부자들의 실전 사례 ⑤

[마이콜]

나는 이렇게해서 30대에 경제적으로 독립했다(2)

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작성자 : 조성근      등록일   02/23 18:51

◆이기는 게임만 한다
외환위기를 거치면서 장사장은 새로운 변화의 때를 감지하게 된다.

외환위기 이전만 해도 건설사들은 미분양이 발생했을 때만 분양을 대행사들에 맡겼다.

처음부터 분양대행을 맡기지 않았다.
그러나 외환위기를 지나면서  건설사들은 처음부터 분양대행을 아웃소싱하기 시작했다.

장사장 입장에선 새로운 기회를 열어주는 의미있는 변화였다.

장사장은 이기회를 놓치지 않고 분양대행업에 뛰어들었다.

그동안 시장조사를 하면서 분양대행을 잘 할 수 있는 준비도 됐다.

지역별 수요자별 특성을 잘 알고 있어 누구보다도 분양대행을 잘 할 수있을 것같다는

생각이 들었다.수입의 경우도 분양대행이 휠씬 좋았다.

그래서 분양대행업을 시작했다.이때 그의 전략은 ‘이기는 게임만 한다’는 것이었다.

즉 자신이 분석해 봐서 분양 성공가능성이 1백%인 프로젝트만 수주하는 것이었다.

이런 전략은 사업을 발주하는 주체 즉 건설사 입장에서 생각을 해봤기 때문에 나왔다.

그는 “발주하는 사람 입장에서 누구에게 분양대행을 맡길 것인가?”라고 반문한다.

당연히 50% 성공률을 보이는 사람보다 1백% 성공률을 보이는 사람을 선호한다.

까닭 한번 잘못했다가 회사가 치명적인 타격을 입을 수있어 시공사는 늘

불안하기 때문이다.

그래서 그는 확실한 것만 수주했다.남들이 4개 프로젝트를 할 때 그는 2개 프로젝트만 했다.
그래도 그게 남는 장사다.1백% 성공률을 보이니 찾는 이가 많아졌다.

당연히 몸값도 올라갔다.

그래서 남들 2개 하는 것과 똑같은 수수료를 받았다.
‘이기는 게임만 한다’는 전략은 이순신 장군이 임진왜란 때 구사한 것이기도 하다.

그는 우선 대우건설의 초대형 프로젝트 위주로 수주했다.

대우건설은 분양대행 수수료를 아주 짜게 주는 회사다.

그러나 장사장은 ‘수수료’보단 ‘중장기 효과’를 생각했다.초대형 프로젝트를 1백%

성공시키는 회사라는 이미지를 시장에서 확실하게 구축해두면 앞으로 좋은

기회가 많을 것이라고 판단했다.
그래서 처음으로 수주한 초대형 프로젝트가 98년말 영등포 대우 드림타운이다.

외환위기 이후 분양시장의 불씨를 살렸던 이 대형 프로젝트를 수행하면서

그는 돈은 별로 벌지 못했지만 그의 존재를 세상에 알렸다.
이어 대우건설이 99년 5월 여의도에서 분양한 ‘대우 트럼프월드 Ⅰ’의 분양대행을

성공적으로 수행함으로써 메이저 분양대행업체로서의 반열에 올랐다.



그후 일은 그의 판단대로 진행됐다.대규모 프로젝트를 수행하는

회사들이 앞다퉈 장사장을 찾았다.

그리고 그는 그 기회를 놓치지 않았다.높은 수수료를 받고 분양대행을 수행했다.

그런던 중 그는 잠실 갤러리아팰리스의 분양대행을 성공적으로 수행을 큰돈을 벌었다.

사업초기부터 이프로젝트에 관여하면서 많은 조언을 해준 것이

높이 평가돼 많은 수수료를 받았다.

여기서 받은 수수료를 종자돈 삼아 그는 디벨로퍼로 변신하게 된다.

이런 과정을 거치면서 그는 99년부터 2003년까지 신영 MDM 등과 함께 3대 메이저

 분양대행업체로 활동했다.(물론 지금은 이들 3개사가 다른 영역으로 진출하면서

업계의 판도가 많이 변했다)
또 업계에서 분양대행 사관학교라는 평판도 얻게 됐다.

그의 밑에서 일을 배우고 나서 분양대행업체를 차린 사람이 무려 11명이나 되기

때문이다.
그는 분양대행업으로 성공한 비결을 초기에 진입한 점,

이기는 게임만 한점 등 두가지를 꼽고 있다.

그가 분양대행업계에서 이룩해 놓은 업적도 많다.

장사장은 프리마케팅 사업설명회 등의 개념을 처음으로 도입했다.

당시는 모델하우스 개장일부터 마케팅이 시작됐다.
그러나 장사장은 모델하우스 개장 한달전부터 사업설명회 전화마케팅 등을

 통해 프리마케팅을 했다.
이런 시도는 업계에서 처음.나중에는 다른 업체들도 너도나도

 이런 마케팅 방식을 채택했다.

그의 그런 마케팅 방식은 업계의 교과서가 됐다.

◆개발과 분양대행을 병행한다

그는 디벨로퍼로 변신 이유에 대한 그의 답은 의외로 간단했다.

“ ‘갑’의 입장이 되고 싶었다”는 것이다.
사실 그는 컨설팅 분양대행 업을 하는 10년 가까운 세월동안 늘 ‘을’의 입장이었다.

건설사들이 시키는 일을 수행하는 입장이었다.

그래서 그도 남에게 일을 지시하는 입장이 되고 싶었다고 한다.

그는 그동안 몇건의 개발사업을 수행했다.

강서구 등촌동,대전시 문화동,광진구 자양동,강남구 역삼동 등에서 주거시설을 공급했다.
그는 .현재도 시행과 분양대행을 겸하고 있다.분양대행은 솔렉스마케팅이란

별도의 회사가 여전히 분양대행을 수행하고 있다.

시행사가 분양대행업을 겸하고 있는 사례는 거의 없다.


그는 시행을 잘 하기 위해서라도 분양대행을 계속해야 한다고 생각하고 있다.

분양대행을 하다보면 전지역의 시장 동향을 한눈에 파악할

수있어 현장 감각을 유지할 수있다.

