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[아파트! 외로운 섬인가, 살기좋은 마을인가]
1. 아파트 생활의 특색, 살기좋은 마을 공동체 형성의 어려움과 가능성
‘마을’하면 우리는 으레 저녁때면 굴뚝에서 연기가 피어 오르고 이집 저집에서 된장 찌개 끊는 냄새가 구수하게 나는 시골 마을을 연상합니다.
여러 집이 모여 사는 곳은 다 마을입니다. 그런데도 우리는 ‘아파트마을’하면 웬지 어색합니다. 심지어 어떤 이들은 아파트를 ‘성냥곽집’, 혹은 ‘닭장’이라고들 합니다. 그리고 아파트에는 이웃이 없다고들 말합니다. 벽을 맞대고 사는 옆집에 누가 사는 지 모르고 사는 이들도 있습니다.
그런가 하면 아파트에서 사는 아이들은 어떻습니까?
콘크리트 바닥에서 자연을 배울 리가 없습니다. 놀이라고 해야 고작 집안에서 람보등의 비디오 영화나 보면서 폭력을 배웁니다. 냄새나는 된장찌개를 먹기보다는 피자나 햄버거를 먹습니다. 아파트에 사는 아이들 가운데서 아마 청국장 맛을 아는 아이를 찾아보기란 하늘의 별따기 만큼이나 어려울 것입니다. 이러한 아이들이 ‘마을’하면 느껴지는 정겨움을 알 리가 없습니다. 하지만 우리는 더 이상 아이들을 그렇게 키울 수는 없습니다. 그렇다고 아파트를 버리고 모두 다 시골로 내려가 살수도 없습니다. 아파트는 오늘도 여전히 지어지고 있을 뿐만 아니라 내일도 계속 누군가의 손에 의해 지어질 것입니다.
이제는 아파트 단지를 살기 좋은 마을로 가꾸어 나가야 할 때입니다.
아파트 단지에서 무엇을 할 수 있을 것인가를 생각해 보십시오 아파트 공터에 그림이나 조각 전시장을 꾸며 보고, 꽃밭을 만들고 나무를 좀더 많이 심어 공기를 맑게 하고…
각 가정에서 기르고 있는 화분을 가져다 우수 화분 선발 대회를 겸해서 화분 전시회를 열어 보는 것은 어떨까요? 그리고 장난감 교환 센터를 만들어 서로 장난감을 갖고 놀 수 있도록 해보십시오 돈도 절약하면서 자녀들의 지적, 정서적 발달에도 도움을 줄 뿐만 아니라 알뜰한 엄마의 모습을 배우게 되는 교육적 효과도 가져옵니다.
우리 집 특별 요리 자랑 대회도 열어 보고 김장은 배추를 공동으로 구매해서 몇 집씩 모여 함께 담가 보십시오. 그 밖에 특별히 아파트 주민들만이 할 수 있는 몇 가지가 있습니다.
이것을 할 수 있을 뿐만 아니라 반드시 해야만 하는 일이기도 합니다.
첫 번째, 내가 살고 있는 아파트 동 옥상에 옥탑 물탱크와 지하 저수조, 지하실, 기관실, 변전실 등을 동 주민들끼리 조를 짜서 정기적으로 견학을 하십시오.
아파트 지하실과 기관실은 서로 연결되어 있는 거대한 지하 공장이며 보일러실은 웬만한 제조 공장보다 더 웅장하고 볼 것도 더 많은 산교육장입니다. 특히 아파트 주부들이 물탱크와 지하실을 견학하는 것은 다음과 같은 큰 파급효과을 가져다줍니다. 관리소나 동대표의 책임감을 강화시켜 관리를 더욱 효율적으로 할 수 잇게 합니다. 물탱크와 지하실 내부 도장과 청소를 깨끗하게 하여 수질개선등 위생상태가 좋아집니다. 또 물탱크와 지하실 주변 환경이 개선되어 불량배 온상을 막아 범죄 등을 예방할 수도 있습니다. 그리고 가장 중요한 건 이웃간에 대화가 시작되어 참여와 공동체 의식이 높아진다는 것입니다.
