 임의로 배분하였다 할 것이므로 청구인이 신고한 양도가액이 객관적·합리적이라고 보기는 어렵다.

또한, 청구인이 제시한 쟁점주택등에 대한 감정가액은 부근 지대의 상황·입지조건·교통 및 접근조건등과 지상건물의 구조·규모·용재·부대설비·층·향·위치별 효용도 및 유사형 물건의 인근 시세 등을 종합 참작하여 거래사례 비교법으로 평가하고, 쟁점주택과 유사한 구분건물의 매매사례가를 포착하기 어려워 인근지역 내의 비교가능한 아파트(공동주택)인 ○○시 ○○동 소재 ○○1차아파트 ***호(전유면적 140.75㎡)의 2009년 7월 시점의 평가액인 330,000천원 등 제반사항을 종합적으로 고려하여 쟁점주택(전유면적 303.33㎡)의 평가금액을 700,000천원, 가격시점은 의뢰한 청구인의 요청으로 2009.10.20로 결정하였다.

그러나 쟁점주택은 상가건물에 속한 겸용주택으로 인근의 아파트(공동주택)의 매매사례가액을 적정한 비교가액으로 적용할 수 없으며, 청구인이 제시한 쟁점주택의 감정가액은 양도시점으로부터 7개월이 경과한 후 소급하여 감정된 평가가액(기준시가 비하여 3배 높음)으로 법령에 정한 감정가액으로서의 요건(양도일이 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일 부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가액)을 갖추지 못하였을 뿐만 아니라 건물 전체에 대한 감정가액이 아니라 쟁점주택에 한해서만 평가한 것이므로 이를 양도시점의 적정시가로 보기 어렵다.

위와 같이 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세대상이므로 쟁점상가의 양도소득세를 줄이기 위하여 자산별 양도가액에 대한 어떠한 합리적이고, 객관적인 근거 없이 임의로 쟁점주택과 쟁점상가의 양도가액을 결정하여 신고·납부한 것으로 판단되며, 쟁점상가와 쟁점주택의 기준시가 비율과 현저한 차이 있어 사실상 자산별 양도가액의 구분이 불분명한 때에 해당하므로 소득세법 제100조 및 동법시행령 제166조와 부가가치세법 시행령 제48조의2에 따라 양도가액을 쟁점주택은 개별주택가격으로 쟁점상가는 기준시가에 따라 안분 계산하여 쟁점상가 양도가액을 1,944,560,370원으로 경정하여 양도소득세 129,656,910원을 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

상가와 주택을 매수인 부부에게 일괄양도한 것으로 본 다음, 상가와 주택의 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

3) 부가가치세법 시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계

1) 쟁점부동산은 당초부터 층별로 구분등기가 되어 있었으며, 조○○가 매수한 쟁점주택등이 소재한 6층은 주택인 601호(건물 308.33㎡, 대지 89.83㎡)와 음식점인 602호(건물 27.83㎡, 대지 8.108㎡)로 구분등기 되어 있다.

2) 처분청이 제시한 매매계약서 등 심리자료에 의하면, 청구인과 배○○ 및 조○○ 간에 2009.10.13. 쟁점상가와 쟁점주택등에 대하여 아래와 같은 내용으로 2건의 매매계약서를 별개로 작성하였으며, 아래 <표1>와 같이 당해 계약서상 계약일자, 매매대금의 지급일자 및 부동산중개업자 등은 동일하나, 쟁점상가와 쟁점주택등의 매매계약서상 특약사항이 서로 다른 것으로 나타난다.

3) 쟁점상가와 쟁점주택등의 매매가액과 기준시가, 그리고 쟁점주택등이 쟁점부동산의 양도가액에서 차지하는 비율을 비교하여 보면, 아래 <표2> 및 <표3>과 같다.

4) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조기검증 검토조사서, 과세사실판단자문위원회신청 및 의결관련 서류 등 심리자료에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

가) 청구인이 당초 쟁점부동산의 매매계약서에 쟁점상가와 쟁점주택의 가액을 16억원과 7억원으로 구분한 구체적인 근거는 제시하지 아니하였다.

나) 처분청은 청구인이 배○○ 부부에게 23억원에 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하며 안분계산하면 쟁점상가 1,944,560원, 쟁점주택등 355,440원임에도 감정가액 등 합리적이고 객관적인 평가도 없이 쟁점상가를 16억원, 쟁점주택등은 7억원으로 신고함으로써 양도소득세 과세대상인 쟁점상가의 양도가액은 낮아지고, 1세대 1주택으로 비과세되는 쟁점주택의 양도가액은 높아져서 양도소득세를 과소납부한 혐의가 있다고 보아 과세사실판단자문위원회에 자문을 의뢰한 결과, 청구인이 배○○ 부부에게 일괄양도한 쟁점상가와 쟁점주택등의 양도가액의 구분이 불분명하므로 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이 타당하다는 의견을 제시하였다.