자기 지역 동향만 파악하다 대세를 잘못 읽는 우를 범하지 않을 수있다.

또 시장에서 늘 수요자들을 대해야 변화하는 수요자들의 욕구를 제대로 캐치할 수있다.
게다가 분양대행은 캐시카우 역할을 한다.시행을 하다보면 돈이 묶인다.

그때 그때 필요한 현금이 부족해질 수있다.

예정된 이익은 많아도 당장 돈이 없어 위기를 맞을 수있다.

그러나 분양대행을 겸업하면 회사 운영비는 빠진다.

 

수백억 부자의 시작은 작은 만남(1)

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작성자 : 조성근      등록일   03/04 15:57

우림건설의 심영섭 사장과 디벨로퍼 업계의 숨은 고수 이정배 사장.
두사람의 우연한 만남은 서로가 크게 성공하는데 결정적인 역할을 했다.

지방의 주택업자에 불과했던 심사장과 건설회사 대리였던 이사장의 만남의

어떻게 서로를 대성공으로 이끌었는지 그 사연속으로 들어가보자.


◆작은 만남을 소중하게 생각하라

이사장은 16년전인 지난 89년 2월 우림건설 전북 익산에서

우림건설 심영섭 사장을 만났다.

대우건설 대리로서 전북 익산 교회공사 현장 책임자로 있을 때다.

어느 비오는 날 그는 현장 사무실에서 독서를 하고 있었다.
그런데 밖에서 잠바를 입은 어떤 사람이 노트를 들고 현장을 기웃거리고 있었다.

누군가 싶어 밖으로 나가봤다.그는 익산지역에서 집장사를 하고 있던 심영섭 사장이었다.

지금은 탄탄한 중견건설업체 오너지만 당시엔 연면적 1백50평이하 상가와 주택을

짓는 지방주택업자에 불과했다.

심사장은 “대기업 현장에서 뭐 배울 것이 없나해서 왔다”고 말했다.

당시 지방 건설시장은 완전 주먹구구식이었다.

그래서 대기업 현장에서 배우기 위해 왔다는 것이었다.
이사장은 그날 빗속에서 2시간 이상 심사장을 안내하면서 현장 구석구석을 보여줬다.

지방 공사의 문제점 하자예방방법 기술 등에 대해 이야기해줬다.

동향인데다 나이도 한살밖에 차이가 나지 않아(심사장이 1살 위) 그

날 헤어지면서 서로 친구를 하기로했다.

이날의 작은 만남은 두사람이 각자 큰 회사를 일굴 수 있는 계기가 된다.

남에 대한 따뜻한 배려,작은 인연도 소중하게 생각하는

이런 마음이 자신과 남을 크게 발전시키는 결정적인 이유가 된 것이다.

◆삼고초려와 찰떡궁합
비오는 날의 만남 이후 이사장과 심사장은 가족끼리 왕래하는 등 가깝게 지냈다.

이런 인연이 쌓여 이사장은 심사장이 대우건설의 원광대 골조∙조적 공사 등

대규모 공사를 처음으로 경험하거나 아파트 사업에 신규 진출하는데 도움을 줬다.

심사장과 인연을 맺은 지 3-4년뒤인 93년말 이사장(당시 오산 현장의 과장)은

심사장으로부터 스카웃트 제의를 받게 된다.

당시 심사장은 익산에서 3개의 작은 아파트 단지 개발을 한뒤 서울 진출을

모색하던 시점.

지방집장사에서 중견업체로 회사로 레벨업 시키기 위해선 대기업출신

임원이 와서 회사의 시스템을 만들어 주는 것이 필요했다.

그래서 이정배 시장에게 회사를 같이 하자고 제안하게 된 것.

그러나 이사장 입장에선 잘 나가는 회사를 그만둘 이유가 없었다.

무엇보다 대우건설 내에서 최고로 높은 평가를 받는 현장 기술자였고

그의 꿈도 평생 순수 기술자로 사는 것이었다.

게다가 우림은 그때까지만 해도 직원 22명의 너무나 작은 조직이었다.

그러나 심사장은 집요했다.그의 집 근처에 여관을 잡고 2박3일간 설득을 했다.

말그대로 삼고초려였다.
그는 결국 심사장의 요청에 응했다.진심으로 요청하는 친구에게 미안했고

새로운 영역에 도전해 보고 싶은 욕구도 생겼기 때문이다.

그는 우림건설에 있으면서 전무 부사장 등을 맡았다.

그가 초기 주력한 것은 크게 세가지.첫째는 시스템을 만드는 것.

그는  전기 기계설비 관리 건축 등 각분양에서 대우건설 출신 우수인력들을

스카웃해서 조직을 정비했다.
다음은 직원교육.두달동안 매일저녁 두시간씩 기존 직원들을 철저히

교육시켜 내부 커뮤니케이션이 가능하도록 만들었다.
또 조직이 성장하기 위해선 공통의 비젼을 공유해야 한다는 판단아래

비전 선포식을 하고 분기에 한번씩 전사원이 1박2일간 MT를 가는 시스템을 구축했다.

이사장은 심사장과 그는 ‘찰떡궁합’이었다고 평가한다.

심사장은 외향적이고 진취적이고 성취욕구가 아주 강한 사람.반면

그는 소극적이고 내향적인 편이다.

서로가 서로의 부족한 부분을 채워줄 수 있어 회사는 하루가 다르게 커나갔다.
그는 심사장으로부터 경영 시각과 개발사업을 배웠고 심사장은 이사장으로부터

회사를 한단계 레벨업시키는 데 큰 도움을 받았다.

 

수백억 부자의 시작은 작은 만남(2)

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작성자 : 조성근      등록일   03/24 09:34

우림건설 심영섭사장과 넥서스건설 이정배 사장의 인연을 전편에 이어 게재합니다.

이사장이 독립하는 과정과 독특한 그의 디벨로퍼 양성 방법은 우리에게 시사해주는

바가 크다고 생각합니다.

◆영등포 드림타운으로 아파트 역사를 새로 쓰다
우림건설의 매출이 연 1천5백억원대로 급성장한 98년말 이정배 사장은

만 5년만에 우림건설을 떠났다.
우림에서 그의 역할은 어느 정도 끝났다고 판단했고 또 그 스스로도 새로운

시도를 하고 싶었다.