두번째로, 경비실에 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때, 목격자는 고장난 시간과 그 내용을 기록하고 서명을 하도록 합시다. 이렇게 하면 승강기 설비업체와 유지관리 용역업체에 경각심을 일깨워 주고 책임감을 강화시켜 철저한 하자보수와 효율적인 안전관리를 할 수 있게 합니다. 또, 안전사고를 예방하고 수선유지비등 관리비를 절약할 수 있으며 하자완료 및 부품교체등과 관련한 부정, 비리도 막을 수가 있습니다.
세번째로는, 어린이 놀이터의 모래가 혹시나 부족하지는 않은 지, 공동수도, 공동전기가 낭비되고 있지는 않는가를 수시로 살피고, 만약, 그러한 현장이 발견되면 즉시, 동대표나 통반장에게 얘기하거나 직접 관리소에 얘기하여 시정되도록 합시다. 이러한 신고정신이야말로 민주시민의식의 기본이며 쾌적한 아파트 생활을 보장받는 공동체의식의 시작입니다. 이렇게 하면 놀이터에서 종종 일어나던 어린이 안전사고를 방지하게됨은 물론 하자보수와 관리를 더욱 철저하게 그리고 효율적으로 하게 되어 수선유지비, 공동전기, 수도료 등 공동관리비를 아낄 수 있습니다.
네번째로, 생활필수품을 절약하고 교환해서 쓰는 풍토를 만들어 나갑시다.
공해물질인 가루비누, 샴푸, 식기세척액, 수은전지 등의 사용을 줄이고 우리 농산물을 애용하여 쓰레기 분리수거를 생활화하도록 삽시다. 이것은 가족의 건강을 지키며 동시에 단지 주민들의 공동체 참여의식을 향상시키고, 나아가 민주복지국가 건설에 동참하는 지름길이기도 합니다.
끝으로 아파트 입주자가 알아야 할 기본 권리와 의무를 바로 알고 그것을 실천하는 입주인이 되어야 합니다.
그렇게만 한다면 우리의 아파트도 살기 좋은 마을이 될 것입니다.
(1) 아파트도 상품입니다.
아파트는 Apartment House의 약칭이며, 4층 이상의 한 건물 안에 여러 세대가 살도록 한 임대용, 또는 분양용 건물을 말합니다. 그러나 우리 일상의 소유 개념으로는 아파트 한채라고 하면 공유대지 지분을 포함하여 토지와 건물을 결합한 일체의 개념으로 쓰여집니다. 그리고 토지와 건물은 유형고정자산에 속하는 부동산입니다.
이 중에서 물론 토지는 소비재가 아닙니다. 그리고 토지는 사유재산이라 하더라도 우리의 조상이 살았으며, 우리가 살고 있고, 우리의 후손들이 살아갈 국토의 일부인 것입니다. 국토는 국가구성의 3대요소 중 첫번째 요소이며 감가상각이 되지 않는 우리 민족의 영원한 삶의 터전입니다. 그리고 사람이 생산한 상품이며, 소비재입니다. 다만 사람이 만드는 상품 중 가장 내구성이 길다는 것과 고정성 때문에 상품이며 소비재라는 인식이 부족할 따름입니다. 또한 가장 비싼 상품에 속하는 소비재라는 특징도 있습니다.
그럼에도 불구하고 아파트에 대한 소비자 보호 차원의 하자문제, 관리문제 등 품질보증이나 사후 서비스 관리에 많은 허점이 있어 아파트 입주민들이 피해를 보고 있습니다. 그러므로 소비자 보호차원의 적극적 대응자세가 필요합니다.
아파트는 분명히 여려 사람이 공동으로 사용하는 공동시설물 형태의 상품이며 소비재입니다.
그러므로 아파트 입주자는 소비자 주권위식에다 공동체의식까지 겸해서 아파트 주거생활에 임해야 합니다. 그래야만 아파트 수명이 다할 때까지 안전하고 쾌적하며 경제적으로 살 수 있는 살기 좋은 아파트마을을 만들 수 있으며, 나아가 자원절약과 국가의 경제발전에도 기여하게 될 것입니다.
(2) 공동시설물도 당신의 재산입니다.
아파트 단지에는 공동시설물이 많습니다. 일반적으로 공공시설물과 공동시설물을 혼동하기 쉽습니다. 공통점은 개인 혼자의 재산이 아니며, 여러 사람이 함께 사용한다는 점입니다. 그러나 법적 측면에서 소유개념으로 보면 엄격히 구별됩니다.
