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나대지의 양도소득세 절세법

나대지는 토지 위에 정착물이 없는 농지나 임야 또는 목장용지 외의 토지를 말한다. 이 토지에 대해서 현행 지방세법에서는 재산세를 과세할 때 종합합산토지로 분류하여 높은 재산세 세율을 적용하고 기준시가가 3억 원을 넘으면 종합부동산세를 과세하고 있다. 그리고 이를 대부분 비사업용 토지로 분류하여 양도소득세를 중과세하고 있다. 따라서 나대지를 보유하고 있다면 토지의 성격을 사업용 토지로 바꾸는 작업부터 생각해 볼 일이다.

그렇다면 현실적으로 나대지의 성격을 바꾸는 행위에는 어떤 것들이 있을까? 이하에서 이런 문제들을 살펴보자.

나대지 위에 창고를 지어 임대하면

길을 가다 보면 창고 같은 건물을 임대한다는 문구를 종종 본 적이 있을 것이다. 이렇게 나대지 위에 창고를 지어 임대하려는 이유는 당장의 임대소득을 획득하기 위한 목적도 있겠지만, 사업용 토지로 사용했음을 입증 받아 양도소득세 중과세에서 제외되려는 목적이 더 큰 경우가 많다. 그렇다면 나대지 위에 아무렇게나 건물을 지어 임대해도 괜찮을까?

먼저, 창고건물이 있는 토지에 대한 재산세 과세방식을 보자.

현행 지방세법에서는 재산세 별도합산과세대상 토지를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 납세의무자가 소유하고 있는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세 하여야 할 상당한 이유가 있는 토지(자동차 운전학원용 토지 등)로 규정하고 있다.

여기서 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무실·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다(건축법 제2조 1항).

따라서 창고도 건축물에 해당하므로 건축물 부수토지는 기본적으로 별도합산과세되는 토지에 해당한다고 할 수 있다. 하지만 세법은 건축물의 시가표준액(세법상 평가금액)이 당해 부속토지의 시가표준액(개별공시지가)의 100분 3에 미달하는 건축물 및 무허가 건축물은 건축물로 보지 않는다. 따라서 나대지를 사업용 토지로 가장하는 식의 접근은 무용지물이 될 수 있음에 유의할 필요가 있다. 참고로 건축물 공사 중에 있는 경우에는 건축물 부속토지가 있는 경우로 보아주므로 이 때 토지의 성격은 별도합산토지가 된다.

다음으로, 만일 창고가 있는 토지가 별도합산토지로 판정을 받았다고 하더라도 사업용 기간 조건을 충족하는지 따져보아야 한다. 예를 들어 해당 토지를 5년 이상 보유했다면 5년 중 3년, 3년 중 2년, 그리고 전체 소유기간 중 80% 등의 사업용 기간 조건 중 하나의 조건을 충족해야 한다. 5년 이상 된 토지라면 양도일 직전 최소한 2년 이상을 사업용으로 사용해야 최종적으로 사업용으로 인정된다는 것이다.

그러나 별도합산토지에 대해서도 이런 사업용 기간 조건을 적용하는지 논란의 소지가 있으므로 이에 대한 추가적인 검토가 필요할 것으로 보인다.

양도소득세로 정리하면 유리한 상황

양도소득세는 개인이 일시적으로 사업성격이 없이 매도하는 것을 말한다. 따라서 경매를 취득한 주택이라도 이 주택이 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다면 양도소득으로 분류되는 것이 좋다.

다만, 경매횟수가 많아지면 부동산매매사업에 해당되는지를 검토할 필요가 있다. 원래 부동산매매업을 영위하기 위해서는 원칙적으로 부동산매매업으로 사업자등록을 하면 된다. 다만, 실무적으로 사업 목적을 표방하지 않을 경우 과세당국이 어떻게 이를 규제하는지 알아둘 필요가 있다. 현행 세법에서는 각 1과세기간(1.1.~6.30, 7.1.~12.31)에 1회 이상의 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하면 부동산매매업으로 판단해 부가가치세 및 종합소득세를 부과하도록 하고 있기 때문이다. 하지만 현실적으로 거주자가 부동산을 자주 사고팔았다고 해서 부동산매매업으로 부가세와 소득세를 과세하는 예는 많지 않은 것으로 알려지고 있다(세무전문가의 확인을 요함).