그러나 이미 그때는 실패를 해선 안되는 나이.따라서 그만두기 2년전부터

철저하게 개발사업을 트레이닝 했다.실제 개발사업을 하는 것과 똑 같이

가상으로 개발사업을 처음부터 끝까지 수도없이 반복했다.

그러던중 대학 14년 선배이자 회사 선배인 최승남 전 대우건설 전무

(현 넥서스건설 회장)으로부터 회사를 같이 하자는 제의를 받게 된다.

이 제안을 받아들여 그는 최회장과 함께 98년 5월 넥서스건설을 창업했다.

창업후 첫프로젝트가 대한민국 분양시장 역사의 한페이지를 장식한

‘대우 영등포 드림타운’
처음엔 하이트공장부지의 도시계획변경을 도와주는 일을 맡았다.

당시 하이트맥주는 구조조정 차원에서 이 부지를 매각할 계획이었다.

용도를 변경해 매각하면 더 큰 돈을 받을 수있어 도시계획 변경 작업을 하고 있었다.

그러던중 하이트맥주측에서 매입 당사자로 참여하라는 제의를 받았다.

그래서 40여개의 개발안을 검토해 본뒤 조합아파트 형태로 개발하면

승산이 있을 것으로 판단했다.
시공 파트너로 대우건설과 손잡은 뒤 입찰에 참여했다.

5-6개 업체가 경쟁했지만 1천6백30억원의 가장 높은 가격을 써내 땅을 확보했다.
당시 대우에선 많은 사람들이 반대의견을 냈다.그러나 그는 자신이 있었다.

무엇보다 우림에서 도시계획변경사업보다 절차가 휠씬 위험한 준농림지 국변 사업을

해봤기 때문에 두려움이 없었다.

또 28개 사업을 직간접적으로 해본 경험이 있어 사업 아이디어가 많았던데다 이미 5백여개의 프로젝트를 연구분석한 뒤여서 사업의 수익성을 전체적으로 판단할 수있었다.

그런데 영등포 대우 드림타운에서 기대이상으로 대박이 터졌다.

그 추운 겨울날 이 아파트를 분양받기 위해 3박4일동안 줄을 서는 진풍경이 벌어졌다.

이때는 시행사뿐만 시공사 다른 경쟁자들도 전혀 예상치 못한 대박이었다.

조합아파트가 초기에 1백% 계약된 것은 이 것이 첫사례.시행사측에서도 당초

 목표를 70%로 잡고 있었다.

또 조합아파트로서 당초 계획보다 1달먼저 입주하고 조합원모집 당시보다

분담금을 덜 낸 진기한 기록도 남겼다.통상 조합아파트는 계획보다 늦어질 뿐 만 아니라

분담금도 당초 계획보다 턱없이 늘어나는 것이 보통이다.

이 프로젝트가 대박을 터뜨림으로써 이프로젝트에 참여한 여러 업체들은 모두

 든든한 밑천을 마련하는 계기가 됐다.
우선 시행사인 넥서스건설은 든든한 종자돈을 마련했고 분양대행을 맡았던 솔토스

(후일의 솔렉스플래닝)는 이름을 널리 알리면서 다른 좋은 분양 대행 프로젝트를

수주할 수 있는 계기가 됐다.

영등포 대우 드림타운은 외환위기 이후 부동산시장이 살아나는 신호탄이 돼 이후

 아파트 공급이 봇물을 이뤘다.

◆디벨로퍼 인큐베이터가 되다

영등포 대우 드림타운의 성공 이후 그는 디벨로퍼 인큐베이터가 됐다.벤처를

키우는 역할을 하는 곳은 벤처 인큐베이터.디벨로퍼를 키우는 곳은 디벨로퍼

인큐베이터다.이는 넥서스건설과는 별도로 그가 개인적으로 하는 일.

그는 디벨로퍼 자질이 있는 사람은 독립적으로 사업을 할 수있게 해준다.

회사를 만들어주고 초기 운영비 땅계약금 등으로 30억원 전후의 자금을 지원해 준다.
사장에겐 30%의 지분도 준다.나머지 지분은 이사장(40%)과

돈을 댄 투자자(30%)들이 갖는다.그리고 사장이 모든 일을 처음부터 끝까지 알어서

하도록 전권을 준다.다만 초기 부지 매입시에는 그가 적극적으로 관여해

사업성을 평가한다.

이런식으로 해서 만들어진 회사가 무려 9개나 된다.이런 방식으로 만들어진

회사들이 2000년 이후 한 사업이 28개다.

지금까지 그의 우산아래 디벨로퍼가 된 사람들은 대부분 그와 같은 회사에서

일을 했거나 일하는 과정에서 만났던 사람들이다.
이들 입장에서 보면 이사장은 은인이다.사업을 시작하는 사람입장에선 내돈

하나없이 시작을 할 수 있는데다 뒤에서 든든하게 조언을 해주는 사람이 있어

안심할 수있다.
이런 기회를 주는 것은 아무나 할 수 없는 일.그러나 매사를 길게보는 이사장은

사람을 믿고 이런 일을 했다.그의 배포와 포용력을 여실히 보여주는 대목이다.

◆초대형 개발회사가 필요하다

그는 앞으로 ‘가치 부동산’이 시장을 주도할 것으로 판단하고 있다.주식시장에서

차별화가 일어나는 것처럼 부동산시장에서도 차별화가 극심해져 내재가치가

있는 부동산이 인기가 있을 것이란 판단이다.

그래서 앞으로 ‘뛰어난 입지의 대규모 땅’ ‘명품  ’브랜드‘ 등 세가지 조건을

갖춘 상품을 공급할 계획이다.

요지의 큰 땅에 브랜드 파워가 있는 최고급 주거시설을 지어 공급하겠다는 전략이다.

 이런 상품은 고객 수요를 쫓아다니는 것이 아니라 고객 수요를 리더할 수

있을 것으로  판단하고 있다.

그는 특히 요즘들어 브랜드의 필요성을 절실히 느끼고 있다.

그동안 누구보다도 많은 사업을 했지만 브랜드 파워가 없어 한계를 느꼈다.

이런 가치 부동산 개발을 위해 그는 요즘 초대형 개발회사 설립을 구상중이다.

대규모 개발회사가 필요하다는 판단이다.