공공시설물은 국가 또는 지방자치단체의 소유재산으로 공공성이 강한 국유재산이며, 그 유지관리 책임이 국가나 해당 지방자치단체에 있습니다. 공동시설물은 아파트 단지 입주자, 조합, 종교단체, 사회단체등 특정집단의 공동소유개념이 강한 사유재산입니다.
따라서 그 유지관리는 소유권을 가진 특정 집단의 책임입니다. 특히, 아파트 단지 내의 공동시설물인 ·단지 외곽의 울타리 ·수목 ·단지 내 도로 ·상수도관 ·어린이놀이터 ·보일러실 ·물탱크 ·승강기 등은 아파트 입주자 전체의 공동소유재산으로 엄연히 사유재산입니다.
그러나 공공시설물과 외형상 거의 비슷하며, 실제로 공동시설물의 공공성과 사회적 역할도 점점 그 비중이 커가고 있는 것 또한 사실입니다.
그럼에도 불구하고 아파트 단지 내의 공동시설물은 아파트입주자들이 공동으로 사용하는 것이며, 공동비용을 관리비 명목으로 각출하여 공동관리하도록 현행 법령에 규정되어 있습니다. 그러므로 아파트 단지 울타리 안의 모든 공동시설물에 대한 권리와 의무는 아파트입주자에게 있는 것입니다. 행정기관도 아파트단지 내의 공동시설물에 대해서는 물탱크청소등 특별히 법률규정에 정해진 사항 이외에는 간섭할 수 없습니다.
결론적으로 아파트 단지 내의 모든 공동시설물의 사용과 파손, 그리고 안전은 전적으로 아파트 입주자에게 책임이 있는 것입니다. 행정부나 단지 밖의 주민은 전혀 관심조차 갖지 않는 당신의 사유재산인 것입니다.
그러나 우리의 현실은 어떻습니까. 우리 것에 대한 공동의식의 부족과 가족이기주의로 인한 이웃에 대한 무관심은 우리들의 재산인 아파트 공동시설물을 방치하여 조기 노후화 시키고, 안전사고 위험을 증가시키며, 유지관리비용부담을 증가시키고 있습니다.
이제부터는 아파트단지 내의 모든 공동시설물이 우리들의 사유재산이며, 나의 재산임을 깊이 깨달아 성실히 유지, 관리, 사용하도록 합시다.
(3) 아파트단지는 작은 지방자치단체
아파트단지에는 많은 사람들이 공동생활을 영위하기 때문에 공동관리업무에 필요한 집행기관인 관리사무소가 있고, 입주자의 대외 기관으로 입주자 대표회의가 구성되어 있으며, 방범과 주차질서등 주민의 안녕과 질서를 위해 경비원이 있습니다. 그리고 청소, 방역, 주차, 쓰레기 분리수거, 보일러 검댕이, 탁아, 아파트문고, 광고 등 여러 가지 보건, 위생, 환경, 교통, 문화 등의문제가 발생합니다. 그 해결을 위해 아파트에서는 자치적으로 끊임없이 연구하고 고민하여 대책을 찾고자 노력합니다.
입주자대표회의의 역할은 지방자치단체의 의결기관인 지방의회의 역할과 비슷합니다. 입주자대표회의에서 하는 관리사무소에 대한 관리비 예산의 심의와 집행, 감독은 지방의회에서 지방자치단체의 예산 심의와 결산 검사, 그리고 행정사무 감사를 하는 것과 규모만 다를 뿐 대동소이한 것입니다.
더구나 아파트 관리업무의 공공성이 날로 증대되고 있는 추세입니다.
일일평균 수천만원에서 수억원에 이르는 아파트 관리비 예금은 아파트 지역의 금융산업 발전에 기여하며 아파트단지의 쓰레기 분리수거는 우리나라 자원재활용에 지대한 공헌을 합니다. 뿐만 아니라 아파트 관리소의 행정민원대행서비스는 작은 지방정부의 이상을 실현시키는 지름길이 될 수 있습니다. 앞으로 아파트관리업무를 컴퓨터, 사무자동화 등 첨단시설을 갖추어 놓고 한다면 관리업무의 공공성은 더욱 가속화되어 아파트지역의 통반장은 물론이고, 동사무소 역할과 지방자치단체인 시, 군, 구청의 환경, 청소, 보건, 위생, 교통분야 등 일부 업무까지도 충분히 분담할 수 있을 것입니다.
