해외부동산 취득과 세금

채상병 참 세무법인 대표 세무사   연초부터 세계 각국의 투자 지표 등이 호전되면서 경기 회복세에 대한 기대감이 높다. 또한 경제연구소들은 올 해 달러가 하향 안정세를 유지할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 환율 하락과 경기 회복세가 맞물리면서 해외부동산 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 해외 부동산 투자를 생각한다면 부동산 취득, 보유, 양도 시에 발생하는 세금 문제를 미리 고려하여 투자계획을 세우는 것이 필요하다. 외국에 부동산을 구입할 때 국내에서 납부해야 하는 세금은 없다. 그러나 해외 부동산 구입자가 연령, 소득 등으로 보아 자력으로 재산을 취득했다고 보기 어렵다면 과세당국은 부동산 취득 자금을 다른 사람으로부터 증여받았다고 추정한다. 따라서 부동산 취득자금의 출처를 입증하지 못하면 증여세가 과세될 수 있다. 증여세는 10년 내에 동일인에게 증여받은 금액을 합산하여 계산한다. 기본 공제 금액으로 배우자는 6억원, 직계존비속은 3,000만원(미성년자 1,500만원), 기타친족 500만원을 제외한 과세표준에 10~50%의 세율을 적용하여 증여세를 납부한다. 그러나 취득자금이 10억원 미만인 경우에 취득자금의 80% 이상을 소명했거나 취득자금이 10억원 이상인 경우 2억원을 초과하는 금액 전부를 소명했다면 취득자금 전체가 소명된 것으로 보아 증여세 부담에서 벗어날 수 있다. 해외 부동산을 보유할 때의 세금은 부동산을 어떤 용도로 사용하는지에 따라 달라진다. 구입한 해외부동산에서 취득자가 실제 거주한다면 국내에서 납부할 세금은 없다.  단, 외국환거래규정 제9-40조 제2항에 의거하여 한국은행총재 또는 지정거래외국환은행장이 사후관리에 필요하다고 요구하는 경우에는 취득 부동산을 계속 보유하고 있는 지 등을 증명할 서류를 제출해야 한다. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 거주자가 해외에 부동산을 취득하여 임대를 하였다면 우리나라 과세당국에 해외 부동산 임대로 인한 소득을 신고 납부해야 한다. 거주자의 경우 국내외에서 발생한 모든 소득에 대해 납세의무가 있다. 따라서 해외 부동산 임대로 인한 소득도 다른 국내소득과 합산하여 주소지 관할 세무서에 신고 납부해야 한다. 국내에서 소득세를 합산 신고할 때 해외 부동산 임대수입금액은 국내 원화로 환산해서 신고한다. 임대수입금액은 계약 등에 의하여 지급일이 정해진 것은 그 정해진 날, 지급일이 정해지지 않았으면 그 지급을 받을 날이 수입시기가 된다. 환율은 수입시기 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용하여 계산한다. 또한 해외 임대소득이 발생한 나라의 세법에 따라 외국에서 납부한 소득세는 산출세액에서 공제받거나 종합소득금액 계산 시 필요경비에 산입하여 공제받을 수 있으므로 이중과세 문제는 발생하지 않는다. 국내에 기준시가 9억원 이하의 주택 하나만 보유한 경우의 주택임대소득은 비과세되지만 해외에 소재하는 주택 임대소득은 주택 수에 관계없이 모두 과세대상에 해당되므로 주의해야 한다.  해외에서 발생한 임대소득도 장부를 기장하면 국내 임대소득과 마찬가지로 결손금을 인정받을 수 있다. 이때 발생한 결손금은 국내에서 발생한 다른 임대소득에서 공제한다. 따라서 세무 전문가의 도움을 받아 장부를 기장한다면 절세효과를 기대할 수 있다.  이번 호에서는 해외 부동산을 취득, 보유할 때의 세금에 대해 알아보았다. 다음 호에서는 해외 부동산을 양도할 때 발생하는 세금을 살펴보기로 한다. 투자에 앞서 세금 문제를 고려하는 것이 현명하겠다.