부동산 2004년 부동산 전망-둘

[지도자벌레]

 2004년 부동산 전망-둘

아파트 약보합…토지·상가 반사이익 누릴 듯

‘아파트 시장은 대체로 흐림, 토지 및 상가 시장은 맑음’

올해 부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이 다소 우세하다. 지난 2001년 이후 오르기만 했던 집값은 지난해 ‘10·29부동산 대책’ 발표 이후 뚜렷한 하향 안정세를 보이고 있다. 특히 강남(江南) 아파트의 불패(不敗)신화가 흔들리면서 얼어붙은 투자심리도 언제쯤 회복될지 점치기 힘든 상황이다. 이에 따라 전문가들은 올해 집값이 일부 지역을 제외하고 약보합 수준에 머물 것으로 전망한다.
  반면, 상대적으로 규제가 적고 호재(好材)가 많은 토지와 상가는 투자자들의 관심이 높아지면서 반사이익을 누릴 것으로 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스 빌딩의 강세도 예상된다.

  부동산114 김희선 전무는 “올해는 정부 정책에 따라 시장이 크게 출렁거릴 가능성이 높다”면서 "가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략을 세워야 할 때”라고 말했다.

아파트는 전반적으로 가격안정

  올해 아파트값은 약보합세가 지속될 것으로 예상된다. 전문가들은 다(多)주택자 세금중과, 분양권 전매금지 등 투기대책의 영향과 입주물량 증가, 거품붕괴 우려감 등이 복합적인 악재로 작용해 집값 상승의 발목을 잡을 것이란 분석이다. 건설산업연구원은 올해 아파트 매매가격이 1.2% 하락하고, 전셋값은 3%쯤 상승할 것으로 예상했다. 규제가 집중되고 있는 재건축 단지가 하락세를 주도하는 가운데, 일반 아파트는 안정될 전망이다.

  스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “재건축은 소형의무비율, 후분양제 등이 본격 적용되는 하반기부터 추가 하락이 불가피하다”고 말했다. 분양권도 전매 금지 영향으로 전반적인 약세가 예상된다.

  특히 수도권 외곽이나 실수요층이 적은 지방의 입주예정 분양권은 다주택 보유자들이 세부담을 우려해 준공 이전에 팔려는 매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이 큰 폭으로 떨어질 것으로 보인다. 다만 400조원에 달하는 부동자금과 저금리로 급격한 거품 붕괴까지 이르지는 않을 전망이다.

  세중코리아 김학권 대표는 “뉴타운 개발·행정수도 이전 등으로 인근 지역 아파트값은 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 있다”고 내다봤다.

  RE멤버스 고종완 대표는 “부동산 경기변동에 대한 예측이 어려운 만큼 정부 규제를 피해가는 보수적인 투자전략이 필요하다”면서 “이른바 제3의 강남권으로 부상될 가능성이 큰 지역을 노려볼 만하다”고 말했다. 이런 지역으로 서울의 상암·마곡·뚝섬·용산이 꼽히며, 신도시 등 개발재료가 많은 성남·하남·평택·오산 등도 유망지로 주목된다. 올 4월 고속철도가 개통되면 천안, 아산, 충북 오송 등이 역세권 아파트로 각광받을 전망이다.

토지·상가 틈새 투자처로 부상

  토지는 올해 전문가들이 가장 관심종목으로 꼽는 투자대상이다. 이미 작년 하반기 이후 아파트 시장을 떠난 일부 투자자들은 수도권과 지방의 개발예정지 인근 토지 쪽으로 말을 갈아타고 있다. 이에 따라 개발재료가 많은 행정수도 후보지 인근과 신도시 주변 농지 등은 강세를 보일 전망이다.

  건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “신도시를 비롯한 수도권 택지개발지역 주변이 국지적으로 큰폭의 상승이 예상된다”면서 “전반적으로 땅값은 작년보다 2~3%쯤 오를 것”이라고 전망했다.
  주5일 근무제와 한계농지 규제완화, 농촌주택 양도소득세 비과세 등으로 전원주택과 펜션 시장도 수요증가에 따른 가격 상승 기대감이 높다.

  오너스코리아 정훈록 대표는 “비도시지역은 상대적으로 땅값이 저평가됐다”면서 “주5일 근무제 시행으로 전원주택과 펜션의 수익성도 높아지는 추세”라고 말했다. 새로 도로가 뚫리는 지역이나 파주·김포·천안·아산 등 신도시 주변 지역의 경우, 3~5년 후를 내다보는 장기 투자 대상으로 관심을 둘 만하다.

  토지와 함께 상가 및 사무용 빌딩도 틈새상품으로 강세가 예상된다. 정부가 상가 분양 방식을 ‘선시공-후분양’으로 변경해 안전성이 높아지자 수요는 늘어나고 있지만, 공급 물량은 오히려 줄어들고 있기 때문이다.

  ‘상가114’ 유영상 투자전략연구소장은 “공급량 감소와 부동자금 유입으로 상가 가격은 상승 가능성이 크다”고 예상했다. 작년 하반기 이후 큰손들의 투자1순위 상품으로 떠오른 5층 안팎 중소 규모 빌딩은 공급이 부족해 올해도 강세가 지속될 전망이다.

  또 경기 회복 가능성이 높아지면서 대형 오피스 빌딩의 거래가 활발해져 빈 사무실이 줄어들 것으로 보인다. 신영에셋 김상태 상무는 “사옥 구입 등 수요는 늘어나겠지만, 신축 빌딩은 갈수록 감소하고 있다”면서 “올해 사무실 임대료는 3~5%쯤 오를 것”이라고 전망했다.

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