그때쯤 가면 통반장 폐지는 당연히 뒤따르며 동사무소도 필요 없고, 시, 군, 구청의 일부부서도 폐지 또는 통합하여 기구 축소와 인원 감소가 필연적으로 뒤따를 것입니다.
따라서 지방자치단체의 예산 절감 효과는 괄목할 정도일 것이며, 절감된 예산은 지역의 사회복지 문화 예산이나 생산적인 산업 예산 그리고 미래지향적인 예산으로 투입될 수 있을 것입니다. 폐쇄된 동사무소 건물은 주민들의 교양, 교육, 문화시설로 이용될 수 있을 것입니다. 그리하면 주민의 자발적인 봉사 단체나 모임이 활성화되고 토론 문화가 발전되어 주민들의 삶의 질이 향샹될 것입니다. 그러므로 완전한 아파트 자치야 말로 진정한 지방자치의 초석이며, 완전한 지방자치의 필요 충분조건이 될 것입니다.
2. 아파트 주민들의 주요 관심사는 무엇인가
우리나라에 아파트주거공간으로 처음 등장한 것이 언제인지 아십니까?
바로 1968년 마포 아파트가 세워 지면서부터입니다. 그런데도 여전히 우리나라 주택공급은 수요를 따라가지 못하고 있습니다. 따라서 아파트는 앞으로도 계속 늘어날 것입니다.
서울은 이미 지난 92년에 공동주택에 거주하는 사람들이 50%를 넘었고, 노원구 같이 아파트가 밀집되어 있는 곳은 아파트주거공간의 70%를 넘고 있습니다. 이제 아파트주거생활의 문제는 대도시의 경우 50%, 많게는 70%이상을 차지하는 중요한 현안이 되고 있습니다.
그러나 아직도 우리나라 주택정책은 물량공급 일변도에서 벗어나지 못해 관리면에서는 매우 허술한 실정입니다. 공동주택 관련법령등 법적 제도적으로 미흡한 점이 많고, 행적적으로도 아파트는 사유지라는 이유만으로 거의 방치되어 있는 실정인 것입니다. 아파트주민은 아파트가 사유재산임에도 공동소유에 대한 인식이 부족하여 아파트철문 안의 것만 내것으로 여기고 있습니다. 그래서 승강기. 기관실. 어린이 놀이터. 물탱크. 수목. 주차장. 지하실등 공동시설물에 대해서는 관심들이 없습니다. 게다가 아파트 관리를 하는 위탁관리회사들이 대부분 영세한데다가 잘못된 관행에 젖어 관리를 제대로 하지 못할 뿐만 아니라 관리에 대한 불만 때문에 회사와 주민, 주민과 주민간의 분쟁과 갈등만 커지고 있는 실정입니다.
이러한 현실 속에서 살기 좋은 아파트마을을 만든다는 것이 과연 가능한 일일까요? 하지만 그것이 설사 불가능한 일일지라도 이제는 살기 좋은 아파트 마을 만들기에 우리 모두 적극적으로 나서야 할 때입니다. 그 이유는 이렇습니다. 주거의거의 절반 이상을 차지하는 그 많은 아파트에서 아파트하자 및 관리부실로 인해 가스관 누출, 폭발사고, 보일러관 누수, 변전실 화재, 잦은 승강기 사고, 어린이 놀이시설 사고, 어린이 방충망 추락사고, 단지 안에서 일어나는 어린이 교통사고, 지하실 옥상 승강기 안에서 벌어지는 범죄사고등이 빈번하게 일어나고 있습니다.
입주자대표에 대한 자격시비, 아파트관리업체 선정과정에서 생기는 입주자 대표 매수와 관리직원의 관리비 횡령 착복, 유용 등의 부정비리문제, 그리고 단지 부녀회의 수익사업과 주민간의 주차분쟁등으로 많은 아파트에서 불신과 갈등이 계속 증폭되고 있습니다. 이로 인해 많은 분쟁과 소요가 뒤따르고 집단민원과 고소, 고발 등 법정 소송으로까지 확대되고 있는 실정입니다. 그러므로 지금이라도 주민의 재산권 회복과 안전사고 방지, 집단민원의 재발방지, 소송 등으로 인한 경제적 시간적인 낭비를 없애기 위한 자구책을 강구해야 할 때입니다.