이를 위해 지인들과 초대형 개발회사 설립에 대해 논의하고 있다.
이런 초대형 개발회사는 건전한 디벨로퍼의 발전을 유도하고 디벨로퍼의

이미지를 개선하는데도 크게 기여할 것으로 이사장은 판단하고 있다.

이사장은 “누가 네트워크를 가지고 있는가”“누가 트렌드에 맞는 전략을 가지고

대응하는가”“누가 시장에서 좋은 평판을 얻고 그 평판을 유지∙관리하는가”에

디벨로퍼의 성패가 달렸다고 보고 있다.

 

작년 한햇동안 땅으로 7억번 사람 비결

조회 : 52681   추천 : 3

작성자 : 조성근      등록일   03/14 16:33

L씨는 지난해 여름 충청북도 모지역의 땅을 평당 1만4천원에 매입했다.

그지역 땅을 2개월여 답사한 끝에 시세보다 아주 싸게 나온 임야를 매입했다.
무엇보다 매도가격이 주변시세보다 싸다는 점이 매력적이었다.

그땅의 주인은 외국에 이민을 간 상태.

지역 땅값 동향을 잘 모르는 사람인데다 돈이 급히 필요해 시세보다

아주 싸게 땅을 내놨다.

게다가 그땅 주변엔 고속도로 공사가 진행중이었다.

교통여건이 개선되면서 인근 대도시 접근성이 좋아질 예정이었다.

그는 이땅을 매입한뒤 채 세달도 안돼 이땅을 지역부동산에 매물로 내놨다.

얼마안돼 평당 3만원을 사겠다는 제의가 이어지고 있다.

땅을 매입한지 3개월만에 1백% 수익이 난것.

그러나 그는 세금 문제 때문에 최소한 이땅을 1년은 보유할 생각이다.


L씨는 지난 한햇동안 이같은 방식으로 땅에 투자해 7억원을 벌었다.

그는 땅으로 돈버는 것은 너무 쉽다고 말한다.

그래서 앞으로도 열일 제쳐두고 땅 투자만 할 것이라고 말한다.

그의 비결은 간단하다.“땅은 살 때부터 먹고 들어간다”는 것.살 때부터

시세보다 싸게 사면 된다는 것이다.

그렇다면 시세보다 싸게 사는 방법은 무엇일까.

첫번째는 시세보다 싸게 나온 땅을 잡는 것이다.

시세보다 싸게 나오는 땅이 있을 까 의문을 품는 사람들이 있을 것이다.

그러나 시세보다 싸게 나오는 땅은 분명히 있다고 그는 말한다.

자금 사정이 급한 사람이 내놓은 급매물이든,시세를 잘 몰라서 싸게 내놓은 물건이든,

 자기땅의 가치를 제대로 몰라 싸게 내놓은 땅이든 시세보다 싼 물건은 반드시 있다.

그는 이런 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 물건을 내놓았다.

그러면 이런 땅은 의외로 빨리 팔렸다.이렇게 여러건의 거래를 했다.

두 번째 방법은 큰땅을 사는 것이다.몇만평대 큰 땅의 평당가는 수백평 대 땅의

평당가 절반 이하인 경우가 허다하다.환금성이 떨어져 그만큼 낮은 값에 거래된다.
그는 이런 땅을 산뒤 잘게 쪼개서 두배 조금 못미치는 가격에 팔았다.

판매 대상은 평소 땅을 사달라고 요청하던 주변 사람들.그렇다고 그가 판 땅을

산 사람들이 손해를 보는 것은 아니다.그래도 이들이 산 가격은 시세보다는 조금 낮았다.


물론 이런 거래를 하기 위한 전제조건이 있다.

그것은 미친 듯이 땅을 보러다녀야 한다는 것.

그와 그의 파트너는 땅을 보기 위해 한달에 자동차로 2만km를 뛴다.땅 하나를

사기 위해서 수백개의 땅을 본다.
그야말로 투자대상지역을 샅샅이 훑어서 그중 저평가된 땅을 고르는 것이다.

그는 수백개를 검토하면 그중 1-2개를 건질까말까 하다고 말한다.

그는 “땅은 환금성이 없다”는 말은 잘못됐다고 본다.희소가치가 있는 땅은

환금성이 높다고 그는 말한다.한강변 아파트가 희소가치 때문에 사려는

사람이 줄을 서있는 것처럼 희소가치가 있는 땅은 잘 팔린다는 것이다.

또한 앞으로 땅 시장에서 차별화가 심해질 것으로 보고 있다.

예전에는 모든 땅이 올랐지만 앞으로는 오르는 땅 만 오르고,

또 인기있는 땅과 없는 땅의 가격 차이는 더 벌어질 것으로 예상한다.
경제 발전이 어느정도 이뤄지면서 수급균형이 예전처럼 심하지도 않고 법적으로

개발가능한 땅과 개발불가능한 땅도 분류가 돼 있어서다.

 

또 소득수준이 높아지면 사람들은 좋은 것을 우선적으로 찾는 경향이 있다.

실제 수도권 아파트시장에선 20평형대가 가장 안 팔리고 30-40평형대가

우선적으로 마감되는 현상이 나타나고 있다.  


그는 당분간 땅투자가 아주 매력적이라고 보고 있다.

노무현 정권이 지역균형 발전을 최우선 과제로 추진하고 있어 땅값이 오를 지역이

 많아서다.
그리고 돈이 땅으로 지속적으로 몰릴 공산이 크다.

아파트는 가격이 오른다고 해도 세금으로 거의 다 뺐기고,금리가 너무 낮아

은행 예금의 매력은 없고,주식은 그동안 많이 오른데다 위험이 높아 시중 부동자금이

땅을 선택할 수밖에 없는 구조라고 보고있다.

그러나 이런 땅을 잡기 위해서 피나는 노력이 필요하다고 그는 강조한다.

우선 땅 보는 눈을 길러야 한다.아파트와 달리 땅은 많은 공부를 해야 좋은 땅

 나쁜 땅을 구분할 수있다.풍수지리 법률규제 땅속 나무 돌의가치 등 배우야

할 것이 한두가지가 아니다.

또 땅으로 돈을 벌려면 부지런해야 한다.발품을 팔면 팔수록 좋은 땅을 구할 수있다.

