전세권자 (최선순위 임차인) 경매 낙찰 및 등기시 발생 문제 와 등기 절차 (2022.04.01.)

[변호사김대옥]

전세권자 (최선순위 임차인) 경매 낙찰 및 등기시 발생 문제 와 등기 절차 (2022.04.01.)

몇 년 전 다주택자인 임대인의 집에 전세계약시 부동산 및 집주인의 농간에 속아 거의 시가에 해당하는 금액으로 전세계약함 (집주인 과다 전세금을 받으면 대부분 매각 대금을 받은 것으로 생각하고 집에 대한 아쉬운 점이 전혀 없어 나몰라라 함).. 이 후 전세계약종료시 보증금을 내어주지 않고 오히려 세입자가 알아서 다른 세입자를 구해서 빼서 나가라며 몇 년간을 보증금을 주지 않고 회피....

어쩔 수 없이 세입자분께서 임대차보증금반환청구 소송을 제기해서 승소한 후에 경매를 진행하여 집을 경매로 낙찰 받은 다음 매각하여 이사를 가시게 되었습니다.

그런데 경매가 진행될 당시의 문제는 시가에 버금가는 선순위 전세금으로 인해 다른 제3자들은 아무도 최저가에 낙찰받으려 하지 않아 (전세보증금을 날릴 수 없어), 결국 최선순위 전세권자인 세입자가 낙찰을 받아 소유권이전등기를 하는 경우가 발생하게 되는 것입니다.

(* 또한 낙찰 후 운이 없는 경우 - 경매 배당시 집주인의 선순위인 국세채무금이 있어 낙찰자분이 그 부분을 경매기일이나 하루전 담당 경매계에서 납부하라도 직접 연락하여 미리 납부하고 난 후에야 나머지 부분에 대하여만 낙찰 잔금 (전세채무금으로) 상계처리를 하게 되어 임대인으로 인한 추가 부동산 매입 손해금이 발생 하기도 합니다.)

전세권자 (선순위 임차인) 경매낙찰 후 절차

가) 법원 : 낙찰 -> 낙찰기일 (낙찰7일이내 반드시) 낙찰대금 상계처리 신청서 제출

나) 법원 : 배당기일 -> 경매계 (상계완납증명서=) 매각대금완납증명서 발급신청 (+ 인지 500원)

매각허가결정 등본 교부 신청 (+인지 1000원)

다) 구청 : 지적과 - 토지대장(대지권등록부첨부-주민번호 나오게), 건축물대장(집합건축물 전유부 포함발급)

세무과 – 세무과 취등록세 담당창구 : 취등록세 납부기준 내용 프린트 요청(국민주택채권매입 기준금 확인),

- 매각대금완납증명원, 매각허가결정등본 + 취등록세, 등기상말소건 말소등록세 신청서 작성 제출

​ - 취등록세 납부고지서, 말소등록세 납부고지서(*등기부 말소건 1건당 7200원 경매신청, 가압류, 압류 등) 발급

전세 임차인의 경매낙찰 취득가액 기준금액 = 경매신청비용 + 전세금의 합계금 과세표준임 (낙찰가액 과 주택개별공시가는 전혀 상관없음)

* 취득세(일반경매: 경락가액, 다만, 임차인이 임차보증금을 받지 못해서 강제경매를 통해서 낙찰 받는 경우: 임차보증금을 기준으로 취득세 부과 - 해당구청 재산세과에 정확하게 확인 후 납부요망) 지방세법제29조【납세의무의성립시기】, 지방세법시행령제82조의3 【취득가격의범위】, 주택임대차보호법 제3조【대항력등】

라) 구청 은행 : 낙찰물건 취등록세 납부, 말소등록세 납부고지서 발급 납부 (1건당7,200원), 주택채권 매입(즉시매도)

마) 법원 : 우체국-> 우편 선납등기 2건 (법원->등기소, 등기소->낙찰자) 각6천원 우편선납한 봉투 2통 준비 ​

바) 등기소 : 등기신청 수수료 구입 (소유권 이전 15,000원, 말소 건당 각 3,000원)

사) 법원 경매계 : 소유권이전등기신청 촉탁 서류 만들어 제출

< 경매 후 소유권이전등기 촉탁서류 준비 및 발급처 > 배당기일 신속 등기촉탁 방법

1. 법원 낙찰기일 해당경매계: 매각대금완납증명서 신청 발급 (+ 인지 500원), 매각허가결정 등본 교부 신청 발급 (+인지 1000원)

2. 법원 우체국 : 대봉투 2개 각6천원 선납우표 붙여서 준비 (경매계->등기소 , 등기소->본인 ::: 주소지 기입)

3. 법원 등기과(또는 인터넷) : 경매물건 등기부 등본 1통 발급

4. 법원 등기과(또는 인터넷) : 수입증지 발급 (소유권 이전 15,000원, 말소 1건 당 3,000원)

5. 구청 지적계 : 토지대장 등본 (대지권등록부 첨부 발급 - 주민번호 나오게 발급) (1통)

6. 구청 지적계 : 건축물대장 등본 (집합건축물 전유부 포함 발급) (1통)

7. 구청 주민등록담당 : 낙찰자 본인의 주민등록 등(초)본 (1통)

8. 구청 (취)등록세부서 : 위1항 매각대금완납증명 + 매각허가결정 사본 제출 – 취등록세 납부 기준 내용 프린트해달라고 요청

취등록세 납부 고지서 발급

위3항 등기부내용 확인하여 – 말소할 목록 건수 대로 말소등록세 납부 고지서 발부 (말송 1건당 7200원)

9. 구청 은행 : 위 8항의 취등록세 납부 + 말소할 목록에 대한 말소등록세 납부 = 영수증 발급

위8. 취등록세 납부 기준 내용 프린트 내용 확인 납부 기준금에 해당는 국민채권 매입 후 즉시 매도 영수증 - 1부 복사 (1통)

* 참고: 국민주택채권 부담금 조회 (주택도시기금) : http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp

10. 부동산 목록 (4통) - 인터넷 서식

11. 말소할 사항 (4통) - 인터넷 서식

12. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 (1통) - 인터넷 서식

위 1~12 의 서류들을 모두 준비해서 촉탁신청서 내용의 편철 순서대로 정리해서 법원 민사신청과 경매계에 접수하면 완료됨.

* 위 내용관련 추가 문의는 법무법인지인 담당변호사 김대옥, 담당실장 김정현에게 연락 부탁드립니다.

법무법인지인 전화:02-3476-0661~2, 팩스:02-3476-0663, 담당실장:010-6269-6358이메일:tss-kim@nate.com