아파트주거생활의 문제는 무엇이고, 왜 발생하며, 어떻게 해결해야 하는가?
이것은 현재 아파트에 살고 있는 사람들, 그리고 앞으로 아파트에 살 모든 이들이 관심을 갖고 풀어 나가야 할 숙제입니다. 현재 빈번하게 발생하고 있는 아파트주거생활 문제는 다음과 같이 25가지로 분류할 수 있습니다.
(a)등기문제 (b)하자문제 (c)관리비문제 (d)수선유지문제 (e)세금, 공과금, 금융문제 (f)관리주체문제 (g)관리인력노조문제 (h)관리업무집행상의 부정비리문제 (i)관리방법 결정문제 (j)입주자대표회의 문제 (k)중장기 영구 임대아파트문제 (l)세입자문제 (m)부녀회의 수익사업문제 (n)물탱크 수질관리문제 (o)환경, 공해. 쓰레기 문제 (p)범죄, 도난 문제 (q)어린이 안전사고 문제 (r)사고시 손해배상문제 (s)주정차 교통문제 (t)주부부업 및 탁아시설문제 (u)상가문제 (v)공동체육시설 관리문제 (w)문화공간 문제 (x)중개문제 (y)이웃사촌을 만드는 공동체의식 문제.
이와 같은 문제들이 산적해 있는 까닭에 아파트관리가 부실해질 뿐만 아니라 우리가 살고 있는 아파트에서 갈등과 분쟁이 끊임없이 일어나고 있는 것입니다. 특히 아파트 주거생활에서 일어나는 여러 가지 문제들은 법적 제도적인 미비와 주민들의 무관심으로 갈수록 심해져 가고 있습니다. 이제 그 원인과 해결책을 찾아내서 이에 대처하지 않으면 대형사고와 집단민원으로 이어져 크나큰 사회문제가 될 수도 있습니다.
하지만 지금이라도 주민들이 공동체삶에 대한 관심을 갖고 문제를 해결할 수 있는 제도를 정립시킨다면 우리가 살고 있는 아파트를 거대한 수용소가 아닌 살기 좋은 아파트마을로 만들 수가 있습니다.
(1) 아파트 분양계약과 관련하여 발생하는 문제들
1) 계약 면적
⊙광의의 계약 면적은 분양 계약서에 표시되어 있는 건물 분양 면적 및 공용 면적, 그리고 대지 공유지분면적을 말함.
⊙협의의 계약면적은 주차장 면적을 포함한 건물 계약면적만을 지칭함.
⊙원칙적으로 분양 공고 면적과 계약 면적 그리고 등기 면적이 일치하여야 함
⊙그러나 ‘90년 이전에 건설한 아파트는 일치하지 않는 사례가 많이 있었음.
⊙계약면적과 등기면적의 불일치는 부당이득 환불 청구가 가능함.
(허용 오차: 대지 공유 지분 면적의 2/100, 건물 공용 면적의 3/1,000)
⊙분양 계약서에 대지의 고유 지분이 생략되어 있는 경우(‘90년 이전사례)
⊙분양공고면적과 등기 면적의 차이는 쟁점이 되어 있음.
(서울 구로, 상계, 과천 소재 아파트, 소송)
⊙분양계약서 상에 입주자에게 일방적으로 불리한 조항이 있을 시에는 경제 기획원 소속 약관 심사위원회에 심사요청이 가능함.
(‘90년 이전에는 게약면적과 등기 면적의 과부족에 대하여 입주자가 이의 제기를 하지 않는다는 조항이 있었으나 불공정 약관 처리되었음)
# 땅 부족 여부를 확인하자!
2) 공유면적
⊙일반적으로는 건물면적 중 분양면적에서 전용면적을 차감한 면적으로 복도, 비상계단 등과 같이 공동으로 사용되는 면적을 말하며, 공용면적이라고도 함.
⊙그러나 요즘 분양계약서에 표시된대로 말하면 분양면적(건물 계약면적)에서 전용면적과 지하주차장 면적을 차감한 면적을 말함.
⊙대지는 모두 공유면적으로 공유지분면적으로 표시되어 있음.
