최근 부동산시장에서의 화두는 "도시정비사업의 출구전략"이다.

[張埈鎔(대섭)교수]

최근 부동산시장에서의 화두는

“도시정비사업의 출구전략”이다.

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적어도 이번 4월 총선은 물론 12월 대선 전. 후까지 이어질 것으로 보인다.

그동안 부동산정책과 경기는 선거(대통령)前과 後에 변화되는 실업율의 추이가 그 축에 있었음을 각종 통계를 통해서 알 수 있다. 이는 유효수요에 가장 민감한 영향을 주기 때문이다.

그러난 이번 선거의 양상은 종전과 다른 정책이슈에 의해서 그 향방이 바뀔 것으로 판단됨에 따라 전문가들의 그 예측도 상당히 혼란스럽다.

서울의 연간 총 주택수요는 약 9만호 정도라고 한다.

이중 연간 신규 아파트 공급은 63%정도인 5.7만호이고 주택유형 전체로 보았을때 평균 8만호 정도를 공급하여 부족분이 연간 1만호 정도라는 통계가 있다. 이중에서 재정비사업을 통한 주택(아파트)공급량은 약 2.9만호정도로 주택(아파트) 공급의 50%를 차지하였다고 한다. 이러한 공급규모에 적신호가 도시정비사업의 출구전략을 통하여 심화 되었을 때 향후2~3년 후의 주택가격은 불 보듯 상승국면에 진입할 것으로 보여진다.

혹자는 ‘인구구조의 변화’가 주택시장에 커다란 변수로 작용하여 소형주택이 대세인 것처럼 말을 하기도하나 단적으로 이러한 분석은 단견이라고 본다.

전통적으로나 선진 외국의 사례에서 볼 때 衣.食.住산업은 소득수준의 향상, 도시화의 가속, 기후변화에 따른 압축개발(Compact city), 의식의 향상 등으로 인하여 그 사이클 곡선은 右上向을 그리며 점점 규모나, 가격측면에서 긍정의 방향으로 이어질 것이다. 특히 부동산이 가지는 지역성에 의하여 역세권이나, 도심이나 근교의 복합개발지역(Mix development)은 모든 면에서 점점 커지고 반대로 도심외곽이나 대중교통이 취약한 지역의 경우에는 반대로 취약해져 양극화는 더욱 커지게 될 것으로 보여진다.

선거에서도 새누리당이나 민주통합당이 전체적으로 보수와 진보로 나누어져 선거의 양상을 이끌어 가지만 부동산이 가지고 있는 본래의 특성인 개별성, 지리적 위치의 고정성 등과 같이 개별적인 역량과, 지역성에 따라 진보와 보수가 아닌 지역인물의 개별성 따라 그 당락이 달라진다.

부동산의 정책도 이제는 달라져야 한다.

유럽의 국가의 부도위기 사태에도 “로마, 파리와 같은 도시국가‘는 새로운 형태로 발전되어 가고 있다.

도시의 경쟁력을 키워가고 있는 새로운 형태의 도시계획과 부동산정책이 있어야 한다.

이러한 점에서 이번 총선과 대선이 가지는 의미가 더욱 중요하다.

지역성과 역사성을 고려한 발전전략, 생존전략 차원에서 그 계획과 정책이 지방정부에 과감히 이양되어야 한다.

입지측면에서 볼 때 앞으로 서울은 작년 ‘경인 아라뱃길(경인운하)’이 개통 면서 이제 임해도시(臨海都市)로서의 모습을 갖추었다.

세계적인 대도시는 물류차원에서 볼 때 임해도시가 대부분이다. 동경, 홍콩, 상가폴, LA, 런던 등등처럼~

역사서에서도 우리나라를 대표하는 도시인 “수도”에 대한 재미있는 자료가 있다.

"1한(一漢), 2하(二河), 3강(三江), 4해(四海)", 이는 임진왜란 직후 떠돌던 참언이자 당시 조선 지관들의 '수도론'이었다. '1한'은 한양(서울), '2하'는 교하, '3강'은 강화를 의미한다고 하였다. 미래 통일 수도는 '1한, 2하, 3강'을 포괄하면서 동시에 북한 주민들까지 기꺼이 동의할 수 있는 땅이어야 한다고 한다. 여기서 말하는 '4해'는 '남해(南海)'를 가리킨다. '동국여지승람'이란 지리지를 편찬하기도 한 문신 서거정은 "남해제도(南海諸島)"라는 말에 이어서 "동쪽으로 삼각산 봉우리가 보이고 서쪽으로는 강화도가 두르고 있다"고 하여 '이곳'을 특징(特徵)하였다고 한다. 훗날 이야기이지만 실제 '이곳' 남쪽에 영종도 국제공항이 들어섰다. '이곳(강화도)'을 중심으로 강 건너 북한 땅까지 포함하면 세계에서 가장 아름다운 국제해상도시를 만들 수 있다고 한다.