특히 그냥 남의 말만 믿고 땅을 샀다간 바가지를 쓰기 십상이다.

땅 시장엔 어느 곳보다 사기꾼이 많다.예컨대 기획부동산들은 쓸모없는

땅을 시세의 5배에서 10배 가격에 팔기도 한다.

L씨가 돈을 버는 과정에서 보인 그의 집중력과 발품은 본받을 만하다고 생각한다.

 

'땅값 서너배 올리는 것은 일도 아니다'

조회 : 60464   추천 : 6

작성자 : 조성근      등록일   04/04 16:03

주말에 토지 투자로 큰 돈을 번 사람을 만났습니다.

공수부대 출신인 그의 투자방식은 일종의 토지 개발입니다.

단순히 묻어두는 투자가 아니라 개발을 해서 부가가치를 창출하는 것이지요.
그러니까 초기 전공은 길이 없는 땅(맹지)에 길을 만들어서 파는 것이었습니다.

보통 맹지라고 하면 아무도 쳐다보지 않지요.그

 

러나 그는 길을 만들어서 땅의 부가가치를 높였습니다.

길만 생기면 땅값은 순식간에 몇배씩 오른다고합니다.

 (물론 길을 내는 노하우는 미처 물어보지 못했습니다)
그리고 최근에는 임야개발을 많이 했답니다.임야를 다른 용도로 전환하기 위해선

많은 법을 알아야 합니다.
그는 땅이 나오면 해당 부처 공무원들을 일일이 찾아다니면서 용도변경 가능여부를

조사한다고 했습니다.긍정적인 답이 나오면 바로 작업에 들어가서 용도를

바꿔 큰 돈을 벌었습니다.
용도를 바꿔 팔 때는 반드시 시세보다 싸게 판다고 했습니다.왜냐하면 사는 사람도

먹을 것이 있어야 빨리 팔립니다.그의 입장에선 빨리 자금을 회수해서 다른 사업부지에 투자하는 것이 휠씬 이익이었습니다.

게다가 사는 사람을 먹게 해주면 그사람들이 다음 프로젝트때도 사려고 줄을 선답니다.‘

이사람 물건을 사면 먹는다’는 것을 보여줌으로써 고정 고객을 많이 확보한 것이죠.

그리고 그는 그가 거주하는 경기도 N시에서만 투자한다고 합니다.

자기가 잘 아는 지역에서 해야 실패가 없어서지요.

그는 현재 자기 지역에서 급매물을 가장 먼저 받아볼 수 있는 입지를 확보했답니다.

잘 아시다시피 급매물은 순식간에 주인을 찾아갑니다.

따라서 여러 부동산과 경쟁하는 중개업소 입장에선 즉석에서 살 수 있는 큰손에게

우선적으로 매물을 가지고 갑니다.

이런 매물을 받아뒀다가 바로 되팔아도 큰 수익이 난답니다.

마지막으로 그는 이세상에서 땅만큼 쉬운 투자처는 없다고 했습니다.

말그대로 땅으로 돈버는 것은 땅짚고 헤엄치기라고 하더군요.

결론적으로 보면 남들이 쳐다보지도 않는 땅(맹지 또는 경사도가 심하거나

인허가가 까다로운 임야)을 개발해서 큰 이문을 남기는 것이 그의 투자방식.

그의 가장 큰 노하우는 '공무원과 친하게 지내라’'남들이 기피하는 대상을

공략하라'였습니다.

 

땅 고수들에게도 정가(定價)는 없었다

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작성자 : 조성근      등록일   04/19 14:10

평소 알고 지내는 연예 기획사 K사장이  몇 달전 자신이

소유한 땅을 감정해달라는 부탁을 해왔다.

경기도 춘천시 소재 홍천강을 끼고 있는 땅 10만평 정도였다.

동서고속도로가 착공되면서 강주변 땅값이 크게 올랐다는 소식을 들은 K사장은

땅값이 얼마나 나가는지 알고 싶어했다.

그는 내심 10여년전 부모로부터 이땅을 물려받은 이땅을 왠만하면 팔아서

사업 자금으로 쓸 생각이었다.

시간도 없고,그렇다고 도움을 주지 않을수도 없고 해서 평소 친분이 있는 땅 전문가

세사람으로 하여금 그땅을 감정해주도록 했다.세사람은 모두 땅 전문가이지만

서로가 서로를 모르는 사이.세사람은 각자 다른날 다른 시각에 그땅을 보러 갔다 왔다.

재미있는 것은 그땅을 보고 온 세사람은 모두 다른  감정가를 내놓았다.

가장 후한 시세를 매긴 사람은 50억원을 불렀다.

또다른 사람은 40억원정도를 받을 수있다고 평가했다.다른 사람은 35억원정도면

시장에서 팔릴 것이라고 말했다.



최근에는 강원도 횡성소재 10만 여평 땅에 대한 감정평가를 의뢰받았다.

영동고속도로 새말 IC에서 차로 5분정도 거리에 떨어져 있는 땅이었다.

치악산 자락에 위치하고 있고 주변엔 드라마 토지세트장 골프대학 등이 있었다.
이땅 역시 두명의 땅 고수에게 감정을 해보도록 했다.

20년 동안 땅만 전문적으로 중개해온 J사장은 10만원이상 받을 수 있는

땅이라고 평가했다.
그러나 10년 정도 땅만 전문적으로 보러다니는 K씨는 이땅이 1만원의

가치도 없다고 진단했다.

두사람도 1달에 1만킬로미터 이상을 뛰면서 땅만 전문적으로 매매거래를 시키는 사람들.

그러나 두사람이 매긴 감정가는 10배 이상 차이가 났다.

자칭,타칭 고수라는 사람들이 하나의 땅을 보고 이렇게 다른 평가를 하는 것을

보고 내심 엄청 놀랐다.동시에 ‘땅엔 가격이 없다’는 부동산 시장 격언을

다시한번 되새기게 됐다.

아파트같은 상품은 획일적이고 거래가 빈번해 일정한 가격이 형성될 수있다.

그러나 땅의 경우  자연적 환경(향 크기 모양 도로사정 등)과 미래가치에 대한

사람들의 생각이 다르기 때문에 정가가 없다.