(기부 체납된 단지 내 도로와 공원 등 공공용지 면적은 제외)
3) 상가면적
⊙아파트 단지 내 상가의 대지 면적은 별도의 필지로 구분하여 분양하는 것이 타당함.
⊙그러나 ‘90년 이후에 건설된 아파트 단지에는 상가 대지와 아파트 단지 대지 면적이 구분되지 않고 혼합되어 공유지분으로 분양되는 사례가 많이 분쟁이 많이 발생되고 있음.(준공검사 권자의 시정이 요망됨)
⊙주차 분쟁 및 소음, 냄새, 냉각탑 시설의 위해 분쟁 등이 야기되고 있으며, 특히 주택, 상가 복합 아파트의 경우 심각한 문제가 되고 있음.
4) 입주지연 지체상금
⊙분양계약서에 입주지정일을 1개월 전에 통고하는 조항으로 되어 있는 것이 일반적 관행임.(이는 불공정 계약으로 사료됨)
⊙입주 지정 기간에 입주시키지 못할 시에는 기납부한 중도금에 대하여 연체요율에 의거 입주 지연 지체상금을 입주자에게 지급함.
⊙그러나 입주 지정 기간이 분양회사 사정으로 지연될 경우 분양회사에서 입주자에게 입주지연 지체상금을 주지 않으려고 입주 지정기간 마지막 날부터 입주 가능기간을 변경하는 경우와 같은 변칙 사례가 있음
⊙그러나 이는 살던 집을 맡거나 전세보증을 받아 입주하는 서민들에게는 최소한 입주지로 적정한 피해보상이 될 수 있도록 개선되어야 할 것임.
(피해증거가 있다면 상당한 피해보상 소송도 가능할 것임)
5) 대환전 이자
⊙‘90년 이후 분양하는 아파트의 분양계약서에는 입주 후 금융기관의 주택융자금 명의 변경 전까지 (약 3개월)의 이자를 입주자에게 부담시키는 조항이 있음.
⊙이로 인하여 분쟁이 발생되고 있으나 양론이 쟁쟁히 대립하고 있음.
⊙첫째는 입주를 한 것은 은행융자금을 잔금으로 서로 인정한 것이며 입주자가 미리 입주하여 은행 융자금의 혜택을 받은 것이므로 당연히 입주자가 해당 이자를 부담해야 한다는 논리임.
⊙그러나 이는 분양자와 금융기관의 사무처리 지연에 따른 모든 부담을 입주자에게 전가시키는 문제가 있으며 더구나 취득 세법상 실질적인 취득은 잔금을 치른 날로 되어 있는 바 시류상 잔금 완불 일자는 대환일이 되므로 이론상 모순이 발생됨.
⊙둘재 논리대로 한다면 재산세, 종합토지세의 과세기준일이 입주 후 대환전까지의 기간에 정하였을 때 모든 세금의 납세의무가 분양자에게 귀속됨.
(서울 군포 산본 주공 아파트 소송)
# 아파트 융자금 이자 누가 내야 하나
# 재산세, 종합토지세 누가 내야 하나
6) 입주 때까지 전기요금 등의 부담
⊙입주(잔금 지불일) 전까지의 전기요금, 수도요금, 난방비, 경비 인건비, 하자 보수 영선요원 인건비 등 모든 관리비용의 부담은 분양자에게 있음.
⊙이와 같은 입주 전 비용을 손해배상 받은 사례가 있음.
⊙입주 후 의무관리기간에 사업주체가 직접 관리하지 아니하고 아파트 관리회사에 위탁을 주어 관리를 하였다면(대부분 위탁관리 함) 위탁관리회사에 지급하는 위탁관리 수수료는 전액 사업주체가 위탁관리 수수료를 부담하지 아니하고 관리비 부과시 입주자에게 부담시켜서 환불하는 사례도 있음.
# 공과 관리비는 누구 부담인가
7) 준공 지연시 등기비 추가부담
⊙우리의 주택정책은 아직까지도 물량위주의 양적 공급일변도에서 벗어나지 못해 관리면에서 매우 허술한 실정으로 추가부담 또한 상당한 정도임.
⊙첫번째 부담이 준공지연으로 인한 부담과 재산권 행사의 제한임.