이러한 한 나라의 수도와 관련된 '임해도시론'은 이미 우리 선조들이 깊은 혜안이 배여 있는 이론이다. 깊이 음미해 볼 만하다고 본다.

19세기 말 독일의 지리학자 라첼(F. Ratzel) 역시 "바다는 해양민족의 대담성과 거시적 안목을 심어준다"고 했다. 자본주의 발달 이후 유럽에선 경쟁적으로 그 패권국이 바뀌었다고 한다.

포루투칼, 스페인, 네덜란드,영국등이 한때 패권을 차지했다. 그러나 패권을 꿈꾸었던 프랑스만은 끝내 제국을 이루지 못했다(나폴레옹도 실패했다.)

다음은 이러한 의미에서 APO(after peak oil)시대에 있어서 도시발전을 위한 그 구성요소와 부동산 가격상승이 외생변수에 큰 영향 없이 꾸준히 이어갈 수 있는 도시형태에 대하여 의견을 펼쳐 보인 자료이다. 부동산개발이나 투자에서 깊게 음미해 볼만한 내용을 중심으로 요약한다.

“쉼터, 놀이터, 일터가 함께 있는 지역에 투자해야 부동산 투자의 불확실성을 줄일 수 있다. 이 세 가지 조건이 부동산 투자에서 가격을 결정하는 주관적 판단을 그나마 객관화할 수 있는 ‘툴’이라고 할 수 있다.”

부동산을 객관적으로 볼 수 있는 힘이 있어야 투자에 성공할 수 있다. 즉, 매도자는 이제 값이 오르기 힘들다고 판단해 부동산을 팔고, 매수자는 반대로 생각하면서 구입하기 때문에 둘 중 하나는 틀릴 가능성이 높다. 틀린 판단을 하지 않기 위해서는 주관적인 생각에 휘둘리지 말아야 한다. ‘쉼터·놀이터·일터’ 등 세 가지를 객관적 판단의 기준으로 삼아야 한다. 이는 가격 발생의 3요소인 ‘유용성, 상대적희소성, 유효수요’라는 측면에서 비추어 볼 때도 그렇다.

◆쉼터·놀이터·일터가 공존하는 곳이 투자 유망 1번지

쉼터는 말 그대로 주거환경이 얼마나 쾌적한지를 말한다. 그러나 주거지로서 쾌적하더라도 놀이터와 일터가 멀면 가치가 높을 수 없다. 예를 들면 “20억원씩 하는 타운하우스가 대부분 실패하는 것도 정말 쾌적하지만 ‘쉼터’만 있기 때문”이다. 또한 “놀이터가 잘 갖춰진 타운하우스는 성공하는 경우가 많다”.

그 좋은 예가 제주도 서귀포시에 있는 "비오토피아(Bio topia)"이다 무려 애억원 내외를 호가하는 249가구를 대부분 분양 완료하였다.

놀이터는 긍정적 놀이터와 부정적 놀이터로 나뉜다. 백화점, 미술관, 공원 등과 같은 긍정적 놀이터는 물론 술집과 사행성 시설 등 부정적 놀이터도 적절한 균형차원서 가격발생의 큰 요소로 작용한다.

“송도와 부산이 현재 분양 성적이 정반대인 것도 놀이터의 차이 때문”이라고 설명할 수 있다. 송도는 백화점, 영화관 등의 놀이터가 없지만 부산은 대도시답게 대형 백화점과 영화관 박물관은 물론 특급호텔과 아름다운 해변 등이 있다는 것이다.

일터는 직장과 학교 등으로 근접성의 문제이다. “직장과 주거지가 분리된 현대사회에서 이 거리가 멀수록 시간과 비용이 많이 든다”, “직주 간 거리가 짧을수록 부동산 가치가 높은 것은 당연한 이치” 다.

◆“강남 불패”

쉼터·놀이터·일터가 공존하는 지역으로 강남을 꼽을 수 있다. 뉴욕의 부동산 가격이 왜 비싼지에 대해서 생각 해 보면 알 수 있다. 세계적인 놀이터와 일터가 들어서 있는 데다 전 세계인들이 뉴욕 입성의 꿈을 꾸고 있어 가치가 높을 수밖에 없다는 설명이다. “더욱 많은 노력이 필요하지만 서울도 이제는 아시아의 뉴욕으로 변하고 있다”. 아시아인이 서울을 찾는 것도 세계인이 뉴욕을 찾는 것과 비슷한 이치라는 얘기다.