앞에 사례로 든 횡성땅을 보자.횡성 땅의 미래가치를 예로 들면 J사장은 IC 근처에

있어 조만간 개발 압력이 밀려올 것으로 판단하고 있었다.

즉 원주까지 제2영동고속도로가 뜷리면 횡성이 최대 수혜를 받을 것으로

예상하고 있다.

강남에서 1시간 정도 밖에 걸리지 않는데다 원주의 토지규제가 까다로워 인근

횡성으로 수요가 몰릴 것이란 계산이다.
그는 자연적 환경에 대해서도 비록 북향이긴 하지만 땅 자체가 넓어 대부분

남향으로 집을 지을 수있다고 판단하고 있다.입구에서 보면 땅의 경사도가

높은 것처럼 보이지만 실제 안으로 깊이 들어가보면 경사도가 거의 없어

개발하기 쉽다고 생각하고 있다.

그러나 K사장은 횡성은 자연환경이 뛰어나다거나 교통여건이 획기적으로 좋다거나

하는 특별한 장점이 없어 미래가치가 그렇게 뛰어난 것은 아니라고 생각하고 있다.

또 땅 자체가  북향이어서 많은 한계를 가지고 있는 것으로 평가하고있다.

하나의 땅을 놓고 땅 전문가들마저 이렇게 평가가 다른데 일반인들은 오죽할까.

한 토지전문가는 최근 경기도 가평소재 한강에 붙은 땅을 한 손님과 함께 답사했다.

그러면서 이땅을 얼마면 사겠느냐고 물어봤다.

그러자 그 손님은 평당 70만원 정도면 사겠다고 대답했다.그러나 그땅은 평당 20만원에

나와있는 땅이었다.

기획부동산이 승승장구하는 이유도 여기에 있다.기획부동산들은 보통 자산들이

산 가격의  5-10배 가격에 땅을 판다.땅을 팔 때 그럴듯한 미래 청사진을 제시하면

많은 개미투자자들이 그땅을 산다.

투자자들이 이들이 제시한 청사진에 넘어가는 것은 그들이 설파하는 미래가치에

순간적으로 넘어가기 때문이다.

땅값의 정가가 없다는 것은 투자자들에게 많은 기회를 제공한다.

가격이 없는 까닭에 미래가치를 부각시켜 자신이 보유한 땅을 비싸게 팔 수도 있다.

반대로 미래가치가 없다는 점을 부각시켜 땅을 아주 싼 가격에 살 수도 있다.

땅 투자자들이 할일은 우선 땅의 자연적인 환경을 평가하는 안목을 기르는 것이

중요하다고 하겠다.그리고 도로계획 등 각종 지역 개발 계획을 살펴 그땅의

미래가치를 제대로 평가하는 것도 중요하다.

그런 연후에 전국의 많은 땅을 답사하는 것이 좋겠다.그래야 상대 비교가 가능해

어느정도 객관적인 땅값을 도출해낼 수있을 것이다.

이런 노력을 거친뒤 살 때부터 반값에 사겠다는 마음을 먹는 것이 중요하다.

남들이 미처 보지 못하는 땅의 미래가치를 보거나 숨어있는 자연적 환경의 우수성을

찾아내면 땅을 산뒤 바로 되팔아도 1백%의 수익을 올릴 수있다.  

물론 모든 땅에 정가가 없는 것은 아니다.

도심에 위치하고 있어 그땅의 수익성 계산이 되는 땅은 가격이 있다.

즉 그땅에 몇층짜리 빌딩을 올릴 수있고 그 건물에서 얼마정도의 수익을 낼 수있다는

계산이 나오는 까닭에 가격이 형성될 수있다.또 개발지역의 거래가

 빈번한 땅도 거래가 있다.

예컨대 신도시 주변 아파트를 지을 수 있는 땅의 경우 수익성 계산이 나오는

까닭에 땅값이 있다.

 

청담동 20억이상 고급빌라 거주하는 부자들 요즘

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작성자 : 조성근      등록일   04/22 17:56

며칠전 청담동에 20억원짜리 이상 고급빌라를 전문으로 공급하는

디벨로퍼를 만났습니다.

그의 손님은 인기연예인 재벌총수 등 한국의 내로하는 부자들입니다.
그는 10년동안 고급빌라를 공급하면서 자신도 큰 부자가 됐습니다.

그로부터 들은 부자들의 요즘 생활을 전해 드립니다.
..........................................................................
<왜 고급빌라는 청담동 주변에 몰려있나>

고급빌라는 강남구 청담동 삼성동 논련동 서초구 반포동 방배동 등 강남권

일부지역에서만성공할 수 있는 상품이다.
무엇보다 이런 곳은 학군이 좋다.교통이나 주거여건도 좋다.

이것이 뒷받침되지 않으면 아무리 프라이버시 보호를 중시하는

 부자라도 빌라로 옮기길 꺼릴 수밖에 없다.
그중에서도 부자들은 특히 청담동을 선호한다.

디벨로퍼업계에선 청담동에서 공급하면 무조건 성공한다는 말이 나올 정도다.
무엇보다 명품거리인 로데오 거리가 있어서다.또 최고급 카페들이 즐비한 것도 이유다.

부의 대명사인 압구정동도 가깝다.

그의 손님중에는 압구정동 현대아파트나 한양아파트에서 이사하는 사람이 많다.

압구정동 아파트는 옛날 구조인데다 주차 문제가 심각해 이주를 하는 것.
집수리를 하는데 50평 기준으로 3억-5억원 드는 것이 현실.

그렇다고 아이들 학군 때문에 강남을 떠날 수도 없고 해서 청담동 빌라로 오는 것.
그가 공급한 고급빌라엔 연예인들도 많이 산다.

김민종 조영남 손지창∙오연수 부부 박상원 등이 그의 고객이다.
그는 생각보다 연예인은 돈이 없다고 말한다.

아주 탑 클라스 연예인을 제외하곤 빌라 구매력이 없다는 것.보러는 많이 오는데

실제 구매를 하는 사람은 적다고 한다.
그의 고객중엔 LG그룹 일가 등 대기업 오너들도 많다.

이들 그룹 오너 가족들은 주변에 모여사는 특징을 가지고 있다.

이들이 빌라는 선호하는 이유는 많다.원하는대로 인테리어가 가능하다.