⊙준공이 지연되어 가사용 승인이라는 변칙 입주로 인한 폐해 또한 심각함.
⊙준공지연으로 인한 토지, 건물별도 등기에 따를 추가 부담도 발생함
⊙대단위 개발지역의 아파트는 건물 준공을 정상적으로 말하였어도 지적 정리가 늦어져(약1-3년) 건물, 토지 등기를 별도로 하는 실정이며, 이로 인한 추가 부담 또한 전부 입주자에게 전가되고 있음.
o사업주체의 일방적 등기 업무 결정에 따른 피해와 분쟁이 야기되고 있음
# 잘못된 등기 관행과 환불을 받은 사례
8) 도로기부 채납
⊙아파트 단지는 많은 세대가 밀집되어 있으므로 진입도로 공공용지를 필요로 하고 이에 따라 어느 정도의 면적을 공공용지로 기부채납하고 있음.
⊙간혹 재개발 지역 등에서 아파트지역주민들이 별로 이용하지 않는 측면도로 기부채납을 요구하여 말썽이 생기는 경우도 있음.
⊙그리고 당연히 기부채납하여야 할 도로를 기부채납하지 아니하고 공유지분 면적에 포함시켜 공유지분면적이 실제보다 과대 표시되는 사례도 있음.
⊙이런 경우 기부채납 되지 아니한 도로는 시도로 되어 가로등은 물론 인도, 차도의 유지, 보수, 관리비용을 해당 아파트 단지 주민이 모두 부담하는 불공평한 문제가 발생되고 있음.
3. 아파트생활의 모범 사례
(1) 모범 아파트단지의 기본요건 5가지
1) 입주자 공동체의식의 함양 ? 입주자의 권리와 의무숙지
아파트분양계약서(공급계약서)
아파트 등기권리증 (집문서)
아파트관리규약(각 단체별로 주민이 제정)
2) 동대표의 위상과 역할-민주적이며 상식을 가진 바람직한 입주자 대표 선출
공동주택관리령, 규칙 (대통령령, 건설부령)
주택건설기준등에 관한 규정, 규칙 (같음)
주택건설촉진법, 시행령, 시행규칙(법률, 같음)
3) 자치관리와 위탁관리의 장점 살리기-관리방법의 지혜로운 결정
자치관리의 장, 단점
위탁관리의 장, 단점
관리 방법의 보완 조치
4) 전문 직업인의 사명감-합리적이고 효율적인 자치관리사무소 구성 또는 관리회사 선정
합리적인 운영규정, 보수규정, 회의규정 등
효율적인 업무분장
민주적인 지휘, 감독
5) 자치부녀회등 임의 단체의 활성화-선한 의지를 가진 양심적인 주민모임의적극 활용
합리적인 부녀회 회칙등
봉사활동 활성화를 위한 적극적인 지원
(2) 바람직한 모범단지 사례는 있는가?
１) 우리나라에 아파트가 주거공간으로 등장한 지도 벌써 30년이 넘었습니다. 그러나 아직도 우리나라 주택정책은 물량공급 일변도에서 벗어나지 못해 관리면에서는 매우 허술한 실정입니다. 공동주택관련법령등 법적, 제도적으로 미흡한 점이 많고, 행정적으로도 아파트는 사유재산이라는 이유만으로 거의 방치되어 있는 실정입니다.
아파트 주민은 아파트가 사유재산임에도 불구하고 공동소유에 대한 공동체의식이 부족해서 아파트철문안의 것만 내것으로 여기고 있습니다. 그래서 승강기. 기관실. 어린이 놀이터. 물탱크. 수목. 주차장. 지하실등 공동시설물에 대해서는 관심들이 없습니다. 게다가 아파트를 관리하는 위탁회사들은 대부분 영세한데다가 잘못된 관행에 젖어 효율적인 관리에 상당히 미흡할 실정입니다.
그리하여 부실공사로 인한 붕괴사건, 지하저수조 오수 유입사건, 대피소등 하자문제와 아파트관리업체 선정을 둘러싼 부정비리 사건, 관리비 유용 횡령사건, 그리고 아파트 지하실 성폭행 사건, 승강기 안전사고 등 크고 작은 사건과 사고가 계속 늘어나고 있습니다.