나대지를 주차장으로 운영하면

나대지를 주차장 영업용으로 사용한다면 이에 대한 양도소득세는 중과세될까· 이에 대해 세법은 주차장용 토지를 소유한 자가 주차장법에 의한 노외주차장(도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장)으로 사용하는 토지로서 연간수입이 토지가액에서 차지하는 비율이 3%이상인 토지만 사업용 토지로 봐준다. 따라서 원칙적으로 토지 소유자가 영업을 해야 함을 명시하고 있다. 그러나 당해 토지를 주차장용으로 임대하는 경우에는 당해 기간은 사업에 사용하는 토지로 보지 아니함에 유의할 필요가 있다(서면5팀-2618, 2007.9.20).

나대지를 사업용으로 임대하면

나대지를 그대로 임대하는 경우에는 임대자 입장에서는 사업용으로 사용한다고 할 수 있다. 하지만 세법에서는 이러한 상황에서는 임차인의 토지 이용현황으로 비사업용 토지 여부를 판단한다. 사업을 가장할 우려가 있기 때문이다. 예를 들어 나대지를 다음과 같은 사업에 임대할 수 있으나 이 경우 임대한 사업장에서 나온 수입금액이 토지가액(기준시가)의 일정률 이상이 나와야 한다.

구분	개인
블록·석물 및 토관제조업용 토지	100분의 20
조경작물식재업용 토지 및 화훼판매시설업용 토지	100분의 7
자동차정비·중장비정비·중장비운전에 관한 교습하는 학원용 토지	100분의 10

지목이 변경되는 경우

한편 주택을 멸실시킨 후 나대지를 양도하면 이에 대해서 어떤 식으로 과세를 판단할까?
이에 대해 과세당국은 토지 소유기간 동안 지목이 변경된 경우에는 각각의 지목별로 비사업용 여부를 판단하고, 그 비사업용 토지 해당 기간을 합산하여 판정하도록 하고 있다(서면4팀-963, 2006.4.13).

예를 들어 단독주택을 5년간 보유한 사람이 이를 멸실시킨 후 나대지 상태로 양도하는 경우에는 다음과 같이 과세판정을 한다.

① 주택상태에서 양도하는 경우 : 부수토지는 사업용으로 사용되었다. 따라서 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 주택상태에서 양도하면 주택에 대한 양도소득세 규정이 적용된다.

② 5년에서 7년 사이에서 양도하는 경우 : 주택의 부수토지가 사업용으로 사용되는 기간이 5년 그리고 멸실 후 2년까지는 사업용 기간으로 인정해주므로 전체 사업용 기간은 7년이 된다. 따라서 나대지를 양도해도 사업용으로 사용한 기간이 충분하므로 중과세가 아닌 일반과세를 적용한다. 참고로 주택을 멸실하는 과정에서 한 가지 주의해야 할 것이 있다. 주택 멸실이 잔금청산 이전에 이루어지면 매매계약일 현재를 기준으로 주택 수를 판단한다는 것이다(서면4팀-547, 2005.4.11). 따라서 다주택자 중 나대지 상태로 양도하고자 하는 사람들은 이 점에 특히 유의할 필요가 있다.

③ 10년 째 되는 해에 나대지를 양도하는 경우 : 사업용으로 보유한 기간이 총 7년(주택 부수토지 보유기간 5년+2년의 멸실 기간)이 된다. 따라서 5년 이상 보유한 토지에 대한 사업용 기간 조건을 충족해야 하는데 이 경우에는 다음과 같이 사업용 기간 조건을 충족하지 못하므로 중과세 대상이 된다고 하겠다.

양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용→양도일 직전 5년 중 2년만 사업용으로 사용했기 때문에 탈락

↓
양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용→양도일 직전 3년 중 사업용으로 사용된 기간이 없으므로 탈락
↓
토지 전체 소유기간 중 80% 이상 사업에 사용→10년 중 7년만 사업용으로 사용하여 80%에 미달하므로 탈락

실무적으로 비사업용 토지와 관련된 세금문제을 판단하는 것은 상당히 까다롭다. 따라서 토지를 매매하거나 이를 개발하기 전에는 세무전문가의 충분한 검토를 요한다.

<택스넷-신방수-2008-08-01>

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