기본 골조는 바꾸지 못하지만 필요에 따라 창고의 크기를 늘리는 등

융통성있게 자기집을 지을 수있다.
빌라는 신분 노출이 되지 않는다는 장점도 있다.또 단독주택의 취약점인

보안문제도 해결된다.

다만 관리비는 평당 1만원정도로 다소 비싼 편이다.주차는 3대씩 가능하다.

<부자들은 어떻게 생활하나>

유사장은 청담동 부자들의 특징으로 자녀들을 중고등학교때 대부분  

유학보낸다는 점을 꼽는다.

물론 유학가는 곳은 대부분 미국이다.

또 이들은 프라이버시를 침해받는 것을 아주 꺼린다.이들이 아파트가 아닌 고급빌라에

사는 이유다.

운전기사나 가정부는 당연히 있다.그리나 이들은 생각보다 검소하다.

비록 명품을 걸치고 다니지만 생활은 생각보다 검소하다고 한다.

또 명품을 입는 것도 세배 비싼 제품을 사서 세배 길게 입는 개념이라고 한다.

또 이들 부자들은 가정적인 것이 특징이다.10시만 되면 동네가 조용해진다고 한다.

아침에는 일찍 일어난다.
또 부자들은 대개 부지런하고 성실하다.해외여행 골프나 하면서 놀 것같지만

할일 없이 노는 사람은 드물다.
부자들은 또 건강관리에 철저하다.헬스클럽 등에 다니면서 건강관리에 신경을 쓴다.
이같은 생활습관을 볼 때 부자가 부자인 이유는 반드시 있다는게 유사장의 결론이다.

 

도시계획으로 2백% 수익 기다리는 사모펀드운영자

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작성자 : 조성근      등록일   05/03 21:26

좋은 땅이다 싶으면 70억원정도의 돈을 금방 모으는 사모펀드 운영자를 만났습니다.

그는 직장인이지만 지인들과 함께 사모펀드를 만들어 땅에 투자하고 있습니다.

그의 이야기는 시사하는 바가 많은 것 같습니다.
◆도시계획 변경은 대박 기회다.
그는 최근 70억원짜리 용인땅을 매입했다.평당 가격은 30만원대.그는 올해말까지

지자체들은 도시계획을 수립해야 한다는 것을 알고 있었다.

도시계획이란 관내 땅의 용도(주거지역 상업지역 등)를 정하는 것.

새롭게 개발용도로 지정되는 땅은 급등하고 개발억제용도로 지정되는 곳

의 땅값은 떨어질 수밖에 없다.현재 파주 용인 성남 등이 도시계획 수립 또는

변경 절차를 진행중.

그런데 용인의 경우 공식적으로 도시계획이 공식 발표가 되기도 전에 이미 업자들이

계획 도면을 들고 장사를 하고 있다고 그는 말한다.

]아는 사람을 통해 도면을 빼낸뒤 투자에 활용하고 있는 것.
그도 이 도면을 구했다.도면을 보니 새롭게 시가화예정구역에 편입되는 곳이

눈에 들어왔다.

이는 조만간 주거 지역 상업지역 등으로 개발될 가능성이 높은 땅.
그는 아는 부동산을 시켜 매물을 검색한뒤 70억원짜리를 찍었다.

그가 판단할 때 적어도 3년안에 평당 1백만원을 갈 것으로 보고 있다.
그는 일단 계약금을 건뒤 지인들과 함께 펀드를 만들었다.

그는 대그룹 부동산개발담당만 18년을 해 땅 투자 고수로 인정받는 사람.

순식간에 70억원이 모였다.
그는 사모펀드 운영 원칙이 몇가지 있다.

우선 절대 한사람이 전체 지분의 10%이상을 투자하지 못하게 한다.

그의 발언권이 강화될 가능성이 있어서다.

그리고 한곳에 묻는 것보다 여러곳에 분산투자하는 것이 안전해서다.

그리고 이익이 10%이하이면 그는 아무런 보상도 받지 않는다.

그러나 그 이상이면 이익의 절반을 자신이 가져간다.펀드 운용에 대한 대가다.
그리고 자신의 견해에 확신을 갖지 못하는 사람은 투자에서 제외시킨다.

이런 사람들은 두고두고 말이 많다.
거래과정은 투명하게 공개한다.붙여먹기 같은 것 없이 모든 계약과정과 계약서를

투명하게 공개한다.

그리고 와이프 등 가족에게 반드시 투자내용에 대해 브리핑한다.

왜 그땅을 사는 지를 설명하고 현장도 같이 간다.
이유는 간단하다.그가 투자를 하는 이유는 가족과 더불어 잘 먹고 잘살기 위해서다.

가족도 당연히 알 권리가 있다.그리고 만에 하나 실패해도 가족들이 이해를 한다.

가족이 모르는 상황에서 실패했다면 가정 분란이 생기기 십상이다.
나중에 자식들간 재산 분쟁도 생기지 않는다.그는 직업상 늘 부자들을 상대한다.

부자들중 상속문제로 원수지간이 되는 경우가 비일비재하다.재산 형성과정을

 가족들이 잘 알고 이해해야 재산 분쟁도 방지할 수있다.

◆땅값은 누가 개발하느냐에 달려있다.
땅값을 올릴 수 있는 방법에 대한 그의 견해는 신선하다.

어떤 사람이 멋진 까페를 지어서 성공했다.그러면 옆의 땅값도 오른다.

그런데 어떤 사람이 카페를 열어 실패했다.옆의 땅값도 빛을 보지 못한다.

어떤 실력좋은 약사가 약국을 연다.상가가 활성화되면서 주변 상가 권리금도 올라간다.

형편없는 약사가 약국을 연다.옆의 상가도 같이 죽는다.

땅값은 누가 개발하느냐에 달려있다.아산신도시를 보자.삼성이 가지 않았으면

그만큼 땅값이 올랐을까.LG가 아니었으면 파주 LCD공장 주변이 그렇게 올랐을까.

얼마나 파워있는 주체가 개발하느냐,얼마나 실력있는 사람이 개발하느냐에 따라

땅값은 잘라진다.

이천에 평당 5백만원짜리 땅을 가진 사람이 있다.

이사람은 모델 업자에게 이땅을 팔았다.

