리츠 펀드(REITs, Real Estate Investment Trusts)

[천랑성]

리츠 펀드(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 소액 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말합니다.

여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자·운영하는 부동산 간접투자 방식으로 뮤추얼 펀드와 유사한 성격을 띠고 있습니다.

즉, 리츠 펀드는 투자대상이 주식(증권)에서 부동산으로 바뀐 것뿐입니다.

투자자들에게 자금을 모아 직접 부동산을 매입하여 개발 임대 사업을 하거나, 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자, 부동산 개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하는 것이 일반 펀드와 리츠 펀드의 차이점입니다.

리츠 펀드의 장점은 부동산이라는 실물 자산에 투자하는 것이므로 주식보다 비교적 안정적인 특징을 가졌습니다.

그 이유는 리츠는 투자자에게 정기적으로 배당 수익을 제공해야 하기 때문에 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자하기 때문입니다.

또한, 보통 세제 혜택을 받기 위해 부동산 임대수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자들에게 돌려줍니다.

리츠의 단점은 공실이 발생할 경우 손해가 발생해 배당되는 금액도 적어지게 됩니다.

보통 개인이 건물에 투자하려면 해당되는 건물을 사야 되기에 큰 비용이 발생합니다.

하지만 소액투자자가 모이게 되면 소액으로도 간접적으로 부동산 투자가 가능하며 리츠는 증권화가 가능하기 때문에 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있습니다.

1960년대에 리츠 제도를 도입한 미국과 영국, 독일, 호주, 일본은 리츠를 증권시장에 상장을 허용하고 있으며, 미국은 특정한 요건만 갖추면 리츠의 설립이 가능하도록 되어있습니다.

국내에서는 2001년 7월부터 ‘부동산투자회사법’에 의해 리츠 제도가 시행되었습니다.

다른 국가에 비해 리츠가 늦게 시행된 이유는 리츠를 통해 조성된 거액의 자금이 아파트 · 사무실 · 토지 등으로 다량 유입될 경우 가격 폭등의 부작용을 우려한 것입니다.

리츠의 종류는 자기관리 리츠, 위탁관리 리츠, CR 리츠(corporate restructuring REITs) 등 3가지로 나누어집니다.

1.자기관리리츠

‘자기관리 리츠’는 5인 이상의 자산운용 전문인력을 두고 직접 자산을 투자 · 운용하는 부동산투자회사입니다.

2.위탁관리리츠

‘위탁관리 리츠’는 자산의 투자 · 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 부동산투자회사입니다.

3.기업구조조정리츠

‘기업구조조정(CR리츠)’는 기업의 구조조정용 부동산을 투자 대상으로 하는 위탁관리 리츠입니다.

한편, 부동산투자회사는 ‘상법’의 적용을 받는 주식회사로서, 5억 원 이상의 설립 자본금이 규정되어 있으며 국토해양부 장관의 영업인가를 필요로 하며, 6개월 이후부터는 자기관리 리츠의 경우 70억 원, 위탁관리 리츠와 CR 리츠의 경우 50억 원 이상의 최저자본금을 충족해야 합니다.

국내 주식시장에 상장된 대표적인 리츠는 롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등이 있습니다.