이에 ‘강남불패론’도 이유가 있다. 뉴욕과 서울에서 범위를 더 좁혀보면 우리나라 사람들이 선망하는 곳은 강남이라는 것이다. 훌륭한 쉼터와 고급 놀이터, 질 좋은 일터가 모두 모여 있는 곳이 강남이어서 수요가 많고 가격은 높다는 설명이다.

“이런 세 가지 조건을 충족시키는 곳은 주관적 가치가 아닌 객관적 가치로 가격이 매겨진 곳”이라며 “이런 지역은 전체 경기가 하락하더라도 낙폭은 작고 회복 속도는 빠르다.” 이러한 지역의 부동산시장은 안정시장이라고 말 할 수 있다.

◆“세종시 투자 주의해야”

일터가 가까운 것이 부동산 투자의 1순위라고 할 수 있지만 다 같은 일터는 아니라는 점에서 ‘공공기관과 일반기업’을 구분해서 봐야 한다는 것이다. 공공기관과 공기업보다는 일반기업이 있는 지역이 부동산 투자 측면에서 훨씬 낫다고 본다. 공공기관은 소득수준의 향상이나 경영성적이 좋다고 확장과 증원이 어려운 까닭이다. 그러나 일반기업은 다르다. 사업이 번성하면 고용과 투자가 늘면서 주변 환경도 살기 좋아진다.

이런 관점에서 현재 세종시 열풍은 거품일 가능성이 적지 않다고 저는 우려한다. 현재 세종시에는 잠만 자려는 공무원들로 인해 원룸·투룸 등 소형 주택이 불티나게 팔리고 있으며 이렇게 되면 공공기관이나 공기업이 이전해가는 여타의 행복도시나 혁신도시의 ‘일터’는 그 역할을 못할 가능성이 크다고 본다. 따라서 세종시와 기타 행정중심복합도시나 혁신도시는 일반기업을 유치하려는 노력을 계속 기울여야 한다.

일본의 혁신도시인 ‘사이타마’를 잘 살펴볼 일이다.

◆첫 출발이 중요

부동산 투자에 대한 관심은 세대와 나이의 구분 없이 전 연령 계층에서 선호되고 있다. 경매법정에 가보면 알 수 있다 세대혼합, 계층혼합의 전형을 볼 수 있다.

사회 초년병 시절과 신혼 초가 특히 중요하다. 이때 거주지에 대해 어떤 선택을 하느냐에 따라 재테크 성적표가 달라지기 때문이다. 이때 주의 할 점은 쉼터·놀이터·일터가 함께 있는 지역에 진입하려는 노력을 게을리 하지 않기 위해서는 관심지역에 대한 꾸준한 조사와 다양한 매체를 통한 공부와 자료수집 즉, 발품이 필요하다.

앞으로는 부동산 가격이 급격히 올라갈 가능성이 적은 데다 주택 보급률이 100%를 넘은 상태여서 좋은 곳과 나쁜 곳의 차별화 현상이 더욱 심해질 가능성이 높다.

살고 싶은 지역에 전세를 얻어 거주하다 매물 정보를 빨리 얻는 것도 방법이다.

내 집 마련과 재테크가 어려운 시기이긴 하지만 모든 새출발을 하는 새내기들이 좋은 보금자리와 생활문화를 충분히 누리기를 바란다.

끝으로 정치격변기와 침체국면에 처해 있는 우리의 부동산 시장에 참여하고 있는 여러분에게 좋은 'Pep-talk'을 전합니다.

"모든 생각에는 에너지가 있고 이 에너지는 주파수를 갖는다고 합니다.

라디오 주파수를 맞추거나 텔레비전 채널을 맞추는 것처럼 어떤 생각에 주파수를 맞추느냐에 따라 불러오는 에너지가 달라집니다."

"여러분이 투자하거나 선택하는 모든 일에는 축복이 아니면 기회가 담겨 있습니다. 잘 알아차리시어 성공하시길 기원합니다."

축복합니다.

장대섭 교수

[도기봉(73기)]

감사합니다~~~잘 읽었읍니다. 말씀 잘 기억해두었다~~사업에 참고하겠읍니다

[김한건(73기)]

열정적으로 강의하시던 모습이 떠오릅니다.
잘 정리된 자료 유용하게 사용하겠습니다.
감사합니다.

[정홍주]

교수님 감사합니다.

[sgkim8014]

잘읽었읍니다. 교수님 감사합니다!!!

[박진석(11기)^^]

전문가다운 냉철한 분석.......眞心이 담긴 세심한 배려 늘 감사하게 생각합니다.^^