모텔 운영은 성공적.
그러자 옆의 땅값이 치솟았다.평당 1천만원이 됐다.

5백만원에 판 사람은 배가 아파 밤잠을 설쳤다.

그러나 그럴 이유는 없다.

그 자신이 그땅을 계속 움켜쥐고 있었다면 그땅은 여전히 5백만원짜리다.
그땅의 가치를 올릴 사람은 개발업자다.그리고 올라간 가치는 개발업자 몫이다.

자산이 개발한 능력이 없으면 그냥 5백만원에 만족해야 한다.

자신이 개발할 능력이 없다면 그땅을 팔고 개발예정된 싼 땅을 찾아보는 것이 낫다.

5백만원짜리가 1천만원되는 것은 어렵지만 1만원짜리가 2만원되는 것은 순식간이다.
그리고 땅을 살 때는 누군가 실력있는 사람이 개발에 나설 가능성이 있는

지를 한번쯤 생각해보는 것도 좋다.
자신이 실력있는 개발업자가 되는 것도 좋겠다.

그렇다면 땅값 올리는 것은 일도 아니지 않겠는가.

 

돈한푼 없이 4만평 땅 사기

조회 : 20381   추천 : 3

작성자 : 조성근      등록일   05/20 14:04

전원주택 개발업체 K사장은 지난달 경매정보지를 들추다가 나온 강원도

원주시 모유원지 인근 임야 8만평을 발견했습니다.감정가격은 3억여원.

그는 이땅의 가격이 싼 점에 주목했습니다.평당 4천원이 채되지 않았습니다.

마침 원주는 기업도시 재료도 있고 해서 현장을 방문해 보기로 했습니다.

현장에서 인근에 중앙선 전철역이 생길 예정이라는 이야기를 들었습니다.

유원지를 끼고 있고 땅안에는 근사한 폭포도 있었습니다.

이 폭포는 원주의 관광명소중 하나이고.

감정가가 싼 것은 경사도가 심한 임야이기 때문이었습니다.또 8만평 중

7만평이 보전임지여서 개발이 쉽지 않고.

K사장은 그럼에도 이땅이 매력이 있다고 판단했습니다.

주변이 개발되고 있어 장기적으로 개발압력이 밀려올 수밖에 없다고 생각했습니다.

가격이 싸서 묻어둬도 나쁠 것이 없다고 생각했습니다.

입찰에 참여했습니다.그러나 K사장과 같은 생각을 한 사람들이 많았던 모양입니다.

무려 23명이 그땅에 눈독을 들였습니다.

K사장은 과감하게 평당 6천3백원정도를 써냈습니다.

간발의 차이(평당 30원)로 2등을 따돌리고 그 땅을 낙찰받았습니다.

낙찰을 받은 이후 주변 부동산들에 얼마를 받을 수 있는 땅인지 물어봤습니다.

부동산들은 1-2만원정도는 받을 수있을 것이란 평가를 내렸습니다.

이제 문제는 5월 중순으로 잡힌 대금(5억2천만원) 지급.

그는 용인 전원주택 개발에 돈을 쏟아부은뒤라 여윳돈이 없었습니다.

그는 투자자를 모으기로 했습니다.

그런데 뜻하지 않은 낭보가 날아들었습니다.

원주시가 그땅에서 2킬로미터 떨어진 곳에 기업도시를 건립하겠다고 신청한 겁니다.

당초 원주시의 기업도시 예정지는 문막주변이었습니다.그러나 그곳 땅값이

너무 올라바려 다른 곳을 선택한 것이지요.

그땅을 주변 지인들에게 보여줬습니다.

지인 중 4명은 평당 1만5천원에 1만평씩 사겠다고 했습니다.

지인들은 당장 개발은 어려운 땅이지만 길게 보면 괜찮다는 반응이었습니다.

기업도시의 개발압력이 주변으로 퍼질 수밖에 없다는 것이지요.

또 설사 가격이 기대한것만큼 오르지 않더라도 1억5천만원에 엄청나게 큰 전원주택부지

하나 마련했다고 생각하면 나쁠 것이 없다는 것이었습니다.가족 묘자리로 사용해도 좋고.

이 네사람으로부터 확보한 돈이 6억원.땅값에다 세금 등 여러 가지 부대비용을 모두

감당할 수 있는 금액이었습니다.

K사장은 이돈으로 낙찰대금과 세금을 지급했습니다.

그리고 가등기 방식으로 네사람에게 땅 1만평씩을  보장해줬습니다.
결국 K사장은 자기돈 한푼없이 땅 4만여평을 확보한 것이지요.

주변 부동산 말대로 2만원에 팔 수있다면 그는 빈손으로 8억원을 번 셈입니다.

K사장은 단기간에 이땅을 팔 생각이 없습니다.

기업도시 가깝고 유원지 바로 앞이어서 묻어두면 더 큰 돈이 될 수있다고

생각하는 것 같습니다.

저는 K사장의 경매과정을 다 지켜봤습니다.그리고 현장도 다녀왔습니다.

제생각에도 없는 셈치고 묻어두고 있으면 나중에 더 좋은 결과가 있을 수도

있다는 생각이 들었습니다.
다만 이런 땅의 약점은 환금성이라는 생각이 들었습니다.

투자 바람이 불 때는 매수자를 찾을 수있지만 바람이 꺼지면 매수자 구하기가

하늘의 별 따기인 게 보전산지지요.

그러나 K사장은 길게 본다고 하니 환금성은 당장 걱정하지 않아도 될 것같고.

K사장은 평소 임야 개발을 몇건 해봤습니다.

그러나 전원주택 개발로 돈을 벌지는 못했습니다.
하지만 땅에 대해선 눈을 떴습니다.

그리고 경우에 따라서 개발이 어려운 보전산지도 절대 가격이 싸면 투자 매력이 있다는

걸 알게 됐습니다.그래서 항상 투자매력이 있는 땅을 찾기 위해 안테나를 세워고

있었습니다.

그것이 자기돈 한푼없이 땅 4만평을 확보하는 결과로 이어졌지요.

참 다양한 투자방식이 있구나 생각을 하게 됩니다.
어쨌든 땅에 대해서 아는 것,

다양한 땅 투자방식을 습득하는 것이 중요하다는 생각이 들었습니다.