그리고 아파트 환경문제에서도 쓰레기 분리수거, 보일러검댕이, 소음공해, 주차분댕 등 여러 문제가 뾰족한 대안 없이 표류하고 있습니다.
2)이러한 현실 속에서 바람직한 모범단지 사례를 찾는다는 것이 과연 가능한 일일까요?
물론 투철한 봉사정신을 가진 동대표와 사명감을 가진 전문관리직원, 그리고 입주민의 강한 공동체의식이 삼위일체가 되어 자치정신으로 적극적으로 노력한다면, 모범단지가 될 수 있을 것입니다. 다만, 사안별로 투쟁하여 쟁취하는 정도의 사례만이 발견되는 현실입니다.
3)사안별 모범 사례
(a)난방시설 없는 공원 화장실(노원구의회, 아파트하자특위)
전기 라지에타설치-주공. 토개공관내 승강기 합동점검-주요 부품대 환불 및 보수
(b)말라죽는 나무들(상계 주공14단지)
조경. 식재하자-약 1700만원 보상
(c)단지마다 천차만별인 잡수입(상계주공 12단지)
연체료, 곤돌라 수입, 수입이자, 미소득환불, 광고료 1년 약 2,700만원 입금
(d)공가 관리비는 누구 부담인가(상계주공 7단지)
입주 초기 공사시 전기료등-약 600만원 환불
(e)땅부족 여부를 확인하자(상계주공 12단지)
공유대지부족에 대한 손해배상청구소송-1심패소, 2심 승소, 3심
(f)잘못된 등기관행과 환불을 받은 사례(상계주공 7-14단지)
과다 법무사 수수료와 부당주택채권할인료 환불-약2-억원
(g)재산세, 종합토지세 누가 내야 하나(산본 주공1단지, 일산 금호아파트)
잔금 납부전 또는 주택융자 명의 대전환 재산세 환불청구
잔금 납부전 종합토지세 입주자 부담관계소송
(h)쓰러져 가는 아파트(포항 럭키아파트)
부실공사 해당 아파트 반납 청구
-세대당 약 1억 1천만원씩 환불(시가 약 8000만원)
(i)하자보수기간 경과 후 하자대책(부산)
준공도면과 다른 시공에 대한 하자보수기관 경과 후 손배청구-1심 승소
(j)단지 인접 고압선 철탑 이설 대책(구리 럭키아파트)
환경권
(주거권)침해소송-1심 심리중 이설합의로 소송취하
(k)관리비 절감대책(분당)
방범시스템 설치(약 3,000만원)-경비, 인건비 절감
(l)관리업체 선정 과정상의 금전수수(상계주공 10단지)
(상계주공 1단지)
동대표 양심선언-금전제공-구속적부심-무혐의
금전제공 관리회사 소장- 기소유예
부도덕한 관리회사 추방등표시 주민들 베란다 창문부착
주민4사람 신용훼손 및 손해배상 청구소송당함(관리회사로부터)
1-2심에서 주민승소, 3심
(m)승강기 소음피해(도봉구, 창동 삼성아파트)
소비자분쟁조정위 접수-소음피해 인정, 승강기 교체하고 피해보상금 인정
(n)아파트 단지 명칭 변경(노원구, 중계, 시영2단지)
주민의견수렴-무지개아파트 결정
(o)최선을 다하는 동대표(영등포, 대림동 현대2차 아파트)
입주후 3-4개월만에 동대표 구속-자치관리 결정
투철한 봉사정신, 주민의 공동체의식 제고 노력
(p)9년동안 잠자던 주민을 깨운 사람(안산 예술인 아파트)
기형적인 아파트 대지-비상식적인 사업계획변경
일부 조합원 명의로 바뀐 아파트 대지
그 의혹을 파헤치는 사람
민, 형사 고소를 당하여 새로운 동대표구성을 하고 있는 사람
(q)좌천되며 봉사한 동대표회장(안산 동신아파트)
유치원 부지건물에 종교시설 입주-주민들 항의 ?유치원 입주-앞장선 동대표 회장-직장에 모함과 투서 접수-지방지점으로 좌천
(r)주상복합 아파트 위해시설(일산 금호아파트)
쌍둥이 아파트 중간에 위치한 상가 옥상의 대형 냉각탑 3개, 환경권 침해(쾌적한 주거권)-행정기관과 건설회사에 내용증명으로 철거요구 |