다) 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 2011.5.13. 청구인에게 이 건 양도소득세 129,656천원을 경정·고지하였다.

5) 처분청의 과세전적부심사결정서(○○과적2011-0009, 2011.3.4.) 및 ○○지방국세청의 이의신청결정서(2011-0140, 2011.8.23.)에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

가) 청구인은 2005.5.19. 김○○로부터 쟁점부동산을 토지와 건물 및 주택의 구분없이 일괄하여 매매대금 1,703,000,000원에 취득하였다.

나) 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 당초 2005년 제1기 부가가치세 신고시 쟁점건물의 취득가액을 810,487,508원으로 하여 조기환급신청을 하였고, 2006년 과세연도 종합소득세 신고서에 첨부된 합계잔액시산표에는 쟁점부동산의 가액 1,418,951,250원이 토지 608,463,742원, 건물 810,487,508원으로 구분 기장되어 있으며, 쟁점주택은 284,048,750원으로 계상된 것으로 보여지고, 이는 쟁점부동산의 총 취득가액 대비 16.7%에 해당한다.

다) 처분청이 쟁점부동산의 취득자인 배○○과 조○○의 매매대금 지급내역을 소명받은 결과, 조○○는 매매대금을 지급한 사실이 없고, 쟁점상가를 취득한 배○○이 수협으로부터 대출받은 1,260,000,000원과 예금·펀드 등의 해약금 168,550,000원, 쟁점부동산의 임대보증금 435,000,000원을 승계하고 나머지는 보유자금을 지급하는 등 배○○이 쟁점부동산의 매매대금을 전부 지급한 것으로 확인되었다.

라) 청구인은 쟁점주택과 쟁점상가의 매매계약은 매수인별로 구분된 별도의 계약이며, 쟁점주택은 고급 대리석바닥, 목재천장, 월풀욕조 등 고가의 내부장식으로 실제 주택가치가 높은 점을 반영하여 자산별 매매가액을 산정하였다고 주장하고 있다.

6) 청구인은 쟁점주택등을 양도일부터 6개월이 경과한 후에 감정평가한 결과, 감정가액이 쟁점주택의 양도가액과 동일한 7억원으로 나왔으므로 당초 신고한 양도가액을 인정하여야 한다고 주장하면서 제시한 ○○감정원 ○○지사의 감정평가서를 살펴보면, 동 감정평가서는 아래와 같이 제출처를 처분청으로 하여 쟁점주택 등(601호 및 602호)을 소급감정한 것으로서 쟁점주택과 유사한 매매사례를 포착하기는 어려우므로 인근 지역 내 비교 가능한 아파트의 평가액을 기준(전유면적 기준 1㎡당 2,300,000원)으로 쟁점주택의 평가가격을 7억원으로 평가한다는 내용이 나타난다.

7) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점주택의 기준시가(개별주택가격)는 청구인의 취득당시에는 217,000천원이었으나 양도당시에는 214,000천원으로 하락하였음이 확인된다.

라. 판단

처분청이 쟁점부동산 양도가액의 구분이 불분명하다 하여 이를 기준시가에 의하여 안분하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당하지 여부를 살펴본다.

1) 쟁점상가와 쟁점주택등의 양수인 배○○과 조○○가 부부이고, 매매계약가 별개로 작성되었지만, 동일한 부동산중개업자를 통하여 같은 날 계약이 체결되었으며, 매매대금도 배○○ 1인이 지급한 점에 비추어 청구인이 사실상 일괄양도한 것으로 보이는 점,

2) 청구인이 1세대 1주택 비과세대상인 쟁점주택등의 양도가액은 기준시가보다 3배 높게 하고, 쟁점상가의 양도가액을 낮추어서 구분한 것과 관련하여 객관적이고 합리적인 근거를 제시하지 못하는 점,

3) 청구인이 2006년 과세연도 종합소득세 확정신고시 제출한 합계잔액시산표에는 쟁점주택의 가액이 284,048천원으로 계상되었음에도 2009.10.30. 이를 조○○에게 700,000천원에 양도한 것으로 매매계약서에 기재하였으나, 청구인의 보유기간에 쟁점주택의 개별주택가격이 오히려 하락한 점,

4) 청구인이 제시한 쟁점주택등에 대한 감정평가서는 양도일로부터 6개월이 지난 시점에 소급감정한 것이며, 현황 등이 상이한 아파트를 비교대상으로 하여 평가한 점 등을 감안할 때, 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 배○○과 그의 배우자에게 일괄양도한 것으로 보아 쟁점상가와 쟁점주택등의 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도차익을 